宋杰

今年8月初，上海各銀行房貸改為以“三價就低”原則審核貸款金額，即銀行將根據(jù)合同網(wǎng)簽價、交易中心涉稅評估價、銀行評估價，選擇相對最低的價格來審批貸款額度。

當(dāng)時就有分析認(rèn)為該項新政“劍指”二手房市場，一定程度上將抬高購房門檻，實現(xiàn)精準(zhǔn)調(diào)控。如今新政滿月，市場情況怎么樣？

據(jù)上海鏈家研究院9月初的一份統(tǒng)計報告顯示，上海二手房8月份成交量出現(xiàn)大幅萎縮，環(huán)比下降24%，同比下降40%，為今年以來最大幅度的下跌。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者在查閱上海市政府官網(wǎng)“政民互動”留言板塊時發(fā)現(xiàn)，有不少市民反映因貸款利率調(diào)整，房貸比預(yù)期要少了很多，首付“要了命也湊不到”，另一方面賣方不愿和平解決，定金不肯返還。

二手房購房者：

貸款額度減少，首付“要了命也湊不到”

記者調(diào)查了解后發(fā)現(xiàn)，?“三價就低”政策效果顯著，許多購房者看中房不敢付定金，一些以前看中房但還沒有來得及簽約的客戶，違約的情況也明顯增加。

“原因是大家都不知道最終以哪個價格為核定價格，之前算好的首付款金額最后發(fā)現(xiàn)都不夠了，而且相差還很多，差額必須用現(xiàn)金補(bǔ)足，資金足的還好一點，首付原本就是東拼西湊的市民最終只能和業(yè)主協(xié)商解約?！庇袠I(yè)內(nèi)人士這樣表示。

“7月底，上海市出臺了房貸利率。首套從4.65%上升到5%，并且立即執(zhí)行，我算了一下每個月的月供要多付五六百塊錢，我安慰老婆說這是政策調(diào)整，對咱們影響還不是很大。然而8月6日又傳出來上海二手房‘三價合一了，通過這段時間大家在網(wǎng)上的反饋來看，不少房子的可貸款金額直接在原本市場價的基礎(chǔ)上打了五六折，首套購房的首付變相地從原來的3.5成提高到六七成，原本3.5成的首付款就已掏空家底，現(xiàn)在直接提高到六七成，這簡直是我們這種家庭‘要命都湊不到的。”市民張先生在市政府官網(wǎng)“政民互動”板塊留言道。

另一位市民顧先生也通過“政民互動”述說了自己的購房經(jīng)歷。

顧先生今年7月8日簽訂了一份房屋買賣合同，房屋總價392萬元，首付138萬元，貸款254萬元。

“我已付了定金30萬元，還未網(wǎng)簽。8月6日上海針對二手房貸款推出新政策，導(dǎo)致我的貸款明顯減少，根據(jù)中介以及網(wǎng)友提供的信息，目前能貸到的（大概率最低的是交易中心涉稅評估價）基本是合約價的6折左右，這就意味著還需要額外自付100多萬元。我詢問了各個銀行都說以新政策為準(zhǔn)，無法提高貸款額度，也詢問了各種信用貸款的可能性，但這樣以后我每個月需支付3萬多元的貸款，實在是超出了我家庭的承受能力，且賣方拒絕和平解約，拒絕返還定金。”顧先生寫道。

有業(yè)內(nèi)人士向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者解釋道，實際操作中，“三價就低”意味著提高首付比例，原本首套房的首付標(biāo)準(zhǔn)提升到二套房首付標(biāo)準(zhǔn)，二套房首付標(biāo)準(zhǔn)提升到全款買房。

“三價取最低”像開盲盒？

專家：對支付能力要有事先預(yù)判

市民李先生在留言中表示，對于購房者而言，無論是剛需還是改善型買家，他們事先都無法預(yù)估“銀行評估價”及“交易中心涉稅評估價”。

“這兩個價格就像是個‘盲盒，無論是中介還是買賣雙方對此都無法預(yù)知，導(dǎo)致交易過程中出現(xiàn)多方不確定的交易失敗風(fēng)險（進(jìn)而可能演變成糾紛，甚至訴訟）?！崩钕壬硎?。

“我通過實際案例了解到，已多次發(fā)生銀行預(yù)估價比網(wǎng)簽價低得多的情況，導(dǎo)致買方?jīng)]能力支付差額，最終交易失敗的情況，每個失敗案例背后都是相關(guān)多方、兩個家庭、一系列的連鎖問題。”李先生認(rèn)為。

因此，李先生在“政民互動”留言建議市政府及相關(guān)部門可考慮針對這一狀況，研究更加細(xì)致、透明的執(zhí)行辦法對市民公開。在購房決策時，買賣雙方都可以提前根據(jù)相對明確的銀行評估方法進(jìn)行自我判斷，一方面便于購房者科學(xué)理性地評估購買能力和積蓄儲備，起到管控交易風(fēng)險的作用;另一方面也能對房子本身的市場估值定價起到側(cè)面的校準(zhǔn)引導(dǎo)作用。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，購房者需要了解自己的支付能力和應(yīng)急方案。貸款是買家有求于銀行，即便不是三價就低政策，也有可能因為貸款人資質(zhì)等各種情況導(dǎo)致貸款額度不足的現(xiàn)象，萬一出現(xiàn)這種情況買家是否有足夠資金從容應(yīng)對？目前來看，比較穩(wěn)妥的做法是首套房客戶準(zhǔn)備四到五成首付，二套房買家最好準(zhǔn)備八成以上首付。最好在付定金前就了解到能貸款多少，以便做好買房資金調(diào)動。

盧文曦還認(rèn)為，買家要有市場預(yù)判力。今年樓市調(diào)控特點是密度大，年初“滬十條”“滬七條”政策間隔距離近，而且力度也比較大。其實這就是信號，政策可能隨時隨地會出來。比較理性的做法就是謹(jǐn)慎入市，考慮周全。新的調(diào)控政策可能會導(dǎo)致合同無法順利履行，因此如何解約、違約責(zé)任、賠付金額等在簽約時就要考慮到。

記者注意到，從上海鏈家的數(shù)據(jù)來看，以往調(diào)控政策對二手房價格端的影響更偏向于細(xì)水長流，主要是通過影響成交量進(jìn)而傳導(dǎo)到對價格的影響。而本輪政策對價格端的影響卻是立竿見影，成交量萎縮的同時，價格也出現(xiàn)明顯的下滑，一朝跌回漲價前。目前成交均價絕對值3.8萬元/平方米，已跌至2019年的月均成交水平。

從分環(huán)線的成交量來看，8月份上海外環(huán)以內(nèi)成交量的環(huán)比和同比下跌顯著，且越靠近市中心，同比下降得越顯著，而郊環(huán)以外則相對好一些。內(nèi)環(huán)以內(nèi)的成交量絕對值已下降至不足2000套，幾乎回到2018年水平。從占比來看，外郊環(huán)間占比下降了2個百分點，郊環(huán)以外占比增加了3個百分點。

從均價同比來看，外環(huán)以內(nèi)同比依然保持正增長，外環(huán)以外則出現(xiàn)負(fù)增長，但內(nèi)環(huán)以內(nèi)同比增速收窄顯著。從均價環(huán)比來看，各環(huán)線均出現(xiàn)下跌。

分區(qū)域來看，8月份僅金山和崇明的成交量環(huán)比為正增長，其余區(qū)域均下跌，環(huán)比下跌最多的區(qū)域為黃浦、閔行和浦東。從同比來看，僅奉賢的同比為正增長，下跌最多的區(qū)域為黃浦、徐匯和閔行。前8個月累計成交量同比增速最高的區(qū)域為奉賢、嘉定和長寧，同比增速最低的為徐匯、閔行和黃浦。前8個月累計均價同比下跌的區(qū)域為金山和奉賢，同比增速最高的為黃浦、普陀、徐匯和靜安。

（本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟(jì)周刊》2021年第18期）