□文/任立剛

（中國農(nóng)業(yè)大學(xué) 北京）

［提要］高鐵開通運營提升沿線城市的可達(dá)性，對經(jīng)濟發(fā)展特別是房地產(chǎn)、旅游等產(chǎn)業(yè)帶來重要影響。本文在對武廣沿線部分城市進行實地調(diào)研基礎(chǔ)上，從理論和實證角度分析高鐵對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響，并在探討武廣高鐵為沿線城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來機遇的同時，提出相關(guān)建議。

一、引言

截至2020年底，我國高鐵運營里程已經(jīng)達(dá)到3.91萬公里，逐漸成網(wǎng)，對沿線城市宏觀經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及居民生活等方面都帶來了巨大影響。武廣高鐵于2009年12月開通，目前已形成一定的經(jīng)濟輻射作用，催生了我國南部3小時經(jīng)濟圈，為沿線經(jīng)濟社會發(fā)展注入新的活力，對于加速區(qū)域經(jīng)濟互通和融合產(chǎn)生了重要影響。武廣高鐵在迅速擴大城市群生活半徑，重新塑造著沿線地區(qū)的經(jīng)濟、文化，催生“高鐵生活圈”的同時，還引發(fā)了新一輪的投資熱潮，武漢、咸寧、岳陽、長沙、廣州等15座城市火車站周邊崛起的新城，所處地段的價值正日漸顯現(xiàn)，成為所在城市發(fā)展的新地標(biāo)。因此，本文將聚焦高鐵對房地產(chǎn)業(yè)的影響，在分析其影響機理的基礎(chǔ)上，探討武廣高鐵開通對沿線城市房地產(chǎn)業(yè)的影響。

二、高鐵開通對房地產(chǎn)行業(yè)的影響機理分析

高鐵開通會通過提升區(qū)域可達(dá)性，促進城市間生產(chǎn)要素和人口的流動，使得城市間經(jīng)濟聯(lián)系更加密切，產(chǎn)生經(jīng)濟集聚效應(yīng)，促進產(chǎn)業(yè)的進一步升級和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，形成城市經(jīng)濟規(guī)模效應(yīng)。同時，高鐵建設(shè)帶動沿線城市土地價格上漲，影響房地產(chǎn)價格的變動。

（一）提升可達(dá)性帶來空間經(jīng)濟聯(lián)系效應(yīng)。高鐵開通會壓縮時空成本，提升沿線城市可達(dá)性，實現(xiàn)地理空間的有效收斂，帶來經(jīng)濟聯(lián)系空間結(jié)構(gòu)變化，以區(qū)域中心城市為核心沿高鐵方向或沿高鐵網(wǎng)絡(luò)布局進行延展，空間相鄰的城市間經(jīng)濟合作得到加強，有利于中心城市的經(jīng)濟輻射能力，惠及周邊城市，形成以點帶面的經(jīng)濟發(fā)展格局。但密切的空間經(jīng)濟聯(lián)系可能形成兩種結(jié)果：一種結(jié)果是使得資源向著中心城市等經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)匯聚，形成更顯著的經(jīng)濟集聚現(xiàn)象，導(dǎo)致周邊小型城市發(fā)展更加困難，形成更顯著的地區(qū)經(jīng)濟兩極分化，加劇經(jīng)濟發(fā)展的不均衡問題；另一種結(jié)果是通過高鐵的引流達(dá)到解放中心城市壓力的效果，通過擴散效應(yīng)帶動周邊地區(qū)城市經(jīng)濟發(fā)展，使得區(qū)域一體化程度更高，區(qū)域間更加均衡發(fā)展。

（二）促進人口流動和資源流動效應(yīng)。高鐵開通為要素在區(qū)域間的流動提供了新的載體，可達(dá)性的提高縮短了沿線區(qū)域的時空距離，時間成本、運輸成本的減少為勞動力、資本、技術(shù)、信息等要素的流動提供了便利。其中，勞動力在所有生產(chǎn)要素中能動性和流動性最強，高鐵開通會在很大程度上促進人員往來活動的聯(lián)系。高鐵對勞動力的影響，一方面表現(xiàn)為通過帶動產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造出更多的就業(yè)機會，吸引周邊地區(qū)居民前往高鐵沿線城市就業(yè)和居住；另一方面高鐵建設(shè)對勞動力需求的快速增長促使就業(yè)成本增加，勞動力成本的提高將吸引外地勞動力前往該地區(qū)就業(yè)。這兩方面的作用都會增加高鐵沿線城市人口，從而增加對房地產(chǎn)的需求。

（三）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化效應(yīng)。高鐵的建設(shè)會使沿線城市間的經(jīng)濟流動、物質(zhì)流動、信息流動以及人才流動等速度加快，使得城市間的經(jīng)濟交流更加頻繁和密切。不僅會加速沿線經(jīng)濟的發(fā)展，還會帶動空間布局優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進一步調(diào)整。以高鐵站作為中心的產(chǎn)業(yè)圈和經(jīng)濟圈具有極強的經(jīng)濟輻射能力，為眾多新興城市帶來了新的發(fā)展機遇。高鐵的建設(shè)也促使物流體系進一步的完善，在推動產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時，為新興業(yè)態(tài)的出現(xiàn)提供了良好的支持。地區(qū)產(chǎn)業(yè)梯度受高鐵建設(shè)影響進一步優(yōu)化，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)資源的分配也變得更加合理。

（四）提升房地產(chǎn)價格效應(yīng)。高鐵開通會導(dǎo)致沿線城市產(chǎn)生時空壓縮效應(yīng)，促進要素在區(qū)域間的流動，產(chǎn)生巨大的溢出效應(yīng)，增加該地區(qū)對于房地產(chǎn)的需求，提升周邊土地價值，給周邊房產(chǎn)的開發(fā)帶來明顯的增值效應(yīng)，對現(xiàn)有房價產(chǎn)生顯著的影響，從而吸引更多的房地產(chǎn)企業(yè)在沿線城市開發(fā)房地產(chǎn)項目，促進沿線城市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

三、高鐵開通對武廣沿線城市房地產(chǎn)行業(yè)影響分析

（一）可達(dá)性帶來的空間經(jīng)濟聯(lián)系。本文采用各城市城鎮(zhèn)人口規(guī)模占兩城市城鎮(zhèn)人口之和的比重來對引力模型進行修正，修正后的引力模型計算公式如下：

在參考畢秀晶（2013）、方大春（2015）、李磊（2017）等學(xué)者研究的基礎(chǔ)上，確定了本文的研究所用模型以及相關(guān)指標(biāo)。其中，經(jīng)濟規(guī)模指標(biāo)（vi）用各個城市的GDP進行表示，人口規(guī)模指標(biāo)（pi）表示各個城市的常住人口，距離（Dij）選用兩所城市的最短旅行時間來表示。在高鐵開通前最短旅行時間選取普通列車最短旅行時間代替，若兩城市間沒有開設(shè)直達(dá)列車，則在遵循時間最短原則的基礎(chǔ)上，通過中轉(zhuǎn)來確定最短旅行時間（不計算換乘中的等待時間）；而在城市高鐵開通后，最短時間選取高鐵最短旅行時間表示，方法同上。選取武廣高鐵沿線的10個城市作為樣本城市，由修正的引力模型計算出的結(jié)果構(gòu)成10×10的矩陣，表示了各城市間經(jīng)濟聯(lián)系強度，計算結(jié)果見表1、表2。（表1、表2）

表1 2017年武廣經(jīng)濟帶城市間經(jīng)濟聯(lián)系強度矩陣一覽表

表2 2008年武廣經(jīng)濟帶城市間經(jīng)濟聯(lián)系強度矩陣一覽表

通過對比高鐵開通前后各城市之間經(jīng)濟聯(lián)系強度可以發(fā)現(xiàn)，高鐵沿線城市的經(jīng)濟聯(lián)系快速增加，說明武廣高鐵的開通極大地拉動了沿線城市經(jīng)濟發(fā)展、促進了沿線城市資源合理配置，密切了沿線城市之間的聯(lián)系。此外，可以發(fā)現(xiàn)郴州市受高鐵的影響最大，經(jīng)濟聯(lián)系上升尤其顯著。郴州市位于湖南、湖北、廣東三省交界處，受其地理位置優(yōu)勢的影響，郴州市與沿線城市之間的經(jīng)濟聯(lián)系愈發(fā)緊密，將逐漸成為武廣經(jīng)濟帶上一個新的增長極。

（二）人口和資源流動。通過對比2011～2018年武廣沿線高鐵開通城市和未開通城市的常住人口增長率變動趨勢，明顯可以看到設(shè)有高鐵站點的城市人口增長率基本均是在不斷上升的，說明這些城市的人口流動性較大，武廣高鐵的開通顯著增加了這些城市的人口吸引力；而未開設(shè)站點的城市常住人口增長率則是在逐年下降，呈現(xiàn)人口外溢現(xiàn)象。（圖1、圖2）

圖1 武廣沿線開通高鐵部分城市常住人口增長率變動趨勢圖

圖2 武廣沿線未開通高鐵城市常住人口增長率變動趨勢圖

（三）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。本文選取武廣高鐵沿線代表性城市武漢市、長沙市、廣州市作為典型城市進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的分析。武漢市自2010年以來一直著力發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，對于第一產(chǎn)業(yè)的涉及較少，2018年三次產(chǎn)業(yè)之比為2.44∶42.96∶54.61。其中，第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)在近些年間占比不斷下降，第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐漸成為武漢市的核心力量，由2010年的51.44%上升至54.61%。此外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也在加速。而長沙市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變與武漢市的基本一致，2018年三次產(chǎn)業(yè)之比為2.90∶42.35∶54.75。但是，房地產(chǎn)業(yè)在長沙經(jīng)濟中的地位則相對2010年有所下滑，主要是由于長沙市住房限購政策在近些年的推行與實施，使得房地產(chǎn)業(yè)由高速發(fā)展轉(zhuǎn)為中速平穩(wěn)發(fā)展。廣州市的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)與武漢市、長沙市相似，但第一產(chǎn)業(yè)在廣州的經(jīng)濟中正在逐漸淡出，2018年三次產(chǎn)業(yè)之比為0.98∶27.27∶71.75，第一產(chǎn)業(yè)占比僅0.98，第三產(chǎn)業(yè)則超過2/3，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較武漢市更快。（表3、表4、表5）

表3 2010～2018年武漢市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)一覽表（單位：%）

表4 2010～2018年長沙市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)一覽表（單位：%）

表5 2010～2018年廣州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)一覽表（單位：%）

以上分析可以看出，武廣高鐵開通對于優(yōu)化沿線城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有較強的作用，進一步推動產(chǎn)業(yè)集聚，加速了第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（四）房地產(chǎn)價格提升。武漢市、長沙市、廣州市的商品房平均售價在2002～2018年間分別增長6.3倍、4倍、4.8倍，截至2018年商品房平均售價已分別達(dá)到每平方米13，108.25元、8，206.49元、20，013.60元。通過圖3可以看到，三市的商品房平均售價波動情況基本一致，2006～2007年間具有極高的增長率，主要由于這兩年是我國房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的黃金時期。而在2009年高鐵開通后房地產(chǎn)市場又分別出現(xiàn)了兩次波峰，分別是2011年和2017年左右，2011年的房價高速上漲可能部分源于高鐵開通帶來的溢出效應(yīng)。（圖3）

圖3 2003～2018年武漢、長沙、廣州商品房平均價格增長率走勢圖

武漢市、長沙市、廣州市的住宅平均售價在2002～2018年間分別增長6.6倍、4.7倍、5.4倍，截至2018年住宅的平均售價已分別達(dá)到每平方米12，678.48元、7，796.20元、21，581.78元。從圖4可以看出，住宅平均價格的波動趨勢與商品房大致相同，但顯然住宅的增長率較商品房的更高。武廣高鐵的開通對住宅的影響相對其他類型的樓盤影響更大，但房價的上漲速度并沒有預(yù)期中迅速，主要由于高鐵周邊缺少相關(guān)配套設(shè)施以及產(chǎn)業(yè)集聚水平較低，而高鐵新城的建設(shè)也需要一定的周期，因此在房價上會表現(xiàn)出一定的滯后性。（圖4）

圖4 2003～2018年武漢、長沙、廣州住宅平均價格增長率走勢圖

四、武廣高鐵沿線城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展機遇、問題及建議

（一）機遇

1、推動高鐵節(jié)點城市發(fā)展，形成高鐵經(jīng)濟帶。武廣高鐵的開通更加凸顯了武漢、長沙、廣州中心樞紐城市的地位，也使得清遠(yuǎn)等中小城市迅速崛起。武廣高鐵的開通使得沿線城市交通格局發(fā)生深刻的變化，打破了傳統(tǒng)的經(jīng)濟圈空間發(fā)展格局，造就了高鐵經(jīng)濟帶，通過經(jīng)濟帶上的節(jié)點城市輻射周邊。人口和資金在高鐵沿線的迅速流動，推動了高鐵節(jié)點城市的異軍突起，這些城市在未來的3～5年間經(jīng)濟發(fā)展會有一定的飛躍，進而拉動經(jīng)濟帶增長，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。

2、進一步擴大房地產(chǎn)市場。武廣高鐵的開通將逐漸顛覆沿線城市人們的時空觀念，改變固有的區(qū)位觀念，增加對不同區(qū)位房產(chǎn)選擇的機會。隨著武廣高鐵的開通運營，湖北、湖南、廣東的時間距離極大地縮短，使得沿線城市逐漸形成了2小時經(jīng)濟圈，這將打破三省各城市間的時空壁壘，城市邊界的概念變得模糊。沿線城市工作的居民可能會選擇定居在長沙、武漢或廣州這樣的節(jié)點城市，享受更為先進的醫(yī)療、教育等服務(wù)，進一步拓展沿線城市房地產(chǎn)市場。

3、推動房地產(chǎn)價格上漲。武廣高鐵開通后，極大地改善了沿線城市的區(qū)位條件，省內(nèi)其他城市的居民以及外省投資者的購房需求進一步增加，在未來幾年將逐漸推動沿線城市房價不斷上漲。受從眾心理的影響，外省居民不斷增加住房消費時，本地人的購房熱情也可能會更加高漲，將進一步帶動房價上漲。同時，高鐵開通后，受區(qū)位因素的影響，廣州、長沙、武漢等地房價的上漲可能會影響到其他沿線城市，帶動沿線城市房價上漲。

4、城市空間結(jié)構(gòu)的改變和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。武廣高鐵可達(dá)性提升會帶來人口聚集，形成大量的旅客流，帶動城市第三產(chǎn)業(yè)如餐飲、住宿、購物等服務(wù)業(yè)的發(fā)展。高鐵站點附近將成為新的經(jīng)濟活動中心，房地產(chǎn)也將成為投資的熱點，導(dǎo)致土地開發(fā)密度提高，吸引大型購物商貿(mào)中心、生活配套項目入駐。高鐵新城將形成城市新的經(jīng)濟中心，打破原有城市空間結(jié)構(gòu)，吸引城市內(nèi)外的人口、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來更多機遇。

（二）問題

1、高鐵沿線產(chǎn)業(yè)布局同質(zhì)化、單純房地產(chǎn)化。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，武廣高鐵沿線不同規(guī)模城市高鐵站周邊開發(fā)的產(chǎn)業(yè)功能存在同質(zhì)化現(xiàn)象，應(yīng)當(dāng)量力而行、循序漸進、有序發(fā)展。此外，部分城市高鐵站附近純房地產(chǎn)化趨勢嚴(yán)重，高鐵站周邊開發(fā)建設(shè)存在功能定位偏高、發(fā)展模式單一、綜合配套不完善等問題，難以持續(xù)健康發(fā)展。

2、高鐵新城經(jīng)濟發(fā)展周期較長。不是所有的“高鐵新城”都能獲得成功，一些人口增量少、人口競爭力弱的中小型城市，“高鐵新城”存在發(fā)展緩慢，缺少相關(guān)配套基礎(chǔ)設(shè)施等問題。房地產(chǎn)企業(yè)的投資在短時間內(nèi)可能難以得到預(yù)期的高收益，而長期的投資則需要企業(yè)具有較強的經(jīng)濟實力，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，合理評估自身實力，再決定是否參與高鐵新城的開發(fā)。

（三）建議

1、政府引導(dǎo)高鐵新城健康發(fā)展。在高鐵新城的建設(shè)完善過程中，一定要發(fā)揮政府的支持引導(dǎo)作用，明確管理權(quán)限、開發(fā)節(jié)奏，城市規(guī)劃做到資源的合理優(yōu)化配置。武廣高鐵沿線城市的政府應(yīng)當(dāng)明確新城的定位，適當(dāng)出臺扶持政策，清晰準(zhǔn)確地將政府與企業(yè)、政府與市場、政府與社會組織的權(quán)責(zé)進行劃分，扮演好武廣新城開發(fā)建設(shè)過程中的角色，切實履行規(guī)劃者、保護者、運營者的職責(zé)。

2、加速推進產(chǎn)城融合。將高鐵新城的建設(shè)融入到產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的布局、升級過程中，讓新區(qū)伴隨產(chǎn)業(yè)有規(guī)律的自然形成?，F(xiàn)代城市的發(fā)展離不開產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，建設(shè)一個新城，無論是過度關(guān)注產(chǎn)業(yè)發(fā)展而忽視相關(guān)生活配套，還是單純地進行房地產(chǎn)開發(fā)，沒有產(chǎn)業(yè)支撐都難以實現(xiàn)城市的健康發(fā)展。在高鐵新城的建設(shè)過程中，必須實現(xiàn)城市與產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展，加速推進產(chǎn)城融合發(fā)展，這樣才會使新城的發(fā)展有穩(wěn)定充足的動力。