張雅 潤泓集團有限公司

引言

隨著我國經(jīng)濟體制改革的深入，大眾的消費需求也有了變化，對于房地產(chǎn)項目逐漸呈現(xiàn)個性化的追求，為了滿足大眾的需求，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部管理制度也針對性地進行了調(diào)整，與此同時，房價問題成了人們關注的焦點，國家相關部門制定了一系列的措施限制房地產(chǎn)價格上漲，基于此種背景，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務風險也不斷提升，因此，加強對房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的分析探討有實際作用[1]。

一、財務風險的識別

（一）籌資風險識別

當企業(yè)由于借入資金較多而喪失了償債能力，此種情況發(fā)生的可能性便是籌資風險。以B企業(yè)為例，從短期償債能力和長期償債能力兩方面對房地產(chǎn)企業(yè)在籌資過程中面臨的風險進行識別。

1.短期償債能力分析

結合表1可知，2016—2020年房地產(chǎn)行業(yè)的流動比率均值為 2.07%，B企業(yè)流動比率從2016年1.83%下降到2020年1.71%，平均值為 1.76%，結合行業(yè)平均值來看，整體低于平均水平，表明B企業(yè)在這5年時間內(nèi)存貨變現(xiàn)能力不足。另外從速動比率來看，該比例維持在1左右屬于合理范圍，但是B企業(yè)的速動比率僅僅維持在 0.32～0.53 范圍內(nèi)，較合理比例差別較大。結合B企業(yè)的年報進行分析，之所以出現(xiàn)此種情況，與B企業(yè)的運營項目較多有關，過多的項目占據(jù)大量的資金維持運營，導致流動資金較少，從而導致B企業(yè)面臨短期償債風險。

表1 B公司在2016—2020年短期償債能力情況

2.長期償債能力分析

分析表2發(fā)現(xiàn)，B企業(yè)在2016—2020年之間，資產(chǎn)負債率一直保持在74%～78%之間，而房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負債率平均水平保持在65.85%左右，從中分析得出B企業(yè)的融資渠道過于單一。自從2017年之后，B企業(yè)的利息保障倍數(shù)呈現(xiàn)上升趨勢，表明了B企業(yè)的借款償還能力不斷提升，但與房地產(chǎn)行業(yè)的標準值4倍之間有一定的差距，因此B企業(yè)的長期償債風險較大。

表2 B公司在2016—2020年長期償債能力情況

（二）投資風險識別

企業(yè)在參與投資活動時，由于各種不可控因素和可控因素的作用，可能會導致投資項目無法按照預期進度順利完成，從而造成的風險便是企業(yè)投資風險。從對內(nèi)投資和對外投資兩方面識別投資風險。

1.對內(nèi)投資

在分析B企業(yè)的對內(nèi)投資風險時，主要從總資產(chǎn)利潤率、凈資產(chǎn)收益率、毛利率、凈利率、成本費用利潤率等指標來詳細分析。

（1）總資產(chǎn)利潤率和凈資產(chǎn)收益率

結合B企業(yè)的相關信息來看，此企業(yè)總資產(chǎn)收益呈現(xiàn)下降趨勢，到 2020 年 已經(jīng)降到了3.09%，這表明了B企業(yè)的總資產(chǎn)投入和使用效率存在問題。同時，分析凈資產(chǎn)收益率發(fā)現(xiàn)，近5年企業(yè)從2016年的21.63%下降到了2020年的16.62%，但與房地產(chǎn)企業(yè)整體平均值12%比較發(fā)現(xiàn)，一直高于行業(yè)均值，這表明B企業(yè)盈利能力處于下降趨勢，投資風險較高。

（2）毛利率與凈利率水平

B企業(yè)的毛利率較為穩(wěn)定，整體處于29%～34%范圍，在2018年處于近5年最低水平，但與行業(yè)平均值相比略高，從中可知，B企業(yè)的投資與項目開發(fā)環(huán)節(jié)效率較高。從凈利率的數(shù)據(jù)內(nèi)容來看，整體大致保持上升狀態(tài)，均高于行業(yè)平均值，表明B企業(yè)近些年的投資大部分處于成功狀態(tài)，收益較好。

（3）成本費用利潤率

結合B企業(yè)的實際情況進行分析，從2016—2020年以來，B企業(yè)的成本費用利潤率在2016年有明顯的下降，結合相關政策分析，與國家加強對房地產(chǎn)行業(yè)的管控有關，為了減緩房價上升幅度，相關部門發(fā)布了限購、限貸等政策，在一定程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤。

2.對外投資

B企業(yè)的長期股權投資在2018年出現(xiàn)增長，在2020年出現(xiàn)大幅度增長。從表中數(shù)據(jù)可知，B企業(yè)在近五年投資收益增長的幅度較大，投資收益從10.55億元增長到了26.94億元，同時在這5年時間里，收益情況并不穩(wěn)定，存在較大波動。結合B企業(yè)的相關項目建設情況可知，隨著企業(yè)規(guī)模逐漸擴大，業(yè)務范圍也在增加，在業(yè)務范圍擴大的過程中，很多細節(jié)難免有心無力，這些問題的存在，導致B企業(yè)在對外投資方面存在不穩(wěn)定因素，易引發(fā)財務風險。

（三）營運資金風險

當企業(yè)的運營存在問題會導致資金鏈斷裂或者資金流動周期延長等情況，從而造成企業(yè)經(jīng)營惡化。結合B企業(yè)的相關信息可知，近5年時間內(nèi)，B企業(yè)的周轉率有所下降，據(jù)此可知B企業(yè)的資金流動性減緩。之所以產(chǎn)生此種現(xiàn)象，主要可能由兩方面因素造成，其一是企業(yè)存貨較多，無法短時間內(nèi)完成銷售，資金難以回收。其二是由于房地產(chǎn)企業(yè)的銷售物品為建筑類，這些產(chǎn)品售周期較長，便導致企業(yè)資金回流速度慢，從而導致企業(yè)資金鏈安全風險加大。從存貨周轉情況和應收賬款周轉情況來進行具體分析。

1.存貨周轉情況

結合B企業(yè)的相關信息可知，從2016—2020年之間，B企業(yè)的存貨周轉率與房地產(chǎn)行業(yè)的均值有很大差距。據(jù)此發(fā)現(xiàn)，B企業(yè)的銷售情況并不理想，存貨較多，這些存貨的存在導致企業(yè)內(nèi)部資金回收不足，從而導致企業(yè)流動資金儲備不足，使得企業(yè)在應對風險時面臨更大的挑戰(zhàn)。

2.應收賬款周轉情況

B企業(yè)的應收賬款周轉率不斷上升，周轉天數(shù)逐年下降，這與B企業(yè)的內(nèi)部制度完善緊密聯(lián)系，B企業(yè)近些年不斷完善企業(yè)客戶資質(zhì)審核機制，提升客戶信用情況審查力度，并完善了應收賬款的催收機制和相應流程，從而有效地降低了風險隱患發(fā)生頻率。

（四）收益分配風險

所謂的收益分配風險指的是企業(yè)在分配獲得利潤時的政策、制度、流程等環(huán)節(jié)對企業(yè)日后的運營活動造成的各種不利影響。B企業(yè)在近5年的時間內(nèi)，凈利潤保持一直上升狀態(tài)，到2020年已經(jīng)上升到了2,614,913.66 萬元，同時企業(yè)的未分配利潤也保持上升態(tài)勢，但結合股利分配率來看，B企業(yè)在2018—2019年之間呈現(xiàn)下降趨勢。結合B企業(yè)的實際運營情況來看，主要原因是較低的股利分配政策使得很多投資者望而卻步，導致企業(yè)獲得的投資金額不斷減少，從而加大了企業(yè)的收益分配風險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的成因

結合上文內(nèi)容，以B企業(yè)為例，分析了企業(yè)的財務風險的識別途徑以及產(chǎn)生財務風險的環(huán)節(jié)。通過探討可知，引起房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的因素主要分為兩種，分別是內(nèi)部因素和外部因素，接下來進行具體探討。

（一）外部成因

引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的因素與整體經(jīng)濟發(fā)展形勢關系密切，任何行業(yè)都無法脫離社會經(jīng)濟環(huán)境，社會環(huán)境包括多方面內(nèi)容，例如行業(yè)競爭、政策變化等。政策因素主要是國家從宏觀角度等方面進行的調(diào)控和管理，地方政府基于各區(qū)域不同的發(fā)展特點針對性地提出的區(qū)域發(fā)展政策等。通常，區(qū)域性政策會受到各地區(qū)自身經(jīng)濟情況的影響。另外，貨幣政策也可以通過改變貨幣供給量來調(diào)控銀行等單位向房地產(chǎn)企業(yè)開放的信貸額度，從而影響企業(yè)的發(fā)展。行業(yè)競爭因素主要是各房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭，房地產(chǎn)行業(yè)“高投資、高回報”深入人心，越來越多的企業(yè)投身此領域，從而導致房地產(chǎn)企業(yè)市場趨于飽和，彼此之間為了吸引消費者的關注，競爭日益劇烈。基于此種形式，房地產(chǎn)企業(yè)只有順應時代變化，不斷調(diào)整自身的運營戰(zhàn)略和發(fā)展目標，才能在房地產(chǎn)市場中占據(jù)更多的份額，獲得更多的利潤[2]。

（二）內(nèi)部成因

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，會引發(fā)財務風險的內(nèi)部因素主要包括投資問題、人員問題、監(jiān)督問題等三部分。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中，投資活動幾乎貫穿始終，因此投資問題分外重要。如果房地產(chǎn)企業(yè)的投資活動不合理，就會導致企業(yè)內(nèi)部資金結構出現(xiàn)偏差，從而增加資金斷裂問題出現(xiàn)的頻率，另外企業(yè)的投資計劃設計方案思考不周，部分細節(jié)思考不到位，會影響企業(yè)相關決策的制定，且容易產(chǎn)生財務風險判斷失誤問題。對于企業(yè)來說，所有工作都是依賴人員完成，因此財務人員素質(zhì)也會引發(fā)財務風險問題，例如某企業(yè)相關財務人員自身實力不足，很多專業(yè)知識掌握不全，實踐操作時常常存在錯誤，或者部分人員責任意識不足，工作時態(tài)度敷衍，很多問題沒有發(fā)現(xiàn)，這都會產(chǎn)生財務風險隱患[3]。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)財務風險防控的策略

（一）籌資風險的防范

可通過以下三種措施有效防范籌資風險。其一是采用多途徑拓寬籌資渠道，傳統(tǒng)的銀行貸款方式很容易受到政策影響，因此為了更好地保證企業(yè)利潤需要發(fā)掘新的融資渠道，例如合作開發(fā)項目、發(fā)行股票等。同時融資渠道的增加也為企業(yè)帶來了更多的選擇方式，確保企業(yè)結合實際情況，選擇最佳方案，從而有效降低財務風險。其二是合理確定企業(yè)的舉債規(guī)模，由于房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營模式的特殊性，在進行貸款等活動時，需要結合自身實際負債能力確定負債比例。例如通過優(yōu)化企業(yè)資本結構和合理安排債務和權益資金比重的方式，確定最佳方案。其三是需要關注相關政策變化，例如利率變化，從而及時結合制度變化調(diào)整內(nèi)部的相應活動內(nèi)容，科學合理地確定最佳融資時機[4]。

（二）投資風險的防范

財務管理工作的效果與財務決策關系密切，任何缺乏客觀數(shù)據(jù)支持的決策都潛藏隱患。因此需要房地產(chǎn)企業(yè)采用科學的決策制定方法制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，從而減少決策失誤頻率。具體可從以下兩方面防范投資風險：其一是加強對項目可行性的分析，在開發(fā)項目之前認真考察市場需求以及當前政策，以此為依據(jù)分析房地產(chǎn)企業(yè)項目的可行性以及項目投資過程中潛藏的投資風險，從而針對性的制定解決策略，保障投資活動的合理性和科學性。其二是房地產(chǎn)企業(yè)應積極進駐商業(yè)地產(chǎn)。結合當前房地產(chǎn)市場情況來看，目前住房開發(fā)逐漸趨于飽和，盈利空間越來越小，企業(yè)需要探尋新的發(fā)展重點，商業(yè)地產(chǎn)是近些年企業(yè)探尋的重點，從而有效地促進企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

（三）運營風險的防范

當前房地產(chǎn)企業(yè)為了保證在激烈的市場競爭中占據(jù)更多的優(yōu)勢，不斷優(yōu)化自身運營模式，在提升了核心競爭力的同時也增加了運營風險，結合實際情況，企業(yè)可從以下兩方面防范運營風險：第一是采用多元化銷售模式，房地產(chǎn)企業(yè)由于自身的特點存在銷售淡季和銷售旺季，為了確保企業(yè)的收益更為均衡，可針對不同銷售情況針對性地推出銷售策略。例如在旺季，應延緩開發(fā)節(jié)奏，盡量開發(fā)高端項目，確保企業(yè)的利潤。在淡季時，需要加大宣傳力度，提高促銷力度。通過彈性銷售模式，從而有效降低企業(yè)資金流斷裂風險，另外企業(yè)需要增加營銷力度，提高服務質(zhì)量等方式降低企業(yè)運營風險。第二是房地產(chǎn)企業(yè)需要優(yōu)化成本費用管理方案，目前加強成本管控是提升核心競爭力的有效手段，企業(yè)可通過責任細化等方式提升成本管理質(zhì)量。

（四）收益分配風險的防范

房地產(chǎn)企業(yè)的收益分配對企業(yè)影響深遠，因此企業(yè)需要制定合理的收益分配政策有效預防風險隱患。在制定收益分配方案之前，需要綜合考慮各方面內(nèi)容，做到各方面均滿意的狀態(tài)。對于發(fā)展階段的房地產(chǎn)企業(yè)，可采用低正常股利聯(lián)合額外股利模式，這種方式對于此階段的企業(yè)而言更加滿足各方面要求。同時房地產(chǎn)企業(yè)的項目多數(shù)都需要大量資金，且銷售周期較長，因此收益分配方案也應結合實際情況靈活調(diào)整[5]。

結語

綜上所述，本文以B企業(yè)為例，詳細闡述了財務風險的識別和成因，并結合實際情況，針對性地提出一些降低財務風險的策略，以期為我國房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展、避免財務風險發(fā)生提供參考。