陳 曦

（中建二局第三建筑工程有限公司，北京 100070）

0 引言

目前我國城市發(fā)展中存在的主要矛盾是人口日益增長所帶來的城市發(fā)展不均衡、不充分的問題。而住房作為城市發(fā)展的頂層設計，在新時代建立全民住房應用體系，在規(guī)范城市住房空間條件中追求未來良性有價值發(fā)展尤為重要。為此，首先需要了解實用性城市住房發(fā)展新趨勢。

1 新時代城市住房發(fā)展規(guī)劃的新趨勢

1.1 “租購并舉”的基本概念

在新時代，城市住房發(fā)展的新趨勢就是“租購并舉”，在該過程中，住房租賃市場行為逐漸規(guī)范化，市場環(huán)境也得到進一步改善，而購房多主體供應與多渠道保障機制也逐漸成為城市經(jīng)濟工作的重點，滿足供需兩側轉變需求。

1.2 城市住房發(fā)展規(guī)劃主張“租購并舉”基本形勢

城市住房發(fā)展規(guī)劃在主張“租購并舉”的過程中，追求城市快速發(fā)展、民生改善，在人口轉移優(yōu)化方面體現(xiàn)較大政策優(yōu)勢，并希望在其他更多方面提出有效對策，例如為住房困難戶入住公租房提供方便，同時從2016年開始做好棚戶區(qū)改造工作，為6 000多萬棚戶區(qū)居民遷新居創(chuàng)造有利條件。黨的“十九大”明確提出：“要做到‘租購并舉’，體現(xiàn)房產(chǎn)實用性價值功能，它主要是用于公民居住的，是人們生活的基本保障?！?/p>

就供給基本發(fā)展層面來看，我國供給住房需求量正在發(fā)生快速變化，所以，城市住房快速發(fā)展必須提升城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù)，保證做到土地資源日益緊缺、土地開發(fā)強度持續(xù)提升。就住房供給而言，我國城鎮(zhèn)住房空置率已經(jīng)從2010年的18.5%提升到2020年的23.2%，10年間有7 500萬套住房空置。從總量看來，城市住房供給已經(jīng)相當充裕，住房供應短缺的時代已經(jīng)過去。因此，明確提出進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設的線管標準，將廉租住房、經(jīng)濟適用住房融為一體。

2 城市住房發(fā)展規(guī)劃主張解決存在問題

城市住房發(fā)展規(guī)劃主張解決存在問題，以統(tǒng)籌協(xié)調不足為例，它主要涉及統(tǒng)籌規(guī)劃問題，因為城市住房發(fā)展規(guī)劃是一個長期的、綜合性的整體防控機制，主張基于城市住房發(fā)展規(guī)劃嘗試解決某些統(tǒng)籌規(guī)劃與技術問題，將城市住房發(fā)展規(guī)劃納入國民經(jīng)濟與社會發(fā)展規(guī)劃體系中，優(yōu)化國土空間規(guī)劃，將城市住房發(fā)展規(guī)劃內容納入城市建設體系中，實際上這在一定程度上削弱了城市住房發(fā)展規(guī)劃的實施成效。在新時代，眾多國際城市在住房發(fā)展規(guī)劃方面積累了豐富經(jīng)驗，這些經(jīng)驗都是值得我們學習和借鑒。下面以三大亞洲國際性都市日本東京、中國香港及上海為例，介紹它們的城市住房發(fā)展規(guī)劃經(jīng)驗，供借鑒學習。

2.1 日本東京的城市住房發(fā)展規(guī)劃經(jīng)驗

1991年，東京開始編制城市住宅總體規(guī)劃，提出《東京都住宅基本條例》，其規(guī)劃的主要內容包含了對城市住宅政策現(xiàn)狀的分析，提出政策基本方針、目標以及具體措施。當然，在東京都住宅總體規(guī)劃指導下，首都圈周圍的各個區(qū)市町村也都編制了相應的住宅總體規(guī)劃。以東京都八王子市為例，從2011—2020年先后3次編制了住宅總體規(guī)劃?？傮w來說，東京的城市住房發(fā)展規(guī)劃過程包含3個階段：第一階段為2006—2015年，總體目標是實現(xiàn)適合城市發(fā)展的、豐富的住生活體系；第二階段為2011—2020年，希望實現(xiàn)適合東京的高度防災機能優(yōu)化，形成安全、安心的住宅與住宅市街地體系；第三階段為2016—2025年，希望實現(xiàn)東京都城市人民持續(xù)豐富的住生活目標。首先希望提高居民育兒環(huán)境，穩(wěn)定老年人的居住環(huán)境；其次希望穩(wěn)定住宅確保滿足居民居住條件，做到安心選址，始終保持優(yōu)質的住宅市場環(huán)境；最后希望形成安全、優(yōu)質的公寓住宅體系，再生都市一體化的住宅區(qū)域，這也是東京為預防多災多難情況，保證東京都居民持續(xù)安全居住創(chuàng)造有利條件，建設可持續(xù)發(fā)展住宅市街地，如表1所示。

表1 東京都八王子市住宅總體規(guī)劃與其他部門規(guī)劃關系示意

2.2 我國香港的城市住房發(fā)展規(guī)劃經(jīng)驗

我國香港早在20世紀90年代初就印發(fā)并實施了《長遠房屋策略》，并做到每年編制《長遠房屋策略》周年進度報告，明確未來10年的住房發(fā)展目標，確保規(guī)劃目標與發(fā)展實際相互符合。

香港已經(jīng)出臺2015—2025年為期10年的總房屋供應目標，確保公私營房屋供應比例達到6∶4，并提出以下5點發(fā)展規(guī)劃要點：①借助新房屋需求推算模式，盡早規(guī)劃土地供應，思考興建公私營房屋；②保證每年都做到更新長遠房屋需求推算內容，并制定逐年延展的10年房屋供應目標；③興建公屋單位，為不具備租住私人樓宇單位的香港基層市民提供建設“安全網(wǎng)”；④建立“居者有其物”單位與其他形式的資助型出售單位，保證香港城市中中低收入家庭也能實現(xiàn)自置居所愿望；⑤確保市場具有穩(wěn)定的土地供應，合理維持私人物業(yè)市場持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。就香港未來10年來看，香港已經(jīng)提出了未來10年計劃并供應超過30萬套公營房屋。香港特區(qū)政府目前公布了《長遠房屋策略2020年周年進度報告》，并提出香港未來10年總房屋供應目標維持在43萬套。公私營房屋比例維持在7∶3，公屋供應目標達到30.1萬套。特區(qū)政府運輸與房屋局已經(jīng)提出了報告重點內容，即按照最新房屋需求推算，下一個10年周期的總房屋需求為42.8萬套，總供應目標標定為43萬套。其中，70%為公營房屋，全香港提供60 000個單位，這說明香港特別重視滿足市民對公營房屋土地的需求。在未來10年，香港希望重置房屋階段，保證基于社會共識下增加土地供應，應對香港目前以及未來的住房規(guī)劃需求。

2.3 我國上海的城市住房發(fā)展規(guī)劃經(jīng)驗借鑒

上海2005年開始就編制了多版城市住房建設規(guī)劃，其住房發(fā)展規(guī)劃重點強調與國民經(jīng)濟、社會發(fā)展規(guī)劃建立聯(lián)系，建立專項規(guī)劃內容。以2016至今，上海新增供應商品住房4 000萬m2，超過40萬套。與此同時，上海新增供應各類保障性住房約為55萬套，其中完成中心城區(qū)大約250萬m2，基本實現(xiàn)了對城市中成片二級舊里以下房屋進行改造，最大程度促進了“租購并舉”機制對上海住房市場健康發(fā)展的促進作用，使上海居民住房更有保障。整體來說，上海通過“留”“改”“拆”等多措并舉，積極夯實基層技術，有效提高住宅整體管理服務水平，完善因層施策的住房公積金制度，并從整體上提升住房綠色環(huán)保節(jié)能建設水平。

上海的城市住房發(fā)展規(guī)劃主要基于土地使用制度與住房制度兩大改革展開，這為上海市住房市場的高速發(fā)展創(chuàng)造了條件。就目前來看，上海市的城鎮(zhèn)住房正在向中心城周邊地區(qū)以及新城區(qū)外郊區(qū)城鎮(zhèn)拓展擴張，其中中信城周邊地區(qū)的住宅用地采取軸向拓展形式。寶山、閔行一代則希望創(chuàng)建具有成片發(fā)展特點的密集居住區(qū)域格局，確保用地規(guī)模超出2000年初用地規(guī)模至少8倍以上。通過這一改變影響城市社會空間發(fā)展演變，并提出了上海2035總體發(fā)展規(guī)劃，建立了既擁有主城區(qū)，又擁有新城、新市鎮(zhèn)以及鄉(xiāng)村的綜合化城市A站體系。

3 城市住房發(fā)展規(guī)劃的未來前景

就我國城市發(fā)展現(xiàn)狀而言，其住房發(fā)展戰(zhàn)略需因地制宜，主要是通過重點引導區(qū)域嚴控區(qū)域成績強化，確保城市住房建設管控工作到位，特別是強化住房軌道交通，保證就業(yè)崗位與公共設施配套空間整合到位，體現(xiàn)主城區(qū)活力與小城區(qū)特色魅力，做到多措并舉、共同發(fā)展。在優(yōu)化城市住宅總體規(guī)劃的同時，更希望建立未來城市人口的重點導入發(fā)展區(qū)域，更加強調對社會就業(yè)空間的拓展、就業(yè)機會的增多。目前城市住房發(fā)展規(guī)劃工作是相當周全的，其規(guī)劃內容全面且規(guī)劃范圍較廣，力圖打造國內城市住房發(fā)展規(guī)劃領域的典范標桿。

4 結語

目前我國城市住房發(fā)展規(guī)劃必須思考其實用性，同時完善基礎層、編制層、實施層及機制層次，并引導引入“租購并舉”政策概念，建立城市發(fā)展年度規(guī)劃，強化政策配套，做好新城市房屋開發(fā)，為城市健康發(fā)展創(chuàng)造發(fā)展空間。