陶彥名

本文結(jié)合建筑與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，運(yùn)用供需模型和運(yùn)行分析等市場(chǎng)機(jī)制理論，對(duì)我國(guó)建筑與房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析，分析思考未來(lái)建筑市場(chǎng)的和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方向。

當(dāng)今我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，尤其是建筑業(yè)，實(shí)現(xiàn)了可持續(xù)、迅速和健康的發(fā)展。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)關(guān)鍵，它也為促進(jìn)城市化、整合社會(huì)勞動(dòng)力、促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定作出了重大貢獻(xiàn)。作為一個(gè)關(guān)鍵部門，建筑業(yè)在國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著更大的作用。房地產(chǎn)部門導(dǎo)致房地產(chǎn)部門與其他部門相比迅速增長(zhǎng)，經(jīng)常破壞經(jīng)濟(jì)發(fā)展的平衡，增加了銀行信貸的風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，內(nèi)部和外部發(fā)展環(huán)境的變化以及對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的適應(yīng)將對(duì)建筑業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生多種影響。

一、建筑市場(chǎng)的運(yùn)作機(jī)制

（一）分析建筑市場(chǎng)的供需情況

建筑市場(chǎng)與建筑產(chǎn)品。從事建筑產(chǎn)品貿(mào)易的實(shí)體主要分為三類交易，即業(yè)主與提供監(jiān)理、設(shè)計(jì)等服務(wù)單位、設(shè)備制造廠商和建筑單位之間的交易。與此同時(shí)，人們必須在交易過(guò)程中相互訂立合同，建筑物品的價(jià)格在招投標(biāo)過(guò)程中自然確定。根據(jù)交易的目的，建筑市場(chǎng)的生產(chǎn)者是負(fù)責(zé)生產(chǎn)用于貿(mào)易的建筑產(chǎn)品的供應(yīng)商。按計(jì)劃生產(chǎn)建筑產(chǎn)品。鑒于生產(chǎn)的性質(zhì)，建筑產(chǎn)品的供應(yīng)直接反映了建筑生產(chǎn)的能力，這取決于參與各個(gè)階段的生產(chǎn)者的能力及其相互影響。

根據(jù)社會(huì)性質(zhì)，業(yè)主可以分成在建筑市場(chǎng)中發(fā)揮消費(fèi)者作用的政府、公司和個(gè)人。政府作為所有人投資的建筑產(chǎn)品，其中大部分是具有社會(huì)效益或使用國(guó)家資源的公共建筑，大部分是非營(yíng)利性的，企業(yè)作為業(yè)主投資的大多數(shù)建筑產(chǎn)品都是贏利的。個(gè)人是所有者，主要從事住宅產(chǎn)品或增值產(chǎn)品。建筑市場(chǎng)的需求與每個(gè)業(yè)主的資產(chǎn)投資有關(guān)?？偟恼f(shuō)來(lái)，對(duì)建筑市場(chǎng)的需求與固定資產(chǎn)投資有著積極的聯(lián)系。

（二）建筑市場(chǎng)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)

由于建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)時(shí)間長(zhǎng)且價(jià)值高，與建筑產(chǎn)品有關(guān)的交易時(shí)間較長(zhǎng)，因?yàn)檫@些交易在項(xiàng)目責(zé)任期結(jié)束后才結(jié)束?？梢哉f(shuō)，建筑產(chǎn)品有一個(gè)完整的生產(chǎn)過(guò)程。這也是一個(gè)交易過(guò)程。建筑市場(chǎng)的地理范圍很清楚，主要反映在市場(chǎng)規(guī)則、價(jià)格和合同條件中。由于建筑業(yè)勞動(dòng)密集型、技術(shù)成本低、不依賴企業(yè)對(duì)產(chǎn)品的需求以及建筑市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。由于建筑市場(chǎng)的需求來(lái)自于工程投資，因此顯然受到經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩和政策的影響。建筑市場(chǎng)的供需往往不均衡，因?yàn)榻ㄖ?yīng)能力薄弱，因?yàn)槠湎鄬?duì)穩(wěn)定。下圖1所示為有藝術(shù)性的建筑產(chǎn)品：

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)機(jī)制

（一）分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需

房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求分為生產(chǎn)需求、消費(fèi)需求和投資需求，取決于不同的需求和目的。對(duì)生產(chǎn)的需求包括各種類型的生產(chǎn)。生產(chǎn)需求是使用建筑產(chǎn)品作為生產(chǎn)要素所產(chǎn)生的需求。這一需求的目的是參與生產(chǎn)過(guò)程，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)周期。在消費(fèi)者需求方面，它旨在滿足人們的生活需求。這一要求最為廣泛和全面。建筑產(chǎn)品的需求因人口的經(jīng)濟(jì)水平而異，主要分為不同的需求水平，如多層住房、頂樓住房和房屋。對(duì)投資的需求是出售或租賃為獲得差異或租賃而購(gòu)買的建筑物品。建筑產(chǎn)品作為投資需求的價(jià)值儲(chǔ)存起來(lái)。對(duì)投資的需求往往與財(cái)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)有關(guān)，這些特點(diǎn)隨不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的變化而波動(dòng)，而從根本上講，這是一種有利可圖的投資。房地產(chǎn)市場(chǎng)受投資需求的制約：當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求最大時(shí)，所購(gòu)買的房屋的銷售和租賃可以增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)不足，投資住房的需求增加，能源過(guò)度。然而，當(dāng)許多消費(fèi)者盲目投資時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)過(guò)度和不必要的需求，從而造成一種強(qiáng)烈需求的感覺(jué)，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲，或?qū)е赂蟮膬r(jià)值波動(dòng)。

影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的許多因素是國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。國(guó)家投資額直接反映了對(duì)建筑產(chǎn)品生產(chǎn)的需求，國(guó)民收入影響到對(duì)住房、娛樂(lè)設(shè)施和科學(xué)科學(xué)家等不動(dòng)產(chǎn)的需求?？傮w而言，對(duì)房地產(chǎn)的需求隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而有所不同。第二個(gè)因素是房地產(chǎn)資本收益。房地產(chǎn)收入對(duì)房地產(chǎn)需求的影響更為復(fù)雜，因?yàn)槭杖胨降奶岣咄ǔ?huì)增加對(duì)投資的需求，但房地產(chǎn)收入的增加通常意味著價(jià)格上漲，從而減少了需求。此外，利率、通貨膨脹變化等客觀因素以及消費(fèi)者的主觀看法，如收入水平和未來(lái)前景，也影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。

房地產(chǎn)供應(yīng)一般分為兩類。房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)了新的不動(dòng)產(chǎn)，以增加社會(huì)不動(dòng)產(chǎn)的總量。第二種是購(gòu)買的住房，它們可以增加住房供應(yīng)，但不能增加所有財(cái)產(chǎn)，并在二手房屋中交易。開發(fā)用于建設(shè)的土地供應(yīng)是直接影響房地產(chǎn)供應(yīng)的一個(gè)重要因素，我國(guó)還利用土地作為管制房地產(chǎn)市場(chǎng)的工具。此外，房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、政府監(jiān)管政策和建筑困難都影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品供應(yīng)。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)

1.明確的地理范圍。一些房地產(chǎn)項(xiàng)目與周圍環(huán)境相互作用，具有房地產(chǎn)價(jià)格和供求關(guān)系的明確地理特點(diǎn)。

2.周期性。房地產(chǎn)供求之間的關(guān)系與經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)。房地產(chǎn)市場(chǎng)也與經(jīng)濟(jì)體的周期性波動(dòng)波動(dòng)，但波動(dòng)并非完全相同。房地產(chǎn)需求可以快速反映經(jīng)濟(jì)。雖然開發(fā)的時(shí)間不清楚，但由于房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)間較長(zhǎng)，房地產(chǎn)供應(yīng)的延誤很明顯。

3.市場(chǎng)分層。房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲與不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)，這通常歸因于市場(chǎng)的位置。這一水平產(chǎn)生于同一地區(qū)房地產(chǎn)（如公共住房市場(chǎng)和大型住房市場(chǎng)）的供需分類的差異。

4.多樣性。房地產(chǎn)需求，包括生產(chǎn)需求、消費(fèi)需求和投資需求，在分析交易的目標(biāo)用途方面具有多樣性。多樣性主要表現(xiàn)在交易對(duì)象的復(fù)雜性和多樣性，其次是交易方式的多樣性，包括轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等。

5.風(fēng)險(xiǎn)說(shuō)明。房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高，影響供求的政府干預(yù)所帶來(lái)的不確定性，違約違約的風(fēng)險(xiǎn)。這主要表現(xiàn)在開發(fā)商無(wú)法將符合交貨條件的房屋交付給買方，無(wú)論是由于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理還是由于無(wú)法控制施工進(jìn)度。生產(chǎn)者的財(cái)政狀況惡化，金融鏈條中斷的風(fēng)險(xiǎn)，因各種條件而導(dǎo)致的需求側(cè)的風(fēng)險(xiǎn)，供求不平衡的風(fēng)險(xiǎn)，以及不可抗力風(fēng)險(xiǎn)。

三、在我國(guó)建設(shè)和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展措施

通過(guò)深入建設(shè)一個(gè)多元和繁榮的社會(huì)，并進(jìn)一步完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系，我們的建筑市場(chǎng)是一個(gè)廣闊的市場(chǎng)，有著巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)。與此同時(shí)，應(yīng)當(dāng)指出，在金融危機(jī)之后，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不確定性增加，建筑市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，建筑項(xiàng)目變得復(fù)雜。我們建設(shè)進(jìn)一步發(fā)展的能力提出了更大的要求和挑戰(zhàn)。因此，應(yīng)加強(qiáng)改革，以促進(jìn)我國(guó)建筑部門的健康和穩(wěn)定發(fā)展，同時(shí)解決國(guó)內(nèi)建筑市場(chǎng)目前的問(wèn)題，充分發(fā)揮建筑國(guó)的積極作用。穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，吸引國(guó)內(nèi)需求并確保增長(zhǎng)。下圖2所示為房地產(chǎn)鏡像圖：