李興

2021年，房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)升級(jí)，“三道紅線”“供地兩集中”“五檔分類(lèi)”等政策疊加，房企迎來(lái)更嚴(yán)峻的考驗(yàn)。作為龍頭企業(yè)，碧桂園的業(yè)績(jī)表現(xiàn)以及管理層對(duì)行業(yè)變化的解讀，備受關(guān)注。

8月24日發(fā)布的財(cái)報(bào)顯示，今年上半年，碧桂園權(quán)益銷(xiāo)售金額為3030.9億元，同比增長(zhǎng)14%，權(quán)益合同銷(xiāo)售面積約3451萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8%，居行業(yè)領(lǐng)先地位。

碧桂園總裁莫斌在業(yè)績(jī)會(huì)上傳達(dá)出信心，行業(yè)整體已步入新的發(fā)展階段，碧桂園相信好的產(chǎn)品和服務(wù)是奠定企業(yè)良性發(fā)展的基礎(chǔ)，始終堅(jiān)持口碑至上，堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，將繼續(xù)踐行“以客戶為中心”的理念，持續(xù)提升全周期綜合競(jìng)爭(zhēng)力，努力打造“為社會(huì)創(chuàng)造幸福生活的高科技綜合型的企業(yè)”。

最新公告也顯示，今年7月，碧桂園單月實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷(xiāo)售金額約542.8億元，已連續(xù)7個(gè)月實(shí)現(xiàn)累計(jì)同比增長(zhǎng)。

得益于銷(xiāo)售額穩(wěn)增，碧桂園的多項(xiàng)核心盈利指標(biāo)也可圈可點(diǎn)，2021年前6個(gè)月，碧桂園營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)27%至2349.3億元;毛利、凈利、股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)分別增至462.8億元、224.2億元、152.2億元。

在信貸收緊和降杠桿的大背景之下，業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)并非易事。這份穩(wěn)健的成績(jī)單，源于碧桂園提前布局，持續(xù)運(yùn)營(yíng)優(yōu)化，以及深耕新型城鎮(zhèn)化。

逐步降檔

自2020年“三條紅線”監(jiān)管政策出臺(tái)以來(lái)，降低債務(wù)水平一直被視為房企的頭等大事。疊加“五檔分類(lèi)”規(guī)范下，房地產(chǎn)資金需求和供給側(cè)的監(jiān)管進(jìn)一步升級(jí)，壓力傳導(dǎo)至房企。

從2018年開(kāi)始，碧桂園就堅(jiān)持對(duì)負(fù)債與借貸成本的改善。截至今年6月30日，碧桂園總借貸余額下降至3242.4億元，一年以?xún)?nèi)有息負(fù)債占比下降至27%，期末融資成本約5.39%，較去年底下降17個(gè)基點(diǎn)。

三項(xiàng)指標(biāo)中，兩項(xiàng)達(dá)標(biāo)：凈借貸比率49.7%，相比去年底下降了5.9%;現(xiàn)金短債比為2.1，短期償債無(wú)憂。剔除預(yù)售賬款的資產(chǎn)負(fù)債率雖尚未翻綠，但持續(xù)走低，從去年底的80%下降至現(xiàn)在的77%，處于較為安全的“黃檔”。

相比其他房企為盡快達(dá)到三道紅線標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)采取減少拿地多賣(mài)房的縮表方式，而碧桂園希望保持自己的節(jié)奏。

“我們是通過(guò)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)去逐步降低負(fù)債率，靠公司正常的經(jīng)營(yíng)自動(dòng)變?yōu)榫G檔，而不是通過(guò)立刻縮表來(lái)做的?！北坦饒@首席財(cái)務(wù)官及副總裁伍碧君表示，按照降檔計(jì)劃，有信心在2023年中期之前實(shí)現(xiàn)從黃檔到綠檔的調(diào)整。

面對(duì)行業(yè)融資大環(huán)境的收緊，伍碧君表示，融資端變得更為謹(jǐn)慎，選擇優(yōu)質(zhì)標(biāo)的投放。在近兩年的計(jì)劃中，碧桂園是穩(wěn)定為主，授信和成本不會(huì)有大變化，在融資端所受影響較小。

為了提升抵御風(fēng)險(xiǎn)能力，碧桂園以現(xiàn)金流為核心做回款考核的管理，一邊強(qiáng)化成本把控，一邊狠抓回款，保障現(xiàn)金流。

2021年上半年，碧桂園銷(xiāo)管費(fèi)用占營(yíng)收比例為5.9%，同比降低1.4%至139億元，權(quán)益物業(yè)銷(xiāo)售現(xiàn)金回籠約2727.9億元，權(quán)益銷(xiāo)售回款率90%，處于行業(yè)高水平。截至6月底，可動(dòng)用現(xiàn)金余額達(dá)1862.4億元，短期償債無(wú)憂。

穩(wěn)步增長(zhǎng)

走過(guò)土地紅利與金融紅利時(shí)代的粗放式管理，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化的管理時(shí)代。

為了聚焦深耕各線市場(chǎng)，提升投資的管理精度和效能，去年10月，碧桂園啟動(dòng)新一輪組織調(diào)整，調(diào)整后下轄區(qū)域增加至106個(gè)。

莫斌提到，針對(duì)當(dāng)年獲取當(dāng)年開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，區(qū)域裂變后經(jīng)營(yíng)效率明顯提升，周期凈利率提高1%，年化自有資金回報(bào)率超過(guò)25%占比提高至97%，平均開(kāi)盤(pán)時(shí)間提前36天，年化自有資金回報(bào)率提高3%。

而且，碧桂園在投資拿地方面也越來(lái)越精準(zhǔn)，堅(jiān)持三個(gè)“不動(dòng)搖”：一是合法合規(guī)資金安全的前提下，確保自有資金的回報(bào)和利潤(rùn)的最大化;二是投資標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)搖;三是投資轉(zhuǎn)化率和貨值轉(zhuǎn)化率不動(dòng)搖。

上半年，碧桂園通過(guò)招拍掛和多元化方式積極拿地，共獲取219幅土地，權(quán)益總代價(jià)約884億元。

在22城首批集中供地中，碧桂園獲取土地14幅，共計(jì)權(quán)益代價(jià)171億元，在重慶、鄭州、武漢等多個(gè)城市底價(jià)摘牌，總體溢價(jià)率僅7%。

截至6月底，碧桂園已獲取的權(quán)益可售資源約1.69萬(wàn)億元，潛在的權(quán)益可售資源約4900億元，權(quán)益可售資源合計(jì)約2.2萬(wàn)億元，基本可以維持未來(lái)3年以上的銷(xiāo)售需求。

從土儲(chǔ)布局上看，碧桂園兼具廣度和深度。截至2021年6月底，公司業(yè)務(wù)已覆蓋中國(guó)內(nèi)地所有省份的296個(gè)地級(jí)行政區(qū)、1408個(gè)縣級(jí)行政區(qū)，項(xiàng)目總數(shù)達(dá)3127個(gè)。

在市場(chǎng)布局上，碧桂園采取一到五線均衡布局，重點(diǎn)深耕三四線城市的戰(zhàn)略。按金額計(jì)算，新獲取的219幅土地中，82%的土儲(chǔ)聚焦五大都市圈，62%分布在三四線城市。

莫斌表示，碧桂園近年來(lái)的銷(xiāo)售增長(zhǎng)趨勢(shì)與城鎮(zhèn)化進(jìn)程，表現(xiàn)出正相關(guān)關(guān)系，未來(lái)仍有很大空間。

過(guò)去數(shù)年，碧桂園得益于聚焦三四線城市的戰(zhàn)略布局，業(yè)績(jī)獲得持續(xù)突破，權(quán)益合同銷(xiāo)售金額的年復(fù)合增長(zhǎng)率25%。

2021年，碧桂園連續(xù)第三年將“全競(jìng)提升”作為年度主題，莫斌提出，當(dāng)前形勢(shì)下要持續(xù)提升營(yíng)銷(xiāo)力，保證供貨不脫節(jié)，實(shí)行以銷(xiāo)定產(chǎn)。同時(shí)要保障銷(xiāo)售回款和現(xiàn)金流，實(shí)行有序支出。

碧桂園在半年報(bào)中提到：世界永遠(yuǎn)會(huì)為最具競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)開(kāi)綠燈。

國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪指出，碧桂園的Baa3發(fā)行人評(píng)級(jí)，反映了其強(qiáng)大的品牌實(shí)力、多元的地域布局、強(qiáng)勁的流動(dòng)性和穿越周期的具有彈性且穩(wěn)健的運(yùn)營(yíng)記錄。