黃永才

（漳州招商局土地收購儲備中心,福建 漳州 363105）

隨著社會經濟的快速發(fā)展和城市化進程的不斷推進，人地矛盾日漸突出，人均土地資源的匱乏迫切要求土地集約利用。關于土地集約利用的概念目前尚無明確定義，但從國內外眾多學者的研究中可發(fā)現(xiàn)，土地集約利用的實質是土地投入與產出的關系[1-3]，提高單位面積的土地要素成本，優(yōu)化利用結構，進行有效管理，從而增加土地利用效率和經濟效益[4]，其核心在于提高城市土地利用效率[5]。綜合來看，土地集約利用側重于生產效率和經濟效果[6]。開發(fā)區(qū)作為我國改革開放的重要試驗基地，其在區(qū)域經濟發(fā)展中起到至關重要的作用，是推動發(fā)展開放型經濟、實現(xiàn)區(qū)域戰(zhàn)略發(fā)展的關鍵點和重要空間載體，也是產業(yè)集聚的核心區(qū)和典型代表。土地開發(fā)利用程度是開發(fā)區(qū)存在和發(fā)展的基礎[7]，開發(fā)區(qū)土地集約利用的主要目的是尋求最優(yōu)集約度，達成開發(fā)區(qū)經濟、社會和環(huán)境三大效益協(xié)調統(tǒng)一。因此，對開發(fā)區(qū)的土地集約利用進行評價具有重要的現(xiàn)實意義。

基于此，本文選取漳州招商局經濟技術開發(fā)區(qū)為研究對象，在外業(yè)調查和數(shù)據資料收集的基礎上，核算了其土地集約利用程度，并評估了各權重對土地利用變化的敏感度，以期為漳州市的統(tǒng)籌協(xié)調發(fā)展、土地利用布局提供參考。

1 研究區(qū)概況

漳州招商局經濟技術開發(fā)區(qū)（以下簡稱“漳州開發(fā)區(qū)”）為國家級開發(fā)區(qū)，位于中國東南沿海廈門灣南岸，擁有海岸線28 km，轄區(qū)面積5 617 hm2，其中國家級經濟技術開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積為3 140 hm2，規(guī)劃建設用地面積3 533 hm2，規(guī)劃人口24萬人。

2 漳州開發(fā)區(qū)土地集約節(jié)約利用評價

漳州開發(fā)區(qū)土地集約節(jié)約利用評價，主要是在調查、分析評價漳州開發(fā)區(qū)土地利用程度、強度、用地結構、工業(yè)用地投入產出效益以及土地供應、監(jiān)管等情況的基礎上，遵循政策導向性、綜合性和因地制宜等土地利用評價原則，進行漳州開發(fā)區(qū)土地集約節(jié)約利用程度評價。

2.1 數(shù)據來源與技術方法

漳州開發(fā)區(qū)評價外業(yè)調查、收集的資料與數(shù)據主要來源于兩個方面：一是通過訪談問卷、發(fā)放調查表等方式，到漳州開發(fā)區(qū)國土、規(guī)劃、統(tǒng)計和經發(fā)等部門或典型企業(yè)進行收集；二是通過外業(yè)人員進行實地調查獲取。調查、收集的資料與數(shù)據在時間與空間上，分別與評價時點和評價范圍相對應。經濟數(shù)據采用2017年年末或全年數(shù)據，其他數(shù)據采用評價時點數(shù)據。用地調查過程中獲取的經濟數(shù)據與漳州開發(fā)區(qū)主區(qū)相對應。

用地調查采用實地踏勘、遙感影像判識、座談和問卷調查等方式，集約程度評價采用多因素綜合評價法。其中，評價指標權重值的確定采用特爾斐法，指標權重值采用國家統(tǒng)一值，理想值確定采用目標值法、經驗借鑒法和專家咨詢法等，指標標準化處理采用理想值比例推算法。

2.2 構建評價體系

按照集約節(jié)約用地原則，以相關法律法規(guī)、國家和地方制定的技術標準、土地利用總體規(guī)劃和開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃等要求為基礎，結合漳州開發(fā)區(qū)實際確定評價指標理想值，且原則上理想值不小于現(xiàn)狀值。

根據自然資源部辦公廳的通知，現(xiàn)行開發(fā)區(qū)土地集約節(jié)約評價采用三級指標量化計算，三級指標分別為目標、子目標和指標，各設3個、5個、11個指數(shù)并賦予各級指標權重（如表1）。

表1 工業(yè)主導型開發(fā)區(qū)土地集約利用分析指標

指標經過標準化處理后，各級集約程度值按公式（1）進行計算，并以此類推得出漳州開發(fā)區(qū)土地集約程度分值。

式中，F(xiàn)為土地利用集約程度分值；Fi為i目標的集約度分值；Wi為i目標相對總目標的權重值；n為目標個數(shù)。

2.3 權重敏感性分析框架

在土地利用集約度評價中，借鑒專家學者的經驗來構建評價指標體系，各指標權重的確定則主要采用特爾斐法，不可避免地受人為主觀因素影響。對指標權重進行敏感性分析，通過改變相關變量的數(shù)值，考察干擾因素對重要指標的影響程度，從而解釋指標權重的可信度[8]。

多參數(shù)的敏感性分析原則是在其他參數(shù)保持不變的情況下，令一參數(shù)逐漸變化并觀察分析其導致最終結果的變化幅度，以此來確定最終結果對該參數(shù)的敏感性，因此，本文采用單因素輪換（OAT）法對權重敏感性進行檢驗[9]。具體操作步驟如圖1。

圖1 權重敏感性檢驗步驟

3 結果與分析

3.1 土地集約利用水平

經測算，漳州開發(fā)區(qū)土地利用集約度評價分值為85.43分。各指標、子目標、目標的分值見表2。

表2 漳州開發(fā)區(qū)土地集約利用評價結果表

從土地利用程度的兩個評價指標來看，漳州開發(fā)區(qū)的土地供應率和建成率的實現(xiàn)度分值分別達到69.27分和77.45分。相對較低的供應率和建成率，與該開發(fā)區(qū)特殊的管理體制有關。

用地結構狀況的主要評價指標是工業(yè)用地率，其實現(xiàn)度分值達到99.97分。由于漳州開發(fā)區(qū)相對獨立于城市的地理位置特點，同時其規(guī)劃發(fā)展定位為“以港口物流和臨港工業(yè)為主導的，功能完備、配套齊全以及環(huán)廈門灣城市群的港口工業(yè)新城區(qū)”，漳州開發(fā)區(qū)的規(guī)劃工業(yè)用地率水平比普通開發(fā)區(qū)低，加之前期供地以工業(yè)用地為主，使得工業(yè)用地率的現(xiàn)狀值比規(guī)劃工業(yè)用地率高出6.99個百分點。

土地利用強度方面，漳州開發(fā)區(qū)的綜合容積率、建筑密度、工業(yè)用地綜合容積率和工業(yè)用地建筑系數(shù)的實現(xiàn)度分值分別為95.00分、74.85分、78.57分和99.97分。建筑密度和工業(yè)用地綜合容積率指標的實現(xiàn)度分值均偏低，這主要與漳州開發(fā)區(qū)主導產業(yè)的用地特點（露天堆場及露天操作場比例較高）有關，同時也與開發(fā)區(qū)強調良好的人居環(huán)境與生態(tài)環(huán)境而保持了較高的綠地率有關。

漳州開發(fā)區(qū)的工業(yè)用地固定資產投入強度和工業(yè)用地地均稅收這兩個指標的實現(xiàn)度分值分別為93.31分和47.39分。工業(yè)用地地均稅收偏低的主要原因是在目前的行政管理體制下，由于漳州開發(fā)區(qū)與廈門隔海相望但屬于漳州市管轄范圍，廈門市作為區(qū)域經濟中心，對資金、勞動力和技術等強大的吸引作用，使漳州開發(fā)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢難以發(fā)揮，招商引資難度相對較大。其次，漳州開發(fā)區(qū)現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)多為占地面積較廣的港航物流、交通機械制造及金屬制品加工等傳統(tǒng)工業(yè)，地均產值不高。最后，近年來企業(yè)受國內經濟增長速度放慢、人力成本不斷提高以及出口壓力增大等因素影響，效益有所降低。

3.2 土地集約程度指標權重敏感性分析

本文選取百分比變化范圍為±30%，選取百分比變化增量為2%，根據數(shù)據運算意義百分比變化范圍，以±5%為起始點，依照次序將各指標權重作為主變化因子進行運算，共獲得9個指標207組新權重值，將所得新權重值代入運算得出新集約度分值，可產生土地集約度評價結果的絕對平均變化率，即各權重指標對土地集約程度分值的敏感性程度。

如圖2所示，各指標權重的絕對變化率分布大致關于0做原點對稱，隨著變化百分比數(shù)值的改變而產生線性變化，且變化百分比絕對值相同時，其結果的敏感性程度相近似。折線斜率表示該指標評價結果的敏感性程度，斜率越大表示敏感性越強。各指標中，工業(yè)用地率的權重變化對土地集約利用程度影響最大，最大值為權重變化率取30%時，土地利用集約度分值變化6.08%；最小值出現(xiàn)在當土地供應率權重變化百分比為5%時，其集約度分值變化0.26%。且在原始權重選取時，工業(yè)用地率的權重最大，土地供應率的權重最小，觀察其余指標權重敏感度與原始權重比重發(fā)現(xiàn)，各指標權重敏感度與其原始比重大小基本一致。由此可說明，原始權重合理有效，可較為客觀地反映土地利用集約度，評價結果真實可靠。

圖2 土地集約利用絕對平均變化率結果

4 結語

本文以漳州招商局經濟技術開發(fā)區(qū)為研究對象，選取三個角度，從土地利用狀況、用地效益和管理績效三方面入手，對其土地集約利用程度進行評價，全區(qū)集約度綜合分值達到85.43分，說明漳州開發(fā)區(qū)的土地集約利用水平相對較高，同時比較客觀地反映了漳州開發(fā)區(qū)土地利用過程中的成績與不足之處，為開發(fā)區(qū)今后的土地利用與管理工作指明了方向。

（1）結合土地開發(fā)的進度，控制土地投放的節(jié)奏，有序、合理地利用土地擴展?jié)摿?。一方面，嚴格把好供地關，繼續(xù)提高工業(yè)項目的準入門檻，對區(qū)內現(xiàn)有企業(yè)用地的容積率和建筑密度等指標進行定期考核，鼓勵企業(yè)集約節(jié)約利用土地，充分發(fā)揮土地集約利用的強度潛力。另一方面，加強土地利用動態(tài)監(jiān)測，繼續(xù)堅持對已供應土地中可能出現(xiàn)閑置的土地進行跟蹤，并切實幫助企業(yè)解決在開發(fā)建設中遇到的實際困難。繼續(xù)深入貫徹科學發(fā)展觀，轉變發(fā)展觀念，進一步提高土地集約利用水平，實現(xiàn)全區(qū)經濟社會全面、協(xié)調、可持續(xù)發(fā)展。

（2）建立和完善工業(yè)企業(yè)集約用地考核制度，并配套相應獎懲措施，督促企業(yè)（特別是早期以協(xié)議出讓方式獲得土地的企業(yè)）加大投入力度，節(jié)約和集約利用土地。同時，通過各種渠道向區(qū)內企業(yè)進行廣泛宣傳，營造集約利用土地的氛圍。

（3）繼續(xù)貫徹國家和福建省的有關供地政策，繼續(xù)推行工業(yè)用地招拍掛出讓，并對照此次土地集約利用程度評價中分值較低的指標（如工業(yè)用地綜合容積率、工業(yè)用地地均稅收等），有針對性地做好批地、供地工作，鼓勵建設和使用標準廠房，同時堅持內涵整合挖潛，不斷提高現(xiàn)有用地利用強度，增加有效發(fā)展空間，從源頭上促進漳州開發(fā)區(qū)土地的集約利用。