梅文杰

[摘 要]自1998年我國開啟住房改革以來，經(jīng)過20多年的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模急劇增長，占用了大量信貸資金。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高問題逐漸暴露了出來，尤其是最近兩年已經(jīng)有一大批房地產(chǎn)企業(yè)因資產(chǎn)負(fù)債率過高曝出資金危機。因此，降低資產(chǎn)負(fù)債率成為房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)下維持自身可持續(xù)發(fā)展的第一要務(wù)。文章在分析房地產(chǎn)企業(yè)降低資產(chǎn)負(fù)債率的重要性基礎(chǔ)上，探討了房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率現(xiàn)狀和原因，并提出了降低房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的措施，以期為房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供有價值的借鑒。

[關(guān)鍵詞]資產(chǎn)負(fù)債率;房地產(chǎn)企業(yè);“三條紅線”

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.25.075

1 引言

2020年8月，相關(guān)部門出臺了關(guān)于限制房地產(chǎn)企業(yè)融資的“三條紅線”，并將于2021年1月1日起全行業(yè)全面推行。三條紅線分別為：凈負(fù)債率不得大于100%;剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率小于70%;現(xiàn)金短債比小于1。三條紅線都合格的有息負(fù)債年增速不得超過15%，兩條紅線合格的有息負(fù)債年增速不得超過10%，一條紅線合格的有息負(fù)債年增速不得超過5%，三條紅線均不合格的不得新增有息負(fù)債。三條紅線政策的實施，將控制房地產(chǎn)企業(yè)無限制地從金融業(yè)獲得資金，未來房地產(chǎn)企業(yè)將很難再出現(xiàn)40%～50%的復(fù)合增長率，增長率將維持在15%左右。因此，房地產(chǎn)企業(yè)為了能繼續(xù)從金融機構(gòu)獲取信貸資金，不得不主動尋求途徑降低資產(chǎn)負(fù)債率，將資產(chǎn)負(fù)債率控制在合理的范圍內(nèi)。

2 房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率現(xiàn)狀及形成原因

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率現(xiàn)狀

通過查閱我國資產(chǎn)規(guī)模前30強的A股上市房企（約占我國A股上市房企總資產(chǎn)規(guī)模的80%）近9年的年度財務(wù)報告，對各房企歷年資產(chǎn)負(fù)債率進行了統(tǒng)計：2011年30強上市房企整體資產(chǎn)負(fù)債率為74.1%;剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率為64.3%。2011—2019年，資產(chǎn)負(fù)債率逐年升高，2019年30強上市房企整體資產(chǎn)負(fù)債率達到81%;剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率達到76.6%。即2011—2019年，30強上市房企整體資產(chǎn)負(fù)債率上漲了6.9個百分點，平均每年上漲0.9個百分點;剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率上漲了16.7個百分點，平均每年上漲1.9個百分點。且2011—2019年，30強上市房企中，資產(chǎn)負(fù)債率超過80%的，由5家增長到17家;剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率超過70%的，由5家增長到22家。

由此可見，我國房地產(chǎn)企業(yè)過度依賴財務(wù)杠桿，資產(chǎn)負(fù)債率處于高位，且在逐年遞增。有很大一部分房地產(chǎn)企業(yè)剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率超過了70%，觸碰到了限制房地產(chǎn)企業(yè)融資的紅線。這也意味著目前許多房地產(chǎn)企業(yè)存在高負(fù)債危機，一旦這些企業(yè)融資受限，或者外部監(jiān)管環(huán)境發(fā)生變化，這些企業(yè)將面臨巨大的資金壓力，甚至瀕臨破產(chǎn)。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)過度依賴財務(wù)杠桿的原因

2.2.1 行業(yè)特點決定高負(fù)債運行

房地產(chǎn)行業(yè)具有投入大、周期長的特點。首先投入大是因為房地產(chǎn)項目投資額較高，通常一個二三線城市13萬平方米的住宅項目，投資額可高達10億元，其中土地款支出便可達到6億元。如此高的投資額注定房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，資金投入量大。資金投入量如此巨大，但投資人并沒有這么多自有資金，便會向金融機構(gòu)進行融資。

周期長是指房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，通常一個房地產(chǎn)項目從土地獲取，再經(jīng)過前期報批報建、主體工程施工、基礎(chǔ)設(shè)施工程施工、配套設(shè)施修建，再到竣備交付通常需要3～4年。開發(fā)過程中的建設(shè)資金，一方面來自金融機構(gòu)融資資金，另一方面來源于產(chǎn)品預(yù)售所收到的預(yù)收賬款。同時房地產(chǎn)企業(yè)會計收入的實現(xiàn)，需要等到產(chǎn)品交付才能進行確認(rèn)。這就導(dǎo)致一個房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的2～3年一直處于高負(fù)債運行。就算到開發(fā)產(chǎn)品交付階段，會計收入得以確認(rèn)，但由于房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過了20多年的快速發(fā)展，已經(jīng)從高利潤時代進入低利潤時代，資產(chǎn)負(fù)債率依然得不到有效的降低。

2.2.2 追求高增長帶來的高負(fù)債

追求高增長，是指追求銷售額高增長。根據(jù)克而瑞編制的中國房地產(chǎn)企業(yè)2019年全口徑銷售額排行榜，千億房企34家，較2018年增加4家，前20強門檻值為1510億元，較2018年增加207億元。房地產(chǎn)企業(yè)追求高增長的主要原因是，搶占市場先機，提高市場占有率。

提高市場占有率是因為房地產(chǎn)項目雖然具有開發(fā)周期長的特點，但又具有一個致命的弱點，就是單一性。即一個房地產(chǎn)企業(yè)某個地產(chǎn)項目開發(fā)完后，就必須尋找新的項目，否則其生命周期就結(jié)束了。同時若某個房地產(chǎn)企業(yè)只在某個區(qū)域進行開發(fā)，若該區(qū)域相關(guān)環(huán)境發(fā)生重大變化，則該企業(yè)將會面臨巨大的生存危機。這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)不得不增加土地儲備，搶占市場占有率。

房地產(chǎn)企業(yè)高增長有以下杠桿可使用，有土地杠桿、經(jīng)營杠桿、財務(wù)杠桿。在土地杠桿、經(jīng)營杠桿作用力一定的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必然需要大力借助財務(wù)杠桿，尋求債權(quán)投入以實現(xiàn)高增長。房地產(chǎn)企業(yè)可需求的債權(quán)投入方式有：取得國土證后進行的前期融資、取得施工許可證后進行的開發(fā)貸融資、取得預(yù)售許可證后進行的預(yù)售融資，以及支付工程款時進行的ABS融資。故高增長必然導(dǎo)致高負(fù)債。

3 房地產(chǎn)企業(yè)降低資產(chǎn)負(fù)債率的路徑建議

3.1 獲取優(yōu)質(zhì)土地，提高產(chǎn)品溢價

對一個房地產(chǎn)項目總投資而言，土地成本所占比重最高，通常能達到總投資的50%以上。故房地產(chǎn)企業(yè)要想提高產(chǎn)品溢價，降低資產(chǎn)負(fù)債率，需大力獲取優(yōu)質(zhì)土地。優(yōu)質(zhì)土地的獲取，需重點關(guān)注土地屬性、地貨比、規(guī)劃條件等因素。

土地屬性取決于城市等級及土地位置。通常一線城市土地開發(fā)形成的產(chǎn)品溢價高于二三線城市土地，二三線城市土地開發(fā)形成的產(chǎn)品溢價高于四五線城市土地;離市中心位置越近的土地，開發(fā)形成的產(chǎn)品溢價越高于離市中心較遠的土地。故從提高產(chǎn)品溢價，降低資產(chǎn)負(fù)債率而言，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)優(yōu)先選擇一線城市或者二三線城市進行開發(fā)，且優(yōu)先選擇地段較好、離市中心較近的土地進行開發(fā)。