宋效軍　余翔

進(jìn)入2021年9月以來(lái)，恒大債務(wù)違約引發(fā)國(guó)內(nèi)外高度關(guān)注?！拔痔煜虏粊y”的西方媒體將恒大違約稱(chēng)為中國(guó)的“雷曼兄弟事件”、中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“明斯基時(shí)刻”，宣稱(chēng)恒大違約可能引發(fā)中國(guó)金融市場(chǎng)全面風(fēng)暴。

筆者認(rèn)為，恒大違約絕非中國(guó)的“雷曼事件”，更不是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“明斯基時(shí)刻”，但恒大這樣一家全球500強(qiáng)企業(yè)，世界第一大房地產(chǎn)企業(yè)，從神壇跌落，走向債務(wù)違約，確實(shí)讓人唏噓不已，恒大違約給出的風(fēng)險(xiǎn)警示需要關(guān)注。

“冰凍三尺，非一日之寒”，一家房企負(fù)債能累積到1.95萬(wàn)億元之巨，絕非一日之功。在筆者看來(lái)，背后的深層原因值得深思：過(guò)度負(fù)債經(jīng)營(yíng)讓恒大發(fā)展猶如累卵，嚴(yán)重偏離主業(yè)的多元化讓恒大大廈持續(xù)空心化，現(xiàn)代公司治理的有名無(wú)實(shí)讓恒大一再錯(cuò)失糾偏時(shí)機(jī)。

流動(dòng)性危機(jī)爆發(fā)，恒大大廈危矣

恒大之所以會(huì)出現(xiàn)今天的危機(jī)，第一個(gè)重要原因是高負(fù)債、高杠桿經(jīng)營(yíng)。從負(fù)債結(jié)構(gòu)上看，2021年恒大中期年報(bào)顯示，其總體負(fù)債為1.95萬(wàn)億元，主要由四部分組成：一是有息負(fù)債，包括銀行貸款、信托、債券等約5700億元，占恒大總負(fù)債的28.9%。二是預(yù)收款，主要是購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)支付的首付和同時(shí)向銀行申請(qǐng)的貸款，大約為2200億元左右，占恒大總負(fù)債的11.2%。三是應(yīng)付貿(mào)易賬款及其他款項(xiàng)，主要是拖欠建筑商、材料供應(yīng)商的貨款。恒大應(yīng)付這些供應(yīng)商的貨款高達(dá)9511億元，這是負(fù)債中最主要的部分，占總負(fù)債的48.3%。四是即期所得稅負(fù)債加遞延所得稅負(fù)債，約為2100億元左右，約占總負(fù)債的10.7%。

但是，負(fù)債規(guī)模高是房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象。房地產(chǎn)行業(yè)由于其自身行業(yè)特色，通常是先舉債建房，交房后再償付供應(yīng)商貨款、繳納政府稅費(fèi)等，因此杠桿率都較高。在債務(wù)的絕對(duì)規(guī)模方面，恒大為1.95萬(wàn)億元、碧桂園為1.76萬(wàn)億元，萬(wàn)科為1.52萬(wàn)億元、綠地為1.24萬(wàn)億元，均超過(guò)1萬(wàn)億元;在現(xiàn)金/短期債務(wù)比方面，華潤(rùn)置地為2.27、碧桂園為2.1、保利為1.93、萬(wàn)科為1.67、恒大為0.67;在剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率方面，中國(guó)大型房企普遍在70%左右，如保利為66.24%、萬(wàn)科為69.7%、融創(chuàng)為76%、碧桂園為77%，而恒大為81%。在我國(guó)，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般介于40%至60%之間，適當(dāng)、合理的負(fù)債有利于公司快速擴(kuò)張發(fā)展，而房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，資金周轉(zhuǎn)周期較長(zhǎng)，行業(yè)整體負(fù)債率高于平均水平是普遍現(xiàn)象。

如果房地產(chǎn)企業(yè)普遍高負(fù)債，那為什么目前只有恒大爆雷問(wèn)題最為嚴(yán)重？其背后的原因在于恒大既有房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債的普遍性特征，還有其更加激進(jìn)的個(gè)性特點(diǎn)。與其他國(guó)內(nèi)主要房地產(chǎn)企業(yè)相比，恒大在負(fù)債經(jīng)營(yíng)方面更加激進(jìn)，杠桿率更高。恒大的現(xiàn)金/短期債務(wù)比是0.67，僅為華潤(rùn)置地的29.5%。

回顧恒大發(fā)展之路，快速擴(kuò)張是其鮮明的特征。通過(guò)高杠桿獲得大量融資，再用這些資本大量購(gòu)地，之后進(jìn)行快速開(kāi)發(fā)，用樓盤(pán)進(jìn)行再融資，隨后再購(gòu)地、再開(kāi)發(fā)，由此形成資本循環(huán)。

2014年至2019年6月，恒大在三四線城市大量囤地，每年新增土地分別為17幅、82幅、213幅、226幅、105幅和79幅，每年新購(gòu)?fù)恋孛娣e分別為841萬(wàn)平方米、3484萬(wàn)平方米、10238萬(wàn)平方米、12600萬(wàn)平方米、4993萬(wàn)平方米和4449萬(wàn)平方米，每年土地儲(chǔ)備項(xiàng)目分別為305個(gè)、375個(gè)、582個(gè)、766個(gè)、811個(gè)和864個(gè)。拿到土地后，恒大卻沒(méi)有全部用于住房、長(zhǎng)租房建設(shè)，而是以工業(yè)項(xiàng)目之名盲目招商引資。

恒大這種高負(fù)債運(yùn)營(yíng)模式依賴一個(gè)核心前提條件：監(jiān)管政策寬松。隨著中央下定決心“房住不炒”，監(jiān)管部門(mén)爭(zhēng)相對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)出“猛藥”，相繼出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)的嚴(yán)苛監(jiān)管政策，政策之間時(shí)間間隔越來(lái)越短，房企用來(lái)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略的時(shí)間也越來(lái)越少。雖然政策制定者一再要求銀行不能對(duì)企業(yè)抽貸斷貸，但監(jiān)管政策相互疊加共振，實(shí)際政策落地的情況是各主要金融機(jī)構(gòu)幾乎在同一時(shí)間收緊了對(duì)房企的貸款。此時(shí)，高負(fù)債模式必然遭遇困境。

高負(fù)債經(jīng)營(yíng)讓恒大在資產(chǎn)規(guī)模上實(shí)現(xiàn)了快速做大，但風(fēng)險(xiǎn)也是巨大的。流動(dòng)性危機(jī)一旦爆發(fā)，高息短期貸款催收，恒大大廈就會(huì)陷入債務(wù)旋渦。負(fù)債經(jīng)營(yíng)越激進(jìn)的企業(yè)，遇到的問(wèn)題越大，?恒大最先爆雷也不意外。

從恒大最新中期年報(bào)公布的債務(wù)數(shù)據(jù)可以看出，其流動(dòng)性壓力主要來(lái)自三個(gè)方面：一是來(lái)自于應(yīng)付供應(yīng)商的貨款，占恒大總負(fù)債的48.3%，但這部分負(fù)債與銀行貸款相比，有彈性空間，只要恒大跟這些供應(yīng)商談妥，相關(guān)負(fù)債有可能延后支付。之前，恒大也曾多次拖欠供應(yīng)商貨款。二是向銀行等金融機(jī)構(gòu)的借貸、需在一年內(nèi)償付2400億元貸款。若銀行等金融機(jī)構(gòu)能夠?qū)愦蟮狡趥鶆?wù)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性展期，恒大也能渡過(guò)難關(guān)。三是恒大必須到期償付巨額且高息的美元債和經(jīng)營(yíng)貸，它們是恒大流動(dòng)性壓力最難化解的部分。

按照恒大之前的玩法，只要借貸方能夠允許對(duì)恒大債務(wù)進(jìn)行展期，恒大就能繼續(xù)融資，供應(yīng)商們就不會(huì)停供和催收，預(yù)收款就只是隱性債務(wù)。但從市場(chǎng)有傳聞“恒大將違約”開(kāi)始，到恒大實(shí)質(zhì)性地?zé)o法到期償還美元債和經(jīng)營(yíng)貸債務(wù)，供應(yīng)商們加快了對(duì)被拖欠賬款的催收，恒大高負(fù)債、高杠桿的游戲無(wú)法繼續(xù)，供應(yīng)商停止與恒大合作，預(yù)收款負(fù)債從隱性轉(zhuǎn)為顯性，為顯性的5700 億元有息負(fù)債加上9511億元預(yù)付款負(fù)債，恒大債務(wù)大廈危矣。

事實(shí)上，在國(guó)內(nèi)收緊房地產(chǎn)政策，恒大在國(guó)內(nèi)融資不暢時(shí)，?恒大仍有“逃生”機(jī)會(huì)，但其首先想到的不是改變自身高負(fù)債經(jīng)營(yíng)的模式，而是通過(guò)向境外市場(chǎng)進(jìn)行高成本融資，以期能繼續(xù)維持高負(fù)債經(jīng)營(yíng)的模式。

2016年、2017年房地產(chǎn)監(jiān)管政策不斷加碼，恒大同期也加大在境外債券市場(chǎng)的發(fā)債規(guī)模。2017年至2020年2月，恒大分別發(fā)行美元優(yōu)先票據(jù)27.24億美元、28億美元、72億美元和60億美元。僅2019年，其規(guī)模就占到了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債總額的近10%。2017年至2020年2月，恒大發(fā)行的美元優(yōu)先票據(jù)的平均發(fā)行成本分別為8%、12%、8.69%和11.75%，明顯高于我國(guó)房企境外債平均7.4%的發(fā)行成本。

恒大因“大”而強(qiáng)，也因“大”而深陷危機(jī)

恒大之所以會(huì)出現(xiàn)今天的危機(jī)，第二個(gè)重要原因是多元化。多元化本身并沒(méi)有錯(cuò)。多元化的確能幫助企業(yè)分散主業(yè)發(fā)展的周期性風(fēng)險(xiǎn)。與恒大一樣，其他房地產(chǎn)企業(yè)也都進(jìn)行了多元化經(jīng)營(yíng)。多元化轉(zhuǎn)型是企業(yè)在主業(yè)發(fā)展進(jìn)入平臺(tái)期后，通過(guò)拓展業(yè)務(wù)，走出第二增長(zhǎng)曲線的重要方式。據(jù)中國(guó)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，2018年中國(guó)百?gòu)?qiáng)房企中，97%布局了產(chǎn)業(yè)多元化戰(zhàn)略。據(jù)中房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2019年房企500強(qiáng)榜單中，排名前30的企業(yè)都進(jìn)行了多元化布局。那為什么其他企業(yè)沒(méi)有出現(xiàn)像恒大這樣嚴(yán)重的問(wèn)題呢？根本原因是恒大誤讀了多元化轉(zhuǎn)型的本質(zhì)，將多元化當(dāng)成了融資工具和手段。

恒大從2010年開(kāi)始啟動(dòng)多元化戰(zhàn)略。在隨后的多元化之路上，恒大采用了一貫的高杠桿、快速擴(kuò)張的盲進(jìn)做法，投資足球，進(jìn)軍文娛、百貨、商超、礦泉水、糧油、乳業(yè)、醫(yī)美等多個(gè)行業(yè)，與主業(yè)偏離得越來(lái)越遠(yuǎn)。但是恒大并不認(rèn)為這是一個(gè)問(wèn)題，還在官網(wǎng)上宣稱(chēng)：“恒大是‘多元產(chǎn)業(yè)+數(shù)字科技的世界500強(qiáng)企業(yè)集團(tuán)，旗下?lián)碛泻愦蟮禺a(chǎn)、恒大新能源汽車(chē)、恒大物業(yè)、恒騰網(wǎng)絡(luò)、房車(chē)寶、恒大童世界、恒大健康、恒大冰泉八大產(chǎn)業(yè)，為數(shù)億用戶提供全方位服務(wù)。”

若干年下來(lái)，總體來(lái)看，恒大的多元化除了房地產(chǎn)外，其他行業(yè)都是虧損的。恒大多元化的領(lǐng)域并未與恒大的地產(chǎn)主業(yè)形成明顯的協(xié)同效應(yīng)?，F(xiàn)在反思恒大問(wèn)題時(shí)，談的最多的是恒大多元化后出現(xiàn)的虧損，忽視了當(dāng)初多元化給恒大帶來(lái)的巨大市場(chǎng)估值和現(xiàn)金流入。

從2010年開(kāi)始，恒大涉足足球領(lǐng)域，到2020年9月，恒大在足球上總投入130億元，虧損73億元，虧損率超過(guò)56%。恒大2014年進(jìn)入礦泉水市場(chǎng)，曾經(jīng)推出過(guò)5元一瓶的恒大冰泉，先后請(qǐng)來(lái)范冰冰、成龍等明星代言，廣告費(fèi)投入40億元，但結(jié)果是恒大冰泉虧損60億元。2018年，恒大高調(diào)宣布進(jìn)軍新能源汽車(chē)，用8.5億美元投資了“一直宣稱(chēng)下月要回國(guó)”的賈躍亭的“法拉第未來(lái)”。從2018年6月開(kāi)始一直到2019年底，恒大花費(fèi)474億美元，在全球“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”，幾乎買(mǎi)下了從銷(xiāo)售渠道、生產(chǎn)資質(zhì)到電池、電機(jī)技術(shù)等所有的環(huán)節(jié)。恒大啟動(dòng)造車(chē)計(jì)劃時(shí)立下的目標(biāo)是到2025年實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)銷(xiāo)超100萬(wàn)輛，而至今一輛汽車(chē)都沒(méi)有產(chǎn)出。恒大還進(jìn)軍了理財(cái)業(yè)務(wù)，其中70%由業(yè)主購(gòu)買(mǎi)，30%為員工及供應(yīng)商購(gòu)買(mǎi)。如今的結(jié)果是恒大財(cái)富未兌付總金額超過(guò)400億元。

上面是恒大多元化“燒錢(qián)”的一面，但多元化也有“生錢(qián)”?的一面，這可能才是恒大多元化的真正目的。

以恒大汽車(chē)和恒大物業(yè)為例。2014年11月14日，恒大以9.5 億港元現(xiàn)金收購(gòu)新傳媒74.99%的股權(quán)。收購(gòu)?fù)瓿珊?，恒大隨即將新傳媒改名為恒大健康，并發(fā)布了一系列開(kāi)展醫(yī)美業(yè)務(wù)的公告，刺激恒大健康股價(jià)大幅上漲。恒大健康股價(jià)從停牌價(jià)0.047 港元/股，快速上漲至2018年8月28日的16.7港元/股。2020年7 月，恒大健康又更名為“恒大汽車(chē)”。同年8月3日，恒大汽車(chē)股價(jià)達(dá)到37.05港元/股。同年9月，恒大汽車(chē)啟動(dòng)A股科創(chuàng)板上市。公司股價(jià)從2020年6月初的6港元飆升至2021年2月最高時(shí)的72港元，對(duì)應(yīng)市值超過(guò)6000億港元，成為中國(guó)市值最高的車(chē)企。通過(guò)恒大汽車(chē)，恒大在不到一年的時(shí)間內(nèi)多次進(jìn)行股權(quán)融資，總?cè)谫Y額將近400億港元。

2020年下半年，恒大整合全國(guó)152家房產(chǎn)中介和汽車(chē)中介， 成立了房車(chē)寶集團(tuán)。2021年3月，恒大對(duì)外宣布計(jì)劃將房車(chē)寶集團(tuán)推向美國(guó)股市，申請(qǐng)?jiān)诿绹?guó)納斯達(dá)克上市，同期啟動(dòng)房車(chē)寶集團(tuán)引入戰(zhàn)略投資者計(jì)劃，借此操作引入164億港元戰(zhàn)略投資。

2020年8月，恒大物業(yè)啟動(dòng)上市流程，借此引入戰(zhàn)略投資235 億港元。同年12月恒大物業(yè)IPO上市，再次募資140億港元。

恒大將多元化當(dāng)成“生錢(qián)”工具，最為明顯的是入股沈陽(yáng)盛京銀行。2016年，在中央房地產(chǎn)政策逐漸收緊，恒大高負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式遇到的困難不斷增大之際，恒大通過(guò)恒大南昌入股盛京銀行，持股比例為17.28%，成為盛京銀行第一大股東。三年后， 恒大再次出資132億元購(gòu)入盛京銀行22億股內(nèi)資股，持股比例提升至36.4%，成為盛京銀行的實(shí)際控制人。在恒大入股盛京銀行后，盛京銀行經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)并未有根本起色。2021年上半年凈利潤(rùn)僅為10億元，資產(chǎn)回報(bào)率為0.2%。雖然盛京銀行自身對(duì)恒大利潤(rùn)貢獻(xiàn)很小，但其真正價(jià)值在于入股盛京銀行成為恒大在東北大規(guī)模購(gòu)地的重要平臺(tái)和手段。據(jù)報(bào)道，在恒大未成為盛京銀行實(shí)際控制人之前，盛京銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款余額一直在300億元左右，但從2019年恒大成為盛京銀行實(shí)際控制人之后，盛京銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的余額開(kāi)始猛增至352.8億元，2020年底更飆升至1183.5億元。

恒大自己有一句著名的廣告語(yǔ)：“可以恒大，何必其他?！?恒大本想借多元化為主業(yè)進(jìn)行融資，沒(méi)想到“假戲真做”多元化速度過(guò)快、攤子鋪得太大，最終為主業(yè)帶來(lái)的新增融資根本無(wú)法彌補(bǔ)多元化業(yè)務(wù)給主業(yè)帶來(lái)的損失。恒大因“大”而強(qiáng)，但最終也因“大”而陷入困境。

現(xiàn)代公司治理有名無(wú)實(shí)，失去糾偏機(jī)會(huì)

恒大之所以會(huì)出現(xiàn)今天的危機(jī)，第三個(gè)重要原因是現(xiàn)代公司治理有名無(wú)實(shí)?，F(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要微觀上有現(xiàn)代公司作支撐，而現(xiàn)代公司的核心標(biāo)志是現(xiàn)代公司治理機(jī)制。改革開(kāi)放40多年來(lái)， 隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的建立，我國(guó)從南到北、從沿海到內(nèi)地都在公司層面建立起以股東大會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)以及管理層為主要特征的現(xiàn)代公司治理結(jié)構(gòu)。恒大違約后，從曝光出來(lái)的消息看，恒大雖然建有現(xiàn)代公司治理架構(gòu)，但是卻徒有其表，許家印一人對(duì)恒大有著絕對(duì)的控制力，這一點(diǎn)通過(guò)恒大的股權(quán)結(jié)構(gòu)可以清晰地看出。許家印通過(guò)鑫鑫BVI（英屬維爾京群島）有限公司絕對(duì)控股在港股上市的中國(guó)恒大（注冊(cè)地：開(kāi)曼群島），而中國(guó)恒大又通過(guò)安基（BVI）有限公司100%持股內(nèi)資公司——廣州超豐置業(yè)，廣州超豐置業(yè)又100%持股廣州凱隆置業(yè)，而廣州凱隆置業(yè)持有恒大地產(chǎn)集團(tuán)約63.46%的權(quán)益。

顯然，許家印毫無(wú)疑問(wèn)是恒大發(fā)展的實(shí)際掌控人，這也讓許家印個(gè)人的粗獷、冒險(xiǎn)的個(gè)性成為恒大整體的特點(diǎn)。恒大在改革開(kāi)放的機(jī)會(huì)大潮下，憑借創(chuàng)業(yè)者的膽識(shí)和魄力抓住機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)了無(wú)度擴(kuò)張，并迅速達(dá)到了相當(dāng)?shù)囊?guī)模。隨后，企業(yè)上市，在資本市場(chǎng)“圈”進(jìn)大量資本。在多少有些“輕而易舉”獲得的資本面前，人性中好大喜功的狂妄性被表現(xiàn)出來(lái)，在多元化發(fā)展這個(gè)現(xiàn)在看來(lái)對(duì)于絕大多數(shù)中國(guó)企業(yè)都是一個(gè)“偽命題”的趨勢(shì)誘惑和推動(dòng)下，恒大便開(kāi)始了自己的盲目擴(kuò)張。

相信恒大的多元化方向必定是許家印的個(gè)人意志。當(dāng)多元化戰(zhàn)略不斷偏離主業(yè)，沒(méi)有人能夠糾偏糾錯(cuò)。從任澤平2021年10 月11日的公開(kāi)信中可以看出，其實(shí)在是否應(yīng)多元化、如何多元化問(wèn)題上，恒大內(nèi)部是有分歧的，但最后恒大的發(fā)展方向還是被一個(gè)人所左右，這個(gè)人就是許家印。一個(gè)人一項(xiàng)決策成功的概率是50%，失敗的概率也是50%，多項(xiàng)疊加起來(lái)，變大的不是成功的概率，而是失敗的概率。

恒大違約的風(fēng)險(xiǎn)警示

恒大曾是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，最終跌落神壇，其牽涉到的不僅是許家印一個(gè)人，還有數(shù)萬(wàn)恒大員工，更有數(shù)量眾多的家庭，不禁讓人惋惜、感慨。為更好地推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，筆者提出以下建議。

聚焦主業(yè)。在經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的今天，多元化的發(fā)展模式受到青睞。在看到多元化經(jīng)營(yíng)給企業(yè)帶來(lái)積極效應(yīng)的同時(shí)，我們也應(yīng)時(shí)刻警惕多元化可能給企業(yè)帶來(lái)的負(fù)面影響。多元化業(yè)態(tài)對(duì)企業(yè)的資金能力、資源的整合能力、專(zhuān)業(yè)化的支撐能力以及對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的管控能力提出非常高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)多元化戰(zhàn)略的實(shí)施加速了資本流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)了資本增值，但也讓企業(yè)面臨更大的不確定性和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)此房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者們應(yīng)有清晰的認(rèn)識(shí)。試想，?如果恒大在進(jìn)行多元化產(chǎn)業(yè)布局時(shí)，能根據(jù)自身發(fā)展的特點(diǎn)和主營(yíng)業(yè)務(wù)的方向來(lái)選擇多元化經(jīng)營(yíng)的領(lǐng)域，選擇與主業(yè)有一定關(guān)聯(lián)性的領(lǐng)域進(jìn)行多元化，相信恒大的多元化會(huì)更加穩(wěn)健。最近，恒大表示未來(lái)十年將聚焦汽車(chē)產(chǎn)業(yè)。但筆者認(rèn)為，目前全國(guó)汽車(chē)年產(chǎn)量已達(dá)到2800萬(wàn)輛，產(chǎn)量已經(jīng)過(guò)剩，只有聚焦主業(yè)，堅(jiān)持行業(yè)傳統(tǒng)，小心經(jīng)營(yíng)，方能“駛得萬(wàn)年船”。

加快房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級(jí)。“房住不炒”已成為未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的政策調(diào)控主基調(diào)，賺快錢(qián)、大錢(qián)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，房地產(chǎn)業(yè)正進(jìn)入微利時(shí)代。面對(duì)此大勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)要轉(zhuǎn)變思維，用更宏觀的視野、更大的戰(zhàn)略眼光，認(rèn)真思考“大卻倒”這一新問(wèn)題，摒棄規(guī)模崇拜經(jīng)營(yíng)理念，通過(guò)兼并重組加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)化，通過(guò)強(qiáng)化長(zhǎng)租房運(yùn)營(yíng)，拓展業(yè)務(wù)新邊界。具體到業(yè)務(wù)上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加快從建房售房轉(zhuǎn)型升級(jí)到居民養(yǎng)老、教育、健康頤養(yǎng)、休閑、生活以及家政服務(wù)上。

做實(shí)現(xiàn)代公司治理。我國(guó)部分公司的治理結(jié)構(gòu)其實(shí)一直不夠完善，公司治理效率不高，缺乏健全的約束和激勵(lì)機(jī)制。為進(jìn)一步完善公司的治理結(jié)構(gòu)，企業(yè)所有者應(yīng)積極主動(dòng)改善自己的決策管理觀念，引入職業(yè)經(jīng)理人替其進(jìn)行管理，接受職業(yè)經(jīng)理人管理企業(yè)，敞開(kāi)胸懷吸納外部人才，依靠人才，建立科學(xué)的決策機(jī)制;建立一套有效的激勵(lì)、制衡和監(jiān)督機(jī)制，將企業(yè)的利益與管理層的利益更緊密地聯(lián)系在一起。此外，要加強(qiáng)信息披露，以股權(quán)、投融資、業(yè)務(wù)三大鏈條為核心，通過(guò)提高信息披露透明度，?打通企業(yè)內(nèi)部治理與外部監(jiān)督，推進(jìn)公司治理現(xiàn)代化。

塘朗山下，珠江水畔，63歲的許家印或?qū)⒁蚝愦筮`約事件而走下神壇，這是他個(gè)人的不幸，但對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展來(lái)說(shuō)卻可能是幸事，中國(guó)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的一個(gè)“地雷”被排除，炒作房地產(chǎn)領(lǐng)域的資本或?qū)⒒貧w實(shí)體經(jīng)濟(jì)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期可持續(xù)健康發(fā)展的大好局面將會(huì)繼續(xù)保持。

（作者單位：中國(guó)建設(shè)銀行研究院，其中宋效軍系中國(guó)建設(shè)銀行研究院副秘書(shū)長(zhǎng)）

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