郭妍 冉華慧

摘要：房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整和變化給估價(jià)機(jī)構(gòu)帶來(lái)了機(jī)遇，也提出了新的要求。住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展使得租金定價(jià)估值的需求增加，同時(shí)，房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)估值需求、住房租賃資產(chǎn)證券化過(guò)程中的基礎(chǔ)資產(chǎn)估值和盡職調(diào)查等方面的需求也不斷增加，估價(jià)機(jī)構(gòu)不僅需要在自身人員配備、資料積累、技術(shù)水平等方面不斷提升，而且需要與建筑、物業(yè)管理、金融等方面的機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員進(jìn)行協(xié)作;隨著新版《中華人民共和國(guó)土地管理法》的施行，集體建設(shè)用地出讓轉(zhuǎn)讓中多種價(jià)值類型的評(píng)估和征收過(guò)程中區(qū)片綜合地價(jià)評(píng)估等業(yè)務(wù)增加，要求估價(jià)人員不僅要更加熟悉土地價(jià)值評(píng)估的相關(guān)知識(shí)和要求，而且需要掌握社會(huì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)等方面的知識(shí)，了解當(dāng)?shù)鼐用竦纳詈途幼×?xí)慣等?？傊?，估價(jià)機(jī)構(gòu)只有在復(fù)合型人才培養(yǎng)和儲(chǔ)備、團(tuán)隊(duì)合作、技術(shù)水平、管理水平等方面不斷提高和完善，才能適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng);房地產(chǎn)咨詢顧問(wèn);資產(chǎn)證券化;區(qū)片綜合地價(jià)

房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，其市場(chǎng)需求的類型和數(shù)量與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r、相關(guān)法律法規(guī)環(huán)境、城市規(guī)劃以及科技的發(fā)展?fàn)顩r密切相關(guān)，當(dāng)這些環(huán)境要素發(fā)生變化的時(shí)候，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)類型等方面都會(huì)受到影響，進(jìn)而使得整個(gè)行業(yè)在諸多方面發(fā)生變化。本文主要從住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展和集體建設(shè)用地入市兩個(gè)角度，分析其發(fā)展變化給房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)帶來(lái)的新需求和新要求，以期為房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)清新形勢(shì)并根據(jù)需求調(diào)整機(jī)構(gòu)發(fā)展方向提供一些思路。

一、住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展，租金定價(jià)與資產(chǎn)證券化等相關(guān)業(yè)務(wù)需求增加

2018年4月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，明確指出“住房租賃企業(yè)可結(jié)合自身運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀和財(cái)務(wù)需求，自主開(kāi)展住房租賃資產(chǎn)證券化”。在中央和地方政府采取土地、金融、稅收等優(yōu)惠政策的支持下，龍湖、萬(wàn)科等大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，鏈家、我愛(ài)我家等中介企業(yè)紛紛進(jìn)入住宅租賃市場(chǎng)，新派公寓等創(chuàng)業(yè)型企業(yè)也不斷涌現(xiàn)。住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的發(fā)展不僅加快了住房市場(chǎng)“租購(gòu)并舉”的步伐，而且給房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)帶來(lái)了新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，一方面，租金定價(jià)的評(píng)估服務(wù)需求、各類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品以及基金的發(fā)行與運(yùn)營(yíng)等過(guò)程中對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)值評(píng)估的需求增加，另一方面，這些業(yè)務(wù)也對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)提出了更高的要求。

根據(jù)房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)發(fā)行上市、運(yùn)營(yíng)管理、退出市場(chǎng)及相關(guān)信息披露等需要，2015年9月，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)制定了《房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評(píng)估指引（試行）》，為相關(guān)業(yè)務(wù)的拓展和操作提供了支撐，同時(shí)，也對(duì)評(píng)估業(yè)務(wù)提出了更加細(xì)致的要求。房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評(píng)估包括信托物業(yè)狀況評(píng)價(jià)、市場(chǎng)調(diào)研和價(jià)值評(píng)估。其中的信托物業(yè)狀況評(píng)價(jià)中實(shí)物狀況評(píng)價(jià)要求對(duì)物業(yè)的諸多細(xì)節(jié)內(nèi)容進(jìn)行評(píng)價(jià)，需要具有建筑學(xué)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑設(shè)備、物業(yè)管理等方面資格或者相應(yīng)勝任能力的專業(yè)人員參與。

根據(jù)《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》的要求，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)需要對(duì)住房租賃資產(chǎn)證券化底層不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行評(píng)估并出具房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，資產(chǎn)支持證券存續(xù)期間，需要進(jìn)行定期或不定期評(píng)估，發(fā)生收購(gòu)或者處置資產(chǎn)等重大事項(xiàng)的，還需要進(jìn)行重新評(píng)估，同時(shí)還要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)參與交易主體和基礎(chǔ)資產(chǎn)的盡職調(diào)查。但是，《通知》還要求承接這些業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)具備專業(yè)力量強(qiáng)、聲譽(yù)良好等條件，因此，估價(jià)機(jī)構(gòu)只有在人員配備、資料積累、技術(shù)水平等方面得到不斷提升的情況下才能夠具備承接這些業(yè)務(wù)的資格。

二、集體建設(shè)用地以不同形式入市，區(qū)片綜合地價(jià)評(píng)估等服務(wù)需求增加

2019年8月，全國(guó)人大常委會(huì)正式發(fā)布《中華人民共和國(guó)土地管理法》修訂案，允許集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員或者村民代表同意的條件下，通過(guò)出讓、出租等方式交由集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人直接使用，同時(shí)還規(guī)定市縣人民政府征收集體土地前應(yīng)當(dāng)開(kāi)展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)按區(qū)片綜合地價(jià)確定。按照這些規(guī)定，未來(lái)房地產(chǎn)估價(jià)企業(yè)不僅可以參與集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的價(jià)值評(píng)估，而且可以參與征收補(bǔ)償中的區(qū)片綜合地價(jià)評(píng)估。

集體建設(shè)用地的價(jià)值評(píng)估服務(wù)對(duì)象可能是土地的所有者或現(xiàn)有的使用者，也有可能是意向用地人，估價(jià)機(jī)構(gòu)需要根據(jù)不同的需求對(duì)象評(píng)估土地的市場(chǎng)價(jià)值、出讓轉(zhuǎn)讓底價(jià)或土地的投資價(jià)值等，估價(jià)師可以在原有國(guó)有土地價(jià)值評(píng)估的基礎(chǔ)上結(jié)合集體土地的特征進(jìn)行評(píng)估。

一方面，征收農(nóng)用地時(shí)采用的區(qū)片綜合地價(jià)評(píng)估，不僅要考慮土地本身的價(jià)值，還需要考慮其社會(huì)保障價(jià)格，即農(nóng)民失去土地后，為獲得基本生活保障、接受教育、再就業(yè)培訓(xùn)等應(yīng)得到的補(bǔ)償，兩類價(jià)值的疊加才能形成區(qū)片價(jià)格，增加了工作的難度。另一方面，區(qū)片劃分的合理程度也會(huì)影響到評(píng)估結(jié)果的合理性和準(zhǔn)確性。因此，這項(xiàng)工作的進(jìn)行不僅需要估價(jià)師原有的專業(yè)知識(shí)，而且需要運(yùn)用社會(huì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)等方面的知識(shí)和方法對(duì)社會(huì)保障價(jià)格做出合理的測(cè)算。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展給房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)帶來(lái)新業(yè)務(wù)的同時(shí)，也對(duì)其提出了新的要求，無(wú)論是資產(chǎn)證券化相關(guān)業(yè)務(wù)，還是集體土地入市帶來(lái)的新業(yè)務(wù)，都對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提出了更高的要求，只有在復(fù)合型人才培養(yǎng)和儲(chǔ)備、團(tuán)隊(duì)合作、技術(shù)水平、管理水平等方面不斷提高和完善，才能適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

本文關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的影響，主要分析了較為常見(jiàn)的幾種情況，事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)的集中度提高，并購(gòu)重組等企業(yè)調(diào)整以及存量房市場(chǎng)中資產(chǎn)管理的需要等也為房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)帶來(lái)了新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，估價(jià)機(jī)構(gòu)需要在隨時(shí)關(guān)注市場(chǎng)需求的同時(shí)不斷修煉內(nèi)功以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)提出的要求。

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山西財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院