郭妍 冉華慧

摘要：房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，房地產(chǎn)市場的調整和變化給估價機構帶來了機遇，也提出了新的要求。住房租賃市場的發(fā)展使得租金定價估值的需求增加，同時，房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)估值需求、住房租賃資產(chǎn)證券化過程中的基礎資產(chǎn)估值和盡職調查等方面的需求也不斷增加，估價機構不僅需要在自身人員配備、資料積累、技術水平等方面不斷提升，而且需要與建筑、物業(yè)管理、金融等方面的機構和專業(yè)人員進行協(xié)作;隨著新版《中華人民共和國土地管理法》的施行，集體建設用地出讓轉讓中多種價值類型的評估和征收過程中區(qū)片綜合地價評估等業(yè)務增加，要求估價人員不僅要更加熟悉土地價值評估的相關知識和要求，而且需要掌握社會學、經(jīng)濟學等方面的知識，了解當?shù)鼐用竦纳詈途幼×晳T等?？傊?，估價機構只有在復合型人才培養(yǎng)和儲備、團隊合作、技術水平、管理水平等方面不斷提高和完善，才能適應房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

關鍵詞：房地產(chǎn)市場;房地產(chǎn)咨詢顧問;資產(chǎn)證券化;區(qū)片綜合地價

房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，其市場需求的類型和數(shù)量與房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況、相關法律法規(guī)環(huán)境、城市規(guī)劃以及科技的發(fā)展狀況密切相關，當這些環(huán)境要素發(fā)生變化的時候，房地產(chǎn)估價機構的業(yè)務類型等方面都會受到影響，進而使得整個行業(yè)在諸多方面發(fā)生變化。本文主要從住房租賃市場的發(fā)展和集體建設用地入市兩個角度，分析其發(fā)展變化給房地產(chǎn)估價機構帶來的新需求和新要求，以期為房地產(chǎn)估價機構認清新形勢并根據(jù)需求調整機構發(fā)展方向提供一些思路。

一、住房租賃市場快速發(fā)展，租金定價與資產(chǎn)證券化等相關業(yè)務需求增加

2018年4月，中國證監(jiān)會與住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)布《關于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關工作的通知》，明確指出“住房租賃企業(yè)可結合自身運營現(xiàn)狀和財務需求，自主開展住房租賃資產(chǎn)證券化”。在中央和地方政府采取土地、金融、稅收等優(yōu)惠政策的支持下，龍湖、萬科等大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，鏈家、我愛我家等中介企業(yè)紛紛進入住宅租賃市場，新派公寓等創(chuàng)業(yè)型企業(yè)也不斷涌現(xiàn)。住房租賃經(jīng)營機構的發(fā)展不僅加快了住房市場“租購并舉”的步伐，而且給房地產(chǎn)估價機構帶來了新的機遇和挑戰(zhàn)，一方面，租金定價的評估服務需求、各類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品以及基金的發(fā)行與運營等過程中對房地產(chǎn)項目進行價值評估的需求增加，另一方面，這些業(yè)務也對估價機構提出了更高的要求。

根據(jù)房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)發(fā)行上市、運營管理、退出市場及相關信息披露等需要，2015年9月，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會制定了《房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估指引（試行）》，為相關業(yè)務的拓展和操作提供了支撐，同時，也對評估業(yè)務提出了更加細致的要求。房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估包括信托物業(yè)狀況評價、市場調研和價值評估。其中的信托物業(yè)狀況評價中實物狀況評價要求對物業(yè)的諸多細節(jié)內容進行評價，需要具有建筑學、建筑結構、建筑設備、物業(yè)管理等方面資格或者相應勝任能力的專業(yè)人員參與。

根據(jù)《關于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關工作的通知》的要求，房地產(chǎn)估價機構需要對住房租賃資產(chǎn)證券化底層不動產(chǎn)物業(yè)進行評估并出具房地產(chǎn)估價報告，資產(chǎn)支持證券存續(xù)期間，需要進行定期或不定期評估，發(fā)生收購或者處置資產(chǎn)等重大事項的，還需要進行重新評估，同時還要求房地產(chǎn)估價機構對參與交易主體和基礎資產(chǎn)的盡職調查。但是，《通知》還要求承接這些業(yè)務的機構，應當具備專業(yè)力量強、聲譽良好等條件，因此，估價機構只有在人員配備、資料積累、技術水平等方面得到不斷提升的情況下才能夠具備承接這些業(yè)務的資格。

二、集體建設用地以不同形式入市，區(qū)片綜合地價評估等服務需求增加

2019年8月，全國人大常委會正式發(fā)布《中華人民共和國土地管理法》修訂案，允許集體經(jīng)營性建設用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經(jīng)本集體經(jīng)濟組織三分之二以上成員或者村民代表同意的條件下，通過出讓、出租等方式交由集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人直接使用，同時還規(guī)定市縣人民政府征收集體土地前應當開展擬征收土地現(xiàn)狀調查和社會穩(wěn)定風險評估，征收農(nóng)用地的土地補償費、安置補助費按區(qū)片綜合地價確定。按照這些規(guī)定，未來房地產(chǎn)估價企業(yè)不僅可以參與集體經(jīng)營性建設用地的價值評估，而且可以參與征收補償中的區(qū)片綜合地價評估。

集體建設用地的價值評估服務對象可能是土地的所有者或現(xiàn)有的使用者，也有可能是意向用地人，估價機構需要根據(jù)不同的需求對象評估土地的市場價值、出讓轉讓底價或土地的投資價值等，估價師可以在原有國有土地價值評估的基礎上結合集體土地的特征進行評估。

一方面，征收農(nóng)用地時采用的區(qū)片綜合地價評估，不僅要考慮土地本身的價值，還需要考慮其社會保障價格，即農(nóng)民失去土地后，為獲得基本生活保障、接受教育、再就業(yè)培訓等應得到的補償，兩類價值的疊加才能形成區(qū)片價格，增加了工作的難度。另一方面，區(qū)片劃分的合理程度也會影響到評估結果的合理性和準確性。因此，這項工作的進行不僅需要估價師原有的專業(yè)知識，而且需要運用社會學、經(jīng)濟學等方面的知識和方法對社會保障價格做出合理的測算。

三、結語

房地產(chǎn)市場發(fā)展給房地產(chǎn)估價機構帶來新業(yè)務的同時，也對其提出了新的要求，無論是資產(chǎn)證券化相關業(yè)務，還是集體土地入市帶來的新業(yè)務，都對房地產(chǎn)估價機構提出了更高的要求，只有在復合型人才培養(yǎng)和儲備、團隊合作、技術水平、管理水平等方面不斷提高和完善，才能適應房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

本文關于房地產(chǎn)市場的發(fā)展對估價機構的影響，主要分析了較為常見的幾種情況，事實上，房地產(chǎn)企業(yè)的集中度提高，并購重組等企業(yè)調整以及存量房市場中資產(chǎn)管理的需要等也為房地產(chǎn)估價機構帶來了新的機遇和挑戰(zhàn)，估價機構需要在隨時關注市場需求的同時不斷修煉內功以應對市場提出的要求。

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山西財經(jīng)大學公共管理學院