李帥

摘要：在社會城鎮(zhèn)住房制度的改革深化過程中，個人通過貸款買房已經(jīng)變得普遍。個人住房貸款目前已經(jīng)成為了滿足個人需求的一種選擇，也是拉動中國經(jīng)濟發(fā)展的一種方式，有利于國家擴大內(nèi)需。但是個人住房貸款存在的一些風(fēng)險是不可避免的。本文研究的主要目的就是通過對商業(yè)銀行存在的個人住房貸款風(fēng)險問題進行研究，并針對性地找出解決風(fēng)險的一些策略。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行;個人住房貸款;風(fēng)險評估

一、商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險

（一）個人信用風(fēng)險

個人信用主要是指用戶在進行住房貸款申請中的主要憑證。個人在進行住房貸款過程中，需要先與商業(yè)銀行進行合同的簽訂。而銀行在對個人申請住房貸款所提供的資料在審核和風(fēng)險評估時，并不能夠保證信息的準(zhǔn)確性。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險

個人住房貸款存在的風(fēng)險離不開房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營引起的風(fēng)險。主要是指企業(yè)資金鏈條容易斷裂。目前中國國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商大多都是大集團類型進行管理。由于國家政策在針對于房地產(chǎn)方面發(fā)展有制度的限制，導(dǎo)致很多大集團開發(fā)商在不同的城市，注冊了很多的子公司。而集團類型的公司在針對各個子公司的管理過程中出現(xiàn)股權(quán)關(guān)系復(fù)雜的現(xiàn)象，另外在進行關(guān)聯(lián)企業(yè)之間交易時，為了逃避稅收會出現(xiàn)部分的公司挪用資金的現(xiàn)象。

（三）商業(yè)銀行操作風(fēng)險

中國工商銀行作為中國四大銀行之一。在進行個人住房貸款方面已經(jīng)有相當(dāng)熟練的流程，但是在操作過程中仍然會出現(xiàn)不規(guī)范的現(xiàn)象出現(xiàn)。因此關(guān)于個人住房貸款銀行操作風(fēng)險，可以通過幾個方面進行分析。第一方面主要是指銀行進行貸款前期調(diào)查把關(guān)不嚴。第二方面主要是指工作人員存在兼崗混崗現(xiàn)象。

二、商業(yè)銀行個人住房貸款的風(fēng)險成因分析

（一）社會信用制度不健全

通過設(shè)定征信體系，健全信用評級能夠有效地進行防范。于信貸機構(gòu)而言，通過信用體系的建設(shè)能夠減少一部分借款人在合約簽訂之后出現(xiàn)違約的風(fēng)險，進一步的提高銀行辦理信貸業(yè)務(wù)方面的效率，提高資金的有效利用率。

（二）房地產(chǎn)市場發(fā)展不規(guī)范

目前我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展較為迅速，很多的房地產(chǎn)公司在發(fā)展過程中都是以集團的模式出現(xiàn)。由于開發(fā)商準(zhǔn)入制度并不嚴謹，一旦開發(fā)商出現(xiàn)違約現(xiàn)象將會給銀行帶來極大的風(fēng)險。

（三）抵押物變現(xiàn)難度大，費用高

借款人在與銀行簽訂借款合同時，需要抵押物作為依據(jù)，但是抵押物變現(xiàn)難度大，也費用較高，會給銀行帶來一些風(fēng)險。比如房地產(chǎn)在市場變動中出現(xiàn)價格下降的現(xiàn)象，因而導(dǎo)致銀行在個人住房貸款方面出現(xiàn)虧損。銀行與個人在進行個人住房貸款的簽訂時，如果出現(xiàn)借款人無法償還貸款的情況銀行可以按照約定收回抵押的房屋。但是如果出現(xiàn)房價下降的現(xiàn)象，銀行所收回的抵押房屋不能夠彌補之前貸款和利息。

（四）銀行自身管理體制薄弱

銀行在進行自身管理體制方面存在著很多不足。第1點主要是指銀行自身防控建設(shè)不足。工商銀行內(nèi)部的防控建設(shè)很完備，但是有時候政策在落實中卻存在著很多問題。第2點主要是指的銀行針對貸款的發(fā)放審核力度不嚴。銀行在貸款前期的審查力度不嚴會給后期的管理帶來很多的問題。第3點主要是指銀行的員工的風(fēng)險意識較差。部分的員工沒有認識到由于他們工作的時候，不會給銀行的工作帶來很多的風(fēng)險。

三、加強個人住房貸款風(fēng)險管理的策略

（一）建立健全個人信用體系

為了有效的加強個人住房貸款風(fēng)險管理，必須要建立健全個人信用體系，通過健全與住房貸款相關(guān)的擔(dān)保和法保險法律法規(guī)進一步的將個人住房貸款的信用制度要求進行明確的規(guī)定。通過有效地建立健全個人信用體系能夠有效的維護商業(yè)銀行借款人以及房地產(chǎn)開發(fā)商等多個主體的合法權(quán)利。要不斷的完善個人信用數(shù)據(jù)庫。要加快銀行信用評估系統(tǒng)和懲罰系統(tǒng)的建設(shè)。

（二）加強對開發(fā)商項目建設(shè)及資金流向監(jiān)管

針對開發(fā)商項目的管理，必須對開發(fā)商準(zhǔn)入制度進行明確的規(guī)定，重點關(guān)注開發(fā)商的綜合實力以及股東構(gòu)成情況。銀行在進行貸款的發(fā)放中要選擇較好信用較好，管理規(guī)范的開發(fā)商。另外銀行要對開發(fā)商項目的建設(shè)和資金流向進行有效的監(jiān)管，時刻的了解，開發(fā)商動態(tài)變化，進行定期的走訪，定期的評估。

（三）建立完善個人住房貸款風(fēng)險評估體系

第一要建立專門的信用機構(gòu)來進行個人征信評估。在政府的主導(dǎo)下來建立個人信用的評估體系，能夠盡可能地收集大量的數(shù)據(jù)信息。通過對信息的整理，對個人的信用狀況做出完整公平的評估。并通過資源共享的方式使各個銀行都能夠有效的查閱用戶的信息。第二要加強法律規(guī)范管理個人信用。目前由于部分因為失業(yè)疾病或收入減少的借款人不能夠按期進行貸款的償還。

（四）規(guī)范銀行制度規(guī)范，提高銀行人員專業(yè)素質(zhì)

第一，從業(yè)人員要樹立風(fēng)險意識。在進在進行個人住房貸款的辦理過程中，經(jīng)辦人員要加強貸款前期的調(diào)查，堅持履職到位對于借款人所提供的資料信息的合法性和真實性，進行嚴格的審查。第二，是要對借款人的評分系統(tǒng)進行優(yōu)化。不能僅僅基于借款人的基本情況和征信情況進行。必須要將借款人的具體資產(chǎn)情況進行落實和細化。第三，要加強貸后管理。由于個人按揭貸款是一項長期的貸款銀行在，銀行在進行借貸期間會有很強的風(fēng)險潛伏期。為了有效的對風(fēng)險進行防控和管理，銀行在進行后期的貸款管理方面必須要對客戶的信息進行及時的更新和落實。并對部分逾期的現(xiàn)象進行跟蹤，并做好催收的準(zhǔn)備。

四、結(jié)論

本文在研究的過程中針對個人住房貸款風(fēng)險研究，首先是先介紹與個人住房貸款風(fēng)險的相關(guān)理論，在理論基礎(chǔ)上得到升華進一步的研究介紹商業(yè)銀行個人住房貸款中存在的一些風(fēng)險，然后并進一步的對風(fēng)險形成的成因進行分析，最后針對性的提出有效的解決策略。

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