丁寧

在經(jīng)濟(jì)社會飛速發(fā)展的今天，房屋租賃問題已經(jīng)不僅僅局限于當(dāng)事人雙方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，房屋轉(zhuǎn)租模式的出現(xiàn)同時(shí)產(chǎn)生了相對利益關(guān)系的第三方——次承租人。本文圍繞著出租人、承租人、次承租人三方進(jìn)行討論，通過對于我國現(xiàn)行法律關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租問題的規(guī)定，指出部分房屋轉(zhuǎn)租問題未規(guī)定完善的情況，提出相應(yīng)的意見建議。

論文一共三個(gè)部分，前言、正文與結(jié)語。前言部分主要通過分析我國現(xiàn)如今房屋轉(zhuǎn)租的市場形式，相關(guān)的制度規(guī)定進(jìn)行個(gè)人觀點(diǎn)的闡述。正文部分大致分為三方面，分別為房屋轉(zhuǎn)租模式的分析;出租人、承租人以及次承租人三方的利益關(guān)系比較;出售租賃房屋情況下不同主體的優(yōu)先購買效力分析。最終通過綜合的分析，結(jié)合我國現(xiàn)行法律規(guī)定，對我國法律應(yīng)在何種情況，何種問題方面的完善提出建議。

現(xiàn)如今，隨著國家與各個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，全國各地大量人口紛紛向城市涌入，隨即使得本是地廣人稀的現(xiàn)象發(fā)生轉(zhuǎn)變，土地價(jià)值提升，房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展。同時(shí)，房價(jià)的提升也帶動了另一市場的發(fā)展——房屋租賃市場。大量高校畢業(yè)生與初入社會或是進(jìn)城打工的群體為房屋租賃市場提供了大部分的需求量。但隨著社會的不斷發(fā)展，為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不斷創(chuàng)新與各類群體的經(jīng)濟(jì)水平，轉(zhuǎn)租模式應(yīng)運(yùn)而生，從而更好的提高房屋的使用率，節(jié)約了大量租賃成本，但是，作為一種特殊的房屋租賃模式，一系列隨之而引發(fā)的新型房屋轉(zhuǎn)租糾紛也層出不窮。而我國的法律法規(guī)以及司法解釋對于房屋轉(zhuǎn)租作出了如下規(guī)定：《中華人民共和國合同法》第244條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人未經(jīng)過出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！薄渡唐贩课葑赓U管理辦法》中對于房屋轉(zhuǎn)租關(guān)系也做出了相關(guān)規(guī)定?！渡唐贩课葑赓U管理辦法》第11條規(guī)定，承租人應(yīng)在出租人書面同意的基礎(chǔ)上對該房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租，否則出租人有權(quán)解除出租合同，收回房屋并向承租人索賠。《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》中也就承租人超期轉(zhuǎn)租，出租人房屋出租合同解除權(quán)期限以及次承租人代為償還租金等問題做出了相應(yīng)規(guī)定。

“房屋轉(zhuǎn)租“從此特殊形式的出現(xiàn)到房屋轉(zhuǎn)租合同的產(chǎn)生以及我國對于解決房屋轉(zhuǎn)租問題所產(chǎn)生的糾紛所作的相應(yīng)立法行為都是大勢所趨，順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展。房屋轉(zhuǎn)租的問題必將成為現(xiàn)今以及未來社會的主流問題之一，故而我們更應(yīng)明確其解決方法。房屋轉(zhuǎn)租關(guān)系涉及到三方權(quán)利義務(wù)關(guān)系，分別是出租人，承租人以及次承租人。與此同時(shí)還涉及到兩類合同，分別是房屋租賃合同以及房屋轉(zhuǎn)租合同。而在現(xiàn)實(shí)生活中，除房屋的合理轉(zhuǎn)租外，也充斥著承租人擅自轉(zhuǎn)租，部分轉(zhuǎn)租等侵犯他人權(quán)利的侵權(quán)行為，在我國現(xiàn)行法律法規(guī)的背景下，比較不同國家對于該問題的立法模式，探討如何保護(hù)房屋轉(zhuǎn)租關(guān)系中三方當(dāng)事人的合法權(quán)益?，F(xiàn)行法律中，承租人在擅自轉(zhuǎn)租房屋給次承租人后，此時(shí)，出租人享有是否同意轉(zhuǎn)租合同的效力的權(quán)利，即對于轉(zhuǎn)租合同效力的同意權(quán)。如果出租人同意轉(zhuǎn)租合同的效力，則轉(zhuǎn)租合同成立，如果不同意則導(dǎo)致次承租人無法合法的享有該房屋的使用權(quán)，雖享有向承租人維權(quán)的權(quán)利，但實(shí)踐情況中承租人多有逃跑或不知下落情況的發(fā)生。故而更應(yīng)該從立法根本解決對于弱勢第三方的利益保護(hù)，將承租人的轉(zhuǎn)租行為與其與此承租人所訂立的轉(zhuǎn)租合同區(qū)別對待，使得出租人的同意權(quán)無法對于轉(zhuǎn)租合同產(chǎn)生絕對的主導(dǎo)地位，使得出租合同，轉(zhuǎn)租合同，出租行為與轉(zhuǎn)租行為之間的關(guān)系相互獨(dú)立，從而使得當(dāng)事人三方之間地位得以平衡，利益保護(hù)也相互制衡。

當(dāng)事人，房屋租賃合同與轉(zhuǎn)租合同之間的關(guān)系：

出租人與承租人的關(guān)系。出租人依與承租人二人之間所簽訂的房屋租賃合同，按約定向承租人提供約定內(nèi)的具體租賃房屋，以供承租人居住或使用，此時(shí)承租人取得該房屋使用權(quán)，并依照約定向出租人支付一定租金。從而所產(chǎn)生的依附于房屋租賃合同所產(chǎn)生的房屋租賃合同關(guān)系。

承租人與此承租人的關(guān)系。從本質(zhì)上講，轉(zhuǎn)租合同與房屋租賃合同大同小異，只是在轉(zhuǎn)租合同中，承租人代替了原本出租人的地位，而此承租人代替了承租人的地位，此時(shí)承租人在轉(zhuǎn)租合同中享有的權(quán)利義務(wù)與其在租賃合同中出租人享有的權(quán)利義務(wù)大致相同，而次承租人的權(quán)利義務(wù)也與之呼應(yīng)。但唯一不同的是，在租賃合同中，出租人作為房屋的持有者，享有房屋的所有權(quán)，但在轉(zhuǎn)租合同中簽訂之前，承租人享有的僅僅是房屋的使用權(quán)而非所有權(quán)，故而糾紛也從中產(chǎn)生。

出租人與次承租人的關(guān)系。二者相對來說，因?yàn)楹贤南鄬π栽?，二者之間并無直接的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但因兩份合同的標(biāo)的物均為該房屋，所以不得不產(chǎn)生關(guān)系，且在我國現(xiàn)行法律下，在承租人未經(jīng)過出租人同意擅自轉(zhuǎn)租房屋的情況下，對于轉(zhuǎn)租合同的效力，出租人享有是否同意的權(quán)利，次承租人的去留取決于出租人的決定。

關(guān)于房屋所有權(quán)變動時(shí)次承租人的優(yōu)先購買權(quán)問題：

承租人與次承租人。此順序問題我只考慮承租人與次承租人之間的優(yōu)先購買順序，即在承租人未經(jīng)同意擅自轉(zhuǎn)租房屋情況下，該房屋進(jìn)行出售時(shí)，我認(rèn)為次承租人優(yōu)先與承租人享有購買權(quán)。主要理由在于，對于房屋的使用權(quán)與聯(lián)系來說，次承租人作為房屋的直接使用人，居住者，與房屋聯(lián)系更為密切，相對于承租人來說，次承租人對于該房屋的依賴性更強(qiáng)，承租人僅僅是以其收取一定量的房租，謀取利益，但次承租人生產(chǎn)，生活等生活行為或經(jīng)濟(jì)來源都源自于該房屋，故而次承租人對于該房屋的需求性遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了承租人，所以其購買權(quán)應(yīng)該優(yōu)先于承租人，這同時(shí)也體現(xiàn)了民法的公平正義的精神。

房屋共有人，承租人與次承租人。《物權(quán)法》中規(guī)定，為穩(wěn)定市場秩序和維護(hù)交易安全，共有權(quán)人的優(yōu)先購買權(quán)先于他物權(quán)人。在《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第24條規(guī)定，出租人出賣房屋時(shí)，房屋共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。對此我認(rèn)為，次承租人的購買權(quán)在大多數(shù)情況下要優(yōu)與承租人，但次承租人相對于共有人來說，仍屬于相對意義上的“承租人”，所以其共有人的購買權(quán)仍優(yōu)先于次承租人。

由此可見，在經(jīng)濟(jì)飛升的大背景下，房屋轉(zhuǎn)租行為的出現(xiàn)即為現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)下房屋租賃模式的創(chuàng)新與轉(zhuǎn)變，我國法律規(guī)定在對其看重的情況下仍保持其活力，保證承租人的參與熱情，對于房屋轉(zhuǎn)租行為以及房屋租賃市場起到良好的引導(dǎo)與護(hù)航作用，使其在正確的航道向前行駛與發(fā)展。

房屋轉(zhuǎn)租作為當(dāng)今社會房屋租賃的新形式，同樣也是新趨勢，它順應(yīng)了市場的發(fā)展，體現(xiàn)了市場需求的靈活性，為人們提供便利，提高效率的同時(shí)，又大大節(jié)約了租賃成本，帶動了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但是現(xiàn)如今關(guān)于轉(zhuǎn)租問題方面的法律法規(guī)仍未做到面面俱到，一些生活實(shí)踐中存在的為題乃至于糾紛并不能完全依靠現(xiàn)行的法律法規(guī)得到良好的解決，很多情況下，處于弱勢方的此承租方會遭受當(dāng)事三方中相對較重的利益損失，這樣就會造成利益關(guān)系的失衡，無法真正做到通過法律去保護(hù)每一個(gè)人。而我在文中通過對現(xiàn)行法律的討論，對部分還未進(jìn)行明確規(guī)定的問題進(jìn)行深入研究;通過對于實(shí)際生活中不同轉(zhuǎn)租模式的列舉，出租人、承租人與此承租人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的分析以及對于出售租賃房屋時(shí)的優(yōu)先購買權(quán)問題的討論，對于我國對于轉(zhuǎn)租方面問題法律法規(guī)的完善提出相關(guān)的意見建議。

“法律的生命在于經(jīng)驗(yàn)，而不在于邏輯。”法律的出現(xiàn)與實(shí)施正是人類社會實(shí)踐的產(chǎn)物，而最終也應(yīng)服務(wù)于人類。對于房屋轉(zhuǎn)租問題而言，去更好地完善法律法規(guī)，更好的平衡當(dāng)事人之間的利益關(guān)系，不僅僅體現(xiàn)了民法公平正義的精神，更大程度上推動了法治社會的發(fā)展。

長春工業(yè)大學(xué) 吉林省長春市 130000