李文靜

摘要：隨著社會經(jīng)濟發(fā)展表現(xiàn)形式愈發(fā)多樣化，進一步強化了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，國家經(jīng)濟層級將邁向新的臺階，行業(yè)發(fā)展形勢將進行變革，促使相關發(fā)展內(nèi)容需要更加貼合當前環(huán)境作出調(diào)整。因此，有效開展房地產(chǎn)信托資產(chǎn)證券化風險評價工作，充分注重企業(yè)內(nèi)部資金流動性問題，從根本上凸顯出房地產(chǎn)企業(yè)較強的市場競爭力水平。通過資產(chǎn)證券化融資方式的合理應用，滲透至基礎設施建設當中，盤活不良信貸資金，容易面臨多重風險考驗，需要引起企業(yè)的重點關注。由此，充分探究房地產(chǎn)信托資產(chǎn)證券化過程中可能遇到的各類風險，對其進行重點分析并提出應對策略，繼而實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略目標，開拓資產(chǎn)證券化發(fā)展和監(jiān)督管理的全新道路。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);信托資產(chǎn);資產(chǎn)證券化;風險及對策

全新的時間節(jié)點中，房地產(chǎn)行業(yè)獲得更加長遠的發(fā)展前景展望，由此提升資產(chǎn)證券化融資方式的關注程度，更加細節(jié)性的探究風險問題。具體而言，房地產(chǎn)資金具有投資周期長且體量規(guī)模大的特點，注重信托資產(chǎn)證券化的順利發(fā)展，可以有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動，維護整體房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。通過對比當前房地產(chǎn)信托資產(chǎn)證券化的基本內(nèi)容，了解實際的發(fā)展狀態(tài)，對于隱藏的風險因素予以探究，最終為規(guī)避和防范相關風險提出適宜的應對策略。

一、房地產(chǎn)信托資產(chǎn)證券化的基本定義

通過采取資產(chǎn)證券化的途徑，能夠整合房地產(chǎn)資源。資產(chǎn)證券化本質(zhì)上被定義為資金融通的方式選擇，按照合理的結(jié)構化安排，分離基礎資產(chǎn)的風險和收益特征，提升原有資產(chǎn)的流動性，并且保障經(jīng)過改造后，房地產(chǎn)信托資產(chǎn)在產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的同時，也可以直接在金融市場上進行轉(zhuǎn)讓流通。資產(chǎn)證券化就是原始受益人將自己所擁有的資產(chǎn)，并且是預期能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金收入的稱之為基礎資產(chǎn)，主動性的轉(zhuǎn)讓給特殊目的載體，通過合理的評估、增信后，進行打包完成資產(chǎn)支持證券發(fā)行。對于所發(fā)行證券的信用作為主要收入來源，還依據(jù)該收益憑證作為標的向權益人購買基礎資產(chǎn)，最終實現(xiàn)資產(chǎn)實際收益權利的轉(zhuǎn)移。由此，隨著原始權益人將未來預期的現(xiàn)金收入轉(zhuǎn)讓給其他投資者，使得當前已經(jīng)獲得現(xiàn)金流收入價值，還可以有效盤活非流動資產(chǎn)，更好的匹配自己當下的資金需求。隨著資產(chǎn)證券化過程的延續(xù)，資本市場獲得了一定量優(yōu)質(zhì)的投資標的，整體環(huán)節(jié)都加快了存量資產(chǎn)的流動速率，控制了融資成本的同時，更好的契合原始權益人對資金靈活應用的現(xiàn)實發(fā)展目標。

二、房地產(chǎn)信托資產(chǎn)證券化的發(fā)展優(yōu)勢

為轉(zhuǎn)變當前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，優(yōu)化不良狀態(tài)，通過信托資產(chǎn)證券化的方式，創(chuàng)造適宜的資金融通環(huán)境基礎，顯著提升了存量資產(chǎn)的流動性，解決了當下資金鏈穩(wěn)定的實際問題。也正是這樣，房地產(chǎn)企業(yè)運行模式表現(xiàn)出方便簡化的特征，降低了房地產(chǎn)資金流動性較差的程度。房地產(chǎn)信托資產(chǎn)證券化作為創(chuàng)新型融資渠道，運轉(zhuǎn)模式相對靈活，實用性更強，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先考慮的融資方式選擇。對于房地產(chǎn)信托資產(chǎn)證券化來說，很多都是由房地產(chǎn)企業(yè)自發(fā)性的融資業(yè)務，可以有效解決市場整體資金融通困難且融資成本多的問題。當然，依據(jù)現(xiàn)金流為媒介完成資產(chǎn)所有權轉(zhuǎn)讓，顯著提升了資金流動性。但是，由于政策指引的內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)自身運營結(jié)構的限制，可能在一定層面上，不利于房地產(chǎn)信托資產(chǎn)證券化的發(fā)展進步。具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)為盡可能的提升資金流動性，引入資產(chǎn)證券化的方式，依據(jù)且標準化的操作流程，受眾群體進一步擴展，在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)獲得了廣泛的關注。

三、房地產(chǎn)信托當下的實際問題

（一）各方數(shù)據(jù)信息并不對等

大多數(shù)房地產(chǎn)信托可以歸屬于“私募”當中，公開性和流動性都沒有達到海外標準REITs。依據(jù)相關規(guī)定，由投資公司牽頭并發(fā)行的信托產(chǎn)品不能利用公開媒體進行營銷宣傳，只能面向具備基本投資和風險控制能力的投資者私下推送材料，幫助其了解相關產(chǎn)品的細節(jié)內(nèi)容和運行情況，促使該過程并不能夠接受全體范圍內(nèi)公眾的監(jiān)督管理。也正是由于偏向于私募的性質(zhì)，原始權益人和擔保人無需對外定期披露各類信息，產(chǎn)品運行內(nèi)部和投資者之間的信息不對等，從而對于產(chǎn)品實際運行狀況不了解，不能有效規(guī)避管理人可能的道德風險，委托代理問題頻發(fā)，整體監(jiān)督效果很差。

（二）房地產(chǎn)信托流動性較差

市場內(nèi)投資者權衡金融產(chǎn)品的標準就是參考流動性指標，由于房地產(chǎn)信托運行模式的制約，當前市場上各類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的流動性都相對較差。依據(jù)我國基金法和信托法的有關規(guī)定，契約型私募基金和信托產(chǎn)品的投資起點設置的相對較高，不僅限制人數(shù)，同時也控制資金門檻，所以在市場內(nèi)受眾群體相對較少，控制很小的一部分投資者群體。也正是由于信托模式設計本身所獨有的非標準性，資產(chǎn)交易平臺并不統(tǒng)一，市場流動主要依靠受托人和管理工作，現(xiàn)實中找尋合適的投資者難度較高，使得房地產(chǎn)信托的存續(xù)期間，只能是滿足相對流通的要求。還有房地產(chǎn)信托退出方式也很局限，只有將持有份額進行私下轉(zhuǎn)讓才可以退出，現(xiàn)實難度較高。

（三）風險控制監(jiān)督管理缺乏

房地產(chǎn)信托資產(chǎn)證券化手段的合理應用，能夠有效控制企業(yè)運營風險，發(fā)揮較強的優(yōu)勢價值。在實際市場中，對于房地產(chǎn)信托當下所處較為散亂的狀態(tài)來說，本身不擁有成熟完備的監(jiān)管系統(tǒng)，在產(chǎn)品設立、運營到最后清盤都沒有規(guī)范化的操作流程，市場上房地產(chǎn)信托類產(chǎn)品登記環(huán)節(jié)沒有明確的制度約束，產(chǎn)品所屬難以鑒定。當然，第三方服務機構沒有統(tǒng)一的監(jiān)督管理制度，主體參與的權利和義務沒有劃分，也存在一定的風險制約。還有就是，基于房地產(chǎn)信托模式運營的基本特征，非標準化的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，依據(jù)不同產(chǎn)品類型只是應用一致的監(jiān)督管理基礎，后續(xù)有針對性的細節(jié)性管理制度內(nèi)容并沒有，不能夠保證信托產(chǎn)品被全面的監(jiān)管，各個環(huán)節(jié)都不能契合整體的風險把控要點，風險防范和把控效果較差。

四、房地產(chǎn)證券化風險的應對策略

（一）優(yōu)化資產(chǎn)證券化的安全性

房地產(chǎn)信托資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，對于資產(chǎn)支持證券的利率設定，是交由證券的信用評級等級判斷，其核心依據(jù)就是項目本身的現(xiàn)金流量和信用增級措施的提出。所以在設計房地產(chǎn)信托資產(chǎn)支持證券時，需要關注兩個方向。評估項目自身現(xiàn)金流量狀況，優(yōu)先判斷項目運營的穩(wěn)定性，隨后考察資產(chǎn)收入結(jié)構等多種細節(jié)性內(nèi)容，根據(jù)項目實際內(nèi)容，進行一對一的合理化分析。而關乎信用增信措施提出，首先評估抵押資產(chǎn)的實際價值，并且進行及時和定期的跟進，對于抵押資產(chǎn)價值下調(diào)的部分， 選擇增加主體擔保物的方式補足，積極設定回售或回購的條款，保護證券持有人的基本權益。

（二）健全法律制度和操作標準

與傳統(tǒng)融資方式選擇相比較，房地產(chǎn)信托資產(chǎn)證券化的融資風險可以控制。健全的法律法規(guī)可以確保資產(chǎn)證券化過程的穩(wěn)定持續(xù)，是金融業(yè)務活動進行的前提，提供必需的參考依據(jù)。如果沒有完善的制度作為指引，會出現(xiàn)很多越界行為，產(chǎn)生很多額外不可逆轉(zhuǎn)的風險。所以，具體資產(chǎn)證券化操作過程中，依照我國現(xiàn)有法規(guī)政策，針對性較差，且適用程度比較低，為保障資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)揮應有的金融衍生效用，必須在市場中建立健全法規(guī)條款，嚴格把控產(chǎn)品設計的各個環(huán)節(jié)，明確工作流程的責任人，圈定權利和責任的范圍。除此之外，房地產(chǎn)信托資產(chǎn)證券化需要注重主體認知，房地產(chǎn)企業(yè)作為具有資金融通的需求方，也需要涉及多個類別的服務中介機構，通過設定資產(chǎn)評級機構，建立證券化市場統(tǒng)一的管理標準，更好的樹立評級機構的權威性，發(fā)揮應有的監(jiān)督管理效果。

（三）創(chuàng)設統(tǒng)一的監(jiān)督管理機制

房地產(chǎn)信托資產(chǎn)證券化需要統(tǒng)一的監(jiān)督管理體系，更好地展現(xiàn)監(jiān)管機構的作用，突出基本職業(yè)能力，對所有房地產(chǎn)信托產(chǎn)品應用一致的監(jiān)督管理措施，營造公平和諧的市場環(huán)境。依據(jù)監(jiān)管引導的目標，沖破資金在不同市場間的流動壁壘，提供高效的資金流動支持，改善市場分割的現(xiàn)實狀況。對于雙SPV結(jié)構來說，前后SPV的性質(zhì)大不相同，就需要應用不同的監(jiān)管機構，所以當統(tǒng)一的監(jiān)管機制設立后，可以更好地規(guī)避雙SPV結(jié)構的運營風險，提升整體的風險防范能力。

五、總結(jié)

綜上所述，隨著金融行業(yè)表現(xiàn)出全新的發(fā)展特征，傳統(tǒng)的資金融通方式存在一定的局限性，不能很好地服務房地產(chǎn)企業(yè)，應用資產(chǎn)證券化形式可以展開變革，成為房地產(chǎn)信托資產(chǎn)最直觀的融資手段選擇。依據(jù)房地產(chǎn)信托資產(chǎn)證券化愈發(fā)獲得全市場的廣泛關注，應用范圍也顯著擴張，更應該對存在的風險因素進行分析，提出相應適宜的解決策略措施。

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