李嬋娟

(南京財(cái)經(jīng)大學(xué)，江蘇 南京210023)

一、理論分析

(一)稅種分析

目前我國涉及房地產(chǎn)稅的稅種在廣義上來說有十個(gè)，分別是:企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、增值稅、城建稅、印花稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅，且房產(chǎn)稅在除上海、重慶兩個(gè)試點(diǎn)外對于個(gè)人所有的非營業(yè)用房采取免稅政策，征稅范圍僅限于城市，農(nóng)村地區(qū)不征收。其中，有五個(gè)稅種與房地產(chǎn)直接相關(guān)，分別是房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。本文僅研究這五個(gè)直接相關(guān)的稅種。在這五個(gè)直接稅種中，房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅是在房地產(chǎn)的持有期間定期征收，即為保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，土地增值稅、契稅以及耕地占用稅在交易環(huán)節(jié)征收，即為流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅(表1)。

表1 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的直接稅種

另外有關(guān)于房地產(chǎn)的各個(gè)稅種在金額上相差較大，比例失衡。我國2018年對房地產(chǎn)征收的直接稅稅種，其中保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅(房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅)的總額是5276.16億元，而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅(耕地占用稅、土地增值稅、契稅)則多達(dá)12690.17億元，其比重失衡，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅總額約比保有環(huán)節(jié)征收的房地產(chǎn)稅高出1.5倍，其總量相差較大。

(二)問題分析

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制尚存在較多問題。第一，保有環(huán)節(jié)稅負(fù)較輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)重。我國的房地產(chǎn)稅多集中于流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征收，其稅種多且稅額大，而在保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)相對來說較輕。第二，關(guān)于房地產(chǎn)稅的稅種設(shè)置的較為累贅，稅種之間交叉重疊，存在重復(fù)征稅的缺點(diǎn)。從目前的稅種構(gòu)成來看，我國房地產(chǎn)稅收制度無論是直接還是間接稅種的設(shè)置都顯得略多。房產(chǎn)稅、耕地占用稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅為直接稅種，間接稅種有增值稅、印花稅、城建稅、企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅，稅種交叉重疊，在不同時(shí)期會對同一征稅對象多次征稅。第三，征稅范圍過小，稅基窄。當(dāng)前我國對保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的征收基本是在城鎮(zhèn)征收，農(nóng)村的房地產(chǎn)并不作為征稅對象；另外對于居民住房基本不征稅(重慶、上海除外)，僅對經(jīng)營性的房地產(chǎn)才在保有環(huán)節(jié)征收，且即使是重慶、上海對居民所征收的房地產(chǎn)稅，所占比例也極小，這就極大地限制了稅基的規(guī)模，征稅范圍過小致使房地產(chǎn)稅籌集收入的能力較低。第四，相關(guān)立法不明確。目前在我國關(guān)于房地產(chǎn)稅的立法還不夠完善，具體的指導(dǎo)條文不夠明確，監(jiān)督體系也亟待加強(qiáng)，要想建立完善的稅制體系，需要一套相應(yīng)完善的立法程序。

二、房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)市場影響的實(shí)證分析

(一)變量選取及數(shù)據(jù)來源

1.變量選取

房價(jià)是反映房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的一個(gè)重要指標(biāo)，因此本文模型的被解釋變量選用房價(jià)這一指標(biāo)。稅收政策是政府調(diào)控市場的重要手段，政府可以通過調(diào)整房地產(chǎn)稅收的政策來調(diào)節(jié)房價(jià)變動。本文主要研究保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅稅負(fù)對房價(jià)的影響，因此將保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅實(shí)際稅負(fù)水平作為核心解釋變量，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅實(shí)際稅負(fù)水平作為控制變量，其中保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅是城鎮(zhèn)土地使用稅、城鎮(zhèn)房產(chǎn)稅的總和，而契稅、土地增值稅和耕地占用稅的加總則為流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅；另外，結(jié)合理論分析和相關(guān)文獻(xiàn)資料，房屋建造成本、人口密度、地方財(cái)政支出、土地出讓金負(fù)擔(dān)水平也對房價(jià)有一定的影響，故將這幾個(gè)變量作為控制變量。為了減小變量存在的異方差的影響，本文將一些變量做了取自然對數(shù)的處理。模型變量具體含義如表2所示。

表2 模型變量設(shè)置及變量說明

2.數(shù)據(jù)來源

本文選取了2007～2018年我國除西藏以外的30個(gè)省、市、自治區(qū)的面板數(shù)據(jù)，所有數(shù)據(jù)均來源于國家統(tǒng)計(jì)局。

(二)模型構(gòu)建

1.數(shù)據(jù)模型的構(gòu)建

本文構(gòu)建的數(shù)據(jù)面板模型如下，其中i，t分別表示省份與年份。

(三)計(jì)量結(jié)果與分析

1.回歸結(jié)果

本文采用了混合回歸模型、固定效應(yīng)模型、隨機(jī)效應(yīng)模型三種模型檢驗(yàn)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)實(shí)際稅負(fù)水平對房價(jià)的影響?；貧w結(jié)果如表3所示。

表3 三種模型回歸結(jié)果

2.模型設(shè)定的Hausman檢驗(yàn)

本文用Hausman檢驗(yàn)來確定應(yīng)選用模型的具體形式，經(jīng)過檢驗(yàn)，p值接近0，說明應(yīng)該使用固定效應(yīng)模型，而非隨機(jī)效應(yīng)模型。

3.模型回歸結(jié)果分析

從回歸結(jié)果以及顯著性水平可以看到模型擬合結(jié)果良好。固定效應(yīng)模型中，除了流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅實(shí)際稅負(fù)外(在85%的置信水平上可通過檢驗(yàn))，其他變量均在90%的置信水平上通過檢驗(yàn)，因此可以說模型中的因素對房價(jià)的作用均顯著。其中，房屋造價(jià)、人均可支配收入、地方財(cái)政公共支出、土地出讓金對房價(jià)具有正效應(yīng)，也就是說這些變量增大有提升房價(jià)的作用。而人口密度、保有環(huán)節(jié)和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅的實(shí)際稅負(fù)則對房價(jià)具有負(fù)效應(yīng)，即這些變量增大對房價(jià)具有抑制作用。

模型中的核心解釋變量為保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的實(shí)際稅負(fù)(lntax＿h(yuǎn))，其回歸系數(shù)為-0.079，在1%的水平上顯著，這說明保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅對房價(jià)的抑制作用十分顯著，實(shí)證結(jié)果表明:保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅實(shí)際稅負(fù)水平每提高1個(gè)百分點(diǎn)，則房價(jià)會下降0.079個(gè)百分點(diǎn)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上來說，保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅稅負(fù)從持有成本的角度影響著消費(fèi)者的需求，從而對房價(jià)產(chǎn)生了顯著的抑制作用，若提高保有環(huán)節(jié)稅負(fù)則可以抑制房價(jià)上漲。另外可以看到，保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅實(shí)際稅負(fù)水平對房價(jià)的影響是大于流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅實(shí)際稅負(fù)水平對房價(jià)的影響的。因此進(jìn)一步推進(jìn)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的征收，對于調(diào)控房價(jià)具有非常重大的意義。

三、結(jié)論與建議

(一)研究結(jié)論

通過以上分析可以看出，保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅對房價(jià)均具有抑制作用，但保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的影響作用更大。實(shí)證結(jié)果表明，保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅實(shí)際稅負(fù)水平每增加1個(gè)百分點(diǎn)，則房價(jià)會下降0.079個(gè)百分點(diǎn)，且提升保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅實(shí)際稅負(fù)的比重比提升流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅實(shí)際稅負(fù)的比重對房價(jià)的抑制作用更大，這在一定程度上可以緩解房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升的現(xiàn)象?？傊Y(jié)合理論分析和實(shí)證模型以及我國房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀可知，保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅的稅負(fù)應(yīng)該得到提升，我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)稅制度還存在著重復(fù)征稅、稅基過窄、立法不明確的問題。因此我國在未來房地產(chǎn)稅改革應(yīng)注重房地產(chǎn)稅結(jié)構(gòu)的調(diào)整，提升保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的比重，降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的比重，并且需要對稅種進(jìn)行合并，簡化稅種，加強(qiáng)立法，擴(kuò)大征稅范圍。

(二)政策建議

結(jié)合前文所述，給出以下政策建議:

1.提高保有環(huán)節(jié)稅負(fù)，降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)

根據(jù)實(shí)證結(jié)果的分析，保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅負(fù)的提高可以顯著抑制房價(jià)的增長，因此我國今后房地產(chǎn)稅制的改革需要參照美國等房地產(chǎn)稅制較為完善的國家經(jīng)驗(yàn)，提升保有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅的地位，簡化流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅種且降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅的比重。

2.擴(kuò)大征稅范圍

從征稅范圍來看，我國目前絕大多數(shù)地區(qū)房產(chǎn)稅的征稅對象集中于城鎮(zhèn)經(jīng)營性用房，住房以及農(nóng)村地區(qū)的建筑則大多免稅或者不征稅，這樣就使得稅基范圍過窄，寬稅基的實(shí)行可以很好地籌集財(cái)政資金，也可以緩解只有少部分繳納房產(chǎn)稅的稅負(fù)壓力。因此應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大房地產(chǎn)稅征稅范圍的覆蓋面，這樣既能加強(qiáng)財(cái)政收入的職能作用，又可以對房地產(chǎn)市場起到有效的調(diào)控作用。

3.簡化房地產(chǎn)稅稅種

促進(jìn)房地產(chǎn)稅稅制簡化，結(jié)構(gòu)合理，減少房地產(chǎn)行業(yè)因征稅重復(fù)、稅收復(fù)雜帶來的諸多稅收治理問題，改革完善房地產(chǎn)稅制度，做到合理征收、科學(xué)設(shè)置稅種。

4.盡快推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法

目前我國的房地產(chǎn)稅還沒有完善的法律體系，這就使得房地產(chǎn)稅不能被很好地推行。最近幾年，房地產(chǎn)稅一直被提及要穩(wěn)妥推進(jìn)，中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制紛繁復(fù)雜，中國人口眾多、地理遼闊且面臨的狀況較為復(fù)雜，若要改革則需要很大的改動，需要盡快進(jìn)行科學(xué)研究、收集意見等前期工作。讓依法納稅深入人心，讓房地產(chǎn)稅法成為房地產(chǎn)稅制改革的得力助手。