胡宇婷，馮羽生

(江西理工大學(xué)，江西 贛州341000)

一、前言

隨著中國經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為熱門產(chǎn)業(yè)。而對房價(jià)的調(diào)控正是房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵問題，只有解決好房價(jià)變動的問題，才能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康合理發(fā)展。

對于房產(chǎn)價(jià)格的影響因素，許多學(xué)者都已經(jīng)進(jìn)行了研究。Nicholas J.Horsewood等利用動態(tài)網(wǎng)絡(luò)方法，研究英國住房市場的跨區(qū)域依賴性；王佳蕾通過對吉林省商品住宅價(jià)格的分析，得出影響房價(jià)上漲關(guān)鍵因素是需求和開發(fā)商成本的結(jié)論；李兆云選取上海市2003～2013年商品住宅市場的數(shù)據(jù)，建立多元回歸和因子分析模型，對房價(jià)的影響因素進(jìn)行研究得出:居住用地交易價(jià)格指數(shù)、城鎮(zhèn)居民人均住房面積、居民消費(fèi)價(jià)格是影響房價(jià)的前三位因素；趙興盼和王磊磊從供給、需求、宏觀經(jīng)濟(jì)和環(huán)境這四個方面對鄭州市房價(jià)變動原因進(jìn)行研究，并用嶺回歸分析法實(shí)證分析，得出居民可支配收入、人口數(shù)量、建造成本、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和人均GDP是主要影響因素的結(jié)論。

綜上所述，通過比較國內(nèi)外學(xué)者對不同區(qū)域房價(jià)上漲原因的分析，將影響房價(jià)變動的因素分成四個方面，分別是社會、經(jīng)濟(jì)、市場和政策。由于政策因素屬于國家宏觀調(diào)控，無法進(jìn)行定量分析，因此，本文選取人口、經(jīng)濟(jì)、市場三個方面，通過建立多元回歸模型，對房價(jià)變動原因進(jìn)行具體分析。

二、浙江省房價(jià)現(xiàn)狀

國內(nèi)房價(jià)問題備受人們關(guān)注，其中以一二線城市為主，不斷上漲的房價(jià)一直都是各界關(guān)注的焦點(diǎn)?，F(xiàn)針對浙江省近幾年的房價(jià)數(shù)據(jù)，對房地產(chǎn)價(jià)格的現(xiàn)狀進(jìn)行分析。圖1是2015～2019年浙江省房價(jià)趨勢。

圖1 2015～2019年浙江省房價(jià)趨勢圖

由上圖分析可知，2015～2019年浙江省平均房價(jià)在10000～16000元/平方米之間，且呈不斷上漲的趨勢，其中2016～2018年房價(jià)上漲較快，這是與央行降準(zhǔn)、降息、降稅、降首付有關(guān)，銀行貸款政策放松，房貸增加，購買者的購房實(shí)力就增強(qiáng)，因此，市場需求量增加，房價(jià)上漲較快。2018～2019年的上漲幅度較緩，在此期間，政府啟動棚改計(jì)劃，加大公租房保障力度，打擊“炒房”現(xiàn)象，使得房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。由此可得，國家的宏觀調(diào)控、政府頒布的政策會在一定程度上影響房價(jià)的變動。按此趨勢，未來幾年房價(jià)會平穩(wěn)上升。

為更加直觀地了解省內(nèi)房價(jià)的情況，以2019年為例，比較省內(nèi)各市房價(jià)的高低，如圖2所示。

圖2 2019年浙江省各市房價(jià)情況

由圖2可見，2019年不同地級市之間房價(jià)差距較大。其中，杭州、寧波、溫州的房價(jià)較高，均在20000元/平方米以上，而湖州、麗水的房價(jià)則在10000元/平方米左右，房價(jià)相差一倍之多。不同地級市房價(jià)大致呈階梯式分布，說明區(qū)位因素是造成房價(jià)差異的原因之一。

三、房價(jià)影響因素定量分析

從房地產(chǎn)本身來說，它是特殊的商品。引起商品價(jià)格變動的核心問題就是供需關(guān)系的平衡，當(dāng)供給大于需求時，價(jià)格會下降；反之，當(dāng)供給小于需求時，價(jià)格會上升。因此，分析房價(jià)變動影響因素的關(guān)鍵就在于判斷相關(guān)因素是否引起房地產(chǎn)供給和需求的變化。首先，人口數(shù)量的增加會導(dǎo)致購房需求的增加，人口會直接影響房價(jià)變動；其次，人均生產(chǎn)總值的變動是居民收入的反映，收入會直接影響消費(fèi)者的購買力，從而引起房地產(chǎn)需求變化；最后，土地成交的情況反映了房地產(chǎn)的開發(fā)情況，從而影響房地產(chǎn)供給?；谝陨险J(rèn)識，從人口、經(jīng)濟(jì)、市場三個方面分別確定影響房價(jià)的因素有:人口數(shù)量、人均生產(chǎn)總值、土地成交額。因此，對浙江省房地產(chǎn)價(jià)格圍繞上述三個因素進(jìn)行分析。為排除區(qū)位因素對房價(jià)的影響，取省內(nèi)房地產(chǎn)平均價(jià)格為被解釋變量，建立以年末常住人口、人均生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)開發(fā)土地成交金額為解釋變量的多元線性回歸模型。

(一)模型設(shè)定

選取浙江省2010～2019年相關(guān)數(shù)據(jù)為樣本。設(shè)房地產(chǎn)價(jià)格為被解釋變量Y，年末常住人口、房地產(chǎn)開發(fā)土地成交金額、人均生產(chǎn)總值分別為解釋變量X1、X2、X3，各變量的系數(shù)分別為α0、α1、α2、α3。所建模型如下:

(二)數(shù)據(jù)來源

從《浙江省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》、國家統(tǒng)計(jì)局和浙江省房地產(chǎn)協(xié)會收集到以下數(shù)據(jù)，如表1所示:

表1 浙江省2010～2019年房價(jià)及相關(guān)數(shù)據(jù)

(三)建立模型

用SPSS軟件對以上數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，得到表2所示結(jié)果。

表2 模型系數(shù)

根據(jù)回歸分析結(jié)果可得到下面的估計(jì)方程:

(四)模型檢驗(yàn)

1.擬合優(yōu)度檢驗(yàn)

如上表2所示，R值為0.981，調(diào)整后R2值達(dá)到0.943，均接近1，說明實(shí)際觀測點(diǎn)離樣本比較近，回歸方程總體擬合度較好。說明所建回歸模型可以準(zhǔn)確反映年末常住人口、人均生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)開發(fā)土地成交金額與房價(jià)之間的關(guān)系。

2.異方差檢驗(yàn)

異方差性是指被解釋變量的觀測值分散程度隨解釋變量一起變化，從而使隨機(jī)誤差項(xiàng)的方差不同。異方差的存在會導(dǎo)致模型違背經(jīng)典假設(shè)。本文利用SPSS軟件，得到標(biāo)準(zhǔn)化殘差的P-P圖如圖3所示。結(jié)果表明，殘差值基本符合誤差項(xiàng)的基本假設(shè)。因此，可判斷無異方差值的存在。

圖3 標(biāo)準(zhǔn)化殘差的P-P圖

(五)實(shí)證結(jié)果分析

從浙江省2010～2019年房價(jià)數(shù)據(jù)的回歸結(jié)果分析可得，年末常住人口、人均生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)開發(fā)土地成交金額與房價(jià)均呈正相關(guān)關(guān)系。這三個因素中，年末常住人口的標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)最大，說明它對房價(jià)的影響程度最高，人口每增加1%，房價(jià)就會上漲0.745%。故一個城市人口增長，就會帶動該城市房價(jià)的上漲。這也佐證了人口密集的一二線城市房價(jià)在全國名列前茅的事實(shí)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析，人口較多的地區(qū)，住房的需求較大，長此以往，就可能造成供不應(yīng)求的情況，因此，房地產(chǎn)價(jià)格上漲。土地成交額對房價(jià)的影響適中，土地成交價(jià)款每增加1%，房價(jià)隨之上漲0.224%。此外，在浙江省內(nèi)，人均生產(chǎn)總值對房價(jià)的影響較小，人均生產(chǎn)總值每上升1%，房價(jià)僅上漲0.065%。

四、結(jié)論及建議

(一)結(jié)論

通過對浙江省2010～2019年十年內(nèi)的房價(jià)情況分析得出:浙江省近十年房價(jià)在逐漸上漲，政府的宏觀調(diào)控在一定程度上影響房價(jià)變動，且區(qū)位的不同會導(dǎo)致房價(jià)的高低差異。此外，人口數(shù)量對房價(jià)變動影響最大，人口越多，房價(jià)上漲越快，上漲幅度越大。土地出讓金額和人均生產(chǎn)總值與房價(jià)變動呈正相關(guān)，且土地出讓金額越多，人均生產(chǎn)總值越高，房價(jià)上漲越快。但相對而言，人均生產(chǎn)總值影響程度最小。

人口的流動，使得城市住房的剛需變大，房價(jià)就會上漲。因此，土地出讓的情況也會越來越多，這就帶動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，從而吸引投資，使得房地產(chǎn)開發(fā)方面的投資增加。所以，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的供需角度分析，在沒有政府調(diào)控，僅靠市場控制的情況下，未來房價(jià)將會平穩(wěn)上升。另外，對于消費(fèi)者，人均GDP高的地區(qū)，人們的可支配收入會較大，買房的欲望也會更強(qiáng)烈。所以，這些地區(qū)的消費(fèi)同樣會促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，促使房價(jià)上漲。

(二)建議

若僅憑市場自身的調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)一系列問題，如出現(xiàn)投機(jī)行為、導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫等，使得房價(jià)不斷上漲，經(jīng)濟(jì)過熱。為合理控制房價(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場合理、健康地發(fā)展，根據(jù)上述結(jié)論提出以下建議:

1.控制人口的流動

通過以上分析可知，某一區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量的增加會促進(jìn)房價(jià)的上漲。隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，人口流動的整體趨勢就是從欠發(fā)達(dá)地區(qū)流向發(fā)達(dá)地區(qū)，內(nèi)陸流向沿海，這就導(dǎo)致了一二線城市人口密集程度不斷上升，變成了“寸土寸金”。因此，政府應(yīng)該實(shí)行相關(guān)的住房政策，控制人口的流動，保證人口數(shù)量在合理范圍之內(nèi)。在人口密集的發(fā)達(dá)地區(qū)，加強(qiáng)租房保障，限制商品房的出售；在欠發(fā)達(dá)地區(qū)，頒布一系列福利政策和加強(qiáng)當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)，改善住房的條件，減緩人口流動的速度。

2.合理控制房地產(chǎn)投資

政府應(yīng)該加強(qiáng)宏觀調(diào)控，合理地控制房地產(chǎn)市場的投資，嚴(yán)厲打擊“炒房”“哄抬房價(jià)”等行為。此外，還應(yīng)該建立健全相關(guān)的政策，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)的定價(jià)規(guī)則。在經(jīng)濟(jì)過熱時，采取緊縮政策，提高貸款利率；在經(jīng)濟(jì)過冷時，降貸、降稅，提高購房者的購買實(shí)力。

3.供給側(cè)改革

不管是從人口數(shù)量、土地出讓還是房地產(chǎn)投資方面，房價(jià)上漲歸根到底還是因?yàn)楣┬璨黄胶狻τ诜績r(jià)較高的地區(qū)，政府應(yīng)該增加供給的渠道，緩解需求過大而導(dǎo)致供給不足所帶來的房價(jià)問題。對于房價(jià)較低的地區(qū)，也應(yīng)該加強(qiáng)建筑的質(zhì)量建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施的完善，從而刺激消費(fèi)。