金中華 潘起勝

1 背景介紹

從20世紀60年代開始，大工業(yè)生產(chǎn)所造成的環(huán)境問題就引起了美國全社會的廣泛關注，空氣污染成為許多大都市地區(qū)公眾的主要焦點之一。在過去幾十年中，美國政府通過聯(lián)邦環(huán)境署（Environment Protection Agency，簡稱EPA）頒布了一系列環(huán)境保護政策來減輕和治理城市污染，并且取得了相當不錯的成績。2020年是美國環(huán)境保護署成立50周年，它是聯(lián)邦政府實體，用于監(jiān)督國家環(huán)境狀況，研究主要污染物，規(guī)范州政府對環(huán)境污染的監(jiān)控行動，并提供了大量的財政和技術支持，制定了國家污染控制計劃。美國環(huán)境保護署2020年的報告顯示，從1970—2019年，美國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長了285%，人口增長了60%，行車里程增長了195%，能源消耗增長了48%，二氧化碳（CO2）排放量增長了25%，但空氣污染減少了77%。在過去的幾十年中，所有主要的空氣污染物的水平都有明顯降低。根據(jù)美國環(huán)境保護署的國家空氣質(zhì)量摘要，從1980—2019年，一氧化碳的排放量減少了75%，鉛的排放量減少了99%，氮氧化物（NOX）的排放量減少了68%，揮發(fā)性有機化合物（VOC）的排放量減少了59%，PM10排放量減少了63%，PM2.5的排放量減少了36%以上，二氧化硫的排放量減少了92%。

雖然從整體上來看，美國環(huán)境治理取得了顯著的成績，但是在一些主要的大都市地區(qū)，尤其是一些工業(yè)重鎮(zhèn)，空氣污染依舊存在。例如，美國西海岸的洛杉磯至圣地亞哥、東海岸的紐約到波士頓、北部的芝加哥地區(qū)以及南部的達拉斯和休斯頓大都市區(qū)等。美國整體空氣質(zhì)量的改善主要得益于工業(yè)生產(chǎn)技術的不斷革新和去工業(yè)化的城市發(fā)展模式，但仍然有大量城市人口遭受空氣污染的危害。美國環(huán)境保護署報告稱，2019年美國大約有8 190萬，即25%的人口，居住在至少一種空氣污染物濃度超過聯(lián)邦政府標準的地區(qū)。按污染物分類，全美國二氧化硫超標地區(qū)生活著280萬人；1 540萬人居住在PM2.5超標的地區(qū)；2 250萬人居住在PM10超標的地區(qū)。但是在所有這些污染物中，最受關注的是地表臭氧污染。目前，全美大約有7 390萬人生活在臭氧水平高出環(huán)境保護署空氣質(zhì)量標準地區(qū)，大約占全美總?cè)丝诘?2.5%。

大氣里面的臭氧層為地球上的生態(tài)系統(tǒng)屏蔽掉宇宙射線，但地表臭氧的形成卻會對人們的健康產(chǎn)生很大程度上的影響。地面臭氧是通過太陽光激發(fā)的一系列光合化學反應而產(chǎn)生的。地表臭氧的形成離不開兩個重要的物質(zhì)，揮發(fā)性有機化合物和氮氧化物。它們在干燥高溫的環(huán)境里，很容易合成臭氧，引起呼吸系統(tǒng)疾病，例如咳嗽和哮喘發(fā)作，尤其是對老人和兒童的影響更甚。在許多大都市地區(qū)，工業(yè)生產(chǎn)恰恰排放了大量這類物質(zhì)，并且城市交通，特別是城市交通擁堵的過程中也會造成大量的排放物集聚。在高溫春夏季節(jié)，地表臭氧的濃度也會相應較高。臭氧雖然是看不見的污染，但可被人體嗅覺感知，臭氧是比霧霾更為嚴重也更為常見的污染物。臭氧對呼吸道具有強烈的刺激性，過量吸入會危害人體健康，會刺激和損害呼吸道、中樞神經(jīng)系統(tǒng)、和心血管等器官。當城市居民考慮住房選擇時，空氣污染特別是臭氧污染水平就會不可避免地成為一個非常重要的考慮因素。在許多非工業(yè)城市中，空氣質(zhì)量通常不被視為影響住房決策的重要因素。但是在紐約、洛杉磯、芝加哥和休斯敦等大都市地區(qū)，工業(yè)排放是空氣污染的主要來源，居民必須謹慎選擇居住環(huán)境，以便獲得優(yōu)質(zhì)空氣。因此，住房市場受到這種消費者行為的影響，導致較低社會經(jīng)濟地位的人口不可避免地被動遭受不平等待遇。

許多環(huán)境方面的相關研究都探討了空氣質(zhì)量對居民住房選擇的影響， 例如安德森（Robert J Anderson）與克羅克（Thomas D Crocker）[1]，拜耳（Patrick Bayer）等[2]，哈賈特（Anjum Hajat）等[3]，以及漢默頓（Timothy L Hamilton）與凡諾夫（Daniel J Phaneuf）[4]。他們都得出了近似的結(jié)論，即空氣質(zhì)量的優(yōu)劣會影響人們對住房的選擇。對于普通家庭來說，住房是家庭開銷中最大的投資[5]，并且房子是提供住宿和安全保障的最重要的資產(chǎn)。購買者傾向于在做出最終決定之前會對所有影響因素進行仔細的評估，因此住房價格經(jīng)常被用作評估當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的指標。住房定義了人們的生活選擇，因此構(gòu)建了相應的城市環(huán)境[5]。人們對不同住房單位的選擇反映了他們對某些事物的需求，這些需求可以是房屋的大小，房間的多少，工作可達性，或者環(huán)境的優(yōu)劣。羅森（Sherwin Rosen）[6]引入了享樂特征價格模型特征（hedonic price model）研究空氣污染對房價的影響后，大量研究評估了空氣質(zhì)量與住房之間的聯(lián)系[7-11]。對房地產(chǎn)市場的評估也可以幫助我們了解研究區(qū)域的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，并檢查相關政策的有效性。

然而，大部分研究著重于強調(diào)空氣質(zhì)量與社會資源分配的不平等性，即少數(shù)族裔和低收入人群更容易受到空氣污染的影響。較少的研究對聯(lián)邦政府的政策進行量化分析和評估。由于空氣污染難以通過人們直觀的感覺來評估，很容易被忽視。本文通過對美國德克薩斯州休斯頓的研究，主要回答以下兩個問題：第一，空氣污染對城市房價變化是否具有影響，兩只之間存在怎樣的聯(lián)系？第二，環(huán)境保護政策的制定，對房價又有怎樣的影響，效果如何？本文利用空氣質(zhì)量檢測點為中心，在適當?shù)木嚯x內(nèi)選擇單戶住宅為樣本，建立多個模型，通過回歸分析探討空氣污染對當?shù)胤績r的影響。同時，比較環(huán)境因素、交通因素、收入水平、人口分布等因素對城市房價的影響程度，以及探討美國城市區(qū)域性環(huán)境保護政策的效果，特別是對空氣質(zhì)量和住房價格所產(chǎn)生的影響。

2 文獻綜述

從20世紀60年代到20世紀80年代，大多數(shù)空氣污染研究都是以美國城市為經(jīng)驗案例。芮德科（Ronald G Ridker）和瀚寧（John A Henning）[12]較早地指出，房屋的市場價值是由一系列屬性決定的，他們的研究以圣路易斯大都市地區(qū)為案例，提出通過空氣質(zhì)量的某些改善，房地產(chǎn)價值能夠得到大幅度的提高。羅森[6]開發(fā)了經(jīng)典的享樂特征價格模型，將住房特征解釋為自變量，將空氣污染作為隱性價格應用于住房價值評估。哈里森（David Harrison Jr）與羅賓費爾德（Daniel L Rubinfeld）[13]沿用了享樂價格模型來調(diào)查波士頓地區(qū)住房市場消費者追求潔凈空氣的意愿。納爾遜（Jon P Nelson）[14]使用了兩階段模型，通過華盛頓特區(qū)的住房價值估算了人們對城市空氣質(zhì)量的需求。從2000年開始，亞洲等地的發(fā)展中國家也出現(xiàn)了嚴重的空氣污染問題，政府和公眾越來越關注環(huán)境改善問題。學者們也開始關注發(fā)展中國家空氣質(zhì)量的影響。阿子迷（Ahmad Shazrin Mohamed Azmi）等[15]以曼谷為例，通過空氣質(zhì)量指數(shù)來研究空氣質(zhì)量與房地產(chǎn)市場之間的關系。楊靜（Jing Yang）和張炳（Bing Zhang）[16]研究了中國與空氣污染相關的醫(yī)療保健支出。

陳詩一（Shiyi Chen）和金浩（Hao Jin）[17]提到了PM2.5濃度對286個中國城市房價的影響，并且提出空氣污染較高的城市的住房價格較低，而住房價格在很大程度上還受到人口密度、平均工資、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、公共服務水平等因素的影響。賈倍思等[18]通過對深圳坪山區(qū)的PM2.5數(shù)據(jù)進行分析提出，空氣質(zhì)量較差的地區(qū)主要集中于城市建設與城市主要交通網(wǎng)絡附近。許華華與陳宏[19]以武漢為研究對象，闡述了城市發(fā)展布局對空氣質(zhì)量的影響，發(fā)現(xiàn)空氣污染由城市中心向外圍遞減，并提出高容低密的城市發(fā)展模式能夠很好地降低城市空氣污染。

空氣污染和房價的早期研究以及享樂價格模型的應用為以后的研究奠定了理論基礎。布拉辛頓（DavidM. Brasington）和海特（Diane Hite）[7]指出，雖然環(huán)境質(zhì)量與平均房價的相關性相對較小，但不可否認的是，空氣污染物的高度集中給城市房地產(chǎn)估價增加了負擔。享樂價格模型是一個比較完善，經(jīng)過長時間測試，并且在經(jīng)濟研究領域已廣泛采用的模型。主要用于估計內(nèi)部和外部因素對財產(chǎn)價值的潛在影響。作為早期的先驅(qū)，羅森[6]為享樂價格模型的發(fā)展提供了強大的理論基礎。對于研究人員來說，充分理解享樂價格模型的基本假設和概念對于其將來的改進至關重要。羅森[6]認為，生產(chǎn)者充當市場的中介，并通過組裝商品以滿足消費者的最終需求來獲取利潤?；诖擞^點，市場被視為具有不同特征的一組商品。在該市場中，每個組成部分具有相同的特征，這些特征由消費者客觀地衡量。在此概念下的假設是，整個市場包含相對大量的具有各種類型特征的商品。以住房市場為例，每個產(chǎn)品（例如住房單元）具有相同的特征，可以是大小，位置，樣式或任何其他可感知的特征。由于每種商品都具有以市場價格進行交易的價值，因此其相關的特征將獲得隱性價格。羅森[6]構(gòu)造了享樂價格模型回歸作為個體隱性價值的函數(shù)，揭示了購買者尋求類似產(chǎn)品最低價格的購物消費行為。

哈里森與羅賓費爾德[13]提出了這樣的假設：人們更愿意購買價格較昂貴，空氣質(zhì)量較好，社區(qū)質(zhì)量較高的住房。在享樂價格模型函數(shù)中，住房價格被認為多種屬性的合集，而不是一個單獨的商品。然后，通過某些解釋性變量（包括空氣污染、收入和其他家庭特征）對邊際住房價格進行回歸，從而完成對每個屬性的比重分析?？希ˋyse Can）[20]研究了兩個主要的屬性組，即房屋結(jié)構(gòu)特征和外部特征。結(jié)構(gòu)特征主要包括房屋的面積大小、房間多少、建筑年代等。外部特征包括小區(qū)環(huán)境，安全系數(shù)，空氣質(zhì)量、學區(qū)好壞、交通便利等因素。安德森與克羅克[1]使用距市中心CBD的距離作為解釋變量來估算空氣污染對住房價值的影響。作為外部因素，一般可達性越好，房屋自身價值也相對越高，可達性主要包括城市中心可達性以及交通便利性兩個方面。而空氣質(zhì)量作為一個外部因素，不同的研究所得到的結(jié)論不盡相同。拜耳等[2]將房屋與空氣污染源的距離作為一個自變量來評估兩者之間的聯(lián)系。布拉辛頓和海特[7]使用空間統(tǒng)計來估計需求曲線，并解釋居民對環(huán)境變化并不敏感，而搬家產(chǎn)生的高額費用可以抵消環(huán)境變化帶來的不便。

另外，環(huán)境正義性研究提供了大量證據(jù)，證明少數(shù)族裔和低收入人口更容易受到空氣污染的負面影響。布魯爾（Robert J Brulle）和佩洛（David N Pellow）[21]提出環(huán)境不平等是社會進程的結(jié)果。哈賈特等[3]在全球范圍內(nèi)收集了37個環(huán)境正義研究，以檢驗空氣污染對種族/族裔和社會經(jīng)濟地位的影響趨勢。他們的研究表明，在北美，社會經(jīng)濟地位較低的人群更有可能遭受更嚴重的空氣污染。盡管空氣污染隨著時間的推移在減少，但是評估某些環(huán)境政策是否對空氣污染的不平等分布產(chǎn)生影響至關重要。其他理論認為，市場驅(qū)動的經(jīng)濟也可能在環(huán)境不平等中發(fā)揮作用。例如，工業(yè)設施傾向于尋找便宜的土地，在這些土地上，價值較低的地區(qū)更容易聚集低收入人口，相應地更容易受到工業(yè)污染的侵害。為了評估空氣污染對人口群體的影響，許多環(huán)境正義研究利用人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)和收入水平來分析空氣污染的不平等性。這些研究的結(jié)論大多一致，即邊緣化人口、低收入人口和少數(shù)族裔居住地的空氣污染程度往往較高。米蘭達（Marie Lynn Miranda）[22]的研究利用人口種族分布情況，年齡分布和收入水平來測試空氣污染對不同人群的影響，尤其是對美國非西班牙裔和非洲裔人口的影響，該研究發(fā)現(xiàn)這一族群始終暴露于最差的城市空氣之中。布羅丘（Paul J Brochu）等[9]通過研究美國北部PM2.5對城市人口的影響，發(fā)現(xiàn)社會經(jīng)濟地位較低的人群受到空氣污染的風險越高。凱里耶（Mathieu Carrier）等[23]也研究了城市人口收入和少數(shù)群體與空氣污染之間的聯(lián)系，研究發(fā)現(xiàn)低收入少數(shù)族裔更趨于居住在空氣污染水平較高的主要道路附近。

3 研究方法

享樂價格模型的假設是，有限數(shù)量的住房屬性能夠反映房屋的價值。享樂價格模型函數(shù)被認為是每個變量的邊際值的線性函數(shù)。在此基礎上納爾遜[14]提出了對數(shù)線性模型來取代簡單的線性和半對數(shù)模型。

Hedonic線性函數(shù)可以表示為：

其中：

Y代表房屋價格；

Xn代表自變量，包括房屋自身特征和外部特征，以及空氣質(zhì)量等。

α，β，γ和n為系數(shù)。

享樂價格模型的模型方法有很多優(yōu)點，首先，它可以根據(jù)給定的住房價格來估算價值，并且已經(jīng)在房地產(chǎn)市場上進行了頻繁的測試。在給定條件下，它可以適應大量獨立變量并測試它們之間的相關性。但是，該方法也有其缺點。一個不足之處是，該方法只能用于測量與房價相關的價值。另一個主要的缺點是，這種方法無法使用間接影響房價的外部變量（例如稅收和利率等）。同樣，該模型需要大量樣本數(shù)據(jù)來執(zhí)行回歸分析，并且在很大程度上取決于模型規(guī)格。另外，用戶需要具有良好的統(tǒng)計知識才能對回歸結(jié)果進行合理分析。

為了保證樣本成正態(tài)分布，該研究對模型進行了改進，用對數(shù)函數(shù)來表述函數(shù)方程的因變量，改進后的函數(shù)模型可以表示為：

其中：

LnY 代表房屋銷售價格的對數(shù)；

Xn代表自變量，包括房屋自身特征和外部特征，以及空氣質(zhì)量等。

α，β，γ和n為系數(shù)。

在這項研究中，為了避免回歸模型中的多重共線性問題，需要對變量需要進行仔細選擇和測試。例如，人口種族的百分比顯示共線性問題。為避免此問題，回歸分析中不包括美國白人的人口百分比，并且利用檢測結(jié)果中的方差膨脹因子（VIF）來檢測多重共線性。 VIF數(shù)值大于2的任何變量都需要經(jīng)過仔細評估或者從回歸分析中刪除。

4 案例分析

本研究選取美國德克薩斯州休斯頓地區(qū)的哈里斯縣作為應用實例。休斯頓是美國第四大城市，是美國東海岸主要的能源與港口城市，其大部分市區(qū)都位于哈里斯縣的范圍內(nèi)。根據(jù)美國人口署2018年的數(shù)據(jù)，哈里斯縣的總?cè)丝跒?70萬，年齡中位數(shù)為33.7歲，家庭收入中位數(shù)為60 232美元。哈里斯縣最大的族裔群體中西班牙裔人口占32.1%，白人占28.9%，非裔美國人占18.7%，亞裔人口占7.0%。

美國環(huán)境保護署為六種主要空氣污染物設定了空氣質(zhì)量標準：地面臭氧、鉛、一氧化碳、二氧化氮、二氧化硫和顆粒物。對于臭氧，美國聯(lián)邦《清潔空氣法》建立了非達標區(qū)域分類，根據(jù)該地區(qū)空氣污染問題的嚴重性對其進行了排名。《聯(lián)邦清潔空氣法》要求每個州制定并定期更新環(huán)境改善實施計劃。聯(lián)邦《清潔空氣法》還要求州政府對未達到國家環(huán)境空氣質(zhì)量標準的地區(qū)實施相應的控制策略或應對污染的措施。本研究對空氣污染程度的量化是以地面臭氧作為代表。

4.1 數(shù)據(jù)

本研究中，數(shù)據(jù)來源分為多個部分。其中空氣污染數(shù)據(jù)是從德克薩斯州環(huán)境質(zhì)量委員會（Texas Commission on Environmertal Quality，簡稱TCEQ）獲得的。哈里斯縣有28個活躍的空氣監(jiān)測站，記錄每天的臭氧濃度。從德克薩斯州環(huán)境質(zhì)量委員會2018年臭氧監(jiān)測數(shù)據(jù)庫中，獲得每個臭氧監(jiān)控站點的年平均值作為測量值。在地理信息系統(tǒng)（GIS）使用反距離權重（IDW）方法估算整個哈里斯縣的總體臭氧濃度年平均值（圖1）。

房屋數(shù)據(jù)來自于2018年的InfoUSA數(shù)據(jù)庫，其中包含了從1962—2018年大休斯頓地區(qū)的房屋銷售信息。InfoUSA數(shù)據(jù)由休斯頓加爾維斯頓地區(qū)委員會（HGAC）提供，該委員會是大休斯頓地區(qū)的規(guī)劃組織。該數(shù)據(jù)集包含了單個房屋的銷售價格、房屋地址、平方英尺、建成年份等，但缺少結(jié)構(gòu)性房屋特征，例如臥室數(shù)量、浴室數(shù)量、儲藏空間、地塊大小和建筑條件分類。該數(shù)據(jù)中共包括五個超大型數(shù)據(jù)庫，記錄的房屋交易總數(shù)巨大，超出了筆者進行回歸分析的能力。為了清理數(shù)據(jù)，筆者選擇了1982年之后所產(chǎn)生的交易，并且交易金額超過10萬美元的單戶交易。通過利用消費者價格指數(shù)（CPI）來調(diào)整通貨膨脹。基于居住房屋的InfoUSA地理數(shù)據(jù)庫包含了將近200萬個交易記錄。

在本研究中，使用4個緩沖區(qū)（buffer zones）來獲取房屋樣本信息，即選擇距臭氧監(jiān)測站點半徑為800 m區(qū)域，800~1 600 m環(huán)帶，1 600~3 200 m環(huán)帶，以及3 200~4 800 m環(huán)帶。表1列出了落入每個緩沖區(qū)的單戶住宅數(shù)量。

由于本研究旨在檢驗空氣污染對房價的影響，因此僅選擇了單戶住宅作為樣本數(shù)據(jù)。在800 m區(qū)域內(nèi)，選擇了5 928個單戶住宅單元。在800~1 600 m環(huán)帶的緩沖區(qū)中，住房單元總數(shù)增加了兩倍，達到18 896單元。在1 600~3 200 m環(huán)帶的緩沖區(qū)中，環(huán)內(nèi)有71 562個單戶單元。在3 200~4 800 m環(huán)帶的緩沖區(qū)內(nèi)，有90 997套單戶住宅。

4.2 變量

因變量是來自InfoUSA數(shù)據(jù)的房屋銷售價格。原始銷售價格不符合正態(tài)分布。根據(jù)線性回歸假設，因變量需遵循正態(tài)分布，因此筆者使用價格的對數(shù)值作為因變量。自變量包括以下幾組變量：房屋結(jié)構(gòu)變量、社區(qū)變量、空氣質(zhì)量和人口統(tǒng)計學變量。住房結(jié)構(gòu)變量包括房屋建筑年限和房屋面積（表2）。社區(qū)變量包括學區(qū)質(zhì)量、社區(qū)收入中位數(shù)、到高速公路的距離和到CBD的距離。人口統(tǒng)計學變量包含非裔美國人百分比，西班牙裔人口百分比和亞裔人口百分比。為了避免共線性問題，我們排除了白人人口的百分比。

表1 緩沖區(qū)的單戶住宅數(shù)量Tab.1number of single family units by buffer size

圖1 使用反距離加權（IDW）方法的2018年臭氧估值Fig.1 2018 ozone inverse distance weighted(IDW) interpolation

美國環(huán)境保護署自19 9 7年以來，頒布了三項臭氧污染標準：1997八小時臭氧標準（1997年至今）、2008八小時臭氧標準（0.075 ppm）以及2015年八小時臭氧標準（0.070 ppm）。并且環(huán)境保護署規(guī)定到2021年，大休斯頓地區(qū)必須達到2015年的八小時臭氧標準。為了研究《清潔空氣法》立法對房價的影響，基于房屋交易時間，線性函數(shù)中加入4個時間變量：1997之前、1997—2008年、2009—2015年以及2015年后。

根據(jù)美國環(huán)境保護署的報告，2019年全美排放了超過7 000萬噸的污染物，其中大多數(shù)導致了臭氧、顆粒、酸和煙霧的形成。由于臭氧是通過揮發(fā)性有機化合物和氮氧化物的化學反應形成的，因此臭氧是美國城市內(nèi)最常見的污染。目前，臭氧水平已從1990年的0.09 ppm降低到2019年的0.075 ppm。但是，美國國家環(huán)境空氣標準（National Ambient Air Quality Standards，簡稱NAAQS）要求臭氧年度第4位每日最高8小時濃度水平為0.070 ppm。這表明盡管大氣污染物的總體排放量已大大減少，但臭氧趨勢并沒有急劇下降，而是呈現(xiàn)出平穩(wěn)緩慢下降的趨勢，美國很多城市的臭氧水平仍高于美國國家環(huán)境空氣標準的要求。

5 分析結(jié)果

在回歸分析中，R方（R2）顯示模型擬合良好。表3顯示了回歸分析的結(jié)果。在回歸模型的運行中，采用了逐步回歸的方法，每個變量被逐一添加到模型中來估計它對房價變化的貢獻。800 m區(qū)域，800~1 600 m環(huán)帶，1 600~3 200 m環(huán)帶，以及3 200~4 800 m環(huán)帶的R2分別為0.61、0.60、0.57和0.59。無論樣本量大小如何，對住房價格變化貢獻最大的變量是房屋的大小，在所有四個模型中約占40%。房屋面積與住房價格呈正相關的關系，這表明房屋面積越大，住房單元的總銷售價格越高。

圖2 哈里斯縣房價中位數(shù)分布圖Fig.2 2018 median housing values in Harris County, Texas

房屋建筑年限與銷售價格形成負相關，但是僅顯示出對房價影響不足1%的貢獻度。圖2顯示了哈里斯縣按普查地區(qū)的房屋中位數(shù)住房價值。紅色表示較高的中位數(shù)住房價值，其中大多數(shù)位于城市中心附近以及I-10高速能源走廊沿線。但是，大多數(shù)新建的單戶住宅都分布在郊區(qū)，而且價格更便宜。這種現(xiàn)象表明，位于城市中心的住宅單元要比位于遠郊的住宅單元昂貴。盡管分布于城市中心的房屋建造年代久遠，但市中心的土地價值相對較高，與郊區(qū)的新建住房相比，價格仍然偏高。到中央商務區(qū)的距離和到高速公路的距離都顯示出與房價的負相關關系。這表明到高速公路的距離越長，房屋單元的價格就越便宜。那些靠近主要公路的房屋可從附近的交通網(wǎng)絡中快速出行，為住戶提供交通的便捷。另一方面，遠離高速公路的居民需要很長通勤時間，因此出行便利性低。但是，到高速公路的距離對房價變化的的貢獻度也不足1%。

距中央商務區(qū)的距離顯示出對房價的顯著影響。房屋位于城市中心附近，價格往往更高。這項研究中主要使用三個市區(qū)中心，包括城市中心CBD、醫(yī)療中心和一個大型商場購物中心。之所以使用這三個中心，是因為它們每英畝的工作密度都很高，而且就業(yè)總數(shù)也很高?；貧w結(jié)果遵循一般市場規(guī)律，即到中心的距離越短，售價越高。城市中心CBD形成以商業(yè)和金融為主導，大多數(shù)以家庭為單位的人口分布于城市郊區(qū)，形成了長距離通勤的城市發(fā)展模式。由于美國城市結(jié)構(gòu)的特性，以及土地的私有制，舊城改造很難大范圍實現(xiàn)，大多數(shù)城市呈現(xiàn)向外蔓延的發(fā)展模式。人們追求大空間住房的自由生活方式，長距離的日常通勤成了城市居民特別是郊區(qū)居民生活的一部分。

表3 回歸分析結(jié)果Tab.3 regression results

在所有模型中，社區(qū)中位收入均與住房價格成正相關。收入較高的居民更有可能負擔得起更昂貴的住房。隨著樣本量的增加，收入的貢獻從800 m環(huán)帶的4.9%增加到3 200~4 800 m環(huán)帶之間的10%以上。收入也是評估鄰里質(zhì)量的良好指標。

獨立學區(qū)排名顯示出對房價的異常影響。在3 200 m區(qū)域內(nèi)顯示積極影響，而在3 200 m以外的區(qū)域顯示為負面影響。這可能是源自數(shù)據(jù)自身的缺陷。哈里斯縣共有19個獨立學區(qū)，其中休斯頓學區(qū)是一個非常大的學區(qū)，位于休斯頓市和哈里斯縣的中心，但是，該學區(qū)的排名非常低，大多數(shù)樣本都被囊括在該學區(qū)中。而教學質(zhì)量比較高的學區(qū)大多數(shù)遠離中心城區(qū)而位于郊區(qū)。這也是人們在選擇住房所必須考慮的因素，有相當一部分家庭根據(jù)學區(qū)的優(yōu)劣選擇居住地點。

與預先的期待不同，臭氧作為空氣質(zhì)量的指標與房價呈現(xiàn)出正相關，圖1顯示了哈里斯縣臭氧分布情況。經(jīng)濟收入較高的西部以及工業(yè)生產(chǎn)密集的東部，臭氧濃度較高。大量交通在市區(qū)引起高排放，日光，揮發(fā)性有機化合物與氮氧化物反應生成大量的地面臭氧。但是，臭氧水平僅對1 600 m以內(nèi)的房價貢獻了0.1%的解釋度，在1 600~3 200 m環(huán)帶內(nèi)其貢獻微增至0.7%，而在3 200~4 800 m環(huán)帶之間的貢獻則只有0.4%。城市交通對地表臭氧濃度有直接的影響，人們?nèi)粘；顒宇l繁的地區(qū)，臭氧濃度較高；相反，收入較低的社區(qū)臭氧水平并不是很高。

人口變量中，非裔人口百分比和西班牙裔人口百分比均顯示了房價的負面影響。亞洲人口百分比與800 m內(nèi)的房價呈正相關，但在1 600 m以外的區(qū)域呈負相關，這種變化可解釋為是由于亞洲人口分布不均引起的?？傮w而言，少數(shù)族裔人口分布對住房價格形成負相關，這表明少數(shù)族裔群體更有可能生活在惡劣的住房條件下。

最后，對環(huán)境政策的分析主要著重于討論三個不同時期（1997年、2008年和2015年）頒布的城市臭氧標準?；跁r間線，在回歸分析中建立了四個虛擬變量。通過對每一個變量的回歸分析來研究不同時期頒布的臭氧標準所起到的效果，主要體現(xiàn)在對房價的影響是正面還是負面，以及這些影響是否顯著等方面。結(jié)果顯示，環(huán)境政策在房價的影響體現(xiàn)在以下幾點：第一，政策帶來的效果具有滯后性；第二，新的環(huán)境政策實施以后，普遍對當?shù)胤績r具有積極的意義。在2015年的空氣污染標準推出以前，對研究區(qū)域內(nèi)的房價沒有重大影響。2015后，顯示出對房價產(chǎn)生了積極影響，其貢獻從800 m區(qū)域內(nèi)的0.1%增加到了800~1 600 m環(huán)帶的0.3%。在1997年的《清潔空氣法案》之前幾乎看不到任何影響，而在2008年之后開始顯示出積極影響。這表明美國環(huán)境保護政策的頒布對哈里斯縣地區(qū)的房價產(chǎn)生了積極影響，而對環(huán)境政策效果的定量評價是本研究的主要貢獻之一。

6 結(jié)論

本研究首次探討了美國休斯頓地區(qū)的空氣污染與住房市場之間的關系，并且定量分析了環(huán)境政策的實施效果，并以此為例解釋了美國城市發(fā)展與城市環(huán)境之間的聯(lián)系。本研究利用地面臭氧作為空氣質(zhì)量的量化指標，檢測空氣污染對房價的影響。休斯頓地區(qū)的哈里斯縣因其獨特的條件而被選為案例研究對象。研究首先表明，空氣污染確實對房價產(chǎn)生了顯著影響。然而與直觀的期待不同，臭氧與房價顯示出正相關的關系，其主要原因是臭氧在日常交通活動量高的地方更容易形成。數(shù)據(jù)表明，城市中心以及經(jīng)濟活動密集的地區(qū)，臭氧濃度普遍高于周邊地區(qū)。

隨著全球經(jīng)濟的增長，大多數(shù)都市地區(qū)都在經(jīng)歷著城市擴張和人口增長，因此自然資源的消費增加了。薩爾津斯基（Sarzynski）[24]討論了全球所有大型都會區(qū)都面臨的關鍵環(huán)境挑戰(zhàn)。城市面積越大，人類活動就越多，每個人對環(huán)境的影響也越大，而人口增長對環(huán)境很可能造成嚴重的污染，對自然資源的消耗（包括空氣、水、能源和食物）會導致更多廢物的產(chǎn)生。當人口增加時，總需求也增加，因此刺激了工業(yè)生產(chǎn)活動。

在考慮人們對房屋位置的選擇時，宏觀來說，地區(qū)的搬遷可能會受到勞動力市場特征或地理變量的影響。但是，在微觀層面上，決策更具體地取決于個人對某些公共物品或便利設施的質(zhì)量和需求。例如教育質(zhì)量、開放空間、安全性、房屋大小、工作場所可及性等，所有這些都包含了某些個人愿意交易的隱性價值。享樂價格模型是幫助估計隱性價格的工具，而不是查定某一個特定因子，此方法更可能解決區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟狀況的總體水平。

本研究的一個主要貢獻是對環(huán)境政策的效果進行了定量的評估。結(jié)果顯示出環(huán)境政策對房價的影響具有滯后性，而新的環(huán)境政策的實施對當?shù)胤績r具有積極正面的作用。從1997—2015年，美國環(huán)境保護署對城市臭氧標準進行了多次修改。從整體上看，美國的城市空氣污染得到了比較顯著的改善。很多空氣污染嚴重的地區(qū)逐漸達到《清潔空氣法案》的要求。環(huán)境政策的制定促使地區(qū)性政府做出反應，通過規(guī)范空氣污染活動，減少工業(yè)排放，改善交通等政策性措施來改善當?shù)氐目諝赓|(zhì)量。在環(huán)境改善的同時，城市經(jīng)濟發(fā)展以及人口收入的增加也促使住房價格逐漸提高。

然而，這項研究也有其局限性。在未來的研究中需要對回歸分析結(jié)果進行進一步校驗，比如選擇不同地點、不同建筑年限的房屋樣本進行驗證。另外，研究中使用的可達性度量是歐氏距離而不是實際的路網(wǎng)距離。在未來的研究中，使用實際出行時間會更準確地評估交通可達性的影響。另一方面，數(shù)據(jù)插值方法使用的是站點監(jiān)測數(shù)據(jù)，某些區(qū)域可能無法反映實時臭氧水平。但是總的來說，這項研究能夠成功評估《清潔空氣法案》對房價的影響，這對未來使用定量方法進行環(huán)境政策的效果進行研究提供了參考實例。