呂斌

近年來(lái)，車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題，越來(lái)越成為市民關(guān)注的熱點(diǎn)。在此筆者就相關(guān)問(wèn)題解答如下：

1.可辦理產(chǎn)權(quán)證的地下停車(chē)位產(chǎn)權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商或購(gòu)買(mǎi)業(yè)主

幾乎所有買(mǎi)車(chē)位的業(yè)主都希望自己的車(chē)位是能夠辦理產(chǎn)權(quán)證的，這樣才能夠最終將車(chē)位的權(quán)屬歸于自己。辦理產(chǎn)權(quán)證的地下停車(chē)位是指在小區(qū)地下空間中，能夠依照相關(guān)的法律規(guī)定，滿足規(guī)劃條件、辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的車(chē)位。只有這樣的車(chē)位，產(chǎn)權(quán)才屬于開(kāi)發(fā)商或者購(gòu)買(mǎi)業(yè)主。

2.開(kāi)發(fā)商是車(chē)位所有人地面規(guī)劃批準(zhǔn)的車(chē)位

《物權(quán)法》中明確規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。”這里的當(dāng)事人指的是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)買(mǎi)人。該條款賦予了開(kāi)發(fā)商出售車(chē)位的權(quán)利，因此可以認(rèn)定開(kāi)發(fā)商就是車(chē)位所有權(quán)人。

規(guī)劃內(nèi)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)是指已經(jīng)由工程建設(shè)部門(mén)審批的，并取得了工程規(guī)劃許可手續(xù)的車(chē)位和車(chē)庫(kù)。如果是在沒(méi)有占用公用道路和其他公共區(qū)域的前提下，規(guī)劃內(nèi)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)按照約定來(lái)確定歸屬。也就是說(shuō)，如果是在建筑區(qū)劃內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的車(chē)位，那么其所有權(quán)就是屬于開(kāi)發(fā)商所有的，可以賣(mài)給業(yè)主，但是并不能辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)，只是一種長(zhǎng)期的租賃關(guān)系；如果是在建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位之外又新增的車(chē)位，且占用了公共場(chǎng)地，如小區(qū)入住后車(chē)位不夠用，物業(yè)公司與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商在小區(qū)內(nèi)部的公共用地上新增施劃的車(chē)位，這樣的車(chē)位就應(yīng)該屬于小區(qū)所有業(yè)主共同共有。

3.開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)出售只有使用權(quán)的人防工程停車(chē)位

倘若車(chē)位、車(chē)庫(kù)的位置既不屬于規(guī)劃用于停放汽車(chē)的區(qū)域，也不屬于業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地，則開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)出售。但是，為了充分、合理利用空間，滿足業(yè)主的停車(chē)需求，開(kāi)發(fā)商可以采取出租的方式提供給業(yè)主作為車(chē)位、車(chē)庫(kù)使用，常見(jiàn)的人防車(chē)庫(kù)即屬于此種情況。小區(qū)的地下人防工程停車(chē)位，在建設(shè)用途的批準(zhǔn)中是屬于小區(qū)人防工程的，只是在沒(méi)有戰(zhàn)爭(zhēng)的時(shí)候，暫時(shí)用于停車(chē)使用的車(chē)位。另外，人防車(chē)位并不是專(zhuān)門(mén)用來(lái)停車(chē)的，所以這種車(chē)位的所有權(quán)不屬于開(kāi)發(fā)商，也不屬于業(yè)主，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)出售。該類(lèi)車(chē)位自然不可以辦理產(chǎn)權(quán)證。

友情提醒

根據(jù)“誰(shuí)投資，誰(shuí)使用，誰(shuí)受益”的原則，地下車(chē)位、車(chē)庫(kù)系開(kāi)發(fā)商利用地下空間投資建造，一般并未作為分?jǐn)偯娣e分?jǐn)偟綐I(yè)主購(gòu)買(mǎi)的商品房之上，理應(yīng)歸開(kāi)發(fā)商所有。但是，只有那些在規(guī)劃時(shí)用于停放汽車(chē)的車(chē)位或車(chē)庫(kù)的所有權(quán)才受本條款約束。對(duì)于不擁有所有權(quán)的車(chē)位，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)出售，只能出租給他人使用?！逗贤ā芬?guī)定，租賃合同沒(méi)有約定期限的，視為不定期租賃，最長(zhǎng)期限為20年。規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，所有權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商可以將其出售、附贈(zèng)或出租，但是要優(yōu)先滿足業(yè)主的需求。如果車(chē)位、車(chē)庫(kù)占據(jù)的位置并不屬于規(guī)劃用于停放汽車(chē)的區(qū)域，而是屬于業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地，則所有權(quán)屬于業(yè)主共有。