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        政府有責(zé)任跟進(jìn)批給或佔(zhàn)用土地的狀況

        2021-09-06 10:47:56
        澳門(mén)月刊 2021年8期
        關(guān)鍵詞:土地法規(guī)定資源

        根據(jù)澳門(mén)特區(qū)政府2021年度施政方針提出的:“特區(qū)政府致力善用已收回的土地,切合地區(qū)的現(xiàn)況及社會(huì)發(fā)展的實(shí)際需求進(jìn)行規(guī)劃利用。”您認(rèn)為澳門(mén)閒置土地的歷史原因是什麼?

        澳門(mén)立法會(huì)施家倫議員:澳門(mén)地少人多,人口密度更是全球之最,這更顯得本澳土地資源尤為珍貴?;貧w前澳葡政府大量濫批、低價(jià)批給的土地,而商人亦未對(duì)大量批給土地進(jìn)行開(kāi)發(fā),導(dǎo)致大量土地閒置,致使回歸後,特區(qū)政府雖然承諾興建公共房屋,因無(wú)地可建感無(wú)奈,同時(shí)亦因土地資源缺乏為由,對(duì)有關(guān)新類(lèi)型房屋研究擱置。

        但隨著《土地法》規(guī)定的25年沒(méi)有利用便必須收回的規(guī)定,近年來(lái),政府亦陸續(xù)因土地宣告失效而開(kāi)展土地回收程序,然而當(dāng)中亦因收回土地往往需要通過(guò)法院訴訟,這使得收地時(shí)間被大大拉長(zhǎng),使整個(gè)收地總花費(fèi)時(shí)間往往需要數(shù)年甚至數(shù)十年才能夠成功收回。

        廉政公署亦曾發(fā)表報(bào)告,指出行政當(dāng)局曾在收回土地當(dāng)中存在“不作為”的情況,導(dǎo)致收回土地欠缺及時(shí)性,例如:南灣CD區(qū)13幅土地,批給期滿(mǎn)後接近兩年才正式收回。

        澳門(mén)政治經(jīng)濟(jì)研究協(xié)會(huì)唐繼宗理事長(zhǎng):澳門(mén)特區(qū)是全球人口密度較高的地區(qū)之一,根據(jù)澳門(mén)統(tǒng)計(jì)暨普查局公佈的“2020年環(huán)境統(tǒng)計(jì)”資料顯示,澳門(mén)去年土地面積為32.9平方公里;人口密度由2009年的每平方公里1.812萬(wàn)人增至2020年的2.08萬(wàn)人,進(jìn)一步突顯了特區(qū)土地資源的稀缺。

        根據(jù)《中華人民共和國(guó)澳門(mén)特別行政區(qū)基本法》第七條規(guī)定,澳門(mén)特別行政區(qū)境內(nèi)的土地和自然資源,除在澳門(mén)特別行政區(qū)成立前已依法確認(rèn)的私有土地外,屬於國(guó)家所有,由澳門(mén)特別行政區(qū)政府負(fù)責(zé)管理、使用、開(kāi)發(fā)、出租或批給個(gè)人、法人使用或開(kāi)發(fā),其收入全部歸澳門(mén)特別行政區(qū)政府支配。

        按經(jīng)濟(jì)學(xué)產(chǎn)權(quán)理論基礎(chǔ)分析,若澳門(mén)政府對(duì)特區(qū)境內(nèi)土地資源的管理、使用、開(kāi)發(fā)、出租或批給個(gè)人、法人使用或開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)權(quán)利能界定清楚,則這些珍貴的土地資源則可按市場(chǎng)最高的價(jià)值被有效利用。然而,至今本澳仍有一定數(shù)量的閒置土地未被開(kāi)發(fā)利用。因此,基於前述理論進(jìn)一步探討,其中的原因不外乎為相關(guān)產(chǎn)權(quán)仍未被清楚界定、據(jù)位人沒(méi)有盡善用土地資源之責(zé),或/及現(xiàn)行土地資源前述權(quán)利的交易制度尚存改進(jìn)空間。

        2020年12月30日,澳門(mén)廉政公署公佈“關(guān)於74個(gè)被宣告臨時(shí)性租賃批給失效之土地審批卷宗之調(diào)查報(bào)告”,報(bào)告的前言指出:“為回應(yīng)社會(huì)對(duì)閒置土地的關(guān)注,行政當(dāng)局於2010年3月開(kāi)始,逐一審視所有未能於臨時(shí)性租賃批給合同所訂定的土地利用期間內(nèi)完成土地利用,或已完成土地租賃期間的個(gè)案,最終於2015年起陸續(xù)宣佈多幅土地的臨時(shí)性租賃批給失效,並收回有關(guān)土地,即使隨後有土地承批人就有關(guān)決定提起司法上訴亦然?!眻?bào)告的第一部份指出關(guān)於租賃批給土地的利用及失效之法律規(guī)定,經(jīng)分析“新、舊《土地法》在處理以租賃制度批給土地的取得方式、取得狀態(tài)或階段、土地利用的期間與要求、土地承批人的權(quán)利與義務(wù)、在相關(guān)期間屆滿(mǎn)而無(wú)利用土地的法律後果等方面的規(guī)定基本上是劃一的,從1980年至今都無(wú)重大變遷,在此範(fàn)疇內(nèi),新《土地法》只是將舊《土地法》原有的制度作出更具體明確的表述罷了。因此,在法律層面而言,新《土地法》中有關(guān)土地利用期間及土地租賃期間屆滿(mǎn)後而仍未完成土地利用,會(huì)導(dǎo)致土地批給失效的規(guī)定由來(lái)已久,並非新規(guī)定,問(wèn)題只在於執(zhí)法力度?!?/p>

        因此,若正如以上廉署有關(guān)報(bào)告所言,“新、舊《土地法》的規(guī)定基本上是劃一的,從1980年至今都無(wú)重大變遷”,而實(shí)況是產(chǎn)生了為數(shù)不少的閒置土地,讓珍貴的土地資源未能被有效利用,因此,認(rèn)為有需要檢討《土地法》的有關(guān)規(guī)定自1980年訂立後,經(jīng)過(guò)逾40年的社會(huì)經(jīng)濟(jì)變遷,是否仍能適合現(xiàn)今和未來(lái)澳門(mén)發(fā)展需求並作出徹底的修訂。

        澳門(mén)法律交流協(xié)進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)黃景禧律師:澳門(mén)是全世界人口密度最高的地區(qū)之一,一直存在地少人多的問(wèn)題,土地資源彌足珍貴,為保障公共利益,不論是7月5日第6/80/M號(hào)法律(“舊土地法”)還是第10/2013號(hào)法律(“新土地法”),均嚴(yán)格規(guī)定每項(xiàng)土地批給之具體利用期及不超過(guò)二十五年的租賃期,以避免土地被批給後一直沒(méi)被發(fā)展利用的浪費(fèi)情況,而澳門(mén)廉政公署在《關(guān)於74個(gè)被宣告臨時(shí)性租賃批給失效之土地審批卷宗之調(diào)查報(bào)告》內(nèi)亦就閒置土地問(wèn)題原因作出詳細(xì)分析。

        為善用土地資源,政府應(yīng)視乎實(shí)際社會(huì)及市場(chǎng)需求,分階段進(jìn)行部份土地批給,並按照城市發(fā)展方向就土地批給之利用作出相應(yīng)的調(diào)整。然而,澳門(mén)特區(qū)政府現(xiàn)時(shí)已公佈未能如期利用的一百多塊土地中,絕大多數(shù)均是於上世紀(jì)八十年代末至九十年代初由澳葡政府作出批給。由於上世紀(jì)九十年代至千禧年期間澳門(mén)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入長(zhǎng)達(dá)十多年之蕭條期,加上當(dāng)時(shí)治安環(huán)境及營(yíng)商環(huán)境極差,客觀而言,該一百多塊土地批給已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出當(dāng)時(shí)澳門(mén)社會(huì)及市場(chǎng)的實(shí)際需求。

        因此,本人十分認(rèn)同現(xiàn)屆政府在2021年度施政方針?biāo)岢龅纳朴猛恋貋K按需求進(jìn)行規(guī)劃利用的政策,尤其是按照《城市規(guī)劃法》所制訂之《澳門(mén)特別行政區(qū)城市總體規(guī)劃(2020-2040)》草案,土地利用得當(dāng)可助力澳門(mén)經(jīng)濟(jì)適度多元發(fā)展,改善社會(huì)民生福址。此外,本人亦建議政府在批給土地合同內(nèi)善用特別負(fù)擔(dān)條款,按照社會(huì)實(shí)際需要在土地批給內(nèi)增加相應(yīng)的特別負(fù)擔(dān),例如興建公園、學(xué)校院舍等。

        澳臺(tái)青年交流促進(jìn)會(huì)蔡文政會(huì)長(zhǎng):澳門(mén)總面積雖然因?yàn)檠匕短詈6粩鄶U(kuò)大,但截至2021年6月,澳門(mén)特別行政區(qū)的土地總面積也僅為33平方公里。澳門(mén)資源有限,特別是土地資源,要有效利用好澳門(mén)的所有土地資源,特區(qū)政府必須要依法監(jiān)管。

        澳門(mén)土地立法主要經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段:第一階段為1940-1965年,1940年頒佈第一期《澳門(mén)殖民地批出土地條例》第648號(hào)的立法性法規(guī),該法規(guī)定了租借土地、租賃土地、臨時(shí)佔(zhàn)用公地、交換土地四種土地批給方式。此法適用了25年,直到1965年的《澳門(mén)地區(qū)公地占用及批地條例》出臺(tái)才廢止;第二階段為1965-1980年,法規(guī)出了許多修改,其中最重要的修改部份就是政府批給土地必須以公開(kāi)競(jìng)投的方式進(jìn)行。1989年《土地法》又取代了此條例與實(shí)施細(xì)則。1991年第52/91/N法令又將“公開(kāi)競(jìng)投”改為“公開(kāi)招標(biāo)”,並規(guī)定了相應(yīng)的法規(guī)。在澳葡政府時(shí)代,土地指的是葡萄牙政府所有澳門(mén)的土地,1999年回歸後,根據(jù)《澳門(mén)回歸法》、《澳門(mén)基本法》,該種土地的所有權(quán)人應(yīng)該是中華人民共和國(guó),澳門(mén)政府是管理人。

        直至2014年生效的澳門(mén)新《土地法》立法,就澳門(mén)特區(qū)政府的土地使用及利用的定義、行使、變更、移轉(zhuǎn)及註銷(xiāo)等作了具體的規(guī)定,明確規(guī)定政府有責(zé)任跟進(jìn)批給或佔(zhàn)用土地的狀況,對(duì)於批給的土地沒(méi)有利用好(即閒置土地),切實(shí)有效利用土地的使用提供了法律依據(jù),新《土地法》強(qiáng)化了澳門(mén)特區(qū)政府的監(jiān)察責(zé)任。

        隨著澳門(mén)特區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的高速發(fā)展,修法工作必須與時(shí)並進(jìn),很多不合時(shí)宜的法律法規(guī)必須廢止及修正,為配合社會(huì)發(fā)展的需要,需要制定更多的法律法規(guī)。通過(guò)高質(zhì)量、高效率的立法,從法律層面保障公平性及澳門(mén)社會(huì)長(zhǎng)期繁榮穩(wěn)定發(fā)展。

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