吳忌冉 谷良忠 尹建軍 刁良超

摘要：2020年爆發(fā)的疫情對于全球經濟影響深遠，本文基于這一背景，將疫情分為三個階段，結合實際調研結果，聚焦蚌埠房價變化。通過線上線下相結合的方式，結合對于獲取的數(shù)據(jù)分析結果，探究疫情對蚌埠房價的影響，并最終得出，蚌埠市房價在疫情相關期間穩(wěn)重略有升，疫情對蚌埠市房價并沒有過大的影響。

關鍵詞：疫情;房地產價格;影響;分析

一、前言

本項目主要考察全球疫情形勢下，以蚌埠市為例，就房地產價格的波動情況進行考察并分析?？疾靸热菔?020年一月疫情開始至2020年末的房地產價格波動情況，并和往年價格進行對比，通過數(shù)據(jù)調查分析價格波動的影響因素及原因，探究作為國民經濟支柱之一的房地產行業(yè)在疫情沖擊下的局勢。受此次疫情影響，一些行業(yè)面臨著前所未有的困難，其中旅游、餐飲、貿易、娛樂行業(yè)影響最大。由于疫情，一些售樓中心暫停對外營業(yè)，房產中介也大多通過線上進行銷售，建筑工地被迫停工，這些都將房地產銷售推向低落階段，成交量大幅度下跌，各地紛紛出臺相關政策以維持經濟平穩(wěn)運行。房地產行業(yè)反映出的疫情對經濟發(fā)展的影響具有鮮明的代表性，因此對該項目的研究可以有效折射出疫情對國內大環(huán)境的影響。利用大數(shù)據(jù)模型，將蚌埠市劃分為四個區(qū)域，通過科學程序進行環(huán)比分析，進而得到蚌埠市房地產價格面臨新冠疫情時波動的模型與數(shù)據(jù)。對獲得的結果進行研究，則能夠了解疫情期間蚌埠市房地產的波動情況，由點及面，進一步對國內情況基本相同的大中型城市受疫情沖擊情況做進一步的了解，同時也可以總結經驗，完善市場信息并增強抗風險能力，在面臨下次沖擊時使市場具有更充足準備。

二、數(shù)據(jù)獲取

（一）第一階段

確定分工并將任務分配至小組成員，首先依據(jù)蚌埠市行政分區(qū)，建立四項對應數(shù)據(jù)庫，通過隨機抽樣方式，在每個區(qū)內選取三個小區(qū)作為調查樣本，由小組成員認領進行一對一信息收集。

（二）第二階段

落實調研計劃，選取蚌埠淮上區(qū)、蚌山區(qū)、龍子湖區(qū)及禹會區(qū)中隨機的樣本小區(qū)展開調查，考慮到疫情因素影響，調查采取線上線下相結合的方式進行。線下調查階段，小組成員前往蚌埠市房地產交易中心進行實地調查，通過咨詢工作人員，掌握了2020年1月至2020年12月期間蚌埠市房地產價格的總體變動情況，同時對于蚌埠市房地產價格的長期情況有了初步了解。線上調查階段，小組成員充分利用互聯(lián)網工具，通過58同城、安居客等軟件以月為單位集中收集了2019年至2020年蚌埠市四個行政區(qū)房產價格的具體數(shù)據(jù)。

（三）第三階段

對收集的數(shù)據(jù)進行適當?shù)暮Y選、整理和分析，利用office軟件工具，建立簡明易懂的數(shù)據(jù)對比圖，同時利用excel自帶的表格工具計算房產價格變動數(shù)據(jù)。

三、數(shù)據(jù)概括

此項目主要數(shù)據(jù)為2019.1-2021.3期間蚌埠市以及四個區(qū)總體各月平均房價和各個區(qū)選擇的三個樓盤各月平均房價。數(shù)據(jù)全部來源于58同城、安居客APP和線下實地調查。

四、數(shù)據(jù)展示

首先，我們采取線上線下方式收集了蚌埠市12個小區(qū)從2019年1月到2021年3月房價數(shù)據(jù)。為探究疫情對蚌埠市房價是否有影響，我們將整個調查區(qū)間分為三個階段，分別為疫情開始之前階段（2019.1-2019.12）、疫情爆發(fā)至穩(wěn)定階段（2020.1-2020.7）和疫情基本穩(wěn)定后的恢復階段（2020.8-2021.3）（如圖1、圖2所示）。

（一） 圖一、圖二為通過線上線下方式獲得并整理后的房價數(shù)據(jù)，如圖所示，我們分別獲取了淮上區(qū)、蚌山區(qū)、龍子湖區(qū)、禹會區(qū)每個區(qū)中三個小區(qū)共12個小區(qū)從2019年1月到2021年3月的數(shù)據(jù)。通過Excel表格對其進行整體列式。

（二）圖二為對蚌埠市整體房價數(shù)據(jù)分析后的折線圖，以2019年1月到2021年3月為橫坐標，房價每平米價格為縱坐標。由圖可明顯發(fā)現(xiàn)整個調查區(qū)間，蚌埠市整體房價趨于穩(wěn)定且穩(wěn)中有增。

（三）圖四、圖五、圖六、圖七趨勢大體相同，蚌埠市淮上區(qū)、蚌山區(qū)、龍子湖區(qū)、禹會區(qū)房價在整個調查區(qū)基本都是穩(wěn)中有增，且房價在三個調查階段的增長趨勢基本一致。由此可初步得出疫情對淮上區(qū)、蚌山區(qū)、龍子湖區(qū)、禹會區(qū)房價沒有明顯影響。

（四） 圖八為三階段房價增長率對比，為了更加準確的展現(xiàn)疫情與房價之間的關系，通過相關公式分別計算了，蚌埠市及蚌埠市四個區(qū)在三個階段的房價增長率。如圖所示，更加直觀的體現(xiàn)了蚌埠市房價在三個階段的房價增長率基本沒有大幅度變化。由此可得，疫情對蚌埠市房價無明顯影響。

五、原因分析

（一） 房地產市場內部穩(wěn)定性因素

由于防控新冠病毒的一項重要措施就是人民不扎堆、不聚集，房產作為一種特殊的不動產，必須要人到場觀察、訪問才能決定是否購買。疫情下人民盡量減少外出這一行為可能導致去購房中心看房人數(shù)驟減。因此，疫情勢必對房地產市場有一定影響，不論是成交價還是成交量。

而房價穩(wěn)定的兩個方面，房價既不會明顯下降也不會顯著上升。由于相比于房價，開發(fā)商更關注的是成交量，只有成交量達標，開發(fā)商的資金才能運轉起來。開發(fā)商在巨大的還貸壓力下，成交量下降對于開發(fā)商的影響是災難性的，因此對于開發(fā)商來說，一方面，為了提高房產成交量，即便是降低利潤額，也不會通過提高房價來銷售房產，從而導致房價不會顯著上升。

另一方面2020年疫情爆發(fā)，國民經濟重創(chuàng)，第一季度中國經濟同比下降6.8%，個人收入水平下降，疫情影響著人們的消費觀，進而導致購房能力降低。 開發(fā)商為避免集體退房事件的發(fā)生，可能會為了回款而給予購房者一定的優(yōu)惠，但是不到萬不得已不會大幅度降價，從而導致房價不會明顯下降。

（二） 經濟政策

疫情爆發(fā)以來，對于經濟方面的影響尤為顯著，據(jù)國家統(tǒng)計局初步核算，一季度國內生產總值206504億元，按可比價格計算，同比下降6.8%。分產業(yè)看，第一產業(yè)增加值10186億元，下降3.2%;第二產業(yè)增加值73638億元，下降9.6%;第三產業(yè)增加值122680億元，下降5.2%。面對疫情的嚴峻考驗，黨中央積極加大宏觀調控力度，力求緩解疫情對經濟做帶來的暫時性影響。在房地產方面，強調“房住不炒”的理念，落實房地產長效管理機制，積極穩(wěn)定房地產經濟。財政部、稅務總局也放寬債務限額和虧損結轉年限、完善稅收減免政策等。安徽省也積極響應號召，發(fā)布應對新冠肺炎疫情進一步幫扶服務業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶緩解房屋租金壓力實施方案。通過各項政策的出臺實施以實現(xiàn)經濟的穩(wěn)定和拉動。

（三）供求關系

房地產的很多問題，實際上從最簡單道理就可以看明白。比如，一個城市房價決定因素。從政策，經濟、文化，收入都可以解釋，然而這些都是一些間接因素，或者不可量化。最容易量化的因素——供應和需求，我們反而容易忽視。城市如果房價能夠長期穩(wěn)定或者房價持續(xù)上漲，最終無非由兩個因素決定。第一、需求量漲了。第二、供應量跌了。兩個因素必有一個發(fā)生作用，或者聯(lián)手形成。反之亦然。1月25日蚌埠市統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)，2020年1-12月份，全市商品房銷售繼續(xù)穩(wěn)步增長，保持良好上升勢頭，銷售面積880.6萬平方米，同比增長7.6%。2020蚌埠房地產市場報告顯示，2020年，蚌埠全市新建商品房住宅備案27080套，面積303.57萬㎡，較2019年的備案量增加6095套，備案均價上漲了2.25%，漲幅收窄5個百分點。據(jù)金剛石數(shù)據(jù)，截止2020年12月31日，蚌埠市剩余總庫存約25732套，按照2020年月均去化速度，蚌埠市現(xiàn)有庫存去化周期約為15-17個月，但整體市場后續(xù)供貨量較大。從需求角度看：2020年蚌埠市銷售面積同比增漲7.6%，由此可見我市場商品住宅的剛性需求未見減弱跡象。其中疫情對于人們的購房想法必然存在一定影響，長期隔離狀態(tài)下，部分務工人員無法回家，對于擁有一處自己的住房必然會產生更大的需求。從供應角度來看：多方數(shù)據(jù)表明，房地產行業(yè)供給呈緩慢增長態(tài)勢，穩(wěn)中有進，廣大投資商對市場仍有較大信心，今年的總供應量增速雖稍低于去年同期速度，但總供應量與去年相比仍處于增長狀態(tài)。從住房庫存和去化周期來看，蚌埠市房地產市場仍非常可觀，供應較足。需求與供給總體上實現(xiàn)了同方向增長，在面臨疫情沖擊時，具有較堅固的結構，能夠將房價保持穩(wěn)定狀態(tài)。

六、小結

總的來說，疫情對經濟的影響還是肉眼可見的，但是細分到房地產行業(yè)的影響確很小。市場經濟受疫情的影響是暫時性的，主要是在疫情爆發(fā)各地防控措施實施和經濟政策有效實施的間隔期內。這得益于黨中央的領導以及各個部門的政策落實，經濟在較短時間內得到拉動并逐步復蘇，所以其影響并沒有反映在房地產行業(yè)上。民眾的購房需求還是存在的，只是被疫情延緩了，當疫情趨于穩(wěn)定之后，民眾的購房需求得到釋放，加上房地產經銷商應對疫情所推出的福利政策，房地產經濟在疫情影響下所顯現(xiàn)的波動便微乎其微。

參考文獻

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作者簡介：吳忌冉（2001.09—），男，安徽蚌埠人，蚌埠市龍子湖區(qū)安徽財經大學 審計專業(yè) 本科生

谷良忠（2001.08—），男，安徽蕪湖人，蚌埠市龍子湖區(qū)安徽財經大學 資產評估專業(yè) 本科生

尹建軍（2002.07—），男，安徽阜陽人，蚌埠市龍子湖區(qū)安徽財經大學 資產評估專業(yè) 本科生

刁良超（2003.05—），女，安徽六安人，蚌埠市龍子湖區(qū)安徽財經大學 財務管理專業(yè) 本科生

本文為安徽財經大學省級大學生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓練項目結項論文。項目名稱：疫情影響下國內房地產價格的波動與分析（以蚌埠市為例）項目編號：S202010378460