韋志軍

我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在其企業(yè)經(jīng)營(yíng)與生存過程中最為關(guān)鍵的一項(xiàng)工作內(nèi)容就是融資。在政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了調(diào)控之后，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的資金問題業(yè)逐漸嚴(yán)重起來，但是大型開發(fā)商與中小型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間所面臨的難題也有一定區(qū)別，大型的開發(fā)商，授信額度較高，銀行放貸手續(xù)比較容易通過，但是中小型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就不一樣了，由于企業(yè)規(guī)模有限，銀行審核非常嚴(yán)格，放貸難度較大，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的資金緊張問題。在無法爭(zhēng)取到銀行的支持的情況下，中小型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有選擇坐以待斃，而是堅(jiān)持開發(fā)新的融資渠道，找到適合企業(yè)發(fā)展的融資方式。本文對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)目前的融資情況進(jìn)行分析，明確中小型房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中的優(yōu)劣勢(shì)，找到中小型企業(yè)融資發(fā)展的正確道路。

近年來，我國(guó)為了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，政府相繼出臺(tái)了一系列的政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了宏觀調(diào)控，深化對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各方面進(jìn)行了相應(yīng)的限制與規(guī)范管理。比如金融方面，在2003年時(shí)為了更好地落實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸管理工作，提高企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力，并引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的金融市場(chǎng)走向可持續(xù)的發(fā)展。根據(jù)這一指導(dǎo)思想，中國(guó)人民銀行辦法了相關(guān)的管理?xiàng)l例，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款、土地購買貸款、流動(dòng)資金貸款等業(yè)務(wù)等進(jìn)行了相關(guān)的政策管理，而這一政策的出臺(tái)也增加了中小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金獲取難度。

中小型房地產(chǎn)融資發(fā)展現(xiàn)狀

優(yōu)勢(shì)分析

1.在中小型城市和縣級(jí)城鎮(zhèn)中占據(jù)著主導(dǎo)地位

大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的范圍主要以直轄市、省會(huì)等一些大城市位置，對(duì)于以下中小型的城市等并不關(guān)注，這也給中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展留下了一線生機(jī)。不同層次、不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者，他們的消費(fèi)需求都有一定差別，而這些中小型房地產(chǎn)企業(yè)在這方面的工作也較為理想，對(duì)這方面的需求做出了針對(duì)性的研究，并且已經(jīng)形成了一個(gè)比較完善化的市場(chǎng)消費(fèi)層次體系。

2.投資回報(bào)周期短，資金流轉(zhuǎn)速度快

相比于大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，中小型規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)商，在資金的流轉(zhuǎn)以及投資回報(bào)周期方面相對(duì)要短，并且在資金的利用率方面也比較高，可以有效縮減融資成本。

3.開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)低

大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)商，他們的開發(fā)箭鏃面積相對(duì)教案，資金運(yùn)營(yíng)成本也比較高，因此所面臨的融資風(fēng)險(xiǎn)也比較大，風(fēng)險(xiǎn)管理難度也是非常大的，然而中小型的房地產(chǎn)開發(fā)商，他們比較喜歡將資金投入一些普通住宅項(xiàng)目的建設(shè)中，在市場(chǎng)銷售與盈利能力方面有著較大優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)相對(duì)低一些，資金的回籠速度較快。

劣勢(shì)分析

1.企業(yè)的自有資產(chǎn)較少

房地產(chǎn)企業(yè)的有形資產(chǎn)主要包含有土地、廠房等；固定資產(chǎn)主要包括有生產(chǎn)設(shè)備、運(yùn)輸工具等；流動(dòng)資產(chǎn)主要包括原材料、產(chǎn)品以及流動(dòng)資金等。這些都是體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的重要資產(chǎn)。相比于大規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在有形資產(chǎn)方面的實(shí)力要相對(duì)落后下，在自籌資金的能力以及活動(dòng)外部資金的支持能力方面會(huì)相對(duì)較弱。

2.企業(yè)的無形資產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)力較弱

相比于大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)商，中小型房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于企業(yè)的管理、經(jīng)營(yíng)制度的規(guī)范化以及財(cái)務(wù)狀況的透明化和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力能方面都相對(duì)較弱，隨時(shí)都可能面臨破產(chǎn)。有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)大部分的中小型房地產(chǎn)企業(yè)的平均壽命還不到三年，企業(yè)的信譽(yù)度非常差，很多企業(yè)在破產(chǎn)之后，債務(wù)償還能力非常差。

3.融資渠道過于單一，融資策劃能力較弱

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)也在快速發(fā)展，但是融資渠道單一的問題依舊比較明顯，企業(yè)的資金獲取渠道主要來自銀行貸款，而為了能夠利用這些有限的資產(chǎn)，獲取更高的收益回報(bào)，很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中，一味想著籌集大量的資金，卻沒有考慮到融資的成本。這樣盲目的融資理念與行為對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展非常不利。

機(jī)遇分析

1.政府的政策傾向

2009年1月，銀監(jiān)會(huì)針對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的信貸方面監(jiān)管與審核制度以及相關(guān)的政策進(jìn)行了一個(gè)全面的評(píng)估與總結(jié)，從多個(gè)方面低信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管和審核制度進(jìn)行了整改，明確要求，各類型的銀行都需要按照相關(guān)的制度，為小企業(yè)設(shè)立專門的信貸服務(wù)機(jī)構(gòu)，大力扶持中小型企業(yè)，這對(duì)于在金融危機(jī)中不斷掙扎的中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，無疑是巨大的機(jī)遇。

2.有望拓寬直接融資渠道

2008年12月國(guó)務(wù)院針對(duì)金融行業(yè)提出了30條發(fā)展建議，建議金融機(jī)構(gòu)大力發(fā)展中小型企業(yè)的集合債券，為中小型企業(yè)提供短期的融資債券。在2008年的年度工作會(huì)議上，央行也表示愿意扶持中小型企業(yè)，進(jìn)行短期融資債券的試點(diǎn)工作，幫助中小型企業(yè)渡過融資難關(guān)。這種政策環(huán)境，對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展而言，無疑是一片利好的。

挑戰(zhàn)分析

1.土地購買的門檻有所提升

2009年關(guān)于土地出的相關(guān)管理制度文件中明確指出，將開發(fā)商購買土地的首付款比例提高到五成，并且分區(qū)繳納全部款項(xiàng)的時(shí)間縮短到了一年。并且各地方的土地出讓政策也有的大幅的變更，土地首付款的比例也上漲到了20%到30%左右。這一系列的土地整改政策的提出，大大提升房地產(chǎn)企業(yè)土地征收的前期成本，也提升了土地購買的門檻高度。

2.房地產(chǎn)的銷售量大大削減，資金回籠的速度大大減緩

2010年1月，國(guó)務(wù)院針對(duì)房地產(chǎn)購買貸款政策作出了相應(yīng)的整改，并發(fā)布了制度文件。文件中有明確的規(guī)定。二套房的貸款首付額度不得低于總房款的百分之四十，貸款利率也要嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行定價(jià)。在2010年9月時(shí)，國(guó)家更是出臺(tái)了更為嚴(yán)格的購房政策，政策規(guī)定居民購買三套以上的住房，不得進(jìn)行商業(yè)貸款。這些政策的出臺(tái)，使得商品上的銷售壓力大大增加，銷售量的降低也使得資金回籠的速度不斷減慢，對(duì)小型房地產(chǎn)開發(fā)商的打擊是非常大的。

中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式探索

走專業(yè)化的戰(zhàn)略發(fā)展道路

從資金的層面上來分析，專業(yè)化發(fā)展戰(zhàn)略的制定，對(duì)于我國(guó)中小型房地產(chǎn)企業(yè)目前所面臨的局勢(shì)而言是最佳的選擇道路。專業(yè)化的戰(zhàn)略對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模擴(kuò)張以及核心競(jìng)爭(zhēng)力提升而言都是非常有利的。大部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模都比較小，還無法達(dá)到規(guī)?；?jīng)營(yíng)和發(fā)展的水平。因此，為了迎合市場(chǎng)的發(fā)展，中小型房地產(chǎn)企業(yè)一定要提高自身經(jīng)營(yíng)水平的專業(yè)化程度，嚴(yán)禁一味貪圖短期的高收益。而是要根據(jù)企業(yè)自身資金、設(shè)備、人才、技術(shù)以及商品等的情況，制定合適的經(jīng)營(yíng)模式，關(guān)注企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的提升，為企業(yè)的將來做好規(guī)劃。

強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管理，提高企業(yè)信譽(yù)度

企業(yè)信譽(yù)度的高低，是決定企業(yè)在融資過程中的優(yōu)勢(shì)度和融資能夠獲得高額資金的根本所在。但是就目前的情況來看，逃避銀行和企業(yè)外債的行為，在很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)中依然存在著，這對(duì)企業(yè)信譽(yù)度以及社會(huì)形象的影響是非常大的。中小型房地產(chǎn)企業(yè)一定要強(qiáng)化對(duì)內(nèi)部的管理水平，做好企業(yè)信譽(yù)度的維護(hù)工作，樹立良好的企業(yè)形象。堅(jiān)持誠信經(jīng)營(yíng)的原則，做好自身信用意識(shí)的提升工作，一方面要對(duì)自身的財(cái)務(wù)制度進(jìn)行規(guī)范化管理與完善，還要定期對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行全面、準(zhǔn)確的分析，做好自身資信等級(jí)的提升工作；其次，企業(yè)要各級(jí)自身發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃已不同階段的發(fā)展情況制定科學(xué)、有效的融資管理方案，與銀行建立起良好的授信關(guān)系。嚴(yán)格遵照貸款合同條例，將貸款資金使用在正確的地方，嚴(yán)格遵守還款計(jì)劃，建立良好的信譽(yù)度。

加強(qiáng)合作聯(lián)盟，提高中小企業(yè)合作融資能力

企業(yè)融資通道打開的最佳途徑就是加強(qiáng)與企業(yè)之間的戰(zhàn)略合作。首創(chuàng)置業(yè)的董事長(zhǎng)就曾說過：在市場(chǎng)政策宏觀調(diào)控的背景之下，房地產(chǎn)的最佳發(fā)展途徑就是實(shí)施房地產(chǎn)并購。

中小房地產(chǎn)企業(yè)要著眼于未來發(fā)展，進(jìn)一步強(qiáng)化與國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等主體的合作，在合適的時(shí)機(jī)爭(zhēng)取更多融資。加強(qiáng)與關(guān)聯(lián)企業(yè)的合作，可以有效緩解企業(yè)在高速發(fā)展過程中所面臨的資金壓力，促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。汽車，中小型房地產(chǎn)企業(yè)與大型房地產(chǎn)企業(yè)之間形成合作關(guān)系之后，不僅可以學(xué)習(xí)他們的先進(jìn)管理理念，先進(jìn)技術(shù)等，還可以促進(jìn)企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展與進(jìn)步。

結(jié) 語

我國(guó)有大量的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，他們?cè)诮?jīng)營(yíng)過程中存在著實(shí)力弱小，資金不足等問題，這些問題的存在給企業(yè)的發(fā)展帶來了一定的困擾。對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，建立最有效、最科學(xué)的資金籌集模式，不僅可以幫助企業(yè)走向健康的發(fā)展，還能有效解決企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中所面臨的資金難題。

（南寧威寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

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