卞繼雯

住房需求作為基本生活需求，歷來是政府需要重點解決的社會問題。在目前這種高房價的背景下，相當(dāng)一部分人的住房需求得不到滿足，迫切需要政府建立和完善相應(yīng)地保障性住房制度，通過行政、經(jīng)濟、金融等手段，為有需求的中低收入家庭提供適當(dāng)?shù)姆吭椿蛸Y金補助，幫助其解決住房壓力問題。2007年，國家相繼出臺一系列政策，對我國的住房保障制度進行了深化改革與完善。隨著新型城鎮(zhèn)化的推進，現(xiàn)行的住房保障政策面臨新問題。7月2日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（以下簡稱《意見》），通過加大對保障性租賃住房的政策支持，幫助新市民、青年人群緩解住房困難問題。該政策的出臺，對青州市進一步完善住房保障體系具有積極的指導(dǎo)意義。

住房保障體系運行效果

從2011年開始，青州市委市政府將住房保障工作作為民生實事重點工作列入“十二五”規(guī)劃，納入政府年度績效考核指標(biāo)體系，每年在人代會的《政府工作報告》中報告任務(wù)完成情況。同時，成立專門機構(gòu)，健全工作機制，把保障性住房建設(shè)作為擴大投資、促進消費、改善民生的重點來抓，逐步形成了以新建經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房實物配置及貨幣補貼、棚戶區(qū)改造為具體形式的一系列保障體系，探索出了一條符合青州實際的保障性住房建設(shè)新路子。

為確保住房保障工作有序推進，青州市在嚴(yán)格落實有關(guān)法律法規(guī)和上級規(guī)定的基礎(chǔ)上，先后制定了《青州市人民政府關(guān)于進一步加快保障性住房建設(shè)的意見》《青州市廉租住房租賃補貼實施辦法》及《青州市廉租住房實施細則》、《青州市經(jīng)濟適用住房實施細則》、《青州市公共租賃住房實施細則》等一系列操作性強的政策文件，并對保障性住房建設(shè)提供相應(yīng)的土地供應(yīng)、稅費減免優(yōu)惠政策。各項政策的相繼制定出臺和貫徹落實，為住房保障工作的健康有序開展提供了強有力的政策保證。

截至2020年底，青州市各類保障性安居工程建設(shè)總套數(shù)達到3.6萬套，2萬多戶家庭，5萬多人享受到了保障性住房政策的幫扶，住房保障覆蓋面將從原來的6%達到21.17%，從而實現(xiàn)住有所居的分層次、全覆蓋的住房保障體系，基本做到對住房困難戶應(yīng)保盡保。

隨著青州市住房保障體系的不斷發(fā)展完善，城市低收入居民家庭的住房問題已得到有效解決，原保障人群申請范圍逐年縮小，住房保障重點問題已經(jīng)從原來的總量稀缺轉(zhuǎn)變?yōu)楣┙o不足問題，目前保障性住房需求群體主要集中在新市民以及青年人群，該群體的住房需求表現(xiàn)出明顯的流動性及階段性特征，所以針對該群體的購房能力、居住需求，發(fā)展完善保障性租賃住房已成為當(dāng)前住房保障需完善的重要環(huán)節(jié)。

發(fā)展保障性租賃住房的意義

一是保障范圍擴大化。過去的十幾年來，住房保障工作的重點是城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，申請條件對戶籍、收入標(biāo)準(zhǔn)做了嚴(yán)格限定，受眾人群多為城鎮(zhèn)低收入住房困難群眾，將新市民、青年人等中低收入群體排斥在外。隨著住房保障政策的持續(xù)推行，已從多渠道解決了大部分城鎮(zhèn)戶籍住房困難群眾的住房問題，近幾年，申請住房保障的群體明顯減少，而新市民、青年人等群體的住房需求卻無有效的解決途徑，難以得到保障，保障體系出現(xiàn)明顯的結(jié)構(gòu)偏差。前期各級已意識到該問題，青州市也及時調(diào)整公共租賃住房保障標(biāo)準(zhǔn)，將新就業(yè)外來務(wù)工人員納入保障范圍，但由于公租房實物配租供應(yīng)規(guī)模偏小，低收入標(biāo)準(zhǔn)限制等原因，解決該范圍人群居住需求的效果并不明顯，迫切需要采取更切合實際的措施來予以保障?！兑庖姟诽岢鐾ㄟ^發(fā)展保障性租賃住房的途徑，對于解決新市民和青年人等群體的住房問題，具有較強的針對性和可操作性，是對目前住房保障體系結(jié)構(gòu)的調(diào)整完善。

二是供給主體多樣化。過去的住房租賃市場是以政府為主導(dǎo)建設(shè)廉租住房和鼓勵企業(yè)利用自有土地建設(shè)的公共租賃住房，在推行過程中存在以下問題：一是廉租房的建設(shè)，由于完全由政府出資，地方財政壓力較大，各地受財力限制，建設(shè)規(guī)模往往較小，不足以保障需求；而且廉租房交由開發(fā)商承建，承建商往往不以經(jīng)濟效益為考核目標(biāo)，很少真正為居住者考慮其實際需求，質(zhì)量難以保證，政府只關(guān)心完成責(zé)任目標(biāo)考核的建設(shè)套數(shù)，受成本和地價限定，往往將廉租房建設(shè)在偏遠和交通不便地方，加之廉租房入住人群多為低保戶等弱勢群體，很容易形成窮人聚居的貧民窟、問題社區(qū)，造成居住割裂，妨礙社會和諧。二是企業(yè)承建的公共租賃住房租住對象僅為本企業(yè)職工，若企業(yè)運行中出現(xiàn)經(jīng)營不善、人員減少的情況，很容易造成公租房的閑置浪費?！兑庖姟诽岢鐾顿Y主體多元化、投資渠道多樣化，通過優(yōu)惠政策激發(fā)市場主體活力，將農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及企事業(yè)單位的市場主體的積極性都能夠充分調(diào)動，對于其所有的存量土地和房屋進行盤活，減輕地方政府財政壓力，有針對性地破解發(fā)展保障性租賃住房問題中普遍面臨的項目審批難、土地成本過高、收益難平衡及大量存量房閑置等問題。

三是運作方式專業(yè)化。成熟的住宅房地產(chǎn)市場應(yīng)該是銷售房、租賃房兩個市場并重，都得到充分發(fā)展。但目前我國租賃房市場發(fā)展不成熟，表現(xiàn)出市場規(guī)模小、缺乏規(guī)范管理等問題。原因主要是中國人受傳統(tǒng)住房觀念影響，更熱衷于對房屋權(quán)屬的擁有，把家庭財力過多用于購買自有住房。參考調(diào)查數(shù)據(jù)，我國的住房自有率在70%-90%之間，而西方國家一般在50%左右。而且由于房地產(chǎn)因其本身的地域性、稀缺性、保值增值性的屬性，使得其不但作為生活需求，還被作為投資需求被廣泛追逐，導(dǎo)致我國近幾年房價持續(xù)升高，廣大中低收入群體的買房需求難以實現(xiàn)。所以目前發(fā)展租賃住房，多層次解決“夾心層”群體的住房需求成為保障工作的重點。我國目前住房租賃市場房源絕大部分為個人出租，在租金確定、租賃期限等方面存在較大的隨意性，難以體現(xiàn)保障的特點。要大力發(fā)展保障性租賃住房，在解決房源供應(yīng)的問題后，最重要的是加強對租賃市場的嚴(yán)格管理。從國外先進經(jīng)驗來看，要想健康發(fā)展住房租賃市場，重點是支持專業(yè)化、機構(gòu)化、模式化的住房租賃企業(yè)的發(fā)展，對于保障性租賃住房，由專業(yè)化企業(yè)聚集房源，對其進行科學(xué)的運營管理，專業(yè)運作過程有利于政府部門加強監(jiān)管，確保保障措施落到實處，保障各方的利益。