張趁心

案? ?例

某鎮(zhèn)政府有一處占地面積4.2畝的社辦廠，土地性質(zhì)為劃撥用地，該廠破產(chǎn)后，土地閑置多年，地上有600平方米建筑物及其他附屬設(shè)施。2020年4月，鎮(zhèn)政府委托拍賣公司對(duì)4.2畝土地進(jìn)行公開拍賣，張某經(jīng)過競(jìng)買程序后取得了4.2畝土地使用權(quán)，并和鎮(zhèn)政府簽訂了為期10年的租賃合同。雙方約定，承租人張某享有該社辦廠土地、建筑物及其他附屬設(shè)施的使用權(quán)，但不得改變現(xiàn)狀。

2020年8月，張某由于業(yè)務(wù)需求，未經(jīng)鎮(zhèn)政府同意，私自在廠房?jī)?nèi)新建了一個(gè)面積900平方米的彩鋼生產(chǎn)車間及辦公樓，后被自然資源部門發(fā)現(xiàn)并立案調(diào)查。

2020年10月，自然資源部門以張某違反新《土地管理法》第53條和第77條的規(guī)定，對(duì)其下達(dá)行政處罰決定：1.責(zé)令退還違法占用土地900平方米;2.沒收在違法占用900平方米土地上新建的建筑物及其他設(shè)施;3.處非法占用土地每平方米3元的罰款計(jì)人民幣2700元。

張某不服，以自然資源部門認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤和法律使用錯(cuò)誤為由，向人民法院提起民事訴訟，要求撤銷自然資源部門下發(fā)的行政處罰決定。

焦? ?點(diǎn)

1.鎮(zhèn)政府能否通過拍賣轉(zhuǎn)讓劃撥國(guó)有土地使用權(quán)？

2.張某是否構(gòu)成違法占用土地？

分? ?析

首先，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。根據(jù)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》第6條“市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照出讓計(jì)劃，會(huì)同城市規(guī)劃等有關(guān)部門共同擬訂擬招標(biāo)拍賣掛牌出讓地塊的用途、年限、出讓方式、時(shí)間和其他條件等方案，報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實(shí)施”的規(guī)定，以及國(guó)務(wù)院《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條規(guī)定“符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物，其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：（一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人…… ”鎮(zhèn)政府擁有使用權(quán)的土地，是國(guó)家通過劃撥所得，而鎮(zhèn)政府不是擁有土地使用權(quán)的公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人，而是行政機(jī)關(guān)。因此，該土地不得轉(zhuǎn)讓，鎮(zhèn)政府無權(quán)轉(zhuǎn)讓。

其次，雙方簽訂租賃合同屬于無效合同。根據(jù)原國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見》的通知第5條“租賃期限六個(gè)月以上的國(guó)有土地租賃，應(yīng)當(dāng)由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同”的規(guī)定，本案租賃期限10年已經(jīng)屬于長(zhǎng)期租賃，必須由縣級(jí)以上土地行政主管部門和張某簽訂租賃合同才符合法律規(guī)定。

就本案而言，依據(jù)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》第6條的規(guī)定，鎮(zhèn)政府無權(quán)委托某拍賣公司進(jìn)行公開拍賣，張某雖然經(jīng)過拍賣程序取得了土地使用權(quán)及附屬設(shè)施使用權(quán)，但依據(jù)《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見》第5條的規(guī)定，必須由縣級(jí)以上土地行政主管部門和張某簽訂租賃合同。鎮(zhèn)政府委托某拍賣公司拍賣劃撥國(guó)有土地行為存在超權(quán)，屬于無效行政行為，其租賃合同也應(yīng)屬于無效合同，因此，張某的建設(shè)行為屬于違法占地。

本案的意義在于劃撥國(guó)有土地在一定條件下是可以出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，前提是必須具備或者達(dá)到《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條第4項(xiàng)的規(guī)定條件，必須向政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以出租所獲效益抵交土地使用權(quán)出讓金。因此，鎮(zhèn)政府和張某所簽訂的租賃合同違反了《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第44和45條的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同屬無效合同，張某的建設(shè)行為也不具合法性。（作者單位：西華縣自然資源局）