張科

【摘要】隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，提高人們生活水平和生活質(zhì)量成為了當(dāng)前需要認(rèn)真分析和考慮的一項重要問題。居住環(huán)境對于每一個居民來說都非常重要，由于我國人口眾多，居住條件的發(fā)展對我國居民的生活質(zhì)量以及生活條件提升具有非常重要的意義。保障性住房就是一項非常重要的措施，因此做好保障性住房建設(shè)項目的管理工作具有重要的意義。基于此，本文主要對保障性住房建設(shè)項目的管理模式和方法進行了分析和研究，重點分析保障性住房項目管理過程當(dāng)中存在的各種問題，并且提出了應(yīng)對策略，對于提升我國保障性住房建設(shè)項目管理的水平具有重要意義。

【關(guān)鍵詞】保障性住房;項目管理;模式管理

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.24.

保障性住房指的是政府為中低等收入人群以及困難家庭提供的具有限定標(biāo)準(zhǔn)和限定價格或者是租金的住房。保障性住房包括很多不同的類型，包括公租房、廉租房、經(jīng)濟適用房、定價安置房、政策性租賃房等，都是屬于保障性住房當(dāng)中非常重要的類別。保障性住房建設(shè)項目的有效管理和運行，對于改善人民群眾的居住生活條件，促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展，保障住房建設(shè)管理工程質(zhì)量，降低工程成本具有重要意義。因此，對保障性住房建設(shè)項目的管理模式進行分析，完善保障性住房保障措施，做好資金的高效應(yīng)用，提升保障性住房建設(shè)的質(zhì)量、進度和安全性。對于整個社會的穩(wěn)定以及保障性住房更好的發(fā)揮作用具有重要意義。同時，隨著我國社會的不斷發(fā)展，共同富裕成為一項非常重要的問題，在解決民生問題過程當(dāng)中，保障性住房發(fā)揮著非常重要的作用，是我國面對住房貴、住房難，解決住房問題的一項關(guān)鍵措施和重要辦法。我國在保障性住房建設(shè)方面有著非常豐富和良好的經(jīng)驗，通過有效的建設(shè)項目管理模式，在實踐當(dāng)中進行不斷的經(jīng)驗積累，保證其更好的發(fā)揮其作用。

1、保障性住房的必要性、重要性

從改革開放以來，我國的經(jīng)濟取得了飛速發(fā)展。但是在經(jīng)濟發(fā)展的同時過程當(dāng)中，東西部發(fā)展不平衡，不同階層以及不同人群之間發(fā)展不平等的問題越來越普遍，各地的房價也出現(xiàn)了較大的差距，其中北上廣深等一線城市的房價已經(jīng)達到了非常高的一個地步，讓人望而卻步。使得在城市當(dāng)中生存的很多人群，最主要的是年輕人出現(xiàn)了住房困難，隨著房價的上漲，物價也不斷上漲，人口的流動變得越來越頻繁，住房問題成為人們當(dāng)前面臨的一項重要問題。尤其是對于低收入人群來說，每個月的除了生活開銷之外，用在住房或租房方面的費用占比非常大。在這樣一種情況之下，我國政府提出了保障性住房建設(shè)的重要手段。建設(shè)具有公益性的住房，通過降低房租或者是限定房屋價格等方式來對市場進行調(diào)節(jié)，最大限度滿足低收入人群的住房需求，緩解存在的民生問題，促進社會的和諧發(fā)展和社會的穩(wěn)定。有利于更加凸顯社會主義政府的職能。

2、保障性住房項目管理模式

2.1政府自建模式

保障性住房的模式主要有兩種，一種是政府自建模式，政府自建模式通常都是有政府設(shè)置相關(guān)的保障性住房建設(shè)管理辦公室或者是管理委員會，通過其來對整個建設(shè)的保障性住房項目進行管理和運行維護。投資的建設(shè)主體和建設(shè)模式都是按照政府的相關(guān)模式進行，并且由政府無償提供土地，資金以及相關(guān)的資源。管理機構(gòu)需要根據(jù)政府的財政資金和土地劃撥要求，專門成立開發(fā)公司來對整個項目進行開發(fā)，然后由公司來負責(zé)具體的保障性住房項目的建設(shè)以及整個運營管理過程。在鎮(zhèn)縣市的過程當(dāng)中。保障性住房的專業(yè)委托政府的專業(yè)委托機構(gòu)對整個保障性住房建設(shè)項目進行管理，同時，在建成之后，需要保障性住房移交到保障性住房管理機構(gòu)，保障性住房。管理辦公室可以將專業(yè)的機構(gòu)作為整個保障性住房的運行，管理，維護的。委托方，然后公司繼續(xù)負責(zé)對后期的配套商業(yè)碩士以及債務(wù)管理進行。分析。在政府之間的模式之下，保障性住房的土地資金都是由政府無償提供，或者依托于政府的信用保障項目建設(shè)資金。保障性住房建設(shè)完成之后，然后通過租賃或者是銷售的等方式來進行資本資金成本的回收，以維持政府的財政收入的平衡。政府委托專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)管理機構(gòu)實際上是政府委托的業(yè)主代表，以業(yè)主的身份對整個項目進行建設(shè)和運行維護管理。

2.2政府委托企業(yè)建設(shè)模式

政府委托企業(yè)代建建設(shè)模式有很多不同的類型。下面對每一種類型進行具體的分析。

首先第一種類型就是BT模式，也就是建設(shè)-移交模式，指的就是政府向社會進行公開招標(biāo)，并與開發(fā)企業(yè)簽訂固定成本加酬金的合同，通過BT模式讓企業(yè)參與到保障性住房的建設(shè)當(dāng)中，政府將整個保障性住房項目總包給中標(biāo)企業(yè)，然后政府負責(zé)土地的劃撥、低息貸款等相關(guān)工作，企業(yè)則負責(zé)整個項目的具體建設(shè)和管理。保障性住房建設(shè)項目進行融資以及項目建設(shè)都是由企業(yè)負責(zé)，在項目建設(shè)完成之后，需要移交給政府，政府按照簽訂的合同進行固定成本加酬金的分期償付，在BT模式之下，保障性住房項目當(dāng)中政府會負責(zé)項目的質(zhì)量把控并且回收房屋，企業(yè)從中間可以獲得一定的收益。

第二種模式就是代建模式，也就是企業(yè)受政府委托，由企業(yè)作為保障性住房的代建方，替政府進行建設(shè)的模式，政府主要負責(zé)土地劃撥和資金的提供。并且監(jiān)督整個項目的管理和控制，或者代建方的企業(yè)在政府給予一定的支持和獎金，作為政府的企業(yè)作為代建的回報，在代建模式之下，企業(yè)可以利用自身的專業(yè)實力從政府當(dāng)中獲得代建項目，這樣可以最大限度節(jié)省保障性住房的建設(shè)成本，保證整個項目的質(zhì)量。

還有一種就是配套建設(shè)模式主要就是政府將開發(fā)地劃撥給或者是低價提供給開發(fā)商，然后開發(fā)商在限定的條件之下建設(shè)一定比例的保障性住房移交給政府，政府再將其分配給住戶。配套模式使得很多住宅項目可以形成良好的群體化模式，很大程度上的促進了社會的和諧和融合，但是數(shù)量有限，很多投資企業(yè)的積極性也不是很高。

最后一種就是限價模式，指的就是在進行土地出讓的過程當(dāng)中，對整個土地的總價進行限制，這樣政府對保障性住房建設(shè)的成本就會有一定的控制，然后再進行定價，通過管理部門對整個房屋的價格進行限制，解決了很多購房者在中間存在的問題。

3、保障性住房項目管理難點

3.1成本控制嚴(yán)，利潤低

保障性住房首先作為一位重要民生工程，整個成本的控制比較嚴(yán)格，而且利潤相對較低，保障性住房作為低收入人群提供居住條件的一項政府工程。拋棄了很多市場化運營的模式，并且其帶有一定的社會公共職能。因此，不管是采用政府自建、政府委托或者是代建模式，資金主要來源都是來源于政府。由于政府的行政干預(yù)較多，在降低成本或者是解決整個低收入人群的生活需求方面，就決定了整個保障性住房項目的成本控制會非常嚴(yán)格，并且在后期租賃和出售的過程當(dāng)中，其價格遠遠低于市場運作畫的商品房。模式的水平，因此保障性住房建設(shè)項目在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)之上，需要對整個成本進行有效的控制，降低開發(fā)企業(yè)，這就需要開發(fā)企業(yè)讓出部分利潤，很容易影響到開發(fā)企業(yè)的參與積極性。

3.2參建單位多，難度大

從我國目前的情況來說，由于保障性住房項目數(shù)量相對較少，但是工程體量較大。參與建設(shè)的單位也比較多，整個施工的協(xié)調(diào)難度相對較大，從總體規(guī)劃來說，一般整個項目可以細化為若干個分部分項工程，由于施工企業(yè)自身的原因，業(yè)主單位很容易把保障性住房項目劃分為幾個不同的板塊，平行發(fā)包給施工單位，使得整個參建單位相對較多，加上專業(yè)化的分工，包括土建、裝修、地基基礎(chǔ)等不同的專業(yè)進行施工過程當(dāng)中可容易還涉及到一些協(xié)調(diào)問題。進行協(xié)調(diào)過程當(dāng)中需要調(diào)配力量對整個工程項目管理進行細化，分配到每一個施工人員和施工隊伍，這保證整個項目的有效運行。

3.3建設(shè)進度快，要求高

由于保障性住房是一項民生工程，政府為了盡快的完成項目，滿足人們的居住需求，就對建設(shè)項目的進度提了非常高的要求。首先，為了盡快交付給困難群眾入住，通常對于保障性住房的工期要求都比較緊。這樣就增加了整個工程項目管理的難度。而且保障性住房政府在介入的過程當(dāng)中，對整個住宅的形象節(jié)點控制嚴(yán)格，也就是保障性住房在完工驗收完成之后才可以移交，這就影響到整個工程的驗收。而且整個保障性住房管理過程當(dāng)中，對于管理的規(guī)范性、合理性以及管理的要求，都需要按照規(guī)范要求來，和政府的要求和規(guī)范的要求就可以得到有效的對接，這就造成在工程管理過程當(dāng)中有很多問題沒有辦法及時解決，需要對工期提出一定的制約，很容易導(dǎo)致工期延誤。

4、保障性住房項目管理對策

4.1控制好保障性住房項目的成本

在進行保障性住房建設(shè)項目管理過程當(dāng)中，首先應(yīng)該對成本進行嚴(yán)格的控制，從保障性住房的設(shè)計，施工以及政府層面做好整個項目的成本控制工作。從設(shè)計階段來說，應(yīng)該對保障性住房的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和要求進行有效的控制，包括容積率，建筑密度，建筑高度，節(jié)能要求等都應(yīng)該進行明確。確定項目的各項技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，并且對項目進行不斷的方案優(yōu)化，保障整個項目的施工材料，設(shè)備等成本控制措施都達到建設(shè)項目的管理要求。在進行工程計量的過程當(dāng)中，應(yīng)該對工程計量的流程進行有效確定，確定工程結(jié)算價款，控制工程支付進度。

4.2做好保障性住房項目參建各方的協(xié)調(diào)

項目管理人員應(yīng)該做好組織協(xié)調(diào)工作，不管是采取何種建設(shè)模式，都應(yīng)該做好項目的組織管理和協(xié)調(diào)，尤其是保障性住房當(dāng)中涉及到交通組織、場地協(xié)調(diào)、臨時用水用電、技術(shù)較低、平面布置等各個方面的問題，都應(yīng)該由工程指揮部進行統(tǒng)一協(xié)調(diào)和管理。并且在建設(shè)保障性住房的過程當(dāng)中，不能忽略質(zhì)量、進度以及文明施工的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，只有這樣才能制定相關(guān)的管理制度，推進整個保障性住房項目高效的運行。

4.3做好保障性住房項目的資金計劃

另外還要做好相關(guān)的激勵措施，建立項目獎勵基金，通過項目的建設(shè)和項目建設(shè)過程當(dāng)中重要的大節(jié)點的考核，給予一定的獎勵，這樣可以調(diào)動參建項目和餐店方的積極性和主動性。同時，在進行項目核算和結(jié)算的過程當(dāng)中，應(yīng)該加大審計力度，借助經(jīng)濟、司法以及行政手段，對于違反相關(guān)規(guī)定的進行嚴(yán)格處置，做好項目審計工作通過激勵，約束或者是獎勵等方式做好項目保障性住房項目的資金管理，避免出現(xiàn)各種成本控制不利和不良的影響。

結(jié)語：

綜上所述，隨著當(dāng)今社會的快速發(fā)展，人們對物質(zhì)生活的需求和要求也越來越高，在現(xiàn)如今的社會當(dāng)中，如何做好社會保障體系建設(shè)是每一個地區(qū)和國家的政府都需要慎重考慮和解決的問題，保障性住房的有效推出和管理對于整個社會的協(xié)調(diào)發(fā)展具有重要的意義。有效保證保障性住房建設(shè)的項目管理，是促進保障性住房項目建設(shè)管理水平不斷提升，滿足人們物質(zhì)以及人們居住需求，提升保障性住房質(zhì)量的關(guān)鍵，同時也是控制成本的關(guān)鍵，只有這樣才能做好保障性住房建設(shè)以及項目管理工作，保證人們的居住環(huán)境和居住條件。

參考文獻：

[1]楊大楷，張爍.保障性住房建設(shè)研究--我國保障性住房融資模式探究[J].農(nóng)村金融研究，2019，（10）：4-10.

[2]焦怡雪，尹強.關(guān)于保障性住房建設(shè)比例問題的思考[J].城市規(guī)劃，2018（09）：39-46.

[3]馮念一，陸建忠，朱嬿.對保障性住房建設(shè)模式的思考[J].建筑經(jīng)濟，2017（8）：27-30.

[4]孫憶敏.我國大城市保障性住房建設(shè)的若干探討[J].規(guī)劃師，2018，24（04）：17-20.