【摘要】不動產(chǎn)抵押合同約定的擔(dān)保范圍與登記的擔(dān)保范圍不一致，到底是以合同約定的擔(dān)保范圍為準(zhǔn)，還是以登記的擔(dān)保范圍為準(zhǔn)，在實務(wù)中，爭議較大，對此沒有形成統(tǒng)一的認(rèn)識。筆者認(rèn)為，雖然擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍允許當(dāng)事人之間進(jìn)行約定，產(chǎn)生物權(quán)效力，但不動產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)以登記為生效要件，作為不動產(chǎn)抵押權(quán)內(nèi)容的擔(dān)保范圍也需登記，使抵押合同約定的擔(dān)保范圍上升到行政確認(rèn)的高度，成為抵押權(quán)的內(nèi)容，對外產(chǎn)生公信力。當(dāng)合同約定的擔(dān)保范圍與登記的不一致時，應(yīng)依據(jù)民法典擔(dān)保制度司法解釋第47條的規(guī)定，以登記簿記載的擔(dān)保范圍為準(zhǔn)。

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)擔(dān)保物權(quán);擔(dān)保范圍;實踐性規(guī)則

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.24.

1、問題的提出

民法典第209條明確了不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立的規(guī)則，即以登記設(shè)立的一般規(guī)則和不以登記設(shè)立的特別規(guī)則。不動產(chǎn)抵押權(quán)作為擔(dān)保物權(quán)，遵循不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立的一般規(guī)則，以登記作為設(shè)立方式，自記載于不動產(chǎn)登記簿時生效。擔(dān)保范圍作為不動產(chǎn)抵押權(quán)的必要內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)如實的記載于不動產(chǎn)登記簿上，作為公示內(nèi)容。一般情況下，抵押合同約定的擔(dān)保范圍與登記的擔(dān)保范圍是一致的，因抵押合同是抵押權(quán)設(shè)立的基礎(chǔ)，抵押權(quán)是基于抵押合同這一法律行為而發(fā)生的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)是依據(jù)抵押合同的約定進(jìn)行抵押權(quán)登記。在登記過程中，難免因疏忽大意而出現(xiàn)登記錯誤的情形，或因系統(tǒng)故障引發(fā)登記不全的情形，又或因系統(tǒng)固有缺陷導(dǎo)致部分事項不能登記的情形，總之，會因某些原因?qū)е碌盅汉贤s定的擔(dān)保范圍不能如實的記載于不動產(chǎn)登記簿上，出現(xiàn)合同約定的擔(dān)保范圍與登記的范圍不一致的情形?；诖耍綄崿F(xiàn)抵押權(quán)的時候，是以合同約定的擔(dān)保范圍優(yōu)先受償，還是以登記的擔(dān)保范圍優(yōu)先受償，這直接引發(fā)了實務(wù)性的爭議話題。

2、實務(wù)爭議

在具體的審判實踐中，對于不動產(chǎn)抵押合同約定的擔(dān)保范圍與登記的擔(dān)保范圍不一致問題，有的法院是以不動產(chǎn)登記簿記載的擔(dān)保范圍為準(zhǔn)，有的法院以抵押合同約定的范圍為準(zhǔn)，裁判尺度不一。為此，最高人民法院專門制定了《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》（第九次），對該問題予以回應(yīng)，對審判實踐具有積極的指引意義。

第一種觀點認(rèn)為，不動產(chǎn)抵押登記的擔(dān)保范圍與抵押合同約定的擔(dān)保范圍不一致的，以登記的擔(dān)保范圍為準(zhǔn)。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第四十七條規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿就抵押財產(chǎn)、被擔(dān)保的債權(quán)范圍等所作的記載與抵押合同約定不一致的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)登記簿的記載確定抵押財產(chǎn)、被擔(dān)保的債權(quán)范圍等事項。南通市崇川區(qū)人民法院（2018）蘇0602民初4963號民事判決認(rèn)為，金典典當(dāng)公司的執(zhí)行依據(jù)是南通市崇川公證處出具的（2015）通崇證民內(nèi)字第3788號《公證債權(quán)文書》和（2016）通崇證執(zhí)字第101號《執(zhí)行證書》。其作為抵押權(quán)人直接向法院申請執(zhí)行，此種情形下，在抵押合同與抵押權(quán)登記、他項權(quán)利證書記載的抵押擔(dān)保范圍不一致時，鑒于不動產(chǎn)抵押登記的公示、公信力，應(yīng)以登記的內(nèi)容確定擔(dān)保范圍。

第二種觀點認(rèn)為，不動產(chǎn)抵押權(quán)登記的擔(dān)保范圍與抵押合同約定的擔(dān)保范圍不一致的，以合同約定的擔(dān)保范圍為準(zhǔn)。陜西省高級人民法院（2019）陜民終238號民事判決認(rèn)為，抵押權(quán)人優(yōu)先受償?shù)姆秶灰灾鱾鶛?quán)為限，而應(yīng)根據(jù)約定抵押擔(dān)保范圍或者法定范圍來確定。一般抵押權(quán)設(shè)立登記時權(quán)利證書上記載的“債權(quán)數(shù)額”僅是設(shè)定抵押時擔(dān)保的主債權(quán)數(shù)額，與抵押擔(dān)保范圍是兩個不同的概念。債權(quán)人有權(quán)主張按照抵押合同約定或者法定的擔(dān)保范圍內(nèi)的全部債權(quán)行使優(yōu)先受償權(quán)。

第三種觀點認(rèn)為，不動產(chǎn)抵押登記的擔(dān)保范圍與抵押合同約定的擔(dān)保范圍不一致的，應(yīng)視不動產(chǎn)登記系統(tǒng)規(guī)范與否而定，不能一概而論。即最高人民法院《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》（第九次）提到的折中主義，視地區(qū)登記系統(tǒng)的規(guī)范與否，來確定是以登記為準(zhǔn)，還是以合同約定為準(zhǔn)。最高人民法院認(rèn)為，以登記作為公示方式的不動產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍，一般應(yīng)當(dāng)以登記的范圍為準(zhǔn)。但是，我國目前不動產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)登記，不同地區(qū)的系統(tǒng)設(shè)置及登記規(guī)則并不一致，人民法院在審理案件時應(yīng)當(dāng)充分注意制度設(shè)計上的差別，做出符合實際的判斷：一是多數(shù)省區(qū)市的登記系統(tǒng)未設(shè)置“擔(dān)保范圍”欄目，僅有“被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額（最高債權(quán)數(shù)額）”的表述，且只能填寫固定數(shù)字。而當(dāng)事人在合同中又往往約定擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金等附屬債權(quán)，致使合同約定的擔(dān)保范圍與登記不一致。顯然，這種不一致是由于該地區(qū)登記系統(tǒng)設(shè)置及登記規(guī)則造成的該地區(qū)的普遍現(xiàn)象。人民法院以合同約定認(rèn)定擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍，是符合實際的妥當(dāng)選擇。二是一些省區(qū)市不動產(chǎn)登記系統(tǒng)設(shè)置與登記規(guī)則比較規(guī)范，擔(dān)保物權(quán)登記范圍與合同約定一致在該地區(qū)是常態(tài)或者普遍現(xiàn)象，人民法院在審理案件時，應(yīng)當(dāng)以登記的擔(dān)保范圍為準(zhǔn)。

3、觀點呈現(xiàn)

筆者認(rèn)為，第一種觀點在實務(wù)中比較妥當(dāng)。

首先，《中華人民共和國民法典》第三百八十九條規(guī)定，擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財產(chǎn)和實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費用。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。該條是關(guān)于擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍的規(guī)定，明確不動產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保范圍的確定規(guī)則，首先是按當(dāng)事人約定的擔(dān)保范圍確定，其次是按法律規(guī)定的擔(dān)保范圍確定。不動產(chǎn)抵押權(quán)的擔(dān)保范圍有約定的，按約定，沒有約定的，按法律規(guī)定。確定不動產(chǎn)抵押權(quán)的擔(dān)保范圍時，當(dāng)事人間的抵押合同約定具有最初的優(yōu)先性。法律沒有規(guī)定以登記的方式來確定不動產(chǎn)抵押權(quán)的擔(dān)保范圍，也就是說，以登記的擔(dān)保范圍為準(zhǔn)并不是確定不動產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保范圍的法定規(guī)則，僅是實踐性的規(guī)則而已。當(dāng)?shù)盅汉贤s定的擔(dān)保范圍與登記的擔(dān)保范圍不一致時，到底是以合同約定的擔(dān)保范圍為準(zhǔn)，還是以登記的擔(dān)保范圍為準(zhǔn)，法律沒有做出規(guī)定?；诖?，最高人民法院為了統(tǒng)一裁判尺度，對法律規(guī)定進(jìn)行了補充，制定了專門的司法解釋，明確二者不一致時，以不動產(chǎn)登記簿記載的為準(zhǔn)。在實務(wù)中，往往會有人棄司法解釋于不顧，以法律規(guī)定為依據(jù)，做出以抵押合同約定的擔(dān)保范圍為準(zhǔn)的結(jié)論，這樣的做法是不可取的。一是適用法律錯誤。司法解釋是專門針對司法實務(wù)而規(guī)定的，目的在于填補法律的漏洞，明確法律的適用，從這個意義上說，二者不一致的，應(yīng)以登記的擔(dān)保范圍為準(zhǔn)。二是欠缺對法律的正確理解。法律規(guī)定的是擔(dān)保范圍的具體范圍，即擔(dān)保范圍本身，指的是法定與約定規(guī)則，而司法解釋規(guī)定的前提是在法律的基礎(chǔ)上，即以合同約定的擔(dān)保范圍為基礎(chǔ)，進(jìn)而解決登記與約定的沖突問題，二者有基礎(chǔ)性的不同。三是忽視了不動產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立的登記原則。不動產(chǎn)抵押權(quán)以登記為生效要件，其擔(dān)保范圍允許自由約定，但該約定能否成為優(yōu)先受償?shù)姆秶Q于其是否是不動產(chǎn)抵押權(quán)的內(nèi)容。

其次，先前的《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第六十一條規(guī)定，抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。后繼的《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第四十七條規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿就抵押財產(chǎn)、被擔(dān)保的債權(quán)范圍等所作的記載與抵押合同約定不一致的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)登記簿的記載確定抵押財產(chǎn)、被擔(dān)保的債權(quán)范圍等事項。無論是舊的司法解釋，還是新的司法解釋，都明確了不動產(chǎn)抵押登記的擔(dān)保范圍與合同約定的擔(dān)保范圍相沖突時的適用規(guī)則，即以登記的擔(dān)保范圍為準(zhǔn)。之所以繼續(xù)這樣規(guī)定，大抵是因為該實踐性規(guī)則的正確性。不動產(chǎn)抵押權(quán)以登記為設(shè)立要件，作為內(nèi)容的擔(dān)保范圍也必須進(jìn)行登記，自記載于不動產(chǎn)登記簿時生效。也就是說，抵押的擔(dān)保范圍以不動產(chǎn)登記簿記載的為準(zhǔn)，這源于不動產(chǎn)登記簿的效力，即不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。盡管抵押合同是當(dāng)事人間的真實意思表示，對雙方具有約束力，但是抵押合同約定的擔(dān)保范圍不一定是抵押權(quán)的內(nèi)容，關(guān)鍵看其是否記載于抵押權(quán)的登記簿上。

再次，物權(quán)具有區(qū)分性。抵押權(quán)是基于法律行為的物權(quán)變動，抵押合同作為抵押權(quán)的原因行為，要與設(shè)立抵押權(quán)的登記行為嚴(yán)格區(qū)分。抵押合同約定的內(nèi)容僅是抵押權(quán)登記的基礎(chǔ)，并不代表抵押權(quán)的內(nèi)容，相應(yīng)的抵押合同約定的擔(dān)保范圍與抵押權(quán)登記的擔(dān)保范圍是不同性質(zhì)的，二者不能混淆。實現(xiàn)抵押權(quán)是在行使物權(quán)，抵押權(quán)人主張優(yōu)先受償?shù)姆秶厝皇俏餀?quán)的內(nèi)容，即抵押權(quán)登記的擔(dān)保范圍。故而，抵押合同約定的擔(dān)保范圍與登記的擔(dān)保范圍不一致時，應(yīng)以登記的擔(dān)保范圍為準(zhǔn)。

最后，抵押合同是抵押權(quán)的法律行為，具有意思自治性，當(dāng)事人可以自由約定抵押擔(dān)保的范圍，這源于擔(dān)保物權(quán)擔(dān)保范圍的可約定性。當(dāng)事人往往會約定對己更為有利的超法定范圍的擔(dān)保責(zé)任，如針對擔(dān)保責(zé)任約定專門的違約責(zé)任、擔(dān)保責(zé)任的數(shù)額高于主債務(wù)、擔(dān)保責(zé)任約定的利息高于主債務(wù)利息等，以抵押合同約定的擔(dān)保范圍為準(zhǔn)，會加重抵押人的責(zé)任。民法典擔(dān)保制度司法解釋第47條規(guī)定只考慮了不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，卻沒有考慮不動產(chǎn)登記簿登記錯誤的情形，也就是只考慮了不動產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)公示的效力，而忽略了公示與事實狀態(tài)不符的情況。以不動產(chǎn)登記簿記載的擔(dān)保范圍為準(zhǔn)，是不動產(chǎn)抵押權(quán)登記內(nèi)容公信力的體現(xiàn)，一旦登記簿記載錯誤，該公信力將失去應(yīng)有的價值，一味的遵照執(zhí)行，將會誤導(dǎo)公眾，帶來一些交易上的風(fēng)險。所以，當(dāng)事人有必要使抵押合同約定的擔(dān)保范圍與登記的范圍擔(dān)保一致，達(dá)到登記的內(nèi)容與事實狀態(tài)相符的效果。退一步講，就算抵押權(quán)登記簿記載的擔(dān)保范圍有誤，也可視不同情形，采取相應(yīng)措施加以救濟(jì)。

結(jié)語：

當(dāng)事人對擔(dān)保范圍有約定的，按照約定;沒有約定的，按照法定。約定的擔(dān)保范圍與登記的不一致時，以登記的為準(zhǔn)。這是不動產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)擔(dān)保范圍的完整確定規(guī)則，先有法定與約定的規(guī)則，后有約定與登記的規(guī)則，前者是基礎(chǔ)，后者是延伸，后者是前者規(guī)則的補充，二者為統(tǒng)一的有機整體。

參考文獻(xiàn)：

[1]王建.抵押權(quán)優(yōu)先受償范圍之界定[J].山東法官培訓(xùn)學(xué)院學(xué)報，2018（1）.

[2]王會軍.不動產(chǎn)抵押擔(dān)保范圍的確定[J].社會科學(xué)，2020（8）.

[3]何小勇，余蓉.不動產(chǎn)抵押擔(dān)保范圍登記及其法律效力問題探討—以銀行房地產(chǎn)抵押擔(dān)保債權(quán)的實現(xiàn)為例[J].南方金融，2015（3）.

作者簡介：

王會軍，1987年2月出生，男，漢族，陜西，本科，中級，民商。