周慧嫻

潘石屹又被自己打臉了，不過這并不重要，生意人向來是以“錢”為貴。

6月16日晚，SOHO中國宣布黑石已發(fā)出全面收購要約，取得SOHO中國的控股權(quán)。交易完成后，SOHO中國現(xiàn)有控股股東將保留9%的股權(quán)，SOHO中國將繼續(xù)在香港證券交易所上市。

盡管在7月6日，港交所上市的SOHO中國又發(fā)布公告稱：其將延遲寄發(fā)有關(guān)此前黑石集團要約收購的綜合文件。但潘石屹拋售中國境內(nèi)資產(chǎn)已是司馬昭之心路人皆知。

不知他是否還記得自己曾信誓旦旦地說過：“我心目中永遠不能銷售的項目是外灘SOHO和望京SOHO，只要這兩個項目在的話，我還是（房地產(chǎn)）發(fā)展商?！?/p>

這并不是潘石屹第一次被打臉。

持續(xù)打臉

這是潘石屹經(jīng)典的打臉時刻——他一邊表示會長期持有手中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，另一邊則急不可耐地兜售旗下資產(chǎn)。

能夠讓潘石屹心甘情愿扇自己耳光的，不是別人，正是大名鼎鼎的李嘉誠。

2013年李嘉誠集中出售名下的大樓資產(chǎn)，開始“逃離內(nèi)地”。潘石屹緊隨其后，他似乎同樣認為房地產(chǎn)的春天在那一年寫入終章。第二年初，SOHO中國以52.3億元向金融街出售了海倫廣場、靜安廣場兩個物業(yè)項目。

到2019年SOHO中國的賣樓動作愈發(fā)頻繁，并且已經(jīng)波及到旗下的核心產(chǎn)業(yè)。潘石屹那時就已經(jīng)明白，打不打臉并不重要，商界瞬息萬變，言行不一致并非幼稚，及時止損，財富源源不斷地增加才是對他最直接的認可，他要旗幟鮮明地賺錢。

2019年SOHO中國宣布以78億元出售北京、上海的13個辦公物業(yè)項目，其中包括北京望京SOHO、銀河SOHO以及建外SOHO，上海SOHO東海廣場、SOHO中山廣場的部分物業(yè)；同年9月SOHO中國宣布以7.61億元的價格出售位于北京的9個商業(yè)項目共計2 583個地下停車位組成的資產(chǎn)包。

不僅如此，據(jù)公開資料統(tǒng)計，SOHO中國5年間累計出售資產(chǎn)套現(xiàn)約293.41億元。

很快，潘石屹又因為對金錢毫不掩飾地貪婪，再次被打臉。

在自持收租為主流模式的情況下，此前潘石屹將商業(yè)物業(yè)散賣，把銷售對象鎖定為那些有投資需求的富裕個人。

為此，他沾沾自喜，認為這避免了大規(guī)模、同質(zhì)化產(chǎn)品的惡性競爭，表示國外有幾百年歷史的成熟商業(yè)街區(qū)無一不是分散的產(chǎn)權(quán)，“我始終相信，如果將眼光放長遠，用每一個商家的智慧和市場自然調(diào)節(jié)的模式會比統(tǒng)一規(guī)劃的模式更有生命力?！彼€狠狠抨擊自持模式是由開發(fā)商統(tǒng)一管理和運營出來的，不符合SOHO中國“創(chuàng)新、活力、熱鬧”的運營基因。

然而并非所有孤獨的逆行者都具有創(chuàng)世紀的能力?，F(xiàn)實無情地嘲笑了潘石屹的“天真”。在商業(yè)地產(chǎn)的生存鏈中，開發(fā)商、投資客、商家和消費者環(huán)環(huán)相扣，各個環(huán)節(jié)必須緊密支撐。然而按照SOHO中國的散賣模式，開發(fā)商將物業(yè)兜售給不同的投資客后，就已經(jīng)脫離了商鋪的日常運營環(huán)節(jié)，大可拍屁股走人。

經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)的產(chǎn)權(quán)分離，傷害的其實是懷揣著發(fā)財夢的中小投資者與商戶經(jīng)營者。他們各行其是，無疑讓業(yè)態(tài)陷入混亂的狀況中，降低了商業(yè)物業(yè)的品質(zhì)和價值。SOHO旗下產(chǎn)業(yè)就曾有商戶因商鋪開業(yè)率不足50%和過高的租金，集體歇業(yè)。

于是，潘石屹不得不向現(xiàn)實和金錢低頭，改變SOHO商業(yè)模式。2013年SOHO中國告別散售型物業(yè)時代，開始自持收租，他當起了“包租公”，要把“一單一單的生意”變成“一只永遠生蛋的雞”。

打爛了的好牌

SOHO中國的起點其實很高，華遠總裁任志強這樣稱贊潘石屹：“十年的爛尾樓，交給老潘，他也能把土豆賣成黃金。”

我們將時間的指針撥回到2009年前，那時SOHO做過的12個項目中，有6個是其接手的空置、爛尾項目。潘石屹“化爛尾為利潤”的作戰(zhàn)模式風生水起。在全球遭遇金融危機、同地區(qū)寫字樓出租率大幅度下滑的情形下，SOHO中國開發(fā)的寫字樓出租率一直保持在95%以上。

然而潘石屹卻一次又一次“作死”，這讓“長跑冠軍”SOHO中國逐漸邁向終點。第一次“作死”是潘石屹對市場錯誤的預判，反其道行之實施商業(yè)物業(yè)散賣模式；而第二次“作死”，就要怪潘石屹“變”不逢時。

在潘石屹宣布公司轉(zhuǎn)戰(zhàn)自持模式后，好巧不巧，他趕上了中國商業(yè)物業(yè)供應瘋狂暴漲的周期。當時，高端商業(yè)物業(yè)狂熱擴張，競爭環(huán)境惡劣。

潘石屹這次又想劍走偏鋒，提出了為中小企業(yè)打造高端寫字樓的口號。不過，這個戰(zhàn)略從一開始似乎便是美麗的錯誤——這意味著SOHO中國收到的租金并不會太高，而SOHO中國聚焦北京、上海這樣超大型城市最繁華地段，前期造假和后期維護的成本都偏高。

此外，中小企業(yè)員工的定位決定人群消費力不高，無法帶給商場更多的消費盈利，SOHO中國無法收獲更多價值。在這一高一低的參差當中，SOHO中國的利潤便被剪掉了。果不其然，在面向中小企業(yè)收租之后，公司利潤下滑。一番折騰后，潘石屹貌似也累了。

他坦言：“中國租金回報率我都不好意思說，在北京這樣的城市，SOHO中國的租金回報率不到3%，但銀行貸款的資金成本超過了4%，這幾乎是地產(chǎn)業(yè)最低的資金成本，但在此情況下，這意味著全年的物業(yè)經(jīng)營仍然會虧損2%，這個生意怎么做呢？”

從那以后，潘石屹越活越“通透”，他工作的重心也從公司日常運營轉(zhuǎn)移到了賺快錢上，于是在2014年SOHO中國開始了新一輪整售，此后動作不斷。盡管SOHO中國經(jīng)營情況每況愈下，但在一次又一次地瘋狂賣樓與打臉后，潘石屹在福布斯富人排行榜上的位置越來越靠前。

潘石屹對金錢的著迷或許源于其在商業(yè)領(lǐng)域的滑鐵盧，從萬人敬仰的企業(yè)家，到頻繁被嘲，中間的落差只有金錢能夠填補。

“非企業(yè)家”

潘石屹身上企業(yè)家的影子越來越淡，他拍電影、攝影、出書、直播帶貨、做木工活、進軍娛樂圈、做健康項目。同時，他頻頻在微博上就熱點事件發(fā)表觀點并引戰(zhàn)。

縱觀潘石屹的日常，會發(fā)現(xiàn)他更像是一名坐擁億萬資產(chǎn)、風評不佳的網(wǎng)紅。

或許“醉翁之意不在酒”，潘石屹所有出圈出格的行為都在為SOHO中國做免費的營銷。不過潘公空有營銷手段，卻沒空打理SOHO中國的日常運營。被“半拋棄”的公司不過是他套現(xiàn)的籌碼。

潘石屹美國置業(yè)情況

殊不知，潘石屹營銷手段玩太大遭到反噬。他最喜歡的望京SOHO就成為了他心中的一道疤。

選址在望京SOHO的公司似乎逃不過“倒閉”的魔咒。熊貓直播、咪蒙、A站、小藍單車等知名互聯(lián)網(wǎng)公司紛紛在這個號稱“北京第二CBD”、僅次于中關(guān)村的互聯(lián)網(wǎng)圣地關(guān)門大吉。久而久之，坊間就開始流傳望京SOHO“風水差”的傳聞。

在中國，這樣的謠言對于招商而言是致命的，潘石屹不止一次地公開痛斥謠言傳播者，最終結(jié)果卻適得其反，望京SOHO“風水不好”的名聲越來越響。

互聯(lián)網(wǎng)公司在望京SOHO頻繁倒閉還真不怪風水問題。這棟大樓聚集的大多為互聯(lián)網(wǎng)初創(chuàng)公司，被扼殺在搖籃里的概率原本就大。再加上初創(chuàng)者們需要給SOHO中國支付相對較高的物業(yè)費與管理費，這讓原本盈利數(shù)據(jù)就不好看的公司雪上加霜。

如果真的要把入駐企業(yè)頻頻倒閉的黑鍋扔給SOHO中國，就只能怪潘石屹太過博人眼球，讓望京SOHO樹大招風。

不過，潘石屹的微博賬號上已經(jīng)許久沒出現(xiàn)那些尖銳的語言了。不知從何時起，潘石屹也學會了低調(diào)。

他的轉(zhuǎn)變有可能是從“潘石屹跑路”這樣的流言四散開始的。

在密集出售國內(nèi)資產(chǎn)的同時，他還在緊鑼密鼓地布局海外商業(yè)地圖。李嘉誠買下了大半個英國，而潘石屹則鐘情于美國。他不僅在美國置業(yè)，其兒子也在美國讀書。

2011年，潘石屹以 7 億美元買下紐約曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓；2012 年，潘石屹再次花費 6 億美元，收購曼哈頓公園大道廣場 49% 股權(quán)；2013 年，其美國籍妻子張欣聯(lián)手巴西Safra家族，以 14 億美元收購美國通用汽車大廈 40% 股權(quán)。

與此同時，潘石屹注冊了很多家新公司，但這些公司并未進行實質(zhì)性業(yè)務，似乎實錘了他跑路的傳聞。潘石屹一聽頓時坐不住了，連忙解釋：“千萬不要相信謠言，我現(xiàn)在拿的護照是中華人民共和國的護照。房子建在這里，我是帶不動的，所以說我跑了，都是謠言?！?/p>

潘石屹的辯解并沒有被大眾接納，2014年，潘石屹夫婦以資助中國貧困生的名義先后向哈佛大學、耶魯大學捐款1 500萬美元、1 000萬美元。但他的善舉似乎并非單純地心懷好意，其二兒子與小兒子很快就被曝光在這兩所高校學習。

相比在國外慷慨解囊，其在國內(nèi)卻一毛不拔。當然，我們沒必要上升到道德層次評價一名企業(yè)家，只是潘石屹身上，“崇洋媚外”的痕跡太過濃重。

對此，曹德旺揶揄道：“潘石屹兩口子做事別人看不懂，都鬼精鬼精的?！?h3>被娃坑的“潘跑跑”

如果沒有去年發(fā)生的一件事，潘石屹可能也不會一下子把國內(nèi)資產(chǎn)全部打包賣給黑石。簡單來說，鬼精鬼精的潘石屹被自己兒子坑了。

大兒子潘瑞在2020年6月份，在網(wǎng)絡上發(fā)布造謠詆毀英雄烈士的言論。盡管他身在海外，但中國警方依舊將其列為通緝犯。換句話說，潘瑞一旦回國，就要被拘留。

此事一出，潘石屹商譽受損，在商界更不容易“混”下去了，他似乎做了破罐子破摔的決定，準備清空國內(nèi)資產(chǎn)。

終于，潘石屹等到了黑石。

有知情人士透露，黑石集團是以約30億美元估值收購SOHO中國的交易，這將是黑石在亞洲最大經(jīng)濟體的最大一筆房地產(chǎn)投資。黑石接盤SOHO中國后，潘石屹此前一直藏著捂著不賣的“八大金剛”也將全部易主，SOHO中國將清空中國境內(nèi)的全部資產(chǎn)。至此，SOHO中國變身“SOHO美國”。

總部位于美國紐約的黑石集團，被譽為“華爾街PE之王”。去年4月份，其董事長蘇世民公開表示看好中國倉儲物流和優(yōu)質(zhì)辦公樓。他認為，新冠肺炎疫情之后黑石從始至終都在貫徹“買入、修復、賣出”的投資策略，即尋找投資項目、持續(xù)運營、再高價賣出。

在2020年4月份的采訪中，黑石集團董事長、首席執(zhí)行官兼聯(lián)合創(chuàng)始人蘇世民也指出，疫情之后，中國可能是恢復最快、最好的國家。

去年就有消息流出稱黑石正在與SOHO中國進行私有化談判，交易共計約40億美元。同時，黑石還將接手SOHO中國的債務。不過，雙方的談判并不順利，私有化計劃流產(chǎn)。

潘瑞辱罵英雄烈士事件后，黑石與SOHO中國的談判最終開花結(jié)果，蘇世民也趁機“砍價”10億美元。但這對于商譽“塌房”的潘石屹而言，這也算一個體面的結(jié)局。

然而，盡管手頭的財富越積越多，自家傻兒子辱罵英雄烈士成為逃犯，處于風口浪尖的潘石屹移民難度大增，這下他倒不方便跑了。