華佳 郭晟 蔣衛(wèi)杰 蔣曉華

摘要：目前我國(guó)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為頻現(xiàn)，房產(chǎn)交易市場(chǎng)亂象叢生。以江蘇省13個(gè)地級(jí)市為對(duì)象，對(duì)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的違法違規(guī)行為進(jìn)行調(diào)查研究。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)現(xiàn)象比較突出，主要表現(xiàn)為不備案、不透明、吃差價(jià)、亂收費(fèi)等行為。其主要原因是，從業(yè)門(mén)檻低、違法成本小、傭金不規(guī)范、監(jiān)管不到位;發(fā)現(xiàn)線索難、調(diào)查取證難、定性處罰難以及執(zhí)法人員心理壓力大是主管部門(mén)執(zhí)法的主要障礙。為規(guī)范房產(chǎn)中介市場(chǎng)、促進(jìn)執(zhí)法效能提升，應(yīng)充分利用現(xiàn)代科技手段，引導(dǎo)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行企業(yè)備案;加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)中介從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)、落實(shí)執(zhí)法抓手;打通行政部門(mén)之間的溝通壁壘、強(qiáng)化協(xié)同治理;完善征信制度建設(shè)，并充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用。綜合微觀和宏觀治理視角，運(yùn)用科技和政策手段，挖掘社會(huì)機(jī)構(gòu)潛能、完善政府部門(mén)職能，籍以提升主管部門(mén)的執(zhí)法效能，提高政府的現(xiàn)代化治理能力和治理水平。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)中介;違法違規(guī)行為;成因;障礙;措施

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）02-0060-66 收稿日期：2020-12-30

房產(chǎn)中介（經(jīng)紀(jì)）機(jī)構(gòu)的居間服務(wù)能促進(jìn)房產(chǎn)交易雙方的信息交流，提高交易效率。目前全國(guó)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)已達(dá)25萬(wàn)家，從業(yè)人員超過(guò)150萬(wàn)人，房產(chǎn)交易市場(chǎng)上中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)促成率已達(dá)60%，一二線城市如北京等則超過(guò)80%，房產(chǎn)中介行業(yè)的重要性日益凸顯。當(dāng)前全國(guó)存量房市值超過(guò)400萬(wàn)億元，流通率約為2%，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比仍處于較低水平，在國(guó)家進(jìn)入高度城市化階段（城市化率75%）后，房產(chǎn)市場(chǎng)將主要是存量房市場(chǎng)，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)將在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中居于主導(dǎo)地位。但與此不匹配的是近年房產(chǎn)中介行業(yè)社會(huì)聲譽(yù)度一直偏低，2018年全國(guó)消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)中介的總體滿意度僅為53.3%，明顯低于其他行業(yè);2019年度無(wú)錫市消費(fèi)環(huán)境建設(shè)白皮書(shū)顯示，房產(chǎn)中介行業(yè)滿意度排倒數(shù)第二位，僅次于保健品行業(yè)。房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)過(guò)程中糾紛頻現(xiàn)、投訴不斷，從業(yè)人員收入低、流動(dòng)性高、缺乏職業(yè)認(rèn)同感，難以吸引高素質(zhì)人員就業(yè)，由此形成惡性循環(huán)，行業(yè)發(fā)展遇到瓶頸。鑒于此，本研究立足江蘇實(shí)際，通過(guò)實(shí)地調(diào)研、深度訪談和案例分析，對(duì)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的違法違規(guī)行為進(jìn)行研究?？偨Y(jié)違法違規(guī)行為表現(xiàn)、分析問(wèn)題根源、探索查處困境，凝練具有可操作性的對(duì)策建議，助力提升主管部門(mén)的執(zhí)法效能和政府的現(xiàn)代化治理能力。

1 違法違規(guī)行為表現(xiàn)

1.1 主要違法違規(guī)表現(xiàn)

課題組對(duì)江蘇省13個(gè)地級(jí)市的房產(chǎn)中介違法違規(guī)行為進(jìn)行調(diào)研，調(diào)研對(duì)象主要包括：①房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員;②與住建、市場(chǎng)或房產(chǎn)交易等相關(guān)的監(jiān)管部門(mén)工作人員;③物價(jià)、工商、稅務(wù)等行政部門(mén)工作人員;④房產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)工作人員或會(huì)員;⑤房產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)教學(xué)或研究人員;⑥有通過(guò)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋交易或租賃經(jīng)歷的人員。通過(guò)歸納總結(jié)，將房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的主要違法違規(guī)行為列出，如表1所示。

1.2 未備案現(xiàn)象比較普遍

調(diào)研發(fā)現(xiàn)，由于主管部門(mén)無(wú)法對(duì)未備案的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行有效監(jiān)管，絕大多數(shù)房產(chǎn)交易糾紛案件都與未備案的中介機(jī)構(gòu)有關(guān)。調(diào)研數(shù)據(jù)表明，江蘇省范圍內(nèi)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)備案率普遍較低，全省平均僅為20%，如表2所示。南京、淮安、鹽城、蘇州4市備案率相對(duì)較高（20%～40%），其余各市均在20%以下，其中揚(yáng)州、連云港、徐州、宿遷4市的備案率還不足10%。究其原因，除了營(yíng)業(yè)場(chǎng)所、注冊(cè)資金等備案門(mén)檻以外，主要是受制于多數(shù)從業(yè)者沒(méi)有考取全國(guó)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書(shū)。因?yàn)槿珖?guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)考證恢復(fù)開(kāi)考時(shí)間短、通過(guò)人數(shù)少，短期內(nèi)難以滿足行業(yè)需求。執(zhí)業(yè)考證與備案要求存在時(shí)間差，使得很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在短期內(nèi)無(wú)法達(dá)到備案條件。另外，雖然《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》要求房產(chǎn)中介及其分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)到主管部門(mén)備案，但這個(gè)要求不具強(qiáng)制性。況且現(xiàn)有相關(guān)法律法規(guī)中并沒(méi)有針對(duì)房產(chǎn)中介不按時(shí)備案的處罰條款，導(dǎo)致很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)認(rèn)為不備案反而有利于其逃避監(jiān)管，所以遲遲不肯辦理備案手續(xù)。

1.3 擦邊球動(dòng)向值得警惕

調(diào)研還發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的一些非常規(guī)經(jīng)營(yíng)手段值得注意。比如房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)先和房主協(xié)議約定好房屋售價(jià)，然后由中介公司負(fù)責(zé)對(duì)房屋進(jìn)行華而不實(shí)的裝修，抬價(jià)出售。雙方約定，如果房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)沒(méi)有在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將房屋售出，則將裝修免費(fèi)贈(zèng)予房主;如果能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將房屋售出，則實(shí)際售房款超過(guò)約定價(jià)款的部分作為“裝修費(fèi)”，歸中介機(jī)構(gòu)所有。這種操作看似合理，但差額房款一般要遠(yuǎn)高于實(shí)際裝修費(fèi)用，中介機(jī)構(gòu)由此可以賺取高額差價(jià)，即中介機(jī)構(gòu)通過(guò)打擦邊球的方式變相“吃差價(jià)”。這種行為擾亂了市場(chǎng)秩序，損害了買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的權(quán)益。

此外，有些房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)采取“高進(jìn)低出”噱頭吸引房主將房屋進(jìn)行托管或代理，然后在房主不知情的情況下轉(zhuǎn)手對(duì)外出租，收取租戶租金后跑路;還有的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)通過(guò)“長(zhǎng)收短付”的模式經(jīng)營(yíng)，先與房主簽訂長(zhǎng)期托管協(xié)議，再與房客簽訂“短付”租賃合同，然后利用周期差占用大量資金形成資金池，進(jìn)行非法融資。這些新的違法違規(guī)苗頭應(yīng)引起監(jiān)管部門(mén)的高度重視。

2 違法違規(guī)成因分析

根據(jù)調(diào)研結(jié)果，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)的成因主要包括以下幾個(gè)方面。

2.1 從業(yè)門(mén)檻低

房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)備案的硬件要求一般是要有營(yíng)業(yè)執(zhí)照、固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、一定數(shù)量的注冊(cè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等，有的還要求中介機(jī)構(gòu)具備一定的信用等級(jí)。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不僅沒(méi)到主管部門(mén)備案，甚至連營(yíng)業(yè)執(zhí)照也沒(méi)辦理。它們規(guī)模小、實(shí)力弱、門(mén)店逼仄，辦公設(shè)備不過(guò)是一張桌子、幾把椅子、一部電話、兩塊黑板而已。好多中介機(jī)構(gòu)都是家庭店、夫妻店，店內(nèi)還同時(shí)經(jīng)營(yíng)煙酒雜貨生意，甚至沒(méi)把房產(chǎn)中介作主業(yè)。許多從業(yè)人員是下崗職工或無(wú)固定職業(yè)者，他們無(wú)專業(yè)知識(shí)、無(wú)規(guī)章制度、無(wú)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，零門(mén)檻入行，對(duì)行業(yè)規(guī)范理解不透甚至沒(méi)有概念，經(jīng)營(yíng)中無(wú)知無(wú)畏，極易違法違規(guī)。

2.2 違法成本低

由于人員編制和資源配備的限制，執(zhí)法部門(mén)每年只能對(duì)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行1～2次集中檢查和有限的隨機(jī)檢查，中介機(jī)構(gòu)易于獲知消息并躲避檢查。主管部門(mén)對(duì)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的日常檢查難以全力維持，平時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的主要途徑是消費(fèi)者投訴（據(jù)住建執(zhí)法部門(mén)統(tǒng)計(jì)，約1/3的投訴和房產(chǎn)中介有關(guān)）。由于被投訴的中介機(jī)構(gòu)多數(shù)沒(méi)有備案，執(zhí)法部門(mén)一般要求投訴人提供中介機(jī)構(gòu)地址才能前去查處，時(shí)間有滯后，結(jié)果常常是中介店門(mén)緊閉，人員早已溜之大吉，無(wú)法取證、無(wú)法查處。即使執(zhí)法部門(mén)掌握了確鑿的證據(jù)，但現(xiàn)有法規(guī)處罰（一般是罰款）裁量遠(yuǎn)低于其違法所得，起不到震懾作用。就算將違法中介取締，他們也會(huì)輕易利用家人、親友的身份重新注冊(cè)開(kāi)店，繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，違法成本很低。

2.3 傭金標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范

很多發(fā)達(dá)國(guó)家的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)都配備自己的法務(wù)團(tuán)隊(duì)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)范，市場(chǎng)秩序井然，傭金可達(dá)6.0左右。國(guó)內(nèi)房產(chǎn)中介傭金普遍較低，一線城市傭金在3.0以上，二線城市如南京目前在2.4左右，三、四線城市更低。比如揚(yáng)州很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)雖然聲稱傭金為2.0或1.5，但他們實(shí)際操作時(shí)會(huì)取1.2或1.0，勉強(qiáng)維持利潤(rùn)。一些小型的、非正規(guī)的中介機(jī)構(gòu)擁有的資源和信息有限，在市場(chǎng)中處于劣勢(shì)，為吸引客戶會(huì)把傭金降至0.6甚至更低，進(jìn)行惡意搶單。顯然，這些中介機(jī)構(gòu)單靠傭金無(wú)法維持企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)，他們便通過(guò)各種違法違規(guī)手段獲取非法收入，造成目前房產(chǎn)中介市場(chǎng)亂象叢生。

另外，傭金標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置依據(jù)也不合理。比如價(jià)值100萬(wàn)元的普通住房和價(jià)值1000萬(wàn)元的豪宅別墅都按相同費(fèi)率收取傭金，那么傭金額度就會(huì)相差數(shù)十萬(wàn)元，而中介機(jī)構(gòu)對(duì)這兩種房產(chǎn)業(yè)主提供服務(wù)的內(nèi)容和質(zhì)量相差并不很大，消費(fèi)者權(quán)衡服務(wù)和收費(fèi)的性價(jià)比，可能會(huì)選擇跳單。因此主管部門(mén)需對(duì)傭金依據(jù)加以規(guī)范，制定一個(gè)合理的指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)，以穩(wěn)定市場(chǎng)秩序。

2.4 監(jiān)管機(jī)制有缺陷

目前，江蘇各地與房產(chǎn)中介監(jiān)管相關(guān)的建設(shè)、房管、市場(chǎng)監(jiān)管、不動(dòng)產(chǎn)交易中心等部門(mén)正在進(jìn)行機(jī)構(gòu)改革，各地部門(mén)整合程度不同，進(jìn)度也參差不齊。新的監(jiān)管機(jī)構(gòu)正在組建或處于磨合期，各部門(mén)權(quán)責(zé)邊界不清，甚至出現(xiàn)擔(dān)責(zé)單位沒(méi)有執(zhí)法權(quán)、有執(zhí)法權(quán)單位不擔(dān)責(zé)的尷尬局面。在監(jiān)管和執(zhí)法上，有時(shí)多口共管影響執(zhí)行效率，有時(shí)覆蓋不全形成管理盲區(qū)，嚴(yán)重影響對(duì)中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管和執(zhí)法的有效性。

此外，房產(chǎn)監(jiān)管機(jī)構(gòu)與其他政府職能部門(mén)的協(xié)同行動(dòng)能力在很大程度上影響著執(zhí)法效率和治理效果。例如，不動(dòng)產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶時(shí)主要審查房屋產(chǎn)權(quán)和交易合同的真實(shí)性，只核實(shí)交易合同中雙方當(dāng)事人的簽字，而不關(guān)注是否有中介經(jīng)紀(jì)人的簽字，更不會(huì)對(duì)中介進(jìn)行資質(zhì)審查，而后兩個(gè)環(huán)節(jié)恰恰是房產(chǎn)中介監(jiān)管部門(mén)檢查的重點(diǎn)。雖然房產(chǎn)中介監(jiān)管部門(mén)可以對(duì)交易中心的做法提出異議，但交易中心不對(duì)房產(chǎn)中介監(jiān)管部門(mén)負(fù)責(zé)，二者沒(méi)有案件移交機(jī)制和介入授權(quán)許可，房產(chǎn)中介監(jiān)管部門(mén)鞭長(zhǎng)莫及。再例如，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)無(wú)照經(jīng)營(yíng)屬工商局管理，不明碼標(biāo)價(jià)屬物價(jià)局管理，簽訂“陰陽(yáng)合同”屬稅務(wù)局管理。房產(chǎn)中介監(jiān)管機(jī)構(gòu)要耗費(fèi)大量的資源和精力與各部門(mén)協(xié)調(diào)溝通，客觀上給中介機(jī)構(gòu)的違法經(jīng)營(yíng)提供了可乘之機(jī)。

3 執(zhí)法障礙診斷

3.1 發(fā)現(xiàn)線索難

非正規(guī)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)規(guī)模小、數(shù)量多，監(jiān)管部門(mén)很難及時(shí)發(fā)現(xiàn)其違法違規(guī)行為，單純依靠人力下沉一線調(diào)查，費(fèi)時(shí)費(fèi)力，掛一漏萬(wàn)。監(jiān)管部門(mén)如果依靠市場(chǎng)管理部門(mén)推送的信息來(lái)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題也很困難，且常常滯后。目前房產(chǎn)中介監(jiān)管部門(mén)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的主要方式有兩個(gè)，一是靠檢查發(fā)現(xiàn)問(wèn)題（定期檢查、隨機(jī)檢查），二是靠消費(fèi)者投訴舉報(bào)，且以后者為主。有時(shí)消費(fèi)者因牽扯到個(gè)人利益或維權(quán)意識(shí)不強(qiáng)，對(duì)中介違法違規(guī)行為舉報(bào)積極性不高。即使舉報(bào)也未必能真正解決違法違規(guī)問(wèn)題，比如消費(fèi)者雖然撥打了舉報(bào)電話，但有時(shí)會(huì)因一己私利或受中介機(jī)構(gòu)蠱惑，進(jìn)行私下串供、隱瞞真相，在執(zhí)法人員前來(lái)處理時(shí)輕易推翻自己提供的證據(jù)，甚至直接撤銷(xiāo)自己的舉報(bào)，使得監(jiān)管和執(zhí)法部門(mén)難以及時(shí)、有效地掌握違法線索。

3.2 調(diào)查取證難

房產(chǎn)交易中，多數(shù)消費(fèi)者沒(méi)有防人之心，缺少對(duì)中介違法違規(guī)的心理防備。即使有這種心理準(zhǔn)備，消費(fèi)者由于缺乏專業(yè)知識(shí)，不知道立案的標(biāo)準(zhǔn)是什么，更不知道如何收集證據(jù)、收集哪些證據(jù)。因此，消費(fèi)者舉報(bào)中介違法時(shí)常泛泛而談，只是說(shuō)中介承諾前后不一、收費(fèi)太高等。執(zhí)法部門(mén)調(diào)查時(shí)，中介一般不會(huì)承認(rèn)自己的口頭承諾，客戶也無(wú)可奈何。

另外，雖然中介機(jī)構(gòu)故意抬價(jià)等欺詐行為是違法，但是與市場(chǎng)價(jià)相差多少才是欺詐？尺度難以掌握，無(wú)法對(duì)中介行為定性;再有，現(xiàn)在很多地方要求中介機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)必須有視頻錄像，但有的中介機(jī)構(gòu)借口各種理由不安裝錄像設(shè)備;即使有錄像資料，有時(shí)會(huì)因設(shè)備容量的限制自然刪除，有的則是人為刪除，很難勘驗(yàn)界定，增加了固定違法證據(jù)的難度。

3.3 定性和處罰難

目前出臺(tái)的關(guān)于房產(chǎn)中介管理的辦法、規(guī)范，沒(méi)有明確各方責(zé)任和處罰依據(jù)，可操作性并不強(qiáng)。比如《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》對(duì)處罰金額、處罰主體作了澄清，但對(duì)市場(chǎng)反映強(qiáng)烈的中介加價(jià)、炒房號(hào)等熱點(diǎn)問(wèn)題沒(méi)有給出明確的解決辦法。再例如，住建部門(mén)和市場(chǎng)監(jiān)督部門(mén)有發(fā)現(xiàn)中介違法問(wèn)題的便利條件，但沒(méi)有處罰權(quán);物價(jià)部門(mén)有處罰權(quán)但沒(méi)有處罰動(dòng)力，因?yàn)橄M(fèi)者沒(méi)有向物價(jià)部門(mén)投訴，所以物價(jià)部門(mén)認(rèn)為缺少處罰依據(jù)，最后常常不了了之。另外，從國(guó)家到地方至今沒(méi)有出臺(tái)關(guān)于房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違法處罰的自由裁量基準(zhǔn)，什么樣的違法情節(jié)屬于“輕微”“一般”“嚴(yán)重”，無(wú)法判斷，行政處罰也就難以實(shí)施。

3.4 執(zhí)法人員心理壓力大

目前直接涉及房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)行業(yè)管理規(guī)范的文件很少，現(xiàn)有的規(guī)制多數(shù)是在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的基礎(chǔ)上加入一些關(guān)于房產(chǎn)中介的指導(dǎo)性、原則性的表述，沒(méi)有提供切實(shí)可行的執(zhí)法抓手。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展變化，出現(xiàn)了很多新問(wèn)題、新情況，而法律法規(guī)建設(shè)嚴(yán)重滯后，監(jiān)管和執(zhí)法部門(mén)處境尷尬，執(zhí)行能力面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。此外，目前行風(fēng)監(jiān)察和巡查力度很大，如果房產(chǎn)中介監(jiān)管和執(zhí)法部門(mén)對(duì)消費(fèi)者的投訴不能及時(shí)、妥善處理，紀(jì)檢部門(mén)就會(huì)啟動(dòng)問(wèn)責(zé)程序。但在現(xiàn)有法律規(guī)制下，監(jiān)管和執(zhí)法部門(mén)在處理中介違法老大難問(wèn)題上很難有原則性突破，而這又可能被紀(jì)檢巡查部門(mén)定性為懶政、不作為，進(jìn)退兩難。所有這些都給執(zhí)法人員造成很大的心理壓力，做事容易縮手縮腳，影響執(zhí)行效率。

4 改進(jìn)措施與政策建議

4.1 技術(shù)政策聯(lián)用，引導(dǎo)企業(yè)備案

房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)備案率低是一個(gè)普遍現(xiàn)象，強(qiáng)制企業(yè)備案效果不佳。無(wú)錫的做法是，要求每一套交易的房產(chǎn)都必須在不動(dòng)產(chǎn)交易中心網(wǎng)簽交易合同，才能進(jìn)入下一步交易程序。交易中心會(huì)為正規(guī)備案的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)發(fā)放交易密鑰，中介機(jī)構(gòu)在獲得交易密鑰后才能登錄房產(chǎn)交易系統(tǒng)網(wǎng)簽房產(chǎn)交易合同。這樣就通過(guò)技術(shù)手段倒逼房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)辦理備案手續(xù)，進(jìn)行合法經(jīng)營(yíng)。因此，如果管理部門(mén)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的違法違規(guī)行為難以定性或處罰，可以借助類(lèi)似的技術(shù)手段對(duì)其經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行限制和規(guī)范，減少中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)的機(jī)會(huì)。

當(dāng)然，很多中介機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)備案的硬性條件（比如全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書(shū)）可能一時(shí)無(wú)法滿足，可以在政策上予以逐步過(guò)渡。例如徐州對(duì)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)推行新企業(yè)新辦法、老企業(yè)老辦法的過(guò)渡政策，給予老企業(yè)2～3年的整改期（此間可用本地培訓(xùn)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書(shū)代替全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書(shū)），新企業(yè)則嚴(yán)格按照現(xiàn)在的行業(yè)管理辦法執(zhí)行。

4.2 強(qiáng)化從業(yè)培訓(xùn)，實(shí)現(xiàn)政策過(guò)渡

房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為頻現(xiàn)，與從業(yè)人員素質(zhì)不高密切相關(guān)，主管部門(mén)應(yīng)有組織地委托相關(guān)機(jī)構(gòu)做好培訓(xùn)工作。培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)涵蓋房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)法律法規(guī)、基本業(yè)務(wù)理論、新規(guī)范新章程、職業(yè)道德和誠(chéng)信教育等。此外還要對(duì)員工的從業(yè)心態(tài)和發(fā)展理念進(jìn)行專項(xiàng)指導(dǎo)，中介機(jī)構(gòu)從業(yè)者以年輕人為主，他們對(duì)金錢(qián)的追求更加開(kāi)放和直接，甚至為獲取經(jīng)濟(jì)利益而喪失做人底線。目前一些房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)出現(xiàn)的重大違法案件，很多都發(fā)生在90后中介人員身上，如不對(duì)他們的從業(yè)理念和價(jià)值取向加以引導(dǎo)和教育，很容易產(chǎn)生不良后果。

全國(guó)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試對(duì)房產(chǎn)中介人員來(lái)說(shuō)上是一種較高層次的學(xué)習(xí)和提升，但獲證周期比較長(zhǎng)。一些地方采用折中做法，先對(duì)從業(yè)人員進(jìn)行基本法規(guī)知識(shí)和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，合格后即可正常從業(yè)（接待客戶、介紹房源、帶看帶辦等），但在簽署中介服務(wù)合同的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由具備經(jīng)紀(jì)人資格證書(shū)的中介人員來(lái)把關(guān)簽字，做到合法合規(guī)。

4.3 完善法規(guī)制度，落實(shí)執(zhí)法抓手

《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》的出臺(tái)對(duì)規(guī)范中介行業(yè)行為起到了一定作用，但其內(nèi)容仍然不夠完善，為監(jiān)管和執(zhí)法部門(mén)提供的抓手有限。江蘇省近年也出臺(tái)了一系列房產(chǎn)交易管理辦法和規(guī)章，其中關(guān)于房產(chǎn)中介的管理的內(nèi)容大多分散在《江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》《江蘇省房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)管理辦法》《江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》等文件中?；跁r(shí)效性、地域性、系統(tǒng)性和可操作性考慮，亟需出臺(tái)一部專門(mén)規(guī)范房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的地方性規(guī)章制度，為執(zhí)法和監(jiān)管部門(mén)提供強(qiáng)有力的行動(dòng)抓手。

4.4 打通部門(mén)壁壘，強(qiáng)化協(xié)同治理

房產(chǎn)中介違法查處問(wèn)題僅靠某單一行政部門(mén)幾乎無(wú)法解決，特別是在當(dāng)前機(jī)構(gòu)改革進(jìn)行期間，更需要強(qiáng)化多部門(mén)協(xié)同治理能力。信息不透明在房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違法與查處中都扮演重要角色，中介機(jī)構(gòu)與消費(fèi)者之間的信息不對(duì)稱為其違法行為提供了機(jī)會(huì)，而職能部門(mén)之間的信息壁壘則為中介違法行為的查處設(shè)置了障礙。房產(chǎn)管理部門(mén)、市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)、不動(dòng)產(chǎn)交易中心應(yīng)抬高視角、降低身段，合作建立一個(gè)通用信息平臺(tái)，通過(guò)信息和資源共享、加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)，促進(jìn)違法案件在部門(mén)間的快速移交、及時(shí)處罰。當(dāng)然，房產(chǎn)中介主管部門(mén)與工商、稅務(wù)、物價(jià)等其他行政部門(mén)的行動(dòng)協(xié)同，則需要更高層級(jí)的制度設(shè)計(jì)。

4.5 建立征信制度，落實(shí)失信懲戒

信用乃現(xiàn)代社會(huì)之基，但目前我國(guó)企業(yè)信用狀況不容樂(lè)觀，已經(jīng)影響到整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的效率和市場(chǎng)秩序。建筑、房產(chǎn)、園林、市政等行業(yè)都已建立了相應(yīng)的信用管理制度，房產(chǎn)中介行業(yè)也應(yīng)加快建立和完善這一制度。蘇州是省內(nèi)最早（2015年）建立房產(chǎn)中介信用評(píng)價(jià)制度的地級(jí)市，其次是南京和常州（2018年），南通、泰州、鹽城緊隨其后（2019年），無(wú)錫市也在2020年1月份出臺(tái)了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信用管理辦法。主管部門(mén)要主動(dòng)將房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)信用等級(jí)向社會(huì)公布，對(duì)信用好的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行集中授牌表彰、大力宣傳，對(duì)失信中介機(jī)構(gòu)取消其信用等級(jí)，并列入失信機(jī)構(gòu)黑名單，逐步確立中介機(jī)構(gòu)和個(gè)人的信用價(jià)值觀。

4.6 適當(dāng)行政授權(quán)，發(fā)揮協(xié)會(huì)作用

房產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)可以協(xié)調(diào)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)之間的經(jīng)營(yíng)行為，監(jiān)督行業(yè)服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)作風(fēng)。協(xié)會(huì)通過(guò)舉辦業(yè)務(wù)培訓(xùn)、參與企業(yè)信用評(píng)價(jià)、建立行業(yè)自律基金（在糾紛中給消費(fèi)者一定的賠償）等活動(dòng)來(lái)配合主管部門(mén)進(jìn)行市場(chǎng)整頓和規(guī)范，引導(dǎo)行業(yè)自律。但目前房產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)的作用還非常有限，能用于規(guī)范企業(yè)的手段不多。比如經(jīng)協(xié)會(huì)培訓(xùn)合格不代表受訓(xùn)人員有從業(yè)資格，也不能作為房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)備案的條件，所以企業(yè)參加培訓(xùn)的積極性不高;單純通過(guò)思想教育或號(hào)召行業(yè)自律勞而少功。如果房產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)能夠獲得一部分行政授權(quán)，在從業(yè)資格認(rèn)定和行業(yè)管理上能擁有一定的話語(yǔ)權(quán)，其作用將會(huì)得到進(jìn)一步彰顯。

5 結(jié)束語(yǔ)

房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在加強(qiáng)信息溝通、提高房產(chǎn)交易效率方面發(fā)揮著重要作用。但由于行業(yè)門(mén)檻較低、人員素質(zhì)不高、違法成本較小以及管理機(jī)制缺陷等原因，造成房產(chǎn)中介行業(yè)社會(huì)聲譽(yù)度偏低，房產(chǎn)交易市場(chǎng)亂象叢生。執(zhí)法部門(mén)對(duì)房產(chǎn)中介違法行為的查處存在較多障礙，發(fā)現(xiàn)線索和調(diào)查取證比較困難、行政處罰的缺少裁量基準(zhǔn)、行風(fēng)監(jiān)察力度加大，這給執(zhí)法人員帶來(lái)沉重的心理壓力。為規(guī)范房產(chǎn)中介市場(chǎng)、減少違法違規(guī)行為，主管部門(mén)應(yīng)借助信息技術(shù)手段，引導(dǎo)中介機(jī)構(gòu)主動(dòng)備案、合法經(jīng)營(yíng);加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)中介從業(yè)人員的培訓(xùn)，端正他們的經(jīng)營(yíng)態(tài)度和發(fā)展理念，在經(jīng)營(yíng)中主動(dòng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任;研究出臺(tái)專門(mén)規(guī)范房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的地方性規(guī)章制度，為監(jiān)管和執(zhí)法部門(mén)提供強(qiáng)有力的行動(dòng)抓手;宏觀上打通部門(mén)壁壘，構(gòu)建高層級(jí)的制度設(shè)計(jì)，強(qiáng)化協(xié)同治理能力;微觀上建立中介企業(yè)和個(gè)人征信制度，落實(shí)失信懲戒措施，賦予房產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)一定的行政權(quán)力，充分挖掘其行業(yè)管理潛能。綜合運(yùn)用這些措施和手段，提高房產(chǎn)中介主管部門(mén)執(zhí)法效能，提升政府的現(xiàn)代化治理能力和治理水平。

作者簡(jiǎn)介：華佳，無(wú)錫城市職業(yè)技術(shù)學(xué)院副教授，博士。

郭晟，無(wú)錫城市職業(yè)技術(shù)學(xué)院講師。

蔣衛(wèi)杰，無(wú)錫市住房建設(shè)綜合行政執(zhí)法支隊(duì)法制科科長(zhǎng)。

蔣曉華，無(wú)錫市住房建設(shè)綜合行政執(zhí)法支隊(duì)支隊(duì)長(zhǎng)。

基金項(xiàng)目：江蘇省住房城鄉(xiāng)建設(shè)2019-2020年度行政執(zhí)法課題（房產(chǎn)中介企業(yè)違法行為查處研究）;無(wú)錫城市職業(yè)技術(shù)學(xué)院科研創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目（KYCXTD201901）;無(wú)錫城市職業(yè)技術(shù)學(xué)院“青藍(lán)工程”優(yōu)秀教學(xué)團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目（裝配式建筑施工教學(xué)團(tuán)隊(duì)）。