摘要：房屋網(wǎng)簽備案是房屋交易管理的基礎(chǔ)性工作，既是交易當事人的法定義務，也是政府獲取成交價格的具體手段并為房地產(chǎn)宏觀決策提供數(shù)據(jù)支撐。從梳理房屋網(wǎng)簽備案的法規(guī)政策規(guī)定著手，總結(jié)了房屋網(wǎng)簽備案的要求，提出了房產(chǎn)管理部門從基礎(chǔ)端、業(yè)務端、管理端、目標端等四個方面，全面提升房屋網(wǎng)簽備案服務效能的12條具體實施路徑。

關(guān)鍵詞：網(wǎng)簽備案;提升服務;要求及路徑

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）02-0033-37 收稿日期：2021-01-12

房屋網(wǎng)簽備案是房屋交易合同網(wǎng)上簽約備案的簡稱。房屋網(wǎng)簽備案實施以來，在保護交易安全、減輕群眾負擔、提高服務效能、支撐政府決策等方面都發(fā)揮了積極作用，并為群眾所接受、認可，政府相關(guān)部門借鑒、學習，取得了良好的社會效果。為進一步做好房屋網(wǎng)簽備案工作，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等部門相繼下發(fā)文件，要求進一步提升房屋網(wǎng)簽備案服務水平，提升服務效率，為國家宏觀決策提供準確、及時、全覆蓋的數(shù)據(jù)支撐。

1 房屋網(wǎng)簽備案的政策集合

1.1 法律法規(guī)層面

在法律層面，1995年1月1日起施行的《城市房地產(chǎn)管理法》確定了交易的范圍、備案的依據(jù)、操作的路徑。該法第2條第4款規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃;第35條確定了國家實行成交價格申報制度，房屋網(wǎng)簽備案是落實該制度的具體舉措。此外，該法第45條、第54條還對預售商品房、房屋租賃合同備案做出了具體操作行規(guī)定。在行政法規(guī)層面：1998年7月20日起施行的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第26條規(guī)定了商品房預售合同辦理備案的法定時間。

1.2 國務院文件層面

在國務院文件規(guī)定層面，2010年1月7日，《國務院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的通知（國辦發(fā)〔2010〕4號）第2條第7項要求，進一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度。2016年5月17日，《國務院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）要求，推行住房租賃合同示范文本和合同網(wǎng)上簽約，落實住房租賃合同登記備案制度。2019年6月25日，《國務院辦公廳秘書局關(guān)于進一步推進政務服務“一網(wǎng)通辦”有關(guān)工作的通知》（國辦秘函〔2019〕30號）要求，建立全國一體化在線政務服務平臺，大力推動政務服務“一網(wǎng)通辦”，并將房屋網(wǎng)簽備案列為第一批轄區(qū)內(nèi)通辦事項參考清單。

1.3 主管部門文件層面

在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部文件層面，2015年9月29日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳印發(fā)的《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導則》（建辦房〔2015〕45號）要求，實行商品房預售合同、存量房轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)簽備案，積極探索建立房屋抵押合同、房屋租賃合同網(wǎng)簽備案。同時要求建立規(guī)則完善、職能明確、流程清晰、規(guī)范有序的房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理制度。2018年12月26日，經(jīng)國務院同意，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進一步規(guī)范和加強房屋網(wǎng)簽備案工作的指導意見》（建房〔2018〕128號）要求，在全國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)全面實行房屋網(wǎng)簽備案制度。2019年12月13日，《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 國家發(fā)展改革委 公安部 市場監(jiān)管總局 銀保監(jiān)會 國家網(wǎng)信辦關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》（建房規(guī)

〔2019〕10號）要求，經(jīng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、住房租賃企業(yè)成交的住房租賃合同，應當即時辦理網(wǎng)簽備案。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應當提供住房租賃管理服務平臺數(shù)據(jù)接口，推進與相關(guān)企業(yè)業(yè)務系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)住房租賃合同即時網(wǎng)簽備案。2020年3月26日，《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于提升房屋網(wǎng)簽備案服務效能的意見》（建房規(guī)〔2020〕4號）進一步要求，優(yōu)化房屋網(wǎng)簽備案程序、規(guī)范網(wǎng)簽備案操作，提升服務效能。 2020 年7月2日，《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 最高人民法院、公安部 中國人民銀行 國家稅務總局 中國銀行保險監(jiān)督管理委員會印發(fā)的關(guān)于加強房屋網(wǎng)簽備案信息共享提升公共服務水平的通知》（建房〔2020〕61號）要求，充分運用房屋網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，加強部門間信息共享，減少群眾重復提交材料，加快建立部門間常態(tài)化的溝通協(xié)調(diào)機制。

2 房屋網(wǎng)簽備案的要求

2.1 房屋網(wǎng)簽備案的范圍

在全國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)簽署的房屋轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃合同，均實行房屋網(wǎng)簽備案制度。

2.2 房屋網(wǎng)簽備案的原則

及時、準確、全覆蓋，即要實現(xiàn)房屋交易合同簽約即完成備案;要實現(xiàn)房屋網(wǎng)簽備案信息與房屋交易的信息一致;要實現(xiàn)房屋網(wǎng)簽備案覆蓋新建商品房、存量房，覆蓋轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃三種交易形式。

2.3 房屋網(wǎng)簽備案的目標

不斷優(yōu)化房屋網(wǎng)簽備案程序、規(guī)范網(wǎng)簽備案操作，強化網(wǎng)簽備案信息共享，提升服務水平，保障交易安全，實現(xiàn)房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)，建立起跨地區(qū)、跨部門、跨層級的全國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)庫，為宏觀調(diào)控提供決策依據(jù)。

3 提升房屋網(wǎng)簽備案服務效能的實施路徑

3.1 在基礎(chǔ)端，打牢一個基礎(chǔ)、補齊一個短板、構(gòu)建一個平臺

一是打牢樓盤表這個房屋管理的基礎(chǔ)。樓盤表即房屋信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，是記載各類房屋基礎(chǔ)信息和應用信息的數(shù)據(jù)庫，包括房屋網(wǎng)簽備案等各項房屋管理活動信息都需要通過樓盤表記載。各項房屋管理活動產(chǎn)生的信息也都基于樓盤表進行關(guān)聯(lián)。樓盤表是房屋管理的信息源、信息庫也是信息鏈?？梢哉f，樓盤表建設(shè)是房屋管理的最前端、最基礎(chǔ)的工作，也是工作成果的最終成果。樓盤表建設(shè)的質(zhì)量直接關(guān)系到房屋管理的質(zhì)量。需要強調(diào)的是：第一，樓盤表建設(shè)的主體是市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門。建設(shè)樓盤表的責任在市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門。第二，要大膽推動共樓盤表共建活動。市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應當大膽、積極調(diào)動各類機構(gòu)、單位參與樓盤表建設(shè)，尤其是存量房樓盤表補建工作。如發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、物業(yè)服務企業(yè)、房屋數(shù)據(jù)信息服務機構(gòu)、住房租賃機構(gòu)等機構(gòu)作用。第三，樓盤表不是不動產(chǎn)登記簿，兩者有著本質(zhì)性區(qū)別，不能相互替代。第四，要讓樓盤表更好地為社會發(fā)展服務。

二是補齊房屋面積管理的短板?！稖y繪法》賦予住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門對本部門的測繪管理職責和標準制定職責?！稖y繪法》第4條規(guī)定：國務院測繪地理信息主管部門負責全國測繪工作的統(tǒng)一監(jiān)督管理。國務院其他有關(guān)部門按照國務院規(guī)定的職責分工，負責本部門有關(guān)的測繪工作。第23條規(guī)定：城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域的工程測量活動，與房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍相關(guān)的房屋面積的測量，應當執(zhí)行由國務院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、國務院測繪地理信息主管部門組織編制的測量技術(shù)規(guī)范。此外，根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的“三定”方案，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負責承擔建立科學規(guī)范的工程建設(shè)標準體系的責任和房屋面積管理。市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應認真履行法定職責，做好房屋面積管理工作，要依據(jù)《房產(chǎn)測繪管理辦法》（建設(shè)部、國家測繪局令第 83 號），按照房屋面積測量標準，做好房屋面積測量成果的審核工作。

三是構(gòu)建房屋管理平臺。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部職責分工，在房屋管理方面，負責監(jiān)督管理房地產(chǎn)市場、制定房地產(chǎn)開發(fā)、房屋權(quán)屬管理、房屋租賃、房屋面積管理、房地產(chǎn)估價與經(jīng)紀管理、物業(yè)管理、房屋征收拆遷的規(guī)章制度并監(jiān)督執(zhí)行。各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門要根據(jù)自身的職責分工，整合房屋管理的全部職能，樓盤表為基礎(chǔ)，按照統(tǒng)一的業(yè)務流程規(guī)范和數(shù)據(jù)規(guī)范進行數(shù)據(jù)采集、核驗、存儲、傳輸，建立業(yè)務數(shù)據(jù)共享、互通機制，建立統(tǒng)一的房屋管理臺。房屋管理平臺主要功能應包括：客體管理即新建商品房、存量房、租賃房、保障房等各類房屋的管理。主體管理即房地產(chǎn)開發(fā)、評估、中介、物業(yè)等企業(yè)和人員許可、從業(yè)管理、信用管理等。業(yè)務管理即房屋面積管理，房屋預（現(xiàn)）售、房屋網(wǎng)簽備案、交易資金監(jiān)管、估價經(jīng)紀管理、物業(yè)管理、房屋征收管理，住房專項維修資金監(jiān)管等各類房屋管理活動。

3.2 在業(yè)務端，改變一個觀念、實現(xiàn)兩個自動、做好多個延伸

一是改變網(wǎng)簽+備案是兩個環(huán)節(jié)觀念，逐步實現(xiàn)網(wǎng)簽備案一步完成。有相當一部分人認為，網(wǎng)簽和備案是兩個行為，即網(wǎng)簽是當事人之間的民事行為、網(wǎng)簽是提供的一種技術(shù)服務，而備案是行政管理部門實施的行政行為，是兩個環(huán)節(jié)。需要注意的是，隨著信息技術(shù)的發(fā)展，特別是2019年4月23日，全國人大常委會通過了對《電子簽名法》的修改，電子簽名可依法在房屋交易活動中使用。《電子簽名法》的修改為房屋交易合同真正全面實現(xiàn)網(wǎng)上簽約提供了法律支撐;人臉識別、人工智能為網(wǎng)簽備案提供了技術(shù)支撐;住房城鄉(xiāng)建設(shè)與公安、民政、稅務等政府部門間信息共享機制建立和完善為網(wǎng)簽備案提供了數(shù)據(jù)支撐。網(wǎng)簽備案由傳統(tǒng)上的網(wǎng)簽+備案，要逐步實現(xiàn)網(wǎng)簽即備案的“一鍵操作”，網(wǎng)簽備案可在簽約的同時一并完成，實現(xiàn)網(wǎng)簽即備案。

二是實現(xiàn)房屋交易主體和客體兩個自動核驗。近年來，部分城市房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)在自動核驗房屋交易主體信息、房源信息取得了良好的效果，主要體現(xiàn)在：與市場監(jiān)管、稅務、住房保障、不動產(chǎn)登記等系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，自動核驗交易主體、客體是否屬于按政策要求。在此基礎(chǔ)上，還要積極與公安、民政、稅務、人力資源社會保障、法院等部門通過信息共享等方式，自動核驗交易主體的身份、婚姻狀況、稅收、社會保障、市場主體登記、失信被執(zhí)行人等信息，逐步實現(xiàn)當事人憑身份證件即可完成交易主體核驗。

三是房屋網(wǎng)簽備案服務端口向多處延伸。延伸端口就近辦是貫徹落實黨中央、國務院關(guān)于加快推進“互聯(lián)網(wǎng)+政務服務”工作、推廣移動政務服務決策部署的重大舉措，是踐行以人民為中心的發(fā)展思想、方便企業(yè)和群眾辦事創(chuàng)業(yè)的重要載體。要主動將房屋網(wǎng)簽備案的服務端口延伸到房屋交易行為、合同簽約的實際發(fā)生處，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售樓處、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)門店、住房租賃企業(yè)服務點、社區(qū)服務站等，第一時間、最短距離服務交易當事人。同時，也要尊重一些房屋交易當事人的交易習慣，繼續(xù)做好房屋網(wǎng)簽備案“窗口服務”，要按照國務院、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的要求，在政務大廳、房產(chǎn)交易大廳等設(shè)立綜合服務窗口，實行“一窗受理”，實現(xiàn)房屋交易、繳稅和登記集中辦理、一次辦結(jié)。

3.3 在管理端，明確一個責任、形成工作合力、實現(xiàn)多個應用

一是明確房屋網(wǎng)簽備案是城市主體責任。城市是落實宏觀調(diào)控的責任主體，而房屋網(wǎng)簽備案是及時獲取房地產(chǎn)交易信息手段，是落實調(diào)控政策的重要抓手。2010年《國務院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)

〔2010〕4號）要求，地方人民政府要繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場統(tǒng)計、分析和監(jiān)測，有關(guān)部門要及時發(fā)布市場調(diào)控和相關(guān)統(tǒng)計信息，穩(wěn)定市場預期?！蹲》砍青l(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進一步規(guī)范和加強房屋網(wǎng)簽備案工作的指導意見》（建房〔2018〕128號）要求，房屋網(wǎng)簽備案價格作為房地產(chǎn)市場統(tǒng)計監(jiān)測的數(shù)據(jù)來源，應確保真實準確。因此，房屋網(wǎng)簽備案的具體工作由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門承擔，但落實這項工作的責任在地方城市。

二是形成房屋監(jiān)管合力、政務合力。房屋管理從房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)立到房屋被征收拆除，涉及房屋全生命周期。要整合從房地產(chǎn)開發(fā)項目、預測繪、商品房預（實）銷售、房屋面積管理，到交易資金管理、中介行業(yè)管理、維修資金管理、物業(yè)管理、房屋征收管理，實行生命周期管理，形成監(jiān)管合力。同時，要按照《優(yōu)化營商環(huán)境條例》和《國務院辦公廳秘書局關(guān)于進一步推進政務服務“一網(wǎng)通辦”有關(guān)工作的通知》（國辦秘函〔2019〕30號）要求，積極將房屋網(wǎng)簽備案建設(shè)納入全國一體化在線政務服務平臺，推動“一網(wǎng)通辦”。

三是擴大房屋網(wǎng)簽備案信息應用共享范圍。擴大房屋網(wǎng)簽備案信息應用共享范圍是社會發(fā)展的需要，是社會進步的體現(xiàn)。任何一個政府部門需要的信息都難以實現(xiàn)自給自足，且房屋網(wǎng)簽備案信息其應用范圍非常廣泛。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部先后與國家發(fā)展改革委、公安部、國家稅務總局、國家網(wǎng)信辦、國家市場監(jiān)管總局、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會等部門聯(lián)合印發(fā)通知要求，加強新建商品房和二手房交易信息與涉稅信息共享，稅務部門可直接調(diào)用共享信息進行稅源信息采集;加強與金融監(jiān)管部門有關(guān)住房租賃合同網(wǎng)簽備案、住房租金貸款的信息共享;積極推進房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)與相關(guān)信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)對接，通過網(wǎng)絡(luò)專線、國家數(shù)據(jù)共享交換平臺、全國一體化在線政務服務平臺、延伸房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)操作端口等方式共享房屋網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)，為相關(guān)單位和個人辦理抵押貸款、納稅申報、住房公積金提取或者貸款、反洗錢、居住證和流動人口管理、司法案件執(zhí)行等業(yè)務提供便捷服務。擴大房屋網(wǎng)簽備案信息應用共享范圍也是優(yōu)化提升交易管理服務的需要。通過政府部門間信息共享，可減輕群眾負擔，讓數(shù)據(jù)多跑路，讓群眾少跑腿，甚至不跑腿。

3.4 在目標端，準確及時全覆蓋、建成一張網(wǎng)絡(luò)、形成數(shù)據(jù)支持

一是實現(xiàn)房屋網(wǎng)簽備案及時準確全覆蓋。要求房屋網(wǎng)簽備案做到及時、準確、全覆蓋是房屋網(wǎng)簽備案的目的所決定的。房屋網(wǎng)簽備案最重要的目的就是通過房屋交易合同備案及時掌握市場情況、分析市場、研判市場，檢驗政策效果，為房地產(chǎn)市場調(diào)控，宏觀調(diào)控提供決策依據(jù)。虛假的信息就會造成決策失誤;滯后的信息就會延誤時機，甚至錯失良機;片面的信息就會造成決策誤判。因此，要通過房屋網(wǎng)簽備案要做到第一時間、真實客觀、全面有效地掌握市場情況，為宏觀調(diào)控提供數(shù)據(jù)支持。

二是要建立國家、省、市一張網(wǎng)。房屋網(wǎng)簽備案是全國一體化在線政務服務的重要組成部分，要努力推進全國聯(lián)網(wǎng)工作，建立健全國家、省、市“一張網(wǎng)”服務體系，做到數(shù)據(jù)一個標準，業(yè)務一套規(guī)則、信息一張網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)業(yè)務貫通、數(shù)據(jù)貫通、信息貫通，推動監(jiān)管事項全覆蓋、監(jiān)管過程全記錄，提升事中事后監(jiān)管規(guī)范化、精準化、智能化水平。

三是形成跨區(qū)域、部門、層級的全國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)庫。房地產(chǎn)市場涉及重大群眾利益，打造房地產(chǎn)市場大數(shù)據(jù)集，有助于政府依法治理、系統(tǒng)治理和智慧治理目標的實現(xiàn)。要通過建立跨地區(qū)、跨部門、跨層級的全國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)庫，匯聚重點監(jiān)管數(shù)據(jù)，強化大數(shù)據(jù)分析利用，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)管數(shù)據(jù)可共享、可分析和風險可預警，為推動政府治理體系和治理能力現(xiàn)代化提供有力支撐。

作者簡介：趙鑫明，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會副會長兼秘書長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易和測量研究會秘書長。