梁杏

近幾年，地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一系列政策洗禮。股價(jià)表現(xiàn)上，地產(chǎn)板塊是近兩年“最慘”行業(yè)之一。但8月初，地產(chǎn)股忽然集體爆發(fā)，由于基本面韌性強(qiáng)、估值低位、股息高，板塊在“土拍政策”調(diào)整等積極信號下，可能會出現(xiàn)階段性情緒修復(fù)行情，但中長期調(diào)控政策趨緊，行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)仍在，對于地產(chǎn)股這輪上漲的持續(xù)性仍需保持謹(jǐn)慎，投資者布局或通過被動指基更好。

地產(chǎn)股反彈關(guān)注度提升中長期板塊制約因素仍在

8月以來，房地產(chǎn)指數(shù)反彈上漲已超7%，市場關(guān)注度明顯提升（截至8月12日）。8月4日，央企保利集團(tuán)公開增持保利地產(chǎn)50萬股，并擬在未來6個月內(nèi)繼續(xù)增持，顯示對公司投資價(jià)值的認(rèn)可，直接助推市場情緒。去年7月出現(xiàn)一輪風(fēng)格切換下的快速上漲行情后，行業(yè)的調(diào)整一直持續(xù)，最大跌幅已超30%。不少機(jī)構(gòu)提出，房地產(chǎn)行業(yè)拐點(diǎn)到來，那么應(yīng)該如何看待這輪反彈？

首先房地產(chǎn)行業(yè)估值處在歷史低位。近期鋰電、光伏、新能源汽車為代表的高估值成長板塊交易結(jié)構(gòu)擁擠，投資者出現(xiàn)分歧，一些資金開始關(guān)注相對更便宜的板塊。而目前地產(chǎn)指數(shù)PB估值約0.9倍，基本上為歷史最低，也是A股為數(shù)不多的破凈板塊之一。

其次，房地產(chǎn)行業(yè)基本面并不算差。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2021年1～6月，商品房銷售面積88635萬平方米，同比增長27.7%，商品房銷售額92931億元，同比增長38.9%。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資72179億元，同比增長15.0%。銷售數(shù)據(jù)強(qiáng)勁主要是居民購房需求的持續(xù)釋放，以及房企整體加大供貨量后市場供需兩旺所致，所以基本面還是有比較強(qiáng)的韌性。

最后，近期土拍制度完善，地產(chǎn)企業(yè)拿地端毛利率有望逐步企穩(wěn)。由于22城首批集中供地整體表現(xiàn)較為火熱，7月22日高層指出，要加快完善“穩(wěn)地價(jià)”工作機(jī)制，優(yōu)化土地競拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購地資金審查制度。

此后深圳、天津、青島等城市第二批集中供地時(shí)間延期;杭州提高第二批集中供地競拍門檻、降低溢價(jià)率上限、試點(diǎn)“競品質(zhì)”地塊;天津明確加強(qiáng)房企資金來源審查，調(diào)整后土地溢價(jià)率不超過15%，達(dá)限價(jià)后搖號競拍。集中供地制度持續(xù)完善，疊加融資端收緊影響顯現(xiàn)，均有望帶來下半年土拍市場逐步降溫及拿地端毛利率的企穩(wěn)。

但后續(xù)來看，地產(chǎn)股股價(jià)上漲也有制約因素。去年以來為防止流動性涌入房地產(chǎn)市場，監(jiān)管層出臺精準(zhǔn)調(diào)控政策，包括“三道紅線”和住宅供地“兩集中”等。在“房住不炒”的基調(diào)下，未來政策端調(diào)控基本不存在放松的可能。另一方面，部分中大型房企信用事件逐步暴露、2021年7月中誠信下調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)評級展望至負(fù)面，進(jìn)一步引發(fā)市場對行業(yè)資金端擔(dān)憂。

地產(chǎn)個股投資風(fēng)險(xiǎn)較大投資者可選指數(shù)基金配置

從半年報(bào)業(yè)績預(yù)報(bào)來看，滬深有52家房企發(fā)布2021年中期業(yè)績預(yù)告，逾四成的房企凈利潤錄得虧損。對比去年同期而言，凈利潤同比下跌的房企超過三成。其中，中小房企成為凈利潤下滑較為嚴(yán)重的群體，這與地產(chǎn)主業(yè)利潤表現(xiàn)乏力有直接關(guān)系。

不過，截至8月12日，申萬房地產(chǎn)指數(shù)的股息率為3.36%，位居全行業(yè)前列。當(dāng)前低估值、高股息，地產(chǎn)行業(yè)短期還是有一定的配置價(jià)值。不過選擇房企股票投資難度較大，可能會出現(xiàn)一定的風(fēng)險(xiǎn)。此前有房企實(shí)控人違法犯罪，讓投資者感受到“爆雷”防不勝防。此外，政策壓力下，部分房企財(cái)務(wù)和信用風(fēng)險(xiǎn)也不小。

為了防止個股風(fēng)險(xiǎn)，最好的策略就是分散化投資，指數(shù)基金是相對穩(wěn)妥的選擇。目前市場上投資于A股房地產(chǎn)行業(yè)的指數(shù)基金共有5只，跟蹤的有4個指數(shù)。根據(jù)這幾個指數(shù)的編制規(guī)則，中證800地產(chǎn)指數(shù)偏中等市值，滬深300地產(chǎn)等權(quán)重指數(shù)偏大市值，持倉比較集中。

比較而言，中證全指房地產(chǎn)指數(shù)基本上在全部A股選樣，選入了比較多的小市值房企，具備較高的彈性但長期不夠穩(wěn)健。國證地產(chǎn)指數(shù)選取了市值排名前50的房地產(chǎn)個股，考慮了行業(yè)的馬太效應(yīng)，整體市值風(fēng)格也相對均衡。從對應(yīng)產(chǎn)品標(biāo)的來看，跟蹤這一指數(shù)的國泰國證房地產(chǎn)基金成立于2013年，是國內(nèi)最早成立的房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)基金。

（文中提及基金僅做舉例。不做買入或賣出推薦）

附表 當(dāng)前內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)基金一覽

（數(shù)據(jù)來源：Wind，截至8月12日）