王子悅，董利國(guó)，趙亞勇，吳紹明，劉志強(qiáng)

（北京建工集團(tuán)有限責(zé)任公司，北京 100055）

項(xiàng)目在移交中編制施工說(shuō)明手冊(cè)往往編制的不夠詳細(xì)和全面，僅包含設(shè)備的移交清單和各設(shè)備的合格證、操作手冊(cè)等。本文主要介紹了將所有的設(shè)備操作手冊(cè)進(jìn)行匯總，并且與BIM 施工技術(shù)相結(jié)合，集合成的一本《機(jī)電設(shè)備操作說(shuō)明書(shū)》，此書(shū)既是本項(xiàng)目機(jī)電專業(yè)的百科全書(shū)，也是管理的一種手段，通過(guò)此書(shū)能夠解決移交階段的許多問(wèn)題，提高移交效率，從而減少維保階段項(xiàng)目部在人員上的投入。

1 前期移交策劃

1.1 工程概況

人民大學(xué)教學(xué)科研樓等4 項(xiàng)工程，位于北京市海淀區(qū)中關(guān)村大街59 號(hào)中國(guó)人民大學(xué)院內(nèi)東南角，建筑總面積102590 m2。整體分為兩個(gè)單體項(xiàng)目：宿舍樓、教學(xué)科研樓。宿舍樓地下三層、地上19 層，教學(xué)樓地下3 層、地上18 層。

通風(fēng)與空調(diào)系統(tǒng)包括空調(diào)冷熱源、通風(fēng)、空調(diào)風(fēng)、空調(diào)水、防排煙、加濕、熱回收、除塵、恒溫恒濕空調(diào)、VRV 空調(diào)等系統(tǒng)。

建筑電氣系統(tǒng)包括變配電系統(tǒng)、低壓配電系統(tǒng)、電氣照明、備用和不間斷電源、防雷及接地系統(tǒng)等。

給排水及消防系統(tǒng)包括室內(nèi)給水、室內(nèi)排水、室內(nèi)熱水、衛(wèi)生器具、室內(nèi)供暖、室外給水排水管網(wǎng)、建筑中水各系統(tǒng)及檢測(cè)與控制儀表等。

弱電系統(tǒng)包括火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防控制、廣播、樓宇自控、建筑能耗監(jiān)測(cè)、綜合布線、信息網(wǎng)絡(luò)、語(yǔ)音通信、安全防范、出入口控制、一卡通、信息發(fā)布、電梯五方對(duì)講等系統(tǒng)。

1.2 培訓(xùn)計(jì)劃制定

前期項(xiàng)目部組織業(yè)主單位、物業(yè)單位進(jìn)行竣工工程前移交準(zhǔn)備會(huì)議。同時(shí)，項(xiàng)目部向物業(yè)公司發(fā)出提前介入的通知，物業(yè)公司負(fù)責(zé)人員于竣工前1 個(gè)月進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)，參與機(jī)電單機(jī)調(diào)試、系統(tǒng)調(diào)試等方面的工作，盡早掌握設(shè)施、設(shè)備的性能，操作方法，以及利于交接驗(yàn)收的順序進(jìn)行熟悉房間及設(shè)備的各項(xiàng)情況。

同時(shí)，項(xiàng)目機(jī)電部通過(guò)與設(shè)備廠家進(jìn)行溝通，與業(yè)主單位、物業(yè)單位共同制定合理的設(shè)備培訓(xùn)計(jì)劃，在制定培訓(xùn)計(jì)劃的同時(shí)要特別注意業(yè)主單位、物業(yè)單位的需求，按照需求制定合理的設(shè)備培訓(xùn)計(jì)劃。

2 在移交過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題

2.1 一次培訓(xùn)，無(wú)法完全了解設(shè)備使用情況

物業(yè)單位人員的專業(yè)能力參差不齊，且大型設(shè)備廠家到項(xiàng)目進(jìn)行培訓(xùn)往往只有一次，培訓(xùn)的講解都是一人對(duì)應(yīng)多人，加上物業(yè)單位人員在培訓(xùn)過(guò)程中并不能將設(shè)備完全了解清楚，這對(duì)后續(xù)物業(yè)單位在運(yùn)營(yíng)大型設(shè)備時(shí)，如制冷機(jī)組、循環(huán)水泵等，還是無(wú)法完全控制設(shè)備。往往還是需要總包單位進(jìn)行協(xié)助，這對(duì)后續(xù)移交的順利進(jìn)行產(chǎn)生了極大影響。

2.2 瀏覽施工藍(lán)圖，工作煩瑣

物業(yè)往往需要通過(guò)藍(lán)圖對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行熟悉，但由于大型綜合樓項(xiàng)目機(jī)電管線往往經(jīng)過(guò)BIM 深化后與藍(lán)圖已經(jīng)不是完全對(duì)應(yīng)，這給物業(yè)在排查過(guò)程中造成了很大的困擾，一般需要總包方帶領(lǐng)物業(yè)將每個(gè)地方排查一遍。但是，一遍根本是不夠的，許多細(xì)部的房間、吊頂內(nèi)的閥門、各個(gè)小設(shè)備的操作是無(wú)法明確說(shuō)明的，從而需要與總包方進(jìn)行2 次甚至多次的排查，降低了移交的效率。

2.3 突發(fā)情況發(fā)生，重新培訓(xùn)

在物業(yè)介入工程初期，人員往往無(wú)法完全確定，人員離職、調(diào)崗等經(jīng)常發(fā)生。這就導(dǎo)致物業(yè)的專業(yè)工程師剛剛就新項(xiàng)目了解情況，離職、調(diào)崗后，所有的培訓(xùn)又得重新開(kāi)始。此問(wèn)題極大地影響了與物業(yè)移交進(jìn)度。

3 《機(jī)電設(shè)備操作說(shuō)明書(shū)》在移交過(guò)程中的應(yīng)用

3.1 概況

《機(jī)電設(shè)備操作說(shuō)明書(shū)》是一種新型的項(xiàng)目管理手段，是將本項(xiàng)目?jī)?nèi)所有設(shè)備使用說(shuō)明的匯總。通過(guò)《機(jī)電設(shè)備操作說(shuō)明書(shū)》，物業(yè)單位能夠輕松了解設(shè)備的型號(hào)、操作方法、注意事項(xiàng)、日常維護(hù)方法，以及此項(xiàng)目機(jī)電管線的走向，重要閥門的部位等。大大減少了物業(yè)單位對(duì)項(xiàng)目排查的時(shí)間，提高了移交效率。

3.2 特點(diǎn)

（1）匯總所有機(jī)電設(shè)備的操作說(shuō)明，便于對(duì)不同設(shè)備進(jìn)行操作。物業(yè)單位在排查或操作過(guò)程中，往往攜帶一本資料就可巡查所有設(shè)備，免除尋找各個(gè)操作說(shuō)明的時(shí)間。

（2）機(jī)電重要點(diǎn)位進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明，并通過(guò)BIM 立體圖示的辦法，將重要的閥門、節(jié)點(diǎn)等部位進(jìn)行詳細(xì)標(biāo)注。使物業(yè)在排查過(guò)程中能夠看清楚重要閥門的位置，以及機(jī)電綜合排布的走向，讓物業(yè)能夠立體了解整個(gè)項(xiàng)目機(jī)電管線的排布和走向，有利于迅速了解項(xiàng)目。

（3）文件可長(zhǎng)期保留，當(dāng)物業(yè)單位人員發(fā)生變動(dòng)，通過(guò)機(jī)電設(shè)備操作說(shuō)明書(shū)能夠快速對(duì)人員進(jìn)行再培訓(xùn)，加速人員培訓(xùn)時(shí)間，使人員能夠快速上崗，避免因操作不熟練產(chǎn)生不必要的設(shè)備損壞問(wèn)題。

（4）長(zhǎng)期來(lái)看，如設(shè)備大修或需要新增設(shè)備時(shí)，施工方能夠通過(guò)《機(jī)電設(shè)備操作說(shuō)明書(shū)》了解原設(shè)備的型號(hào)，以及如何操作。避免各家產(chǎn)品使用說(shuō)明書(shū)由于時(shí)間過(guò)長(zhǎng)未進(jìn)行有效保存，導(dǎo)致設(shè)備大修或新增設(shè)備時(shí)沒(méi)有施工依據(jù)的問(wèn)題。

3.3 適用范圍

主要適用于多專業(yè)或多分包單位安裝管理，尤其適用于大型或復(fù)雜的機(jī)電工程總承包管理。對(duì)于多種管線布置，包含多種大型設(shè)備的綜合性辦公樓、商場(chǎng)酒店等公共建筑的場(chǎng)所。

3.4 在本項(xiàng)目中的應(yīng)用舉例

（1）暖通設(shè)備說(shuō)明。通過(guò)機(jī)電設(shè)備操作說(shuō)明，能夠詳細(xì)了解冷水機(jī)組的啟動(dòng)和停止順序，并詳細(xì)說(shuō)明了連接蒸發(fā)器部位、冷凝器部位管線系統(tǒng)情況。操作人員只需按照操作說(shuō)明上面的操作步驟一步步操作即可。

（2）弱電設(shè)備說(shuō)明。PDM5000 能效分析管理系統(tǒng)，作為項(xiàng)目整個(gè)能源管理系統(tǒng)的中樞，使用操作非常復(fù)雜。通過(guò)機(jī)電設(shè)備操作說(shuō)明，既能夠了解設(shè)備硬件的使用、操作方法，也能夠了解軟件的使用方法，既有文字解釋又有圖標(biāo)解釋，操作人員在電腦上可以一一對(duì)照操作說(shuō)明書(shū)進(jìn)行操作。

（3）重要閥門節(jié)點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)標(biāo)注。如下圖所示，通過(guò)機(jī)電設(shè)備操作說(shuō)明與BIM 技術(shù)相結(jié)合，在說(shuō)明書(shū)中把制冷機(jī)房?jī)?nèi)一次熱媒的總閥門標(biāo)注上，操作人員僅需走到相應(yīng)位置就能明確確定關(guān)鍵閥門的位置，對(duì)后續(xù)維修保養(yǎng)提供方便。

4 結(jié)語(yǔ)

在全過(guò)程管理中，物業(yè)單位通過(guò)《機(jī)電設(shè)備操作說(shuō)明書(shū)》能夠輕松了解設(shè)備的型號(hào)、操作方法及注意事項(xiàng)。機(jī)電重要點(diǎn)位進(jìn)行說(shuō)明，與BIM 技術(shù)相結(jié)合，將重要的閥門、節(jié)點(diǎn)等部位進(jìn)行詳細(xì)標(biāo)注。文件可以長(zhǎng)期保留，作為內(nèi)部培訓(xùn)或再培訓(xùn)文件。需要設(shè)備大修或需要新增設(shè)備時(shí)，能夠通過(guò)《機(jī)電設(shè)備操作說(shuō)明書(shū)》了解原設(shè)備的型號(hào)以及如何操作。

圖1 重要閥門位置指示

《機(jī)電設(shè)備操作說(shuō)明書(shū)》作為此項(xiàng)目機(jī)電專業(yè)的百科全書(shū)，大大減少了物業(yè)單位對(duì)項(xiàng)目排查的時(shí)間，提高了移交效率和熟練使用效率。并且加速了人員培訓(xùn)，使人員能夠快速上崗。此文件可作為全過(guò)程管理中移交階段的標(biāo)準(zhǔn)化文件，具有廣泛的推廣應(yīng)用前景。