周雅萍

（江蘇省建筑工程質(zhì)量檢測中心有限公司，江蘇 南京 210028）

0 引言

近幾年，各地發(fā)生的老舊房屋倒塌事故，對人民生命財產(chǎn)造成損失。各地方政府及房屋安全相關(guān)主管部門組織房屋安全鑒定機構(gòu)陸續(xù)開展了老舊房屋的安全排查工作。在 JGJ 125－2016《危險房屋鑒定標準》、JGJ/T 363－2014《農(nóng)村住房危險性鑒定標準》、《房屋完損等級評價標準》、《農(nóng)村危險房屋鑒定技術(shù)導則》（建村函〔2009〕69 號）、《城鎮(zhèn)房屋結(jié)構(gòu)安全排查技術(shù)要點》（建質(zhì)質(zhì)函〔2015〕70 號）、GB 50292－2015《民用建筑可靠性鑒定標準》、GB 50144－2019《工業(yè)建筑可靠性鑒定標準》等基礎(chǔ)上，各地出臺了房屋安全隱患排查、安全性評估與鑒定技術(shù)指南。在實踐中發(fā)現(xiàn)各類技術(shù)指南在危房排查工作中仍具有一定局限性，排查表格描述的危險點情況并不能囊括老舊房屋的全部安全隱患。

1 某地區(qū)房屋安全排查概況

1.1 房屋概況

本次房屋安全排查對象為居民住宅樓，房屋建造時期不一，主要集中在清末民初、解放前期及 20 世紀 70～90 年代，多數(shù)具有上百年歷史，清末建筑約占 70 %（磚木結(jié)構(gòu)），民國建筑約占 20 %（磚木結(jié)構(gòu)），另有 10 % 建于解放前期及建國后（磚木、磚混結(jié)構(gòu)），其中有幾處房屋已經(jīng)被列為保護建筑。本次排查典型房屋照片如圖 1、2 所示。

圖1 房屋外觀一

圖2 房屋外觀二

1.2 排查結(jié)論

本次排查歷時約 3 個月，共計排查 563 處房屋，其中公房 229 處，私房 308 處，其余為“公房+私房”（即同一棟內(nèi)存在不同房屋屬性）。本次排查出“危險+潛在危險”房屋占房屋總數(shù)約 20 %。

2 房屋主要問題匯總

結(jié)合其他地區(qū)房屋安全排查實踐經(jīng)驗，根據(jù)此次老舊房屋安全排查情況，影響老舊房屋安全及正常使用的主要問題匯總?cè)缦隆?/p>

一是拆改，為使用功能要求，增設(shè)夾層、搭建雨棚、過道及陽臺等改造為儲藏室、加層、沿街底層“破墻開店”改門面房等，典型情況如圖 3～6 所示。

圖3 房屋增設(shè)夾層

此次排查中發(fā)現(xiàn)有 2 棟房屋存在較為嚴重的改造問題，影響房屋整體安全。某房屋 A 原為地上二層磚木結(jié)構(gòu)，由于二層年久失修，存在倒塌風險，后對二層進行拆除，但是拆除未經(jīng)專業(yè)團隊處理，現(xiàn)場可見明顯的由于拆除導致的結(jié)構(gòu)傳力路徑不連續(xù)現(xiàn)象，如圖 7 所示；某房屋 B 現(xiàn)場檢查時可見一、二層存在顯著區(qū)別，經(jīng)調(diào)查，該房屋原為地上一層，二層為在此基礎(chǔ)上加建，存在很大的安全隱患，如圖 8 所示。

圖4 陽臺改造成儲藏室

圖5 增設(shè)儲物空間

圖6 搭建雨篷

圖7 房屋 A 拆除 1 層

圖8 房屋 B 加建 1 層

二是墻體結(jié)構(gòu)性受力裂縫，多為支撐大梁下的墻體豎向、斜向受力裂縫，少數(shù)為門窗洞口處斜向裂縫，形態(tài)特征明顯，如圖 9、10 所示。

圖9 墻體斜向裂縫

圖10 墻體豎向、斜向裂縫

房屋的安全排查中構(gòu)件裂縫是一個重要指標，排查時遇到裂縫情況需區(qū)分受力裂縫和非受力裂縫，主要從裂縫形態(tài)進行考察。此外，墻體、柱、梁排查時基本都有粉刷層，需區(qū)分粉刷層裂縫和結(jié)構(gòu)裂縫。所以，排查的時候，我們要關(guān)注的是結(jié)構(gòu)性受力裂縫。結(jié)構(gòu)性受力裂縫一般發(fā)生在構(gòu)件薄弱部位、受力較大部位（如局部受壓集中區(qū)域、門窗洞口等削弱處、跨中及支座受力較大處），形態(tài)特性明顯。

三是墻體變形乃至整個房屋變形。房屋的安全排查中變形也是一個重要指標。此類問題主要存在于服役期長（百年及以上）的房屋，建造于 20 世紀 70、80 年代及以后的房屋此類問題較少。具體表觀表現(xiàn)有兩種：①單片墻體閃鼓，從側(cè)面明顯可見墻體歪閃、鼓出，表面可見粉刷層開裂現(xiàn)象（見圖 11）；嚴重者房屋內(nèi)部瓷磚等裝飾層表面可見隨墻體不均勻變形受力產(chǎn)生的嚴重開裂現(xiàn)象（見圖 12）；②房屋整體傾斜或部分變形及至牽連部分屋面發(fā)生下?lián)献冃?，單獨檢查某片墻體，可能未見明顯的因不均勻變形產(chǎn)生的開裂現(xiàn)象，需以相鄰建筑等為參照，從房屋整體把關(guān)房屋變形情況，如圖 13、14 所示。

圖11 墻體閃鼓

圖12 裝飾層開裂

圖13 房屋整體傾斜

圖14 屋面下?lián)献冃?/p>

四是木構(gòu)件腐朽、開裂甚至斷裂及松動。木柱腐朽，柱根因靠近地面返潮導致腐朽，整跟木柱基本不起受力作用（見圖 15）；木樓蓋（主要集中在木樓板）腐朽，影響安全及正常使用（見圖 16）；木梁斷裂，整體失效（初步排查未發(fā)現(xiàn)明顯危險點，后據(jù)居民反映從某處鉆進去觀察），如圖 17 所示；花梁頭節(jié)點松動變形、致使連接失效（見圖 18）。對于木構(gòu)件來說，主要影響較大的問題為腐朽及蟲蛀。腐朽集中在靠近地面（因地面返潮引起）、屋蓋（因漏雨）、門窗洞口（滲水）等位置，嚴重影響構(gòu)件承載力。此次排查中據(jù)居民反映存在白蟻現(xiàn)象，且長期遭受其困擾，現(xiàn)場也可見防治白蟻粉末痕跡，雖排查時未見到蟲蛀明顯的木構(gòu)件，但此亦為安全隱患。

圖15 木柱柱根腐朽

圖16 木樓蓋腐朽

圖17 木梁斷裂

圖18 花梁頭松動

五是現(xiàn)場常見木構(gòu)件順紋裂紋，在此次排查中較為普遍，存在此現(xiàn)象的房屋占比較大，典型照片如圖 19 所示。在木構(gòu)件順紋裂紋問題上存在一定的爭議，木材因其獨特的各向異性特征，使得木結(jié)構(gòu)受溫濕度的影響非常明顯，主要表現(xiàn)為產(chǎn)生順紋干縮裂紋，而歷史建筑中的木構(gòu)件歷經(jīng)歲月，干縮開裂現(xiàn)象更是嚴重，研究認為此類順紋干縮裂紋隨裂紋深度增加對木構(gòu)件承載力削弱增大［1］。JGJ 125－2016《危險房屋鑒定標準》規(guī)定“受壓或受彎木構(gòu)件干縮裂縫深度超過構(gòu)件直徑的 1/2，且裂縫長度超過構(gòu)件長度的 2/3，應(yīng)評定為危險點”，但是，現(xiàn)場排查時不可能定量測定裂紋深度，更多的是目測判斷，因此類問題為所排查房屋共性問題，以此作為房屋存在“潛在危險”依據(jù)的話“潛在危險”房屋占比極大，后根據(jù)當?shù)刂鞴懿块T意見，我們對裂紋嚴重的房屋備注，單獨提出。

圖19 木構(gòu)件順紋裂縫

六是望磚松動、脫落。此類現(xiàn)象在此次排查的房屋中較為普遍，如圖 20 所示，雖不屬于房屋結(jié)構(gòu)安全問題，但望磚存在掉落風險，排查時我們也單獨備注提出。

圖20 望磚松動

3 排查難點、重點及合理化建議

3.1 排查難點

此次排查工作較普通房屋的安全排查更難，主要有以下 4 個原因。

1）房屋歷史悠久，百年及以上房屋占比較大，不僅是房屋本身房齡較大、服役期超長、超限使用，而且體現(xiàn)在其服役期間改造歷史復雜，房屋存在多次改造、修繕、擴建、搭建等情況。

2）房屋屬性復雜，有從公房變?yōu)樗椒浚椒孔優(yōu)楣?，歷經(jīng)空置、出租等，房屋所有權(quán)人、實際居住人幾經(jīng)更迭，對我們的調(diào)查工作造成不便。

3）房屋結(jié)構(gòu)體系存在混亂，且該情況比較普遍。實地調(diào)查過程中如走迷宮的現(xiàn)象存在。

4）存在一定隱蔽性，裝修、修繕等隱蔽了一些結(jié)構(gòu)性損傷，對我們的排查工作造成了一定的困難。

3.2 工作重點及合理化建議

建議排查之前，排查單位應(yīng)主動聯(lián)系社區(qū)，由社區(qū)負責做好對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理單位、自管房單位、托管小區(qū)和自建房安全排查工作的宣傳、動員、組織、協(xié)調(diào)和自查數(shù)據(jù)的匯總工作。同時，房屋產(chǎn)權(quán)人或使用權(quán)人作為房屋安全第一責任人，應(yīng)積極開展自查，并配合房屋安全排查、復查工作。對自查發(fā)現(xiàn)房屋主體結(jié)構(gòu)明顯存在有的裂縫、傾斜、沉陷等損壞或異常情況，房屋產(chǎn)權(quán)人或使用權(quán)人應(yīng)及時報社區(qū)。對群眾多次反映或集中投訴存在安全隱患的房屋，應(yīng)優(yōu)先排查。對反復拆改、改變用途、嚴重削弱房屋安全性及穩(wěn)定性的房屋、“破墻開店”類房屋，應(yīng)作為排查工作的重中之重。

此次排查房屋存在房屋屬性變更、所有權(quán)和使用權(quán)人多次變更情況，對我們調(diào)查工作帶來困難?，F(xiàn)場碰到一棟房屋分了好幾間，所有權(quán)人不是同一人，使用人也不是單獨一戶，內(nèi)部的交通路徑七拐八拐，要走遍所有房間需要有熟悉的人帶著，且部分房間空置上鎖，現(xiàn)場不能保證入戶率，碰到部分人員不在家的情況，需要多次返場才能保證一定的入戶率，為排查工作帶來困難。此外，我們與當?shù)乩习傩詹皇煜ぁ⒎窖圆煌?，老百姓對陌生人上門有警惕心。建議開展排查工作需由社區(qū)安排1、2 名人員陪同，陪同人員最好熟悉所排查的片區(qū)并同該片區(qū)老百姓打交道較多。此外，開展排查工作之前，可由社區(qū)進行通報，將時間集中在周末（大多數(shù)人員在家時間），為入戶提供便利。為防范自身風險，建議排查機構(gòu)將未入戶情況予以記錄。

排查工作主要通過目視和簡單的測量（尺測等）確定危險點，由危險點初步確定房屋狀態(tài)“無危險、潛在危險、危險”。這種以點帶面的方式一定程度上提高了工作效率，但是也存在片面性，無危險點不代表房屋安全。JGJ 125－2016《危險房屋鑒定標準》、GB 50292－2015《民用建筑可靠性鑒定標準》等規(guī)范標準對裂縫寬度、傾斜率、撓度、沉降有要求，對結(jié)構(gòu)體系/構(gòu)造要求較少，裂縫和變形是容易檢查和發(fā)現(xiàn)的，承載力不夠是外觀檢查不能完全發(fā)現(xiàn)的，對于改造引起使用荷載增加、結(jié)構(gòu)體系紊亂、結(jié)構(gòu)傳力路徑不連續(xù)而并未觀察到危險構(gòu)件的情況，需要從整體上把握房屋的安全性，對排查人員的專業(yè)水平提出了要求。建議開展排查工作的項目負責人需具備一定的專業(yè)水平，并從整體上把握排查項目特點編制針對性的排查方案。

4 結(jié)語

本文以某地區(qū)老舊房屋安全排查為例，結(jié)合其他各地老舊房屋安全排查實踐經(jīng)驗，發(fā)現(xiàn)老舊房屋安全問題主要為拆改搭建等造成結(jié)構(gòu)體系混亂傳力路徑不連續(xù)、構(gòu)件承載力喪失、非結(jié)構(gòu)構(gòu)件安全隱患等。對于服役期超長、超期使用的房屋（多為古建），材料自身的老化也是降低其安全性的原因之一。排查出的問題基本為共性問題，少數(shù)為特殊項目特有問題。建議在老舊房屋排查中，依托當?shù)卣鞴懿块T、社區(qū)，利用既有房屋調(diào)查登記信息系統(tǒng)等邊調(diào)查、邊錄入，形成房屋“一樓一檔”基本信息庫。Q