摘要：通過發(fā)行公募REITs能夠盤活存量資產、分散產業(yè)園開發(fā)風險、增加社會資本參與園區(qū)建設、解決產業(yè)園區(qū)開發(fā)周期長、資金需求大的痛點。產業(yè)園區(qū)非常適合作為我國基礎設施公募REITs的基礎資產，也是首批試點資產里較具吸引力的類別之一。特別是疫情和新消費方式沖擊下，園區(qū)類資產可以提供相比于零售類資產更加穩(wěn)定的表現(xiàn)，反映在REITs產品上就是較好的分紅水平和更高的估值。通過產業(yè)園區(qū)的REITs發(fā)行設立可以有效盤活產業(yè)園類資產，促進投資良性循環(huán)、推動基礎設施建設，提升園區(qū)經營效率，激發(fā)優(yōu)質活力，支持實體經濟產業(yè)發(fā)展和補短板行業(yè)。實現(xiàn)產業(yè)轉型，為促進區(qū)域高質量發(fā)展。

關鍵詞：公募REITs;產業(yè)園區(qū);產業(yè)運營

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）06-0014-19 收稿日期：2021-06-04

文章來源：本文由博時基金管理有限公司供稿。

1 產業(yè)園資產是首批基礎設施公募REITs較具吸引力的類別之一

產業(yè)園區(qū)是某國家或地區(qū)為實現(xiàn)經濟發(fā)展目的在規(guī)劃區(qū)域內聚集若干特定產業(yè)企業(yè)，實施統(tǒng)一規(guī)劃、集中管理，并常有政策傾斜的區(qū)域。產業(yè)園區(qū)通常具有產業(yè)集聚、統(tǒng)一規(guī)劃、集中管理、政策傾斜等主要特征。

目前我國成熟度較高、符合上市條件的產業(yè)園區(qū)資產主要包含建設在工業(yè)用地或科研用地上的研發(fā)樓、標準工業(yè)廠房、孵化器和實驗室、產業(yè)配套等類別。產業(yè)園區(qū)類資產規(guī)模較大、類別豐富、現(xiàn)金流盈利狀況穩(wěn)定、市場活躍度高、定價邏輯清晰，做為底層資產發(fā)行公募REITs具有諸多優(yōu)勢。

通過發(fā)行公募REITs能夠盤活存量資產、分散產業(yè)園開發(fā)風險、增加社會資本參與園區(qū)建設、解決產業(yè)園區(qū)開發(fā)周期長、資金需求大的痛點。產業(yè)園區(qū)非常適合作為我國基礎設施公募REITs的基礎資產，也是首批試點資產里較具吸引力的類別之一。

從首批REITs發(fā)行詢價的結果來看，博時招商蛇口產業(yè)園、張江科技園、蘇州工業(yè)園的認購倍數(shù)都比較高，說明機構投資人對產業(yè)園類資產的認可度較好。

2 海外產業(yè)園資產REITs市場表現(xiàn)優(yōu)異，收益情況穩(wěn)定

海外REITs市場中包含研發(fā)樓、標準廠房、孵化器和實驗室這三類資產相同或相似性質的不動產集群可視為廣義的“產業(yè)園區(qū)”，底層資產包含至少一個產業(yè)園區(qū)的REITs可以視為產業(yè)園區(qū)REITs。

產業(yè)園區(qū)REITs產品資產體量不容忽視，是一類重要的且有活力的產品類型。從規(guī)模上看，美國、新加坡、德國產業(yè)園區(qū)REITs在2020年末市值占比分別為13%、26%和8%，且呈現(xiàn)逐年上漲趨勢。就市值增速來看，三個市場的產業(yè)園區(qū)REITs都高于行業(yè)平均。

從成熟市場經驗來看，工業(yè)類產業(yè)園REITs收益情況較為穩(wěn)定。海外上市的REITs中有不少產品中含有園區(qū)類資產，例如新加坡CLCT是新加坡最大的專注于中國的REITs，由凱德集團管理，2006年于新交所上市。目前其100%的資產都位于我國，且包含較多的園區(qū)資產。

CLCT現(xiàn)有資產組合包含13個購物中心和5個園區(qū)，合計總建面1.8百萬平方米，資產管理規(guī)模217億人民幣，按面積算，42%是園區(qū)資產。CLTC的園區(qū)資產是于2020年從關聯(lián)方收購而來，收購的5個園區(qū)資產分別位于蘇州工業(yè)園區(qū)、西安高新區(qū)和杭州經濟技術開發(fā)區(qū)，總對價47.3億元，GFA合計76萬平方米，中心投資收益率6.8%。見表1。

疫情之下，優(yōu)質園區(qū)資產的表現(xiàn)要優(yōu)于零售類資產，本次收購后，CLTC的中心投資收益率有明顯提升，由原來的4.3%提升至5.8%，提升150bp。每股分紅也從4.34新加坡分提升至4.55新加坡分，提升4.8%。

美國上市REITs中園區(qū)類底層資產一般指的是包含辦公室、科研所、廠房、倉庫等工業(yè)設施，不具有類似我國的產業(yè)集群、政府導向、政策優(yōu)惠等特點。美國現(xiàn)有14只工業(yè)類REITs，整體股息率3.21%，Nareit （全美房地產投資信托基金協(xié)會）預測2021年P/FFO （價格/營運現(xiàn)金流）23.27x，工業(yè)地產REITs頗受海外投資者青睞。見表2。

園區(qū)REITs可提供穩(wěn)健的更高回報，相比于零售類REITs，園區(qū)類資產REITs的收益率相對更高，以美國上市的工業(yè)類REITs——PS Business Park為例，其底層資產基本都為園區(qū)，相比于Weingarten Realty （美國零售類REIT，與PS Business Park有相近的股息率），以5年的維度看，PS Business Park有更好的收益表現(xiàn)。見圖1。

產業(yè)園區(qū)是非常適于作為REITs底層資產的產品，從海外經驗看，園區(qū)資產可以提供不錯的回報。特別是疫情和新消費方式沖擊下，園區(qū)類資產可以提供相比于零售類資產更加穩(wěn)定的表現(xiàn)，反映在REITs產品上就是較好的分紅水平和更高的估值。

3 產業(yè)園區(qū)資產在國內市場發(fā)展成熟且市場空間巨大

我國產業(yè)園經歷了初創(chuàng)培育期、高速成長期、穩(wěn)定調整期及創(chuàng)新發(fā)展期四大階段。隨著我國技術水平和信息化水平的提升，我國產業(yè)園也升級為以高新技術、信息科技、文創(chuàng)等知識密集型為主的高附加值產業(yè)。

根據中信證券研究報告數(shù)據，我國國家級開發(fā)區(qū)超600家，省級開發(fā)區(qū)超2000家，各類產業(yè)園區(qū)超15000家。根據發(fā)改委等六部委于2018年發(fā)布的《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄》，2018年我國已有552家國家級開發(fā)區(qū);省級開發(fā)區(qū)有1991家，全國31個省級行政區(qū)均有產業(yè)園區(qū)坐落。國家《關于加快推進戰(zhàn)略性新興產業(yè)產業(yè)集群建設有關工作的通知》中公布的首批國家級戰(zhàn)略性新興產業(yè)集群有66家。見圖2。

我國產業(yè)園區(qū)產業(yè)分布主要為機械及裝備制造、電子信息、食品飲料與農副產品加工、生物醫(yī)藥與化工新材料等產業(yè)占據主流地位，合計占比超過75%。以經濟技術開發(fā)區(qū)為例，截至2020年末，東部地區(qū)占比約5成。

根據商務部于2020年國家級經濟技術開發(fā)區(qū)考核評價結果專題發(fā)布會公布的數(shù)據，截至2020年末，全國共有國家級經濟技術開發(fā)區(qū)217家，其中東部地區(qū)107家，中部地區(qū)63家，西部地區(qū)47家，中、西部地區(qū)國家級經濟技術開發(fā)區(qū)數(shù)量和比重顯著增加，全國國家級經濟技術開發(fā)區(qū)區(qū)域分布日趨平衡。見圖3。

產業(yè)園區(qū)“以產業(yè)鏈為核心，向前挖掘科研鏈，向后打通資本鏈”的“全鏈條運營模式”，結合所在區(qū)域的經濟發(fā)展及招商引資策略，為城市、區(qū)域的產業(yè)生態(tài)發(fā)展、產業(yè)集聚奠定了產業(yè)服務基礎?；鸸芾砣思斑\營機構優(yōu)質的產業(yè)運營能力，保證了園區(qū)穩(wěn)定的產業(yè)生態(tài)和園區(qū)穩(wěn)定的租金、服務收入，有助于提升基礎設施資產運營水平和資產價值。

4 我國產業(yè)園區(qū)資產發(fā)展特點

伴隨產業(yè)發(fā)展，我國東部區(qū)域走在全國產業(yè)升級發(fā)展前端，發(fā)展重點在戰(zhàn)略性新興行業(yè)和金融、信息等生產性服務業(yè)，如北京、上海、深圳，未來發(fā)展將更側重研發(fā)、互聯(lián)網、金融等高端服務性行業(yè)，對應的市場需求是科技園區(qū)、總部研發(fā)基地等。中西部及大城市周邊小城鎮(zhèn)承接東部產業(yè)轉移，長江經濟帶助推中部和川渝地區(qū)產業(yè)承接能力，工業(yè)仍以傳統(tǒng)制造業(yè)為主，主要市場需求是工業(yè)園區(qū)、物流園、高科技園。隨著長江經濟帶上升為國家戰(zhàn)略，基建、港口將催生大量的投資機會，未來航運能力提高將極大刺激需求。

產業(yè)園區(qū)既需要較高的經營管理水平，也需要不錯的地理位置。對于REITs，尤其是初創(chuàng)的公募REITs來說，京滬深等區(qū)域的優(yōu)質產業(yè)園區(qū)資產是最值得投資者關注的。

作為改革開放的前沿，經濟特區(qū)深圳的產業(yè)園區(qū)經過近40年發(fā)展，歷經工業(yè)區(qū)、工業(yè)園、產業(yè)園、專業(yè)園、科技園、產城融合體等階段，全市75%規(guī)模以上企業(yè)和80%規(guī)模以上工業(yè)產值集中在產業(yè)園區(qū)。深圳市場經濟發(fā)達，政府注重營商環(huán)境打造，對產業(yè)園建設、運營出臺積極政策予以支持引導。

其產業(yè)園市場化、專業(yè)化程度逐步提高，服務突出專業(yè)化和特色化，競爭從地緣位置、租金優(yōu)勢的競爭轉變?yōu)閳@區(qū)集群效應、核心服務、增值內容的競爭，逐漸涌現(xiàn)出一批有影響力和知名度的產業(yè)園區(qū)和專業(yè)化運營服務商，如蛇口網谷、深圳科技工業(yè)園、天安數(shù)碼、星河國際、中國科技開發(fā)院等。

在國家經濟轉型與產業(yè)結構升級背景下，基于深圳科技產業(yè)創(chuàng)新發(fā)展方面的目標定位，產業(yè)園區(qū)行業(yè)形成定位清晰、產業(yè)集聚、空間集中、運作高效的發(fā)展格局。同時向產業(yè)創(chuàng)新驅動、功能完善、集約高效產業(yè)空間轉型，結合5G技術、人工智能、物聯(lián)網、大數(shù)據等新技術提升智能化水平。

據戴德梁行評估報告數(shù)據，深圳市各片區(qū)平均租金由每月每平方米47～135元不等。中心城區(qū)平均租金為117元/平方米/月，其中，科技園南區(qū)因區(qū)位優(yōu)越、樓宇品質較高且總部經濟利好等因素，租金長期位居全市最高，為135元/平方米/

月?？萍紙@中區(qū)及北區(qū)次之，租金分別為132元/

平方米/月、105元/平方米/月。留仙洞片區(qū)發(fā)展起步較晚，目前整體處于發(fā)展階段，平均租金為95元/平方米/月。特區(qū)外的坂雪崗、桃花源及光明片區(qū)雖總體存量物業(yè)較多，但受制于區(qū)位條件、產業(yè)發(fā)展水平及區(qū)域成熟度等因素，其租金均低于全市平均水平，坂雪崗、桃花源及光明片區(qū)租金水平分別為75元/平方米/月、55元/平方米/月、47元/平方米/月。項目所處的南山區(qū)蛇口片區(qū)，憑借鄰近香港的區(qū)位優(yōu)勢、深厚的產業(yè)基礎和科技園優(yōu)質產業(yè)集群的帶動，成為中心城區(qū)主要的產業(yè)辦公需求集聚地，吸引了眾多新一代信息技術、電子商務、物聯(lián)網、文化創(chuàng)意等承租能力較高的企業(yè)進駐。

蛇口片區(qū)的研發(fā)用房主要集中在蛇口網谷，覆蓋花園城數(shù)碼大廈、科技大廈、科技大廈二期、北科創(chuàng)業(yè)大廈、南山大廈、聯(lián)合大廈、育成中心等項目，目前，該片區(qū)優(yōu)質研發(fā)用房整體入駐率較高，超過80%，租金水平為90～150元/平方米/月。

運營方通過對產業(yè)園區(qū)高效管理和資產運營，可以使優(yōu)質園區(qū)資產具有增值空間，帶來資產增值回報。與公路、鐵路等基礎設施資產顯著不同的是，產業(yè)園區(qū)擁有其底層資產所有權，伴隨租金的增長和入駐企業(yè)增加出租率穩(wěn)定提升，除了區(qū)間運營收入收益外，產業(yè)園區(qū)資產還會不斷升值;同時還能夠通過資產收購來擴大底層資產的規(guī)模，這將為投資者帶來除基礎收益率之外的增值收益。

如作為我國最老牌的產業(yè)園區(qū)開發(fā)運營企業(yè)，招商蛇口具有蛇口工業(yè)區(qū)40年的運營管理經驗。其中蛇口網谷總建筑面積42萬平方米，可出租面積31萬平方米。通過打造智慧、生態(tài)、開放和共享于一體的人文智匯互聯(lián)網園區(qū)運營理念，實現(xiàn)產業(yè)互動專業(yè)創(chuàng)新集成、產業(yè)投資協(xié)同發(fā)展，提升園區(qū)運營成果。

在入駐蛇口網谷的企業(yè)中，主要集中在新一代信息技術（互聯(lián)網、人工智能及智能制造）、電子商務、物聯(lián)網及文化創(chuàng)意四大產業(yè)，匯集大量優(yōu)質企業(yè)、租戶多元化、產業(yè)集群效應明顯。蛇口網谷已成為新興產業(yè)聚集地。

5 我國公募REITs關注重點區(qū)域、產業(yè)集群、權屬清晰、運營收益穩(wěn)定及現(xiàn)金流來源合理分散的優(yōu)質產業(yè)園區(qū)資產

根據國家《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》，對可入池園區(qū)類資產做出了明確的規(guī)定：鼓勵國家戰(zhàn)略性新興產業(yè)集群、高科技產業(yè)園、特色產業(yè)園等開展試點。項目應滿足以下條件：（1）位于國家發(fā)展改革委確定的戰(zhàn)略性新興產業(yè)集群，或《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄（2018年版）》確定的開發(fā)區(qū)范圍內。（2）業(yè)態(tài)為研發(fā)、創(chuàng)新設計及中試平臺，工業(yè)廠房，創(chuàng)業(yè)孵化器和產業(yè)，產業(yè)發(fā)展服務平臺等園區(qū)基礎設施。（3）項目用地性質為非商業(yè)、非住宅用地。

根據最新政策規(guī)定，試點項目需具備的主要特征包括權屬清晰;經營3年以上，已產生持續(xù)、穩(wěn)定的收益及現(xiàn)金流，投資回報良好，并具有持續(xù)經營的能力、較好的增長潛力;現(xiàn)金流來源具備較高分散度，且主要有市場化運營產生，不依賴第三方補貼等非經常性收入。

以首批產業(yè)園REITs之一的博時招商蛇口產業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“博時招蛇REITs”）為例，其原始權益人為招商蛇口，公募基金管理人為博時基金，專項計劃管理人為博時資本，基金托管人為招商銀行，外部管理機構招商蛇口旗下的招商創(chuàng)業(yè)，財務顧問為招商證券及中信證券。

項目主要參與機構大都是央企招商局集團的下屬企業(yè)，在招商局集團產融結合的優(yōu)勢下，積極響應國家關于基礎設施證券投資基金試點優(yōu)先篩選符合上報要求的集團內優(yōu)質資產。

博時招蛇REITs主要投資于位于深圳市南山區(qū)蛇口網谷產業(yè)園內的萬海大廈和萬融大廈兩項優(yōu)質基礎設施資產，項目土地性質為工業(yè)用地，權屬清晰相關轉讓合法合規(guī)，兩項基礎設施資產運營6年以上，歷史期間出租率及租金水平等運營指標較為穩(wěn)健，通過市場化運營產生持續(xù)、穩(wěn)定的收益及現(xiàn)金流，租戶結構合理、現(xiàn)金流來源合理分散。

蛇口網谷產業(yè)園是首批國家雙創(chuàng)示范基地項目，獲得多項榮譽，產業(yè)升級效果顯著。園區(qū)依據政策利好優(yōu)勢，充分發(fā)掘入基企業(yè)具體需求，圍繞解決創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)成長痛點問題開展建設，以“一云、兩平臺、三中心、四空間”為具體工作抓手，以互聯(lián)網、物聯(lián)網為產業(yè)集聚方向，引進業(yè)內創(chuàng)新類企業(yè)、知名孵化器、眾創(chuàng)空間，蛇口網谷產業(yè)園萬海大廈和萬融大廈兩項資產運營效益顯著提升。

6 我國產業(yè)園區(qū)類資產亮點及未來發(fā)展?jié)摿φ雇?/p>

園區(qū)類資產作為公募REITs中的重要底層資產，通過產業(yè)園區(qū)的REITs發(fā)行設立可以有效盤活產業(yè)園類資產，促進投資良性循環(huán)、推動基礎設施建設，提升園區(qū)經營效率，激發(fā)優(yōu)質活力，支持實體經濟產業(yè)發(fā)展和補短板行業(yè)。從而實現(xiàn)產業(yè)轉型，促進區(qū)域高質量發(fā)展。