■ 王振華 趙娜 王黎明 董文秀 丁超

內蒙古科技大學土木工程學院 包頭 014010

0 引言

城鎮(zhèn)化是現代化的重要標志。2019年底，中國城鎮(zhèn)化水平超過60%，根據諾瑟姆曲線規(guī)律，預計到2030年，中國的城鎮(zhèn)化水平可達到70%[1]。由于房地產業(yè)具有基礎性、支柱性和導向性等特性，房地產業(yè)的高速發(fā)展帶來了城鄉(xiāng)面貌巨大改變和居民住房條件的極大改善，為城鎮(zhèn)化發(fā)展奠定了物質基礎，也極大地推動了城鎮(zhèn)化的發(fā)展[2]。因此，高水平的城鎮(zhèn)化進程必然需要房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展給予支持[3]。但是，在房地產業(yè)的高速發(fā)展過程中也帶來一些問題，比如房價飛漲、投機炒房、全國范圍內投資過熱等經濟性問題以及住房過高的去化周期和空置率所造成的資源浪費[4]（包括土地資源、建筑原材料等資源投入），進一步加大了“攤大餅”式的城市發(fā)展模式所造成的不良后果，實質上造成了自然資源的過量投入，又帶來了一系列的環(huán)境問題，這在人口流出地區(qū)表現更甚。在“綠水青山”理念深入人心的今天，房地產業(yè)發(fā)展不僅代表的是一種經濟發(fā)展模式，也是一種資源投入模式，因此未來房地產業(yè)如何持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展是城鎮(zhèn)化高質量發(fā)展所必須面對的問題。由此，房地產業(yè)的發(fā)展不再僅僅是一個純經濟問題，更是一個“環(huán)境-資源-經濟”問題[5]。房地產業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展包括自然資源的有效利用以及環(huán)境的和諧共生，從資源代謝角度來看房地產業(yè)的發(fā)展，對促進房地產市場中包括土地有效供給及市場有效產出等問題的解決，確保房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展，能夠提供一個不一樣的決策視角。

從產業(yè)生態(tài)系統角度研究房地產市場已經有一定的研究基礎。如李德智[6]在2008年將生態(tài)足跡理論與分析方法引入房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究中并構建區(qū)域房地產開發(fā)生態(tài)足跡和生態(tài)承載力簡化計算模型，此后還進一步提出了生態(tài)效率模型和生態(tài)補償機制框架[7-8]；李鳳等[9-10]提出了住房消費生態(tài)足跡概念；陳康等[11]對房地產開發(fā)生態(tài)足跡模型進行了改進；丁超等[5,12]構建了房地產產業(yè)生態(tài)系統圖并基于種間競爭模型對呼包鄂地區(qū)房地產生態(tài)系統協調性進行了實證研究；王文萱[13]等提出城鎮(zhèn)化與房地產協調測度具體方法；利用生態(tài)足跡理論研究房地產業(yè)的可持續(xù)發(fā)展問題是一種可行之路并取得了良好研究成果[14]。但是，現有研究主要還存在對產業(yè)系統構建不系統、可持續(xù)發(fā)展評價體系不完善等問題，因此本研究從資源代謝角度出發(fā)，分析房地產業(yè)內部資源的流動和轉換，能夠進一步構建完善房地產產業(yè)生態(tài)系統和可持續(xù)發(fā)展評價體系指標。

內蒙古地區(qū)是我國中西部經濟欠發(fā)達地區(qū)，其城鎮(zhèn)化水平及經濟發(fā)展模式在中西部地區(qū)具有一定代表性。內蒙古地區(qū)房地產業(yè)所面臨的粗放發(fā)展、產能過剩等突出困境在我國中西部地區(qū)極具典型性。尤其2015～2019年以來房地產庫存高企，由此“鬼城”、“爛尾”、產能過剩問題逐漸顯露，人們愈發(fā)關注房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展問題。因此，從產業(yè)生態(tài)系統資源代謝角度研究內蒙古地區(qū)房地產業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展問題，不僅有利于化解其發(fā)展困境，更為我國中西部各地區(qū)房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供借鑒。在房地產去庫存、建立房地產業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展機制的政策背景下，及先期科研啟動基金的支持下，對于內蒙古房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展對策研究取得一定進展，進一步擴展又獲得內蒙古自然科學基金立項支持，本文是該課題的部分研究成果。

1 研究方法

1.1 內蒙古房地產產業(yè)生態(tài)系統構建

1.1.1 產業(yè)生態(tài)系統及資源代謝理論

產業(yè)生態(tài)系統是由企業(yè)群、資源及環(huán)境組成的“社會-經濟-環(huán)境”復合生態(tài)系統，資源代謝是其功能運行的重要保障。在產業(yè)生態(tài)學領域，資源代謝是仿照生物個體和自然生態(tài)系統物質、能量等新舊替換的一種分析方法，資源代謝研究主要有物質代謝和廢棄污染物品的路徑追尋兩方面[15]。在產業(yè)生態(tài)系統的生產、生活過程中，吸收資源、融入產業(yè)、保障機能、排出廢棄以實現產業(yè)生態(tài)系統持續(xù)發(fā)展的過程就是產業(yè)生態(tài)系統的代謝過程[16]。

1.1.2 內蒙古房地產業(yè)的產業(yè)生態(tài)系統

在產業(yè)生態(tài)系統模型的構建中，把與房地產業(yè)直接相關的企業(yè)種類（房地產開發(fā)單位、咨詢單位、設計單位、施工單位等）建立為系統核心，研究房地產業(yè)從項目構想到施工建設、產品銷售、居住使用、拆除回收整個生命周期過程中物質在整個系統中的流動以及生產中浪費的、排出的物質[12]，根據質量守恒定律，不斷追蹤分析。通過以上方法構建起房地產業(yè)產業(yè)生態(tài)系統圖中，房地產業(yè)為核心，其他直接由房地產業(yè)帶動的行業(yè)形成一個包圍房地產業(yè)的輔助圈，這些行業(yè)以房地產業(yè)的主要產品（住宅、辦公樓、商業(yè)以及其它）形態(tài)為依托，從自然生態(tài)系統中開采原材料和吸收能量等，到生產加工后輸入到房地產直接相關企業(yè)中生產并創(chuàng)造產品。為了保證系統內的穩(wěn)定性，構建的產業(yè)生態(tài)系統內的相關產業(yè)需要盡可能的多[13]。根據已有研究結果，房地產業(yè)會對上下游產業(yè)產生較強的關聯帶動作用，“對礦物采選、制造業(yè)、郵電運輸業(yè)等基礎的原材料消耗型產業(yè)產生后向拉動作；對輕紡工業(yè)、技術服務以及電子通信業(yè)等生活消費型、服務型產業(yè)產生前向推動作用；對金融保險業(yè)、建筑業(yè)、社會服務業(yè)、商業(yè)等與房地產業(yè)關聯關系最為密切的環(huán)向完全關聯產業(yè)產生需求拉動和供給推動雙向作用?！盵17]但是，考慮到研究數據的可分離及可獲得性，研究范圍不宜無限擴大，因此本研究構建了由房地產業(yè)直接拉動行業(yè)所構成的產業(yè)生態(tài)系統結構，如圖1所示。

圖1 房地產業(yè)的產業(yè)生態(tài)系統

1.1.3 產業(yè)生態(tài)系統中的資源代謝流動

根據圖1構建的房地產業(yè)產業(yè)生態(tài)系統，分析自然資源投入在系統中的代謝流動。房地產開發(fā)主要是在所取得土地上依法進行基礎設施及房屋建設，最終獲得可使用建筑物或構筑物的行為。由圖1可知，這個過程涉及的行業(yè)很多、各種資源投入也很多，但是開發(fā)過程對環(huán)境資源消耗最主要的投入可以概括為四大類：一是土地投入；二是建筑材料的消耗；三是人員的物質消耗；四是建筑垃圾的消納。因此，本文構建了房地產業(yè)產業(yè)生態(tài)系統的資源流圖，見圖2。

圖2 房地產業(yè)產業(yè)生態(tài)系統資源流圖

房地產業(yè)的生產過程涉及的資源投入很多，考慮到已有的研究基礎、數據的可獲得性以及我國建材工業(yè)的主要產品，在這里對于建筑材料的消耗主要考慮：商品混凝土（含水泥）、鋼材、玻璃（平板玻璃、鋼化玻璃、夾層玻璃、中空玻璃）、板材（大理石板材、花崗石板材、石膏板）等。

在房地產開發(fā)過程中涉及諸多行業(yè)，雖然有些行業(yè)不太涉及主要的自然物質資源投入，其最主要的投入為人員投入。而人員是自然資源的間接消耗者，因此需要考慮其過程中消耗。在人員消耗的過程中，已有研究表明食物消耗是其最主要能量來源。

建筑垃圾是房地產業(yè)生態(tài)系統的代謝物之一，其間包括噪音、污水等環(huán)境污染物。根據目前的環(huán)保要求，污水等需要治理后排放。但是，建筑過程垃圾及廢棄物拆除垃圾等，除部分回收再生使用外，其余均靠堆放或掩埋處理，屬純粹的新增代謝物，因此在這里主要考慮房地產開發(fā)所產生的建筑垃圾的消納。

1.2 基于資源代謝的生態(tài)可持續(xù)評價模型構建

1.2.1 生態(tài)承載力（Ecological carrying capacity，ECC）

ECC為生態(tài)承載力，表示該區(qū)域系統內所能提供的最多的資源數量。根據生態(tài)足跡理論（Ecological Foot‐print），其是指在不損害房地產業(yè)生態(tài)系統生產力和功能完整性的前提下，該系統所能夠擁有的生態(tài)生產性土地的總面積，因此其為理論數值?？紤]到房地產業(yè)開發(fā)的特殊性，其所用的土地多數為“熟地”，即建成地，因此為簡化計算，本文中內蒙古房地產業(yè)生態(tài)系統的ECC套用內蒙古地區(qū)房地產業(yè)的建設用地面積進行系數調整后表示。

因此，生態(tài)承載力的公式為[17]：

其中，N為人口總數；eFj為第j類生態(tài)生產性土地的等價因子；aj為人均生態(tài)生產面積；yj為第j類生態(tài)生產性土地的產量調整因子，在這里均取建成地數值；β為折算系數，為城市房地產建設用地面積和城市建成區(qū)面積之比。注意，根據世界環(huán)境與發(fā)展委員會（World Commis‐sion on Environment and Development，WCED）建議，ECC公式需扣除12%的生態(tài)多樣性保護面積。

根據國家統計局等統計數據，獲取2018年全國各類生態(tài)生產性土地面積及其產量進而計算等價因子建成地eF為1.74[14,19-20]；產量調整因子y為0.83[18]。

1.2.3 生態(tài)足跡（Ecological footprint，EF）

生態(tài)足跡是由加拿大經濟學家Willian E.Rees 于20世紀90年代提出的一種基于生物物理量的度量評價可持續(xù)發(fā)展程度的概念和方法。生態(tài)足跡是任何（個人、城市、國家、社區(qū)）生產相應人口所消費的所有資源和消納所產生的廢物所需要的生態(tài)生產性土地面積。生態(tài)生產性土地是生態(tài)足跡分析法為各類自然資源提供的統一度量基本。生態(tài)生產力越大，說明某種自然資源的生命支持能力越強。用此指標可以很好的評估房地產業(yè)的資源代謝系統生命力是否強，是否健康發(fā)展。

因此，EF為房地產業(yè)的生態(tài)足跡，指該地區(qū)房地產業(yè)所消費的產品被容納面積與所產生的廢棄物所需要被消納的土地面積，因此其表示的實質是該區(qū)域系統內所實際耗費的最多的資源數量，是資源消耗的實際量。為了使EF與ECC兩者能夠相除比較，需將結果轉化為無量綱數值，因此兩者都轉換為面積來計算。

根據資源代謝過程分析，房地產業(yè)的生態(tài)足跡模型由4部分構成：

（1）EF土地即為房地產建設用地數量。

（2）EF建材即為構成工程項目建筑實體的各種材料消耗。

主要有商品混凝土（含水泥、砂子、石子、水）、鋼材、玻璃（平板玻璃、鋼化玻璃、夾層玻璃、中空玻璃）、板材（大理石板材、花崗石板材、石膏板、磚）等，本文將主要以商品混凝土、鋼材、玻璃、板材為系統影響因子，由此在本系統中房地產業(yè)的生態(tài)足跡直接用本系統所消耗產品的被容納的面積來表示。公式如下：式中，TS為施工總建筑面積；MCPUA為單位建筑面積原材料消耗量；APRM為原材料的平均生產力。

其中，MCPUA根據內蒙古地區(qū)造價信息管理中心公布的建筑工程估算指標以及相關工程信息網站和歷史經驗數據為基礎估算得出。由于房地產開發(fā)類型不同，對原材料的MCPUA也不同，本文將不同數據折中估算，按用鋼量80kg/㎡、混凝土用量0.1m3/㎡、玻璃0.3㎡/㎡、木材0.02m3/㎡，板材0.8㎡/㎡的標準計算。

另外，原材料的平均生產力公式如下：

式中，RMP為原材料生產量；BUA為城市建成區(qū)面積。因此，EF計算公式合并簡化為：

（3）EF人員是指整個房地產業(yè)投入人員所消耗食物的生態(tài)足跡。根據中國居民膳食指南（2016）人均基本食物需求，內蒙古統計年鑒房地產業(yè)（房地產、建筑業(yè)等相關產業(yè)從業(yè)人員之和）人數、主要糧食作物種植面積及產量，計算出房地產業(yè)人均食物消耗生態(tài)足跡5395ha/人。

（4）在這里需要對建筑垃圾進行處理。據過往資料估計，每公頃房地產建筑施工面積產生大約600t建筑垃圾，這些垃圾大多都沒有處理就直接被施工單位運出工地進行露天堆積或填埋（國內外建筑垃圾處理主要現狀），每噸建筑垃圾處理耗費6.7×10-6ha土地。因為系統內垃圾直接占用土地資源（主要為荒廢農地），為了將垃圾占用土地可以直接去和其他原材料生態(tài)足跡匯總比較，所以將垃圾占用的土地乘以生態(tài)生產性土地其中的建筑用地的均衡因子。計算方法為：

式中：Cw指單位建筑面積產生的垃圾量；Sm指單位垃圾占用的土地面積。

1.2.1 生態(tài)可持續(xù)指數（Ecological sustainability index，ESI）

本文借鑒價值工程的基本理念，以生態(tài)承載力與生態(tài)足跡的比值來表達生態(tài)可持續(xù)指數ESI，其實際表達的是理論資源消耗和實際資源消耗的比值，因此ESI大于1 則表明區(qū)域生態(tài)承載力比生態(tài)足跡大，系統運轉良好，系統內物質流動健康對環(huán)境不造成壓力；小于1表明生態(tài)系統發(fā)展狀況不好，負重支持運轉，是不健康、不可持續(xù)的。公式如下：

2 結果與分析

2.1 計算結果

內蒙古地區(qū)相關數據來源于2014～2019年《內蒙古統計年鑒》，其中內蒙古地區(qū)房地產建設用地按城市建設用地的46%進行估算，內蒙古地區(qū)ECC估算結果見表1?；A數據詳見表1。內蒙古地區(qū)原材料的生態(tài)生產力計算結果見表2。內蒙古地區(qū)房地產業(yè)的生態(tài)足跡EF計算結果見表3。內蒙古地區(qū)ESI計算結果見表4。

表2 內蒙古地區(qū)原材料生態(tài)生產力

表3 內蒙古地區(qū)房地產業(yè)EF估算結果

2.2 結果分析

根據表4可知，2013 至2018年內蒙古地區(qū)房地產業(yè)發(fā)展的生態(tài)可持續(xù)指數ESI平均保持在0.2的水平，通過這些數值分析，揭示了一些問題：

表4 內蒙古地區(qū)生態(tài)可持續(xù)指數表

（1）就數值而言，由于相關數據的獲取性問題，生態(tài)足跡因子僅選用了混凝土、水泥、鋼材、木材、平板玻璃等主要建材，因此可能造成ESI數值偏低，但是總體上ESI遠小于1，處于不可持續(xù)的狀態(tài)基本能夠確定，只是小于1的程度上仍需要后續(xù)研究進一步深入。

（2）近年來，內蒙古地區(qū)房地產業(yè)發(fā)展實際上已處于比較嚴重的不可持續(xù)狀態(tài)，單位建筑面積原材料消耗量過大、用地浪費以及產業(yè)垃圾多是最直接的原因。簡單統計2013 至2018年住宅竣工面積共約8262.65 萬㎡，按照2018年城鎮(zhèn)常住人口1589.1萬人計算，人均住宅居住面積就能增長約5.2㎡，這還不包含2013年以前已建成面積和居民已經擁有的住房，產能嚴重過剩。同時房地產業(yè)每年竣工面積和施工面積不在一個數量級，城市內大量的爛尾樓就是不可持續(xù)的表象。

（3）通過觀察ESI指數，我們發(fā)現其不但一直處于不可持續(xù)狀態(tài)，同時變化波動呈現先升后降態(tài)勢。這說明了一個深層次問題，就是內蒙古地區(qū)“攤大餅”式的城市發(fā)展模式，土地開發(fā)強度低，用地擴張嚴重，浪費嚴重，房地產業(yè)的發(fā)展起到推波助瀾的作用，遠遠抵消了節(jié)水、節(jié)材、節(jié)地、節(jié)能所帶來的進步。

綜合結果分析，說明內蒙古地區(qū)房地產業(yè)發(fā)展一直持續(xù)的處于嚴重負重狀態(tài)，系統內物質流動轉化過慢，資源過度投入并被浪費性消耗，房地產業(yè)實質上造成了很大的環(huán)境壓力，生態(tài)承載力不堪重負，房地產業(yè)的發(fā)展并不是健康穩(wěn)定的。因此，建立房地產業(yè)的產業(yè)生態(tài)系統，改善產業(yè)狀態(tài)和環(huán)境具有迫切的需求，也是一個具有新意的想法。

3 結論與建議

3.1 結論

本文基于產業(yè)生態(tài)系統中的資源代謝理論構建了房地產業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的生態(tài)可持續(xù)指數評價模型，并利用歷史數據進行了計算，得到以下結論：

（1）內蒙古房地產業(yè)發(fā)展具有不可持續(xù)性，既表現在經濟方面，也體現在生態(tài)環(huán)境方面。ESI結果表明，內蒙古生態(tài)可持續(xù)指數處于不可持續(xù)狀態(tài)。通過分析公式構成可以發(fā)現，在一定的房地產業(yè)建設用地數量的條件下，其消耗的原材料生態(tài)生產性土地卻極其龐大，這說明幾個問題：一是房地產建設量間接傳導到下游，對原材料生產供應起到了杠桿作用。自然資源的投入被放大了。過量投入使自然資源都以鋼筋水泥的形式固定下來，造成了資源浪費。二是高房價壓制了居民實際需求，投機性需求并不體現對自然資源的有效利用。房子以空置的形式閑置下來形成高庫存、高去化周期的狀態(tài)。但是，其對下游的傳導作用仍在，并沒有減少自然資源的繼續(xù)投入，因此造成了浪費狀態(tài)；三是表明內蒙古的資源生產力不高，造成單位資源的過量投入，尤其是水泥生產的單位生產力，2017年大幅壓縮了產能但是總需求沒有降低，新舊產能轉換并沒有很好銜接。四是建筑垃圾減量化處理以及資源化利用不足，從2013年至2018年的數據來看，進步幅度較為有限。

（2）研究表明，以產業(yè)生態(tài)系統物質流代謝角度分析房地產業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展是有效的。產業(yè)生態(tài)系統是模仿自然生態(tài)系統建立的，所以自然生態(tài)系統的健康穩(wěn)定發(fā)展形態(tài)會是產業(yè)生態(tài)系統健康穩(wěn)定發(fā)展研究的重要參考方向[21-23]。自然生態(tài)系統中的健康穩(wěn)定發(fā)展是一種可以自我調節(jié)、自我修復保護、自我組織反饋、自我演化升級的機制[24]?；诖?，房地產業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的理想形態(tài)應該是在產業(yè)生態(tài)系統內保持一種平衡，系統內各要素勢均力敵，各自承擔相應的職能達到一種相對挾制的穩(wěn)定狀態(tài)[25]，在這種狀態(tài)下，物質繼續(xù)不斷流動，系統不斷升級演化，往更高層走，形成一種各要素維穩(wěn)，系統內不斷創(chuàng)新的健康穩(wěn)定狀態(tài)。

（3）在未來研究中，房地產業(yè)物質流動的范圍和鏈條在未來的研究中還需要進一步梳理，生態(tài)足跡因子的范圍也需要進一步擴大，以使生態(tài)可持續(xù)指數更精確。

3.2 政策建議

2013～2018 年內蒙古地區(qū)房地產業(yè)產業(yè)生態(tài)系統資源代謝實證分析結果表明，內蒙古地區(qū)房地產業(yè)并非健康發(fā)展，既有經濟問題，又有環(huán)境問題，且互相影響。因此，構建產業(yè)生態(tài)系統改善行業(yè)發(fā)展很有必要，根據以上分析對構建的產業(yè)生態(tài)系統和目前的房地產業(yè)發(fā)展狀況擬提出以下建議：

3.2.1 生產供應方面的政策建議

（1）整體上應適度縮減房地產業(yè)建設用地供應規(guī)模。根據各盟市經濟發(fā)展和房地產業(yè)發(fā)展現狀，嚴格落實“一城一策”，采取暫停、縮減房地產業(yè)建設用地上市等措施來化解庫存。

（2）加強土地節(jié)約化、集約化利用，加強舊城改造，改變“攤大餅”式的城市發(fā)展模式，尤其控制“新區(qū)”、“高新區(qū)”、“開發(fā)區(qū)”等的居住、商業(yè)、服務等配套產業(yè)用地規(guī)模。

（3）加快歷史遺留問題解決，整治盤活“爛尾工程”，盡早發(fā)揮原有效益。

（4）抑制房價的過快上漲，抑制投機性需求。

3.2.2 生產力方面的政策建議

（1）在規(guī)劃設計階段強力落實“限額設計”原則，在確保建筑安全的前提下，盡可能降低單位建筑面積耗材量。

（2）大力推進綠色建筑、裝配式建筑的發(fā)展，從土地供應、項目審批和驗收、財政補貼或費用減免等方面細化和加大政策扶持力度。

（3）嚴格管控施工現場的工作，在生產環(huán)節(jié)減少浪費，讓企業(yè)更加規(guī)范經營。

3.2.3 資源循環(huán)利用方面的政策建議

（1）政府應出臺扶持政策，使資源回收處理行業(yè)活躍起來，促進循環(huán)。政企合作建立產業(yè)生態(tài)系統，給予參加企業(yè)優(yōu)惠政策，以此帶動企業(yè)活力[26]。

（2）建立起“企業(yè)責任”和“生態(tài)責任”理念。鼓勵房地產產業(yè)生態(tài)系統內部企業(yè)科技創(chuàng)新，提高技術使用水平，使整個系統內的工藝更加簡潔高效，生產設備也更加清潔環(huán)保，從而減輕環(huán)境壓力，并且加快產業(yè)中物質轉化速度，提高效率[27]。

（3）加大和深化房地產業(yè)的供給側改革力度，優(yōu)化產品供給結構，市場與保障并重，對系統內的資源從源頭和過程中做減量處理，提高資源的利用率。