單靜

摘 要：近年來，在營改增全面推廣的背景下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)稅收結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大變化。為了促進商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，要求商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理結(jié)合企業(yè)發(fā)展實際得到全面優(yōu)化，進一步為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展保駕護航。鑒于此，本文在簡要介紹營改增政策基本內(nèi)容的基礎(chǔ)上，就營改增對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的影響進行解讀，進一步結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)的實際情況，提出可行且有效的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理策略，以期全面提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作的效率及質(zhì)量。

關(guān)鍵詞：營改增;商業(yè)地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)管理;稅收策劃;資金管理

中圖分類號：F275 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：2096-0298（2021）06（b）--03

在社會經(jīng)濟快速發(fā)展的背景下，我國各項事業(yè)都在穩(wěn)步發(fā)展，其中，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)作為市場經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，在近些年的發(fā)展取得了顯著的成績。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，不僅促進了我國經(jīng)濟發(fā)展，還極大提高了我國稅收收入水平。而在各行業(yè)快速發(fā)展的態(tài)勢下，國家為了促進市場經(jīng)濟穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，大力推進營改增政策的全面實施，進一步降低了我國企業(yè)的稅收壓力，有利于推動我國經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展。對于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)而言，營改增制度的全面實施，對其財務(wù)管理產(chǎn)生了重大影響。如何通過全面優(yōu)化財務(wù)管理，緊緊把握營改增政策紅利，已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)重點關(guān)心的課題之一。鑒于此，本文通過介紹營改增政策，進一步結(jié)合營改增對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的影響，提出商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理策略具有一定的現(xiàn)實意義和實踐價值。

1 營改增政策基本內(nèi)容簡介

營改增試點工作于2016年5月1日全面推廣，建筑業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)等行業(yè)均納入試點范圍，此后，納稅人的營業(yè)稅全部更改為征收增值稅。所謂“營改增政策”，指的是營業(yè)稅改增值稅，能夠助力服務(wù)業(yè)尤其是科技等高端服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，促進產(chǎn)業(yè)和消費升級，培育新動能、深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。營改增政策的實施，是我國根據(jù)中國特色市場經(jīng)濟發(fā)展形勢，從促進社會經(jīng)濟穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展的角度作出的一項重大戰(zhàn)略決策。營改增政策實施的根本目的在于通過最大限度地減少重復(fù)征稅，降低各行業(yè)的稅負壓力。一方面可以推動我國稅收體制全面改革發(fā)展;另一方面能夠極大降低企業(yè)稅負壓力，從而減少企業(yè)經(jīng)營成本，促使其獲得更多的資金用于產(chǎn)品研發(fā)和市場拓展等，進而可以促進企業(yè)市場核心競爭力的提升，這對于企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展極為有利[1]。對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，營改增政策的實施可以極大提升企業(yè)經(jīng)營發(fā)展活力，但是對其財務(wù)工作模式提出了更高的要求，這就要求商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理工作中，必須采取措施進行全面優(yōu)化，才能緊緊把握營改增政策導(dǎo)向從而實現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作人員應(yīng)在具體的財務(wù)工作中全面了解和掌握營改增政策的具體要求，并根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)財務(wù)工作內(nèi)容，通過全面優(yōu)化稅收規(guī)劃管理來提升財務(wù)管理水平，以便為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的制定提供具有價值的財務(wù)數(shù)據(jù)，推動商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展[2]。

2 營改增對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的具體影響分析

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)作為我國市場經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，其持續(xù)健康發(fā)展對我國經(jīng)濟極為有利。在營改增政策全面實施之后，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)受到了一定的影響，集中體現(xiàn)在資金管理、會計核算、土地出讓、稅務(wù)管理等方面，具體如下。

2.1 資金管理方面受營改增的具體影響

對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理來說，營改增的實施對資金管理的影響最為突出。在營改增政策實施之后，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)稅負壓力發(fā)生變化，促使其在前期擁有更多的現(xiàn)金流，此刻商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)則要面臨巨大的壓力，原因在于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟收益容易被侵占或者縮水，或者是增加了稅收負擔(dān)。與此同時，在資金借貸方面，營改增政策所帶給商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的影響也是巨大的，如商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)借貸給他人或者其他企業(yè)，同樣需要繳納一定的增值稅，而在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)向借貸方收取利息時，若利息超過金融機構(gòu)的借貸利率，則要全額繳納增值稅，顯然這就給商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增加了稅收負擔(dān)，容易縮減商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流，這就要求商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在資金管理上，必須深入考慮營改增政策帶來的影響，才能最大限度降低商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔(dān)[3]。

2.2 會計核算方面受營改增的具體影響

基于字面意思來講，營業(yè)稅改成增值稅，雖然只是稅種發(fā)生了變化，但是這一變化卻對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的會計核算產(chǎn)生了重大影響。營改增政策全面推行之后，會計核算中的部分科目設(shè)置發(fā)生了細微變化，原因在于先前的營業(yè)稅是典型的價內(nèi)稅，未能過多地納入會計科目，而稅種改為增值稅之后，不僅取締了應(yīng)交營業(yè)稅，還在原有的基礎(chǔ)上增加了應(yīng)交增值稅和進項稅額等會計科目，原因在于增值稅相比營業(yè)稅來說，其作為典型的價外稅，實行的是抵扣制度，雖然可以避免重復(fù)納稅，但是會使會計核算工作變得更加復(fù)雜，且會計核算工作量也會增多。例如：在會計處理時，需要對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)征收增值稅，如商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的不動產(chǎn)征銷售、設(shè)備采購等，都要進行征收增值稅;在抵扣操作時，則要從應(yīng)繳納的增值稅中抵扣，避免重復(fù)納稅，這些會計工作都要會計核算人員在具體工作中，耗費較長的時間和較多的精力認真去處理，才能規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險[4]。

2.3 土地出讓方面受營改增的具體影響

對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，土地的獲取是經(jīng)營發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，同時土地成本在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目總成本中占據(jù)較大比例，這就要求商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)加強土地出讓管理。在營改增政策實施之后，必須按照11%的稅率納稅轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的增值稅。但是通過政府出讓方式獲取土地，則不需要繳納增值稅[5]。因此，在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)房屋銷售時，將無法抵扣進項稅額，其后果就是加重了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)壓力。針對此類情況，營改增文件中指出針對政府出讓土地而支付的土地出讓金，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以在房屋銷售收入中全額扣除土地出讓金后的金額作為增值稅的征收標(biāo)準(zhǔn)，此方法雖有異于原來的差額計稅方法，且無需通過發(fā)票方式進行抵扣，但是在實踐操作中，此方法僅適用于房地產(chǎn)新項目，未能在商業(yè)地產(chǎn)舊項目中發(fā)揮作用，這就意味著商業(yè)地產(chǎn)舊項目會多繳納以土地出讓金為納稅基礎(chǔ)的增值稅[6]。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在新舊項目納稅方面是存在區(qū)別的，對于商業(yè)地產(chǎn)新項目來說，所采用的是差額計稅，且在房屋銷售額中可以抵扣土地出讓金，并所用稅率為11%。而對于商業(yè)地產(chǎn)舊項目來說，在房屋銷售額中不能抵扣進項稅和土地出讓金，并所用稅率為3%。基于此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)工作人員在具體的工作中，必須慎重界定新舊項目，并對項目進行分開管理，才能最大限度降低商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的稅負壓力[7]。

2.4 稅務(wù)管理方面受營改增的具體影響

對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，營改增政策實施后，無需重復(fù)納稅，但是受增值稅稅率、進項可抵扣稅額的影響卻是日漸明顯，最明顯的體現(xiàn)在于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)大量的收入與非貨幣收入，均受到了增值稅不同程度的影響。這就要求商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)核算過程中，必須對各個項目進行分開核算，才能盡可能避免重復(fù)納稅而帶來的經(jīng)濟損失[8]。由于增值稅實施的是抵扣制度，故而基于理論角度來說，營改增政策的實施應(yīng)該會降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負壓力。但是在稅務(wù)管理工作中，部分與增值稅相關(guān)的票據(jù)在開具、抵扣等操作環(huán)節(jié)中，往往有著嚴格的規(guī)定，導(dǎo)致其操作相當(dāng)繁瑣。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須對稅務(wù)管理引起重視，要求財務(wù)工作人員必須認真負責(zé)地做好與稅務(wù)管理相關(guān)的各項工作，才能避免給企業(yè)帶來經(jīng)濟損失[9]。

3 營改增體系下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理策略分析

無論何種類型的行業(yè)，在經(jīng)營發(fā)展中，都追求經(jīng)濟效益的最大化。對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，亦是如此。因此，在營改增體系下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須全面優(yōu)化財務(wù)管理，以降低營改增帶來的影響，確保商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)濟效益最大化目標(biāo)，進而使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

3.1 加強資金管理

對于資金量需求巨大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，營改增政策的實施，要求企業(yè)必須加強資金管理，不得憑借自身擁有雄厚的資金實力而疏于資金管理方面的細節(jié)問題，或者是采取粗放管理方式進行資金管理。相反，企業(yè)要繼續(xù)加強資金管理，并重視資金管理水平的提升，確保在營改增政策全面實施背景下，不會出現(xiàn)進項稅額和銷售稅額不對應(yīng)的問題，從而保證商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在營改增政策實施后能夠真正意義上降低稅負壓力，進而確保商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)能夠在運轉(zhuǎn)過程中有著充足的資金予以支持[10]。同時，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為了在發(fā)展中有著充足的資金予以支撐，必須在融資方面加強管理和加大籌集力度，確保企業(yè)在發(fā)展中不會陷入資金危機。針對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的一些支出項目，需充分利用增值稅中的抵扣制度，合理合法地減少企業(yè)資金的支出，避免商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)資金危機。

3.2 不斷提升會計核算水平

在營改增政策全面實施的背景下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會計核算科目增多的同時，核算方式也發(fā)生了巨大的變化，集中體現(xiàn)在核算方式復(fù)雜化，這就對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的會計核算提出了更高的要求。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在發(fā)展過程中，重視現(xiàn)代先進技術(shù)的有效使用，以此大幅度提高會計核算工作效率和質(zhì)量。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作人員在日常工作中，必須加強營改增政策的學(xué)習(xí)，以在全面了解和掌握營改增政策的基礎(chǔ)上，增加相應(yīng)的會計核算科目，然后根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展實際，制定出符合企業(yè)實際和發(fā)展需求的增值稅制度的核算方式，確保商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會計核算能夠適應(yīng)稅收政策的變化。除此之外，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視會計核算信息化水平的提升，尤其是增值稅發(fā)票等方面應(yīng)加強全面監(jiān)控，確保企業(yè)內(nèi)部會計核算能夠更加規(guī)范化、高效化、信息化，為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展提供高質(zhì)量的會計數(shù)據(jù)支持。

3.3 優(yōu)化土地管理

在營改增政策全面實施背景下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在土地管理時，不僅要分開管理新舊項目，還要對土地支付對價方式進行優(yōu)化安排，以實現(xiàn)稅收籌劃目的。在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)新項目中，土地出讓金雖可以在銷售額中直接抵扣，但是在扣除時，要出示相應(yīng)的省級（包含省級）以上財務(wù)部門監(jiān)制的合法有效憑證。因此，不同的支付方式，則會直接影響商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)扣除成本的多少。針對這種情況，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在營改增政策實施背景下，應(yīng)選擇土地出讓金或者土地轉(zhuǎn)讓方式獲取土地，以便在增值稅中可以抵扣土地出讓金，從根源上降低商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的稅負壓力。

3.4 加強稅收籌劃管理

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)由于自身的特殊性，使其在稅收方面為國家稅收作出突出貢獻。而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要大量的資金予以支持。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須做好稅收籌劃管理工作，以最大限度地減少稅負壓力，為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展留有充足資金。在營改增政策實施之后，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須立足于長遠發(fā)展，不斷完善內(nèi)部稅收籌劃工作，確保企業(yè)發(fā)展不會陷入資金困境。在具體的工作中，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須梳理經(jīng)營流程，全面了解和掌握企業(yè)經(jīng)營發(fā)展實況和納稅能力，隨后通過分開核算、科學(xué)制定銷售價格、擴大業(yè)務(wù)范圍等措施優(yōu)化稅收籌劃，以此最大限度降低企業(yè)稅負壓力和經(jīng)營成本，從而有效提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營收益。

4 結(jié)語

綜上所述，在營改增政策全面實施背景下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理必須轉(zhuǎn)變思路，深刻認知營改增政策對財務(wù)管理的具體影響，再結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實際，通過加強資金管理、不斷提升會計核算水平等措施全面優(yōu)化財務(wù)管理，以保證商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)能夠真正享受到營改增政策紅利的成果，為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在新常態(tài)經(jīng)濟形勢下持續(xù)健康發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。

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Abstract： In recent years， under the background of the comprehensive promotion of the reform of replacing the business tax with a value-added tax， the tax structure of commercial real estate enterprises has undergone tremendous changes. In order to promote the sustainable development of commercial real estate companies， the financial management of commercial real estate companies is required to be comprehensively optimized in conjunction with the actual development of the company， and further escort the sustainable and healthy development of commercial real estate companies. In view of this， based on a brief introduction of the basic content of the policy of replacing business tax with value-added tax， this paper interprets the impact of replacing business tax with value-added tax on the financial management of commercial real estate enterprises， and further combines with the actual financial situation of commercial real estate enterprises， puts forward feasible and effective financial management strategies of commercial real estate enterprises， so as to comprehensively improve the efficiency and quality of financial management of commercial real estate enterprises.

Keywords： reform of business tax; commercial real estate enterprises; financial management; tax planning; capital management