喬穩(wěn)慶

隨著我國現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，人們逐步重視城市建設(shè)。城市面積相對較小，美化程度較高，而城市中往往存在眾多的“爛尾樓”，它們占有土地資源，卻沒有發(fā)揮重要的作用，因此急需對爛尾樓進(jìn)行續(xù)建來改變現(xiàn)狀。由于“爛尾樓”工程的特點(diǎn)，想要續(xù)建不是一項簡單的工作，它要求工作人員有高超的技術(shù)，對原來的工程質(zhì)量進(jìn)行再檢測和鑒定，為續(xù)建工程的正常運(yùn)行做好基礎(chǔ)的保障。

1.“爛尾樓”概述

“爛尾樓”顧名思義是已經(jīng)無法正常使用的一種符合規(guī)劃的房地產(chǎn)項目，“爛尾樓”是指該房產(chǎn)已停用一年及其以上的建筑。由于政府審批不通過或房地產(chǎn)的資金不足，工程質(zhì)量不合格等等一系列的問題造成無法完成的這一工程便是“爛尾樓”。多種多樣的原因會造成房地產(chǎn)項目成為“爛尾樓”，常見的原因是項目資金跟不上，被迫停工；銷售前景慘淡，無法實現(xiàn)調(diào)控；工程質(zhì)量跟不上，建筑結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問題；修建的材料出現(xiàn)問題，導(dǎo)致鋼筋出現(xiàn)腐蝕的現(xiàn)象。在準(zhǔn)備續(xù)建的過程中，“爛尾樓”往往由于長時間停止使用，導(dǎo)致相關(guān)的資料和手續(xù)不全，進(jìn)行續(xù)建工作時面臨著一定的困難。研究對于“爛尾樓”的改造和續(xù)建工作，對于我國城市的發(fā)展具有重要的意義。而在續(xù)建的過程中，大多數(shù)項目都會出現(xiàn)些許的問題。這都是沒有做好質(zhì)量檢測和鑒定工作，對續(xù)建“爛尾樓”的工作沒有進(jìn)行深入了解。

2.續(xù)建“爛尾樓”工程的質(zhì)量檢測

由于較強(qiáng)的政策導(dǎo)向，建筑物檢測行業(yè)逐漸發(fā)展起來，檢測時往往需要較多較為龐大的檢測設(shè)備。這就需要檢測單位完善硬件設(shè)備和軟件技術(shù)，不斷地開發(fā)出新的檢測方法，便于進(jìn)行鋼筋混凝土的檢測。在對工程進(jìn)行質(zhì)量檢測時，需要合理的運(yùn)用建筑工程的相關(guān)理論和技術(shù)。大致包括對建筑的質(zhì)量結(jié)構(gòu)、安全性能進(jìn)行鑒定，對建筑進(jìn)行續(xù)建的安全鑒定以及建筑質(zhì)量的事故鑒定等等[1]。對于房屋原始文件資料審查對于“爛尾樓”的綜合評估具有重要的意義。在進(jìn)行檢測時，必須認(rèn)真核對“爛尾樓”的原始資料。

2.1 檢測要點(diǎn)

為了對長期暴露于自然環(huán)境中的“爛尾樓”結(jié)構(gòu)進(jìn)行評價和鑒定，必須確定檢測的項目和內(nèi)容，主要包括布置測量和構(gòu)件尺寸復(fù)核、混凝土質(zhì)量檢測、鋼筋檢測、砌筑砂漿強(qiáng)度試驗以及其他內(nèi)容的檢測。

2.2 檢測內(nèi)容

需要強(qiáng)調(diào)的是“爛尾樓”工程不同于一般的普通工程，它相對復(fù)雜，工程的質(zhì)量也參差不齊。因此在檢測的內(nèi)容中需要包含的方面，將更多涉及許多細(xì)微的方面。

2.2.1 混凝土的檢測

對于混凝土的檢測，需要注意取樣原則，對混凝土的強(qiáng)度和密實度進(jìn)行檢測。在取樣過程中，一定要對混凝土的質(zhì)量進(jìn)行全方位的評價。在抽取檢測時，混凝土的數(shù)量雖不包納全部，但也具有一定的代表性，需要涉及不同的抽樣地點(diǎn)，對工程的重要構(gòu)件進(jìn)行檢測。在強(qiáng)度檢測時，通常采用回彈法、超聲回彈綜合法和鉆芯法進(jìn)行檢測。對于密實度的檢測，通常采用脈沖法和射線法。這些方法操作都相對簡單，準(zhǔn)確度較高，便于對混凝土的檢測。

2.2.2 工程結(jié)構(gòu)或構(gòu)件中鋼筋的檢測

在進(jìn)行“爛尾樓”質(zhì)量檢測時，工程結(jié)構(gòu)和構(gòu)件中的鋼筋檢測是不可缺少的部分。在檢測時，需要檢測鋼筋保護(hù)層的厚度、鋼筋的尺寸和分布、銹蝕鋼筋情況等，如果有條件的話，還可以分析鋼筋的相關(guān)成分。在檢測時，需要保證混凝土表面是平整的，被測構(gòu)件的表面沒有其他污染物，防止受到其他因素的影響，干擾檢測的結(jié)果。構(gòu)件檢測時，對于部分的梁構(gòu)件，需要檢測所有縱向鋼筋的保護(hù)層厚度，對于部分的板構(gòu)件，應(yīng)取不少于6 根縱向鋼筋的保護(hù)層厚度，每根鋼筋應(yīng)在代表性位置設(shè)測量點(diǎn)。鋼筋的檢測主要依靠無損檢測的方法，通過電磁感應(yīng)原理，來檢測混凝土中鋼筋的尺寸和分布。這樣的檢測方法操作簡單、效率高、成本低、容錯率小，但也存在一定的誤差。為了減少誤差，可以采用鑿檢法。對于銹蝕鋼筋的情況，應(yīng)進(jìn)行銹蝕程度分析和試驗，除銹后測量銹蝕鋼筋的截面尺寸，計算銹蝕程度。接著通過萬能試驗機(jī)對其進(jìn)行測試，檢查其是否符合相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)。

砌體結(jié)構(gòu)是常見的一種建筑結(jié)構(gòu)形式。根據(jù)“爛尾樓”的實際情況，可采取貫入法檢修檢測。它是檢測砌筑砂漿抗壓強(qiáng)度的一種有效的原位無損檢測方法。根據(jù)貫入深度與砂漿抗壓強(qiáng)度的相關(guān)性，按照實測貫入的深度來進(jìn)行計算。也可以采用回彈法，用HT75 型回彈儀測定燒結(jié)普通磚的抗壓強(qiáng)度。需要注意的是回彈測點(diǎn)布置在外觀質(zhì)量合格的磚條面上，測量點(diǎn)應(yīng)避開氣孔，測量點(diǎn)之間保持一定的距離。這些數(shù)據(jù)可通過經(jīng)緯儀和水準(zhǔn)儀進(jìn)行測量[2]。

2.2.3 其他檢驗

（1）對于房屋結(jié)構(gòu)布局調(diào)查和構(gòu)件尺寸審查，需要進(jìn)行全面調(diào)查，測量相對位置，繪制建筑結(jié)構(gòu)圖，構(gòu)件尺寸審查不僅要測量其大小、長度和高度，還要測量水平承重構(gòu)件的撓度。（2）對于房屋裂縫和損壞調(diào)查，一旦發(fā)現(xiàn)問題要及時進(jìn)行記錄和拍照。（3）對于結(jié)構(gòu)動力試驗，應(yīng)根據(jù)實際的情況，采用合適的試驗方法。處理好實驗數(shù)據(jù)后，根據(jù)需要提供被測結(jié)構(gòu)的固有頻率、阻尼比和振型、時程曲線和頻譜曲線等來分析結(jié)果。（4）在“爛尾樓”的地下室中，往往會出現(xiàn)較多的水，要對地下室水的酸堿度進(jìn)行檢查。具有酸堿度的水源通常會對鋼筋混凝土產(chǎn)生一定的腐蝕現(xiàn)象?？梢圆杉畼?，用pH 試劑來檢測水的pH 值。

3.續(xù)建“爛尾樓”工程的鑒定

對于續(xù)建“爛尾樓”工程的鑒定工作是建立在質(zhì)量檢測的基礎(chǔ)之上進(jìn)行的。它需要根據(jù)質(zhì)量檢測的結(jié)果來進(jìn)行相關(guān)的結(jié)構(gòu)計算，做好安全和抗震性的鑒定。鑒定工作是續(xù)建“爛尾樓”工程的一項重要的內(nèi)容，有效且合理地進(jìn)行鑒定工作，可以為續(xù)建“爛尾樓”提供依據(jù)，可帶來顯著的經(jīng)濟(jì)效益。在進(jìn)行事故“爛尾樓”工程的鑒定時，做好結(jié)構(gòu)的抗震鑒定是一個重要的部分。下面以一個實例來闡述續(xù)建“爛尾樓”工程的鑒定工作。

以某爛尾的住宅樓為例，它分為兩棟。第一棟地下2 層，地上28 層，轉(zhuǎn)換層是第3 層，地上結(jié)構(gòu)高度約為86m。第二棟地上為25 層，地上結(jié)構(gòu)高度約為78m，其他條件無變化。第一棟只修建到了地上9 層，第二棟在10 層后便停建了。如圖1 所示，為地下室平面設(shè)計圖。

圖1 地下室平面設(shè)計圖

對該工程實施質(zhì)量檢測所得出的結(jié)論大致是主要構(gòu)件的截面尺寸和原設(shè)計的基本相符，結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀良好。抽檢構(gòu)件中的某些強(qiáng)度混凝土強(qiáng)度無法滿足設(shè)計要求?；炷恋谋Ｗo(hù)層厚度符合要求，鋼筋的直徑和數(shù)量也滿足驗收的規(guī)范[3]。對“爛尾樓”工程實施抗震鑒定主要包括兩個部分，其一是抗震措施的鑒定，其二是抗震承受力的負(fù)荷。對于抗震的措施要求是“爛尾樓”的結(jié)構(gòu)體系、樓蓋、鋼筋連接處等都符合抗震的檢定標(biāo)準(zhǔn)[4]。而對于抗震承載力負(fù)荷，需要運(yùn)用科技的手段，采用JDJG 軟件進(jìn)行抗震鑒定計算，得出相關(guān)的抗震鑒定結(jié)果。

4.結(jié)束語

綜上所述，“爛尾樓”的存在將給城市的發(fā)展帶來不利的影響，需做好“爛尾樓”的續(xù)建工作。而在續(xù)建工作開展之前，一定要全方位地了解“爛尾樓”工程的情況，根據(jù)不同的質(zhì)量檢測制定不同的方案。要核對好相關(guān)的數(shù)據(jù)，對“爛尾樓”工程所需的檢測要點(diǎn)和檢測內(nèi)容逐一進(jìn)行檢測，并根據(jù)檢測的結(jié)果進(jìn)行結(jié)構(gòu)分析和鑒定處理。希望本文可以為以后的續(xù)建“爛尾樓”工作提供一定的經(jīng)驗。