倪飛龍

稅收是國(guó)家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)調(diào)控的有力手段，具有自由，義務(wù)和固定的特點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通常需要大量資金來(lái)投資項(xiàng)目，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的稅額高于其他行業(yè)的稅額。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)多元化的形勢(shì)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)完善和完善稅收計(jì)劃，合理降低開(kāi)發(fā)成本，更好地在行業(yè)中立足。本文對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃工作進(jìn)行了分析研究，以幫助他們更好地開(kāi)展稅收籌劃工作，幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益。

稅收是國(guó)家將收益重新分配給納稅人的有效手段。國(guó)家通過(guò)稅收獲得的財(cái)政收入來(lái)自其公民，并由其公民使用。由此產(chǎn)生的新的工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施和新的社會(huì)動(dòng)能將得到促進(jìn)。它為中國(guó)企業(yè)和居民創(chuàng)造了清晰健康的社會(huì)環(huán)境，創(chuàng)造了更多的經(jīng)濟(jì)利益，為國(guó)家提供了更好的反饋，并促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的規(guī)模和增長(zhǎng)達(dá)到了前所未有的水平。盡管快速發(fā)展帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。稅費(fèi)對(duì)房地產(chǎn)公司利益的影響日益突出。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司想要保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)并穩(wěn)定地發(fā)展市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，就必須制定稅費(fèi)稅收計(jì)劃，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的需求就成為主要問(wèn)題。土地增值稅是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利益影響最大的一種稅收。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)通過(guò)加強(qiáng)和加強(qiáng)會(huì)計(jì)，財(cái)務(wù)管理和合理的稅收籌劃水平，減輕企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體稅負(fù)，并最大限度地提高公司利潤(rùn)。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司土地增值稅概述

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的納稅狀況

自2000年以來(lái)，政府一直在不斷加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，并對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的適應(yīng)能力和能力提出了新的要求，以引入新的創(chuàng)新以在新形勢(shì)下形成競(jìng)爭(zhēng)和良性循環(huán)。促進(jìn)共同發(fā)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中經(jīng)歷了多個(gè)階段，其中包括若干稅收。在土地增值稅給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)最大稅收負(fù)擔(dān)的稅收類別中，分析比較了企業(yè)土地增值稅的稅收負(fù)擔(dān)。稅收籌劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司最大化企業(yè)價(jià)值的有效途徑，可以有效地幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司降低開(kāi)發(fā)成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。

（二）土地增值稅及相關(guān)稅收籌劃概念

根據(jù)我國(guó)稅法，單位和個(gè)人通過(guò)將土地使用權(quán)，建筑物和附屬物轉(zhuǎn)讓給土地來(lái)取得增值收入時(shí)，必須按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，即土地增值稅征稅。征收土地增值稅是國(guó)家加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的客觀要求，是國(guó)家參與折舊土地收益分配的主要手段。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)定未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期并遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)活動(dòng)，稅收籌劃是指對(duì)涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行規(guī)劃，如個(gè)人或企業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及按照我國(guó)稅法的有關(guān)要求和特點(diǎn)進(jìn)行的一系列稅收業(yè)務(wù)。最低納稅額。其基本目的是在不違反稅收政策的情況下減少稅收支出，增加公司利潤(rùn)并實(shí)現(xiàn)公司價(jià)值最大化。稅收計(jì)劃的目的是提高納稅人的職業(yè)素質(zhì)，充分保護(hù)納稅人的合法權(quán)益，規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)，減少不必要的損失，減輕納稅人的稅負(fù)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，合理配置資源。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃策略

（一）從三項(xiàng)優(yōu)惠政策的角度

每個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)條件不同，三項(xiàng)優(yōu)惠政策也不同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須熟悉項(xiàng)目所在地稅收優(yōu)惠政策的最新發(fā)展，并按照稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃工作。幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司減少和降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的政策房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)土地增值稅的征稅壓力幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司獲得了更多的經(jīng)濟(jì)利益。

根據(jù)稅法，建造普通標(biāo)準(zhǔn)房屋時(shí)，如果增加值不超過(guò)扣除項(xiàng)的金額的20，則可免征土地增值稅;如果增值稅額超過(guò)20，則可免征增值稅?？煽鄢?xiàng)目金額的總增值金額應(yīng)按規(guī)定征稅。普通標(biāo)準(zhǔn)民用建筑與其他民用建筑之間的具體界限，由各省，自治區(qū)，直轄市人民政府規(guī)定。因此，房地產(chǎn)公司可能更喜歡在開(kāi)發(fā)和設(shè)計(jì)階段結(jié)合市場(chǎng)需求并滿足一般標(biāo)準(zhǔn)住房條件的產(chǎn)品。如果您要建造普通標(biāo)準(zhǔn)房屋并開(kāi)發(fā)其他房地產(chǎn)，則應(yīng)分別描述這兩種類型的項(xiàng)目，充分利用這一稅收優(yōu)惠政策，并更好地進(jìn)行稅收籌劃。

對(duì)于普通的普通住宅，房地產(chǎn)公司應(yīng)注意計(jì)算合理的價(jià)格范圍，充分考慮項(xiàng)目增值率的門檻，并衡量?jī)r(jià)格上漲帶來(lái)的銷售收入增加是否可以彌補(bǔ)被遺棄的部分。土地增值稅不超過(guò)20，在銷售收入和土地增值稅之間取得平衡，選擇成本和費(fèi)用較低的定價(jià)方案。

（二）收入觀點(diǎn)

房地產(chǎn)產(chǎn)品具有特定性。每個(gè)家用產(chǎn)品在市場(chǎng)上都是獨(dú)一無(wú)二的，并且產(chǎn)品也有明顯的區(qū)別。取決于財(cái)產(chǎn)，財(cái)產(chǎn)價(jià)格差別很大。在相同的成本條件下，不同資產(chǎn)的審計(jì)率顯著不同。土地增值稅適用于4個(gè)等級(jí)，累進(jìn)稅率最低為30，最高為60。因此，對(duì)于審計(jì)率不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以通過(guò)合并，收入多元化和合理定價(jià)等方式預(yù)先進(jìn)行稅收籌劃。

如果兩個(gè)項(xiàng)目的房地產(chǎn)增值率很高，則可以計(jì)算與開(kāi)發(fā)，出售和合并這兩個(gè)屬性所欠的土地增值稅相對(duì)應(yīng)的折舊率，并分別對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的審計(jì)率進(jìn)行計(jì)量。比較增值稅的總稅額，然后選擇一種解決方案，以應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)會(huì)計(jì)中的低稅率。在出售房地產(chǎn)產(chǎn)品之前必須計(jì)算出合理的價(jià)格，并且如果銷售價(jià)格的土地增值率處于兩個(gè)稅率的臨界點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)減少土地來(lái)降低較低的增值率。以達(dá)到減稅的目的。

（三）開(kāi)發(fā)成本和成本前景

房地產(chǎn)企業(yè)的成本包括開(kāi)發(fā)成本和第三期成本。稅法規(guī)定，繳納土地增值稅時(shí)，將取得土地使用權(quán)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)支出時(shí)所支付的金額相加，扣除20。第三期費(fèi)用（例如行政費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用）不會(huì)根據(jù)結(jié)算土地增值稅時(shí)的實(shí)際金額扣除，而是根據(jù)是否可以計(jì)算和分配利息費(fèi)用來(lái)扣除。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從房地產(chǎn)項(xiàng)目的相應(yīng)開(kāi)發(fā)成本百分比中扣除金融機(jī)構(gòu)是否可以提供認(rèn)證。因此，土地增值稅的抵扣很大程度上取決于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的直接成本。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本越高，項(xiàng)目增值稅率越低，所欠土地增值稅也越低。因此，房地產(chǎn)公司可以通過(guò)以下方式擴(kuò)大支出，以節(jié)省稅款。

首先，設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)裝飾精美的房屋，提前預(yù)測(cè)裝飾成本，并在增值率和銷售利潤(rùn)之間找到最佳平衡。根據(jù)法律規(guī)定，豪華裝修成本可計(jì)入開(kāi)發(fā)成本加20的扣除額，而增加豪華裝修成本可降低增值率，減輕稅收負(fù)擔(dān)并提高房屋質(zhì)量。但是，不同地區(qū)對(duì)裝飾的支出范圍有不同的規(guī)定，因此您需要充分了解和掌握一定水平的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)。