趙琳

（廣州市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司，廣州510030）

1 引言

從1997年廣州地鐵1號(hào)線運(yùn)營(yíng)開(kāi)始，廣州市常住人口從600多萬(wàn)人增長(zhǎng)到1 500多萬(wàn)人，地鐵線網(wǎng)里程從100 km以上增長(zhǎng)到500 km2以上，地鐵客流量從不到100萬(wàn)人/d飛躍到近1 000萬(wàn)人/d，并且廣東省、市政府陸續(xù)出臺(tái)了一系列政策支持軌道場(chǎng)站及周邊綜合開(kāi)發(fā)。通過(guò)近20年的線網(wǎng)建設(shè)和地鐵站周邊土地開(kāi)發(fā)的探索與實(shí)踐，廣州市基本上已形成了一套TOD開(kāi)發(fā)（交通引導(dǎo)型城市開(kāi)發(fā)）思維：以土地?fù)Q資金，或以土地?fù)Q軌道。即通過(guò)軌道場(chǎng)站及周邊綜合開(kāi)發(fā)，獲取資金反哺軌道建設(shè)。

白鵝潭站（即廣州地鐵1號(hào)線芳村站）地處廣州中心城區(qū)之一的荔灣區(qū)，規(guī)劃為4線換乘樞紐（已運(yùn)營(yíng)1號(hào)線、在建11號(hào)線、在建22號(hào)線和規(guī)劃28號(hào)線），現(xiàn)狀周邊均為舊城和舊廠房，所在片區(qū)發(fā)展多年停滯。因此，白鵝潭站及周邊綜合開(kāi)發(fā)相較一般同類項(xiàng)目任務(wù)更重，不僅要實(shí)現(xiàn)軌道建設(shè)和開(kāi)發(fā)收益目標(biāo)，還要重點(diǎn)考慮開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)與老城更新的平衡，背負(fù)著通過(guò)地鐵站周邊綜合開(kāi)發(fā)重新撬動(dòng)城市區(qū)域發(fā)展的使命。

2 項(xiàng)目概況

原白鵝潭場(chǎng)站綜合體選址于芳村大道北側(cè)的新隆沙—陸居路片區(qū)，但為落實(shí)省政府關(guān)于省“三館合一”選址及建設(shè)的決策，該用地已由荔灣區(qū)政府主導(dǎo)開(kāi)展土地收儲(chǔ)工作并基本完成征拆，地鐵集團(tuán)未能作為用地征收及投資主體介入場(chǎng)站綜合體開(kāi)發(fā)。

原場(chǎng)站綜合體南側(cè)約24.7 hm2用地存在歷史遺留問(wèn)題（以下簡(jiǎn)稱該用地為“芳恒地塊”），該地塊于近30年前毛地出讓，絕大部分房屋未完成拆遷，用地涉及眾多私人業(yè)主，產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，生地權(quán)益的有效性至今沒(méi)有定論，開(kāi)發(fā)推進(jìn)困難。

經(jīng)市區(qū)政府、地鐵集團(tuán)及相關(guān)專家學(xué)者的多次溝通討論后，初步議定白鵝潭場(chǎng)站綜合體在芳村大道南側(cè)選址，借場(chǎng)站綜合體開(kāi)發(fā)同步解決芳恒地塊歷史問(wèn)題，并借此機(jī)會(huì)重啟老芳村地區(qū)的更新發(fā)展。

3 設(shè)計(jì)策略

3.1 城市發(fā)展視角

3.1.1 結(jié)合軌道線網(wǎng)規(guī)劃調(diào)整，優(yōu)化片區(qū)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度分區(qū)，適度超前合理確定綜合體規(guī)模

按現(xiàn)行白鵝潭片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，劃定的最高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)地塊500 m范圍內(nèi)無(wú)規(guī)劃地鐵站，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度分配與區(qū)位條件錯(cuò)位，需要優(yōu)化調(diào)整[1]。

本次規(guī)劃基于現(xiàn)行控規(guī)片區(qū)總規(guī)?；静蛔兊那疤嵯?，結(jié)合軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃調(diào)整，充分發(fā)揮白鵝潭樞紐站4線換乘的大容量公交系統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)局部開(kāi)發(fā)量轉(zhuǎn)移等方式，將靠近樞紐核心區(qū)的地塊規(guī)劃建設(shè)量提升，使地標(biāo)建筑更靠近地鐵站，引領(lǐng)城市要素高效集聚發(fā)展。

結(jié)合荔灣區(qū)推進(jìn)白鵝潭商務(wù)區(qū)的建設(shè)計(jì)劃，經(jīng)有關(guān)職能部門(mén)同意，將綜合體新選址南調(diào)并擴(kuò)大，增加城市開(kāi)發(fā)與軌道設(shè)施銜接面，提升交通銜接效能。

1.5.2 癥狀分級(jí)量化標(biāo)準(zhǔn) 分為正常、輕、中、重4個(gè)等級(jí)。主癥分別賦0、2、4、6分，次癥分別賦0、1、2、3分。分級(jí)表現(xiàn)如下：（1）大便稀溏。輕：指溏便；中：稀水便；重：水樣便。（2）便次增多。輕：3～5次/日；中：6～10次/日；重：＞10 次/日。（3）肢體困倦。輕：肢體稍倦，可堅(jiān)持輕體力活動(dòng)；中：四肢乏力，勉強(qiáng)堅(jiān)持日?；顒?dòng)；重：全身無(wú)力，終日不愿活動(dòng)。（4）神疲。輕：精神不振，可堅(jiān)持學(xué)習(xí)、生活；中：精神疲乏，面青支持學(xué)習(xí)、生活；重：精神萎靡，難以堅(jiān)持學(xué)習(xí)、生活。（5）食欲不振。輕：不思進(jìn)食；中：厭惡進(jìn)食；重：拒食。（6）面色少華。輕：面色少華，無(wú)中、重分級(jí)。

3.1.2 綜合體選址范圍與芳恒地塊高度重合，借樞紐開(kāi)發(fā)解決歷史用地問(wèn)題

經(jīng)市、區(qū)政府研究和決策，白鵝潭綜合體新選址建設(shè)用地與芳恒地塊重合面積達(dá)90%以上，意圖通過(guò)落實(shí)綜合體新選址并更新規(guī)劃條件，厘清并解決歷史用地問(wèn)題（見(jiàn)圖1）。

圖1 區(qū)位及選址范圍示意圖

項(xiàng)目從規(guī)劃階段即充分考慮政策創(chuàng)新和后續(xù)歷史問(wèn)題處置路徑，與相關(guān)企業(yè)就歷史生地出讓合同處置問(wèn)題多方協(xié)商擬定解決方案，合理處置生地開(kāi)發(fā)權(quán)，制訂后續(xù)土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃，以切實(shí)推進(jìn)老城連片更新實(shí)施。

3.1.3 以規(guī)劃實(shí)施為導(dǎo)向，在片區(qū)平衡公共綠地和學(xué)校用地

按廣州現(xiàn)有政策和項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，調(diào)規(guī)項(xiàng)目需在調(diào)整范圍內(nèi)做到公園綠地占補(bǔ)平衡?，F(xiàn)行規(guī)劃方案將已運(yùn)營(yíng)小學(xué)規(guī)劃為綠地，需要優(yōu)化調(diào)整。本次規(guī)劃以實(shí)施為導(dǎo)向，在已有學(xué)校基礎(chǔ)上擴(kuò)大用地，使其滿足相關(guān)行業(yè)規(guī)范，并通過(guò)綠廊等方式形成完整的綠地網(wǎng)絡(luò)，被學(xué)校擴(kuò)大占用的規(guī)劃綠地就近選取成規(guī)模的地塊補(bǔ)足，既有利于學(xué)校實(shí)際運(yùn)營(yíng)和建設(shè)，又實(shí)現(xiàn)了片區(qū)綠地占補(bǔ)平衡，并增加了供市民活動(dòng)的公園面積[2]。

3.2 樞紐設(shè)計(jì)視角

3.2.1 以交通銜接設(shè)施需求為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)交通設(shè)施一體化規(guī)劃

項(xiàng)目在策劃階段就以整體軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃為基礎(chǔ)，通過(guò)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和科學(xué)預(yù)測(cè)，提出白鵝潭站交通銜接設(shè)施需求，基本確定所需公交首末站、公交?？空?、出租車(chē)及K+R泊位（Kiss and Ride Facilities，臨時(shí)接送車(chē)銜接設(shè)施）和自行車(chē)泊位規(guī)模和位置，確定泊位配置標(biāo)準(zhǔn)。目標(biāo)為以樞紐站為核心全面提升片區(qū)交通環(huán)境品質(zhì)，構(gòu)建軌道+公交+步行主導(dǎo)的客運(yùn)交通結(jié)構(gòu)，踐行綠色交通理念，為后續(xù)規(guī)劃設(shè)計(jì)打下基礎(chǔ)。

3.2.2提前開(kāi)展地下工程設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)地上地下一體化協(xié)同

廣州地鐵集團(tuán)提前謀劃白鵝潭站地上地下一體化設(shè)計(jì)，擴(kuò)大了原站點(diǎn)工程設(shè)計(jì)工作范圍，以綜合開(kāi)發(fā)為導(dǎo)向，合理優(yōu)化地下工程設(shè)計(jì)布局，包括地下連接通道的縱橫互通、地鐵站臺(tái)與上層建筑結(jié)構(gòu)的復(fù)合設(shè)計(jì)和地鐵口與城市廣場(chǎng)的一體化結(jié)合等，充分發(fā)揮軌道設(shè)施為城市發(fā)展和空間形象帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)。

3.2.3 引入國(guó)際大師團(tuán)隊(duì)開(kāi)展多方案比對(duì)，合理優(yōu)化綜合體規(guī)劃指標(biāo)

控規(guī)調(diào)整正式啟動(dòng)前一年，廣州地鐵集團(tuán)與白鵝潭管委會(huì)聯(lián)合舉辦國(guó)際工作坊，以前期交通銜接設(shè)施和地上地下一體化研究作為輸入條件，邀請(qǐng)內(nèi)外一流設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)及專家、相關(guān)政府部門(mén)、本地規(guī)劃設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)等進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研、深入探討和集中“頭腦風(fēng)暴”，形成多個(gè)策劃方案，并就地塊尺度、高強(qiáng)度集約設(shè)計(jì)以及合理的地標(biāo)建筑高度等達(dá)成了一些共識(shí)，對(duì)后續(xù)控規(guī)調(diào)整的相關(guān)指標(biāo)設(shè)定提供了充分的依據(jù)，如立體綠化折算綠地率，強(qiáng)調(diào)多首層設(shè)計(jì)的前提下提高綜合體開(kāi)發(fā)密度以及交通銜接設(shè)施不計(jì)入容積率等。

3.3 開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)視角

3.3.1 優(yōu)化控規(guī)地塊尺度，引入彈性路，為商業(yè)運(yùn)營(yíng)留有余地

項(xiàng)目在控規(guī)階段即提前引入商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)咨詢，充分考慮新興商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)空間面積和靈活布局的需求，不在控制性詳細(xì)規(guī)劃階段明確綜合體地塊內(nèi)市政支路位置，僅確定其紅線寬度和建筑退距要求，即以彈性道路為形式保證交通功能，道路線位以后續(xù)實(shí)施方案為準(zhǔn)調(diào)整[3]。

3.3.2 不對(duì)地標(biāo)建筑高度另外設(shè)限，僅以航空限高為準(zhǔn)，為后續(xù)引入國(guó)際一流建筑設(shè)計(jì)預(yù)留空間

項(xiàng)目地處白鵝潭商務(wù)中心核心區(qū)域，為保障高質(zhì)量實(shí)施落地，市區(qū)政府決定后續(xù)引入國(guó)際一流設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行綜合體建筑方案設(shè)計(jì)，在控制性詳細(xì)規(guī)劃階段不對(duì)地標(biāo)辦公建筑設(shè)限，僅保留航空限高等必要的限高條件，并提出天際線以樞紐為中心、往外圈層式降低的格局要求。此措施為綜合體后續(xù)打造高品質(zhì)地標(biāo)區(qū)域留有足夠設(shè)計(jì)空間（見(jiàn)圖2）。

圖2 控制性詳細(xì)規(guī)劃階段概念方案空間效果示意圖

3.3.3 通過(guò)經(jīng)濟(jì)評(píng)估結(jié)論預(yù)控住宅開(kāi)發(fā)規(guī)模，平衡融資與產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求

白鵝潭商務(wù)中心定位為國(guó)際總部和金融中心，原則上不增加融資住宅。但為了保障完成地鐵既定籌資任務(wù)，在控制性詳細(xì)規(guī)劃開(kāi)始前，荔灣區(qū)白鵝潭管委會(huì)與廣州地鐵集團(tuán)進(jìn)行了初步經(jīng)濟(jì)評(píng)估，并經(jīng)多方協(xié)調(diào)確定了綜合體新選址開(kāi)發(fā)資金收益目標(biāo)。

本次規(guī)劃以該收益目標(biāo)預(yù)控融資住宅及配套面積，以滿足軌道建設(shè)融資需求，其余開(kāi)發(fā)量均規(guī)劃為商業(yè)商務(wù)功能，充分平衡融資與產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求。

4 結(jié)語(yǔ)

白鵝潭地鐵站場(chǎng)站綜合體項(xiàng)目，從城市發(fā)展視角來(lái)看充分考慮了區(qū)域發(fā)展需求，解決了歷史遺留土地問(wèn)題，并盡可能做到公共利益最大化，保障學(xué)校和綠地實(shí)施可能性；從樞紐設(shè)計(jì)視角來(lái)看，提前謀劃交通銜接與地上地下工程一體化設(shè)計(jì)，引入國(guó)內(nèi)外大師貢獻(xiàn)經(jīng)驗(yàn)與思路，充分發(fā)揮了交通樞紐站的優(yōu)勢(shì)；從開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)視角來(lái)看，前期進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性評(píng)估，并在多個(gè)控規(guī)指標(biāo)上留有彈性，充分支持項(xiàng)目實(shí)施。

白鵝潭地鐵站為白鵝潭商務(wù)區(qū)唯一樞紐站點(diǎn)，應(yīng)用TOD規(guī)劃理念，意圖實(shí)現(xiàn)“交通+產(chǎn)業(yè)+配套+公服”多功能復(fù)合，推動(dòng)站城一體化發(fā)展，為同類地鐵樞紐站及周邊綜合開(kāi)發(fā)提供良好的示范和經(jīng)驗(yàn)。