張晨陽

（河南工業(yè)大學(xué)管理學(xué)院，鄭州450001）

一、引言

隨著互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展，從P2P、共享單車到長租公寓，互聯(lián)網(wǎng)模式下的技術(shù)創(chuàng)新已經(jīng)融入了公眾的生活同時(shí)也綁定了很多的社會(huì)資源。當(dāng)它們過度擴(kuò)張，占用押金和租金貸等進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營時(shí)，財(cái)務(wù)杠桿逐漸加大，最終會(huì)導(dǎo)致危機(jī)暴發(fā)，這時(shí)承擔(dān)最大損失的是整個(gè)社會(huì)。2020 年僅8 月這一個(gè)月就有七家以上爆雷，其中包括了行業(yè)龍頭蛋殼公寓。多家長租公寓爆雷影響了多達(dá)數(shù)十萬的租客和房東，同時(shí)爆雷事件也讓金融機(jī)構(gòu)“租金貸”產(chǎn)品浮出水面，長租公寓和租金貸合作產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)對金融市場和社會(huì)的穩(wěn)定造成了巨大影響。因此通過分析此次蛋殼公寓爆雷的原因可以為以后長租公寓的發(fā)展提供建議，具有現(xiàn)實(shí)意義。

二、長租公寓爆雷現(xiàn)狀

長租公寓因?yàn)槟苓B接低利用率的社會(huì)存量房和租戶的需求，緩解城市住房緊張而受到各方的青睞。然而，從2017 年到2020 年8 月，多家長租公寓相繼爆雷，根據(jù)公開資料統(tǒng)計(jì)，累計(jì)有近100 家的長租公寓爆雷。2018 年8 月份，鼎家科技長租公寓公司因?yàn)橘Y金鏈的斷裂，無法支付業(yè)主租金而宣布破產(chǎn)，這次事件也讓長租公寓背后的“租金貸”浮出了水面。

2020 年因?yàn)橐咔榈挠绊?，大部分長租公寓都存在大量的閑置房，租金收入受到了較大的影響造成平臺(tái)資金鏈緊張各地紛紛爆出長租公寓“爆雷”跑路。2020 年內(nèi)已有40 多家長租公寓因?yàn)橘Y金鏈斷裂或者高收低租、利用租金貸進(jìn)行長收短付而倒閉。同時(shí)，到2020 年9 月，還有110 家以上企業(yè)進(jìn)軍長租公寓行業(yè)，大量的資本進(jìn)軍長租公寓的市場，長租公寓的規(guī)模迅速擴(kuò)張，但是經(jīng)營模式卻不夠完善，最終頻繁爆雷。根據(jù)天眼查專業(yè)版數(shù)據(jù)顯示，2020 年整個(gè)全國長租公寓行業(yè)已有15%的企業(yè)注銷或吊銷。此外，全國長租公寓行業(yè)存在經(jīng)營異常的企業(yè)大約有22%，受到過行政處罰或有過嚴(yán)重違法行為的相關(guān)企業(yè)約有5%。因高經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致爆雷的相關(guān)企業(yè)有近26 家。

蛋殼公寓作為長租公寓的龍頭企業(yè)，于2020年1 月17 日登陸紐交所，成為2020 年登陸紐交所的第一支中概股。2020 年6 月，蛋殼公寓CEO 高靖被警方帶走調(diào)查。同年10 月，蛋殼公寓就傳出跑路、倒閉。11 月，央視曝光了其“深陷流動(dòng)性危機(jī)”，媒體還爆出多人在其北京總部維權(quán)，隨后蛋殼出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)，房東收不到蛋殼公寓支付的房租開始暴力趕人，大部分租戶面臨無家可歸的境況。2021 年1 月8 日蛋殼公寓關(guān)聯(lián)公司紫梧桐（北京）資產(chǎn)管理有限公司被北京市東城區(qū)市場監(jiān)督管理局列入經(jīng)營異常名錄，原因?yàn)楣酒髽I(yè)信息隱瞞真實(shí)情況、弄虛作假。企查查風(fēng)險(xiǎn)信息顯示，該公司目前經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)已超200 條。目前仍有大量租客和房東在進(jìn)行維權(quán)，給社會(huì)帶來了極壞的影響。

三、蛋殼公寓爆雷原因分析

（一）企業(yè)層面的原因

1.盲目擴(kuò)張不計(jì)成本導(dǎo)致資金鏈斷裂

蛋殼公寓雖然成立于2015 年，但是管理公寓的數(shù)量卻逐年倍增，如圖1 所示，蛋殼公寓從2015 年只管理了2 500 余間到2019 年年末增長到43.8 萬間。

圖1 蛋殼累計(jì)管理房源數(shù)量

經(jīng)營管理如此多的房源需要大量資金的支持，2015 年到2017 年相關(guān)政府部門發(fā)布了利好政策，政策的變換使得資本聞風(fēng)而動(dòng)。根據(jù)蛋殼公寓發(fā)布的公告，2018 年長租公寓公開股權(quán)融資規(guī)模達(dá)到74 億元人民幣，是2017 年融資額的3 倍多。2018年年末蛋殼公寓營收也漲了3 倍。即使是這樣，擴(kuò)張的錢還是不夠。隨后因?yàn)?018 年長租公寓小規(guī)模爆雷，蛋殼公寓申請的資產(chǎn)證券化融資也沒被中國金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)獲批。蛋殼公寓就開始選擇利用租客的預(yù)付款和信用貸款進(jìn)行擴(kuò)張。利用這些低成本的錢，蛋殼可以更快地去其他城市發(fā)展業(yè)務(wù)，管理的公寓規(guī)模在這幾年迅速增長。按照這種擴(kuò)張速度，蛋殼公寓需要大量的資金來維持經(jīng)營，然而其經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量從2017 年的-1.14 億元到2020 年第一季度為-6.33 億元，在長租公寓競爭激烈的情況下，要實(shí)現(xiàn)盈利遙遙無期。此外，蛋殼公寓資產(chǎn)負(fù)債率也非常高，到2019 年資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了95.77%。在高負(fù)債下經(jīng)營，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)非常大。

2020 年上半年疫情的沖擊，讓蛋殼公寓的租金收入爆跌。疫情的到來使得長租公寓行業(yè)迎來了蕭條期，蛋殼公寓的房屋入住率從2019 年第二季度89%下降到2020 年第一季度的75.6%，根據(jù)蛋殼公寓公布的2020 年第一季度財(cái)報(bào)顯示，蛋殼公寓的數(shù)量爆跌近兩萬間。在行業(yè)整體經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，蛋殼公寓推出各種營銷活動(dòng)，導(dǎo)致了企業(yè)利潤更進(jìn)一步的被壓縮，現(xiàn)金流也不斷惡化，最終導(dǎo)致斷裂。

表1 蛋殼公寓財(cái)務(wù)報(bào)表節(jié)選 （單位：億元）

2.商業(yè)模式不穩(wěn)固

蛋殼公寓的商業(yè)模式是充當(dāng)一個(gè)“二房東”角色，公司從先從房東那里把公寓房租過來，通過蛋殼公寓統(tǒng)一裝修，再用線上的租房平臺(tái)把這些公寓租給房客。但是在租房的過程中蛋殼公寓發(fā)揮的作用比充當(dāng)“二房東”更多，他首先需要為公寓進(jìn)行統(tǒng)一的裝修，讓租客可以直接拎包入住。其次，蛋殼公寓聯(lián)系了微眾銀行，銀行可以為付不起整年租金的租客提供租金貸。最后，蛋殼公寓還整合保潔團(tuán)隊(duì)定期為租客打掃衛(wèi)生。雖然這個(gè)商業(yè)計(jì)劃很完美，但是蛋殼公寓實(shí)行起來卻讓這樣的商業(yè)模式變得脆弱。

圖2 蛋殼公寓商業(yè)模式

第一，蛋殼公寓營業(yè)收入少成本高。在蛋殼公寓急速擴(kuò)張的同時(shí)，其虧損規(guī)模也在逐漸變大，蛋殼公寓的凈虧損額從2017 年的2.71 億元到2019年為34.37 億元。但是蛋殼依然采取了“燒錢”的方式來搶占市場份額，對房源實(shí)行“高收低租”的方式，要實(shí)施這種經(jīng)營策略需要蛋殼要兩頭讓利。一方面要向租戶提供租房補(bǔ)貼，另一方面需要向房東提供更多的房屋溢價(jià)。因此蛋殼公寓的成本費(fèi)用也在高速增長，在2017 年8.75 億到2019 年末已經(jīng)高達(dá)102.79 億，但是其營業(yè)收入?yún)s不夠填補(bǔ)成本費(fèi)用，平臺(tái)產(chǎn)生了巨大的虧損，蛋殼公寓的利潤空間也被極大程度的壓縮。蛋殼公寓的負(fù)債率過高，盈利能力不足以支撐到期扭虧為盈，平臺(tái)極度依賴從外部獲取的資金發(fā)展擴(kuò)張，當(dāng)外來資金缺少時(shí)，蛋殼公寓就無法維持其正常的運(yùn)營。

表2 蛋殼公寓財(cái)務(wù)報(bào)表節(jié)選 （單位：億元）

第二，利用租金貸負(fù)債經(jīng)營降低了企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。蛋殼公寓和微眾銀行合作，當(dāng)租客從微眾銀行貸款時(shí)，蛋殼會(huì)從微眾銀行一次性全額收到租客貸款租金，然后再定期（按月或按季度）給房東租金。借助這一商業(yè)模式，蛋殼公寓可以快速回籠資金，再將資金用于新一輪的企業(yè)經(jīng)營，讓平臺(tái)規(guī)?？焖贁U(kuò)張。這種經(jīng)營方式雖然可以讓平臺(tái)加速發(fā)展，但也使得經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)變大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力變?nèi)?。要正常運(yùn)轉(zhuǎn)這一模式需要蛋殼公寓營收也保持加速增長，但是蛋殼公寓的營業(yè)收入還不足以彌補(bǔ)其成本費(fèi)用，所以這種經(jīng)營方式給其帶來了潛在的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)模式不穩(wěn)固加上疫情的沖擊，讓蛋殼公寓難以適應(yīng)市場的突發(fā)性變化，產(chǎn)生了巨大的資金缺口，最終爆雷。

3.內(nèi)控制度形同虛設(shè)

蛋殼公寓內(nèi)部存在較大的作弊問題，區(qū)域分配劃分不明確，有的房屋管家不僅維護(hù)的區(qū)域多，并且有時(shí)還要進(jìn)行跨區(qū)管理，基層的維修保潔也能從公司獲得額外利益。比如維修師傅可以和租戶約定在房屋沒問題時(shí)申請維修，完成流程后再跟公司報(bào)銷。此外公司的管理也比較混亂，有的房間已經(jīng)退房很長時(shí)間了，但是公司的財(cái)務(wù)還在持續(xù)向房東打款，一年多的時(shí)間才發(fā)現(xiàn)。2018 年的搶房大戰(zhàn)時(shí)，蛋殼公寓在上市前還存在8000 元收購的房源以6000元租出的現(xiàn)象，內(nèi)部商業(yè)智能團(tuán)隊(duì)形同虛設(shè)。在有政策文件出臺(tái)禁止隔斷房的時(shí)候，蛋殼公寓的高層還是決定使用隔斷房房源。這種高層冒險(xiǎn)，基層作弊的情況使得蛋殼公寓的內(nèi)控制度形同虛設(shè)。此外還造成了經(jīng)營效率變低，成本費(fèi)用變高，過多的房源帶來的是更大的虧損和現(xiàn)金流缺口。

（二）長租公寓市場監(jiān)管層面的原因

國內(nèi)購房成本和門檻的提高加上我國龐大的人口數(shù)量使得長租公寓興起，2016 年開始相關(guān)扶持政策的出臺(tái)帶動(dòng)了長租公寓行業(yè)的快速發(fā)展。但是由于進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的門檻比較低，行業(yè)規(guī)范不完善，監(jiān)管起來也比較困難，因此給了部分企業(yè)可乘之機(jī)。對于運(yùn)營商的運(yùn)營資質(zhì)方面，政府部門的審核機(jī)制還不健全，存在較大的管理漏洞。2017 年在政策的引導(dǎo)下各種金融工具被陸續(xù)用到長租公寓領(lǐng)域各種金融產(chǎn)品的引入，給長租公寓帶來了大量的資金，同時(shí)也使得其快速發(fā)展。企業(yè)把“租金貸”變成了資金池，當(dāng)長租公寓擴(kuò)大規(guī)模時(shí)就非法挪用資金，因?yàn)槿狈τ行У谋O(jiān)管，企業(yè)會(huì)把這部分資金用到其他地方，當(dāng)企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)問題時(shí)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的將會(huì)是整個(gè)社會(huì)，相關(guān)法律法規(guī)的不完善使得爆雷后受損失的各方難以維權(quán)。此外，政府相關(guān)部門未能對長租公寓租金進(jìn)行監(jiān)管，造成了企業(yè)對資金使用的無所顧忌。

四、啟示和建議

通過對蛋殼公寓爆雷案例的分析，可以看出當(dāng)企業(yè)利用租賃貸進(jìn)行瘋狂擴(kuò)張時(shí)，過高的金融杠桿使得企業(yè)開始冒險(xiǎn)經(jīng)營。如果這種方式成功，那么就可以為企業(yè)帶來巨大利益，但是當(dāng)失敗時(shí)就需要整個(gè)社會(huì)來承受風(fēng)險(xiǎn)。由于我國人口流量過大，當(dāng)下對于長租公寓的需求并沒有消失，所以長租公寓今后的發(fā)展非常重要?；诖?，提出以下建議：

（一）加強(qiáng)行業(yè)的立法和監(jiān)管

長租公寓的接連爆雷，引發(fā)了一系列的社會(huì)問題。長租公寓利用租金貸這種金融產(chǎn)品鉆金融創(chuàng)新的空子，利用商業(yè)模式的設(shè)計(jì)由租客承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的租賃貸成為長租公寓擴(kuò)張的工具。當(dāng)危機(jī)暴發(fā)時(shí)，整個(gè)社會(huì)都可能成為承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)對象。所以需要對長租公寓使用租金貸采用更加嚴(yán)格的政策，制定更加嚴(yán)密的租金貸使用流程，加強(qiáng)對租賃貸的監(jiān)管。此外，還要加強(qiáng)對平臺(tái)押金、租金使用等經(jīng)營情況進(jìn)行監(jiān)管。對于盲目擴(kuò)張的長租公寓平臺(tái)進(jìn)行提醒和警告，規(guī)范相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的行為。

（二）完善內(nèi)部控制，保持足夠的現(xiàn)金流

蛋殼公寓的爆雷一定程度上和企業(yè)的內(nèi)部管理有關(guān)，要想改善公司的內(nèi)部治理機(jī)構(gòu)，公司就需要引進(jìn)更多的機(jī)構(gòu)投資者來分散公司的股權(quán)，以避免股權(quán)過度集中，防范高層獨(dú)斷和財(cái)務(wù)舞弊行為的發(fā)生；同時(shí)還要優(yōu)化董事會(huì)、股東大會(huì)及監(jiān)事會(huì)成員結(jié)構(gòu)，健全各部門的規(guī)章制度，明確各自權(quán)利與職責(zé)，以保證公司內(nèi)部結(jié)構(gòu)完整。只有不斷地完善公司的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，才能從內(nèi)部幫助公司減少財(cái)務(wù)舞弊事件的發(fā)生?，F(xiàn)如今大部分企業(yè)都在負(fù)債經(jīng)營，但是維持一個(gè)良好的資產(chǎn)負(fù)債率對于企業(yè)良性發(fā)展非常重要。當(dāng)公司的債務(wù)規(guī)模較大時(shí)要保持充足的現(xiàn)金流。企業(yè)自由的現(xiàn)金流最好的狀態(tài)是，高于短期負(fù)債，因?yàn)檫@樣的情況下，才可以保證企業(yè)的債務(wù)融資的良性發(fā)展。否則，就很容易陷入拆東墻去補(bǔ)西墻的窘境，最終導(dǎo)致企業(yè)的崩潰。

（三）合理預(yù)測企業(yè)發(fā)展降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)在不同的成長階段，所處的市場環(huán)境不同，對企業(yè)的經(jīng)營方式、融資規(guī)模、資本結(jié)構(gòu)等的要求也不同。企業(yè)不能為了占領(lǐng)市場不顧成本費(fèi)用，也不能一直擴(kuò)張而不顧現(xiàn)金流是否能夠維持經(jīng)營。管理人員需要對企業(yè)的成長階段進(jìn)行預(yù)測，采取適合當(dāng)前發(fā)展的經(jīng)營方式，避免企業(yè)只注重眼前的利益。由于長租公寓的收入單一，所以需要此類企業(yè)擴(kuò)大營業(yè)收入范圍，增強(qiáng)企業(yè)的盈利能力，加大企業(yè)的利潤。此外企業(yè)要及時(shí)關(guān)注外部環(huán)境的變化，提高企業(yè)的應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的能力。此次疫情的突然爆發(fā)讓長租公寓接連爆雷，企業(yè)需要保持足夠的現(xiàn)金流應(yīng)對一些不可抗力的自然災(zāi)害。