趙新江

深圳商務公寓或將退出歷史舞臺。3月3日，深圳市規(guī)劃和自然資源局對《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》進行局部修訂，商務公寓從商業(yè)用地用途中剔除;“建筑與設施用途分類指引”條目中亦刪除了商務公寓項。

修訂后，商業(yè)用地主導用途為商業(yè)、辦公、旅館業(yè)建筑，其他用途為可附設的市政設施、可附設的交通設施、其他配套輔助設施。此次修訂意味著，今后深圳的土地供應中，將不再有商務公寓這一類別。這是繼2020年7月31日不再審批深圳商務公寓之后，深圳官方從根本上封堵商務公寓的供應。

業(yè)內人士分析，近年來，各地商務公寓呈現(xiàn)出明顯的類住宅化傾向，已偏離“為商務人士提供中短期商務與住宿服務，不提供學校、幼兒園等居住配套的辦公類建筑”使用初衷。

新規(guī)刪除“商務公寓”字眼

深圳樓市的調控一直沒有放松。3月3日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布關于《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》局部條款修訂公開展示的通告。該通告對商業(yè)服務用地的定義為“從事各類商業(yè)銷售、服務活動及容納辦公、旅館業(yè)、游樂等各類活動的用地”;在“建筑與設施用途分類指引”中，類別包含住宅、游樂設施等。

對比深圳市規(guī)劃和自然資源局在2019年10月發(fā)布的《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》2019年局部修訂（全本）條文，此次重新修訂的準則中，商業(yè)用地主導用途中“商務公寓”的描述已被刪除。同時，在“建筑與設施用途分類指引”類別中，也不再有“商務公寓”的字眼。

2020年7月31日，深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳市住房和建設局聯(lián)合發(fā)布《關于停止商務公寓審批的通知》，停止新的商務公寓項目的規(guī)劃審批和用地出讓方案審批;鼓勵已批商務公寓項目轉為可售型人才房;減少商業(yè)用地比例，增加居住及配套用地比例。

近年來，深圳住宅限購后，商務公寓承接了部分住宅市場外溢的購房需求，導致公寓供應量持續(xù)增加，并呈現(xiàn)出明顯的類住宅化傾向，2018年調控政策甚至一度限制深圳公寓“只租不售”。同時，商務公寓不受限購政策影響，因此成為投資客的標的物。

據(jù)一位公寓業(yè)主透露，同地段住宅和商務公寓單價大概相差兩成，他去年在深圳中心區(qū)域買入一套100平方米、總價為300萬元的公寓，如今這套公寓已經(jīng)漲至4萬元/平方米，“一年純賺了100萬元”。

推動存量公寓住宅化

何謂商務公寓？商務公寓的存在有何意義？

商務公寓是為商務人士提供中短期商務與住宿服務，不提供學校、幼兒園等居住配套的辦公類建筑，用地分類屬于商業(yè)用地。在早期，商務公寓在一定程度上發(fā)揮了商務辦公區(qū)配套的作用。

據(jù)澎湃新聞報道，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉介紹，20世紀80-90年代深圳招商引資，內地省市在深圳設立辦事處、分公司，商務公寓的確適合當時的時代背景。但在他看來，如今在各類酒店、租賃住房、長租公寓、分時租賃等物業(yè)發(fā)展的背景下，商務公寓已經(jīng)沒有存在的價值了。

長期以來，深圳居住用地資源緊缺，導致住房供需失衡，而核心地段的公寓供應量更是遠多于住宅。有關數(shù)據(jù)顯示，去年受新房供應大增影響，公寓成交量為11735套，僅微增2.6%，成交均價63349元/平方米，更是同比下跌0.6%，和住宅均價的大幅上漲形成鮮明差別。

不過，深圳在封堵商務公寓的同時，放松了對歷史遺留的商務公寓的限制。今年2月底，深圳市住建局發(fā)布《關于商務公寓、宿舍配建燃氣管道設施問題的通知》，通知明確允許新建和已建成的商務公寓、宿舍項目使用燃氣管道。

深圳中原研究中心統(tǒng)計，深圳商務公寓自2015年以來就在持續(xù)增加供應，2019-2020年增幅更為明顯;雖然2020年年中已停止審批商務公寓，但全年下來還是批售項目46個，商務公寓24910套，批售面積合計147萬平方米，套數(shù)同比增長23.6%，面積同比增長23.7%。而2021年前在計劃入市的公寓項目還有33個。

早在去年“7·31”新政出臺之時，深圳就已做出“商改住”方向性探索。一方面對于已批規(guī)劃尚未簽訂合同的商務公寓項目，深圳住建局鼓勵轉為可售型人才住房;另一方面則是從規(guī)劃層面減少商業(yè)用地比例，增加居住及配套用地比例。

針對深圳商務公寓政策的調整，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示：“此次政策實際上對于商務公寓的影響是比較大的。從此次用地的規(guī)劃看，后續(xù)深圳將不存在商務公寓項目。此類產品過去幾年一直存在爭議，尤其是在其規(guī)避限購等方面一直受到批評，也成為這兩年深圳房地產市場受關注較多的產品。深圳此類政策說明基于城市規(guī)劃和房地產發(fā)展的要求，主動剔除商務公寓的產品設置，也說明未來房企將不能開發(fā)此類產品。考慮到此前商務公寓項目可以通燃氣，所以客觀上會使得現(xiàn)存的商務公寓項目性價比增大，后續(xù)要防范此類存量物業(yè)炒作的可能。另外，深圳此類政策也具有很大的啟發(fā)性。此前濟南在《關于加強經(jīng)營性用地出讓管理的意見》中就明確，出讓合同中未經(jīng)約定，商業(yè)用地不得建設公寓式酒店，商業(yè)辦公用地不得建設公寓式辦公。這也說明，后續(xù)在商業(yè)辦公用地方面，類似商務公寓或酒店式公寓等產品，將面臨更大的用地管控。”

商務公寓產權短費用貴

據(jù)編輯了解，在很多城市，不限購的商務公寓成為投資市場的“香餑餑”。不過，在投資前你需要了解清楚商務公寓的這些特點。

商務公寓一般是商業(yè)性質土地，目前市場上商務公寓的產權多為40年，使用年限較短。但偶爾也有樓盤有70年使用年限，需要購房者咨詢。與普通的住宅公寓相比，商務公寓雖然不限購，但由于是商業(yè)性質，“無落戶”“無學位”，屬于“雙無”產品。即使你有本地戶口，也不能將戶口遷入商務公寓中。

另外，商務公寓的水電費按照商用收費標準計算，費用相對較高;商務公寓普遍不通燃氣，做飯只能使用電，一般也沒有陽臺，這些差別，購房者在購房前都要提前了解。

而由于“無落戶”“無學位”，商務公寓進入存量房市場流轉時，難度也大一些。

此時投資要謹慎

如果你的經(jīng)濟條件允許，又十分想投資一套商務公寓保值的話，那么在投資之前要做好功課。

算好賬：月供必須在自己能夠承受的范圍內，最高不要超過月收入的五成。

放長線：目前樓市進入調整期，而且東莞公寓市場競爭激烈，商務公寓租金低，升值慢，想要投資商務公寓獲利，要有放長線的心理準備。

選好地段：公寓的投資價值在于地段優(yōu)勢。地鐵口物業(yè)是目前最值得投資的物業(yè)之一。不過，公寓的附加價值更多是用于出租，因此周邊的配套是否成熟、出租市場是否旺盛都需要考察。選擇一些目前相對成熟的區(qū)域更靠譜一些。