嚴(yán)躍進(jìn)

從政策管控看，學(xué)區(qū)房是這兩年頻頻被打壓的領(lǐng)域。對(duì)各位購房者來說，積極研究學(xué)區(qū)房政策，才能真正熟悉改革方向，進(jìn)而順利完成置業(yè)擇校任務(wù)。

最近兩年房地產(chǎn)市場一個(gè)很突出的現(xiàn)象，就是學(xué)區(qū)房的認(rèn)購熱。各地包括一手房和二手房，如果出現(xiàn)搶房等現(xiàn)象，很大原因是和此類房源對(duì)應(yīng)的學(xué)校不錯(cuò)有關(guān)。從政策管控看，學(xué)區(qū)房是這兩年頻頻被打壓的領(lǐng)域。對(duì)各位購房者來說，積極研究學(xué)區(qū)房政策，才能真正熟悉改革方向，進(jìn)而順利完成置業(yè)擇校任務(wù)。總結(jié)來看，全國各地都有學(xué)區(qū)房改革內(nèi)容，但以5個(gè)城市政策最為典型，詳見下文。

北京：

多校劃片入學(xué)

2020年4月，北京西城區(qū)發(fā)布政策，明確多校劃片的內(nèi)容。政策明確，自2020年7月31日后，西城區(qū)購房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請(qǐng)入小學(xué)時(shí)，不再對(duì)應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。該規(guī)定改變了“一房源對(duì)應(yīng)一學(xué)?！钡哪Ｊ?，即變更為“一房源對(duì)應(yīng)N個(gè)學(xué)?！钡哪Ｊ?。在該模式下，各類學(xué)區(qū)房自然容易降溫，因?yàn)閾裥５牟淮_定性增加了。過去此類學(xué)區(qū)學(xué)位掛鉤的關(guān)系過于緊密，導(dǎo)致學(xué)區(qū)房炒作很明顯。一些房源憑借對(duì)應(yīng)較好的學(xué)區(qū)和學(xué)位，價(jià)格漲幅非常大。尤其是類似北京市場，一些小戶型甚至是迷你戶型的房子，因?yàn)閷W(xué)區(qū)好，往往單價(jià)虛高，也擾亂了市場秩序。所以北京此類政策也成為各地改革的方向。

劃片入學(xué)政策下，也有人認(rèn)為，雖然入學(xué)有一定的隨機(jī)性，但是劃片的學(xué)校總體還是不錯(cuò)的，所以依然會(huì)去搶購此類房子。這種情況確實(shí)也存在。不過需要注意的是，這至少使得認(rèn)購此類房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)增大了。倘若買了一套價(jià)格高昂的房子，最后分配的學(xué)校確實(shí)不達(dá)預(yù)期，那么從購房者或家長角度看，確實(shí)面臨了損失或風(fēng)險(xiǎn)。類似政策后續(xù)在全國推行的可能性較大，購房者需要對(duì)此類政策精神有充分的理解。

上海：

生源均衡化

2021年3月，上海市教委公布了《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》，這是2018年《上海市進(jìn)一步推進(jìn)高中階段學(xué)?？荚囌猩贫雀母锏膶?shí)施意見》的配套文件。此次政策提出“名額分配綜合評(píng)價(jià)錄取”改革。名額分配綜合評(píng)價(jià)錄取是上海《中考改革方案》確定的招生錄取新辦法。具體包括名額分配到區(qū)招生錄取和名額分配到校招生錄取兩類，合計(jì)占市實(shí)驗(yàn)性示范性高中招生總計(jì)劃的50%-65%，與改革前相比，名額分配比例進(jìn)一步擴(kuò)大。其中，名額分配到區(qū)招生錄取，以區(qū)為單位，依據(jù)總分排序按計(jì)劃錄取;名額分配到校招生錄取，以初中學(xué)校為單位，依據(jù)總分排序按計(jì)劃錄取。

從相對(duì)通俗的表述來說，這其實(shí)就是將高中招生總計(jì)劃進(jìn)行了優(yōu)化，通過名額分配方式，使得相關(guān)區(qū)和初中獲得更多的報(bào)考和入學(xué)機(jī)會(huì)。換而言之，高中教育資源的分配更加均衡，各個(gè)初中后續(xù)可以享受更多的報(bào)考優(yōu)質(zhì)高中機(jī)會(huì)，進(jìn)而使得初中各校的生源更加均衡。這樣，熱門的小學(xué)和初中自然熱度會(huì)降低，進(jìn)而也帶動(dòng)了相關(guān)學(xué)區(qū)房的降溫。此類政策在目前全國部分省市也有改革，比如說《浙江省教育事業(yè)發(fā)展“十四五”規(guī)劃（征求意見稿）》明確，優(yōu)質(zhì)高中70%以上的招生名額要按學(xué)生比例分配到初中。

合肥：

限學(xué)區(qū)時(shí)限

2021年4月，合肥市發(fā)布房地產(chǎn)新政八條，其中明確了學(xué)區(qū)房調(diào)控內(nèi)容。政策明確，實(shí)行市區(qū)學(xué)區(qū)內(nèi)成套住房入學(xué)年限政策。在執(zhí)行合肥市現(xiàn)行義務(wù)教育招生入學(xué)政策基礎(chǔ)上，實(shí)行同一套住房，6年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)小學(xué)1個(gè)學(xué)位，3年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)初中1個(gè)學(xué)位。換而言之，一套住房享有學(xué)位是有時(shí)間約束的。

該政策值得各類購房者的關(guān)注，否則容易受中介營銷的誤導(dǎo)。過去此類學(xué)區(qū)房的炒作思路其實(shí)很簡單。業(yè)主認(rèn)購了此類學(xué)區(qū)房，就很快獲得了周邊學(xué)校的入學(xué)機(jī)會(huì)。但是一旦入學(xué)后或者孩子小學(xué)畢業(yè)后，就會(huì)加快轉(zhuǎn)讓此類房源。加之此類房源本身位于市區(qū)，出租情況也不錯(cuò)，所以房價(jià)更是容易被炒作。而在現(xiàn)在的新政下，此類房源一旦用過一次入學(xué)機(jī)會(huì)，那么房源轉(zhuǎn)讓后，可能下家的子女不見得可以在相關(guān)學(xué)校入學(xué)。換而言之，由于限學(xué)區(qū)的政策，這使得此類房源后續(xù)的性價(jià)比下降了。各個(gè)沖著學(xué)區(qū)去認(rèn)購的購房者也需要注意這其中的變化。否則看似買了一套有好學(xué)區(qū)的房子，結(jié)果最后發(fā)現(xiàn)，根本不可能享有入學(xué)的機(jī)會(huì)。這個(gè)時(shí)候即便要求房東撤銷合同，其子女教育的問題也沒法順利解決。這種情況主要是指二手房領(lǐng)域。

南昌：

排序入學(xué)

2020年6月，南昌出臺(tái)了一項(xiàng)政策，即《南昌市教育局關(guān)于做好2020年義務(wù)教育免試就近入學(xué)工作的實(shí)施意見》。此次政策明確，城區(qū)各初中學(xué)校按照劃分的學(xué)區(qū)范圍接收符合條件的小學(xué)畢業(yè)生。如果學(xué)區(qū)范圍內(nèi)學(xué)生數(shù)量未超過學(xué)校接納能力，則全部接收。如果學(xué)區(qū)范圍內(nèi)學(xué)生數(shù)量超過學(xué)校接納能力，則按相關(guān)次序接收學(xué)生。

具體來看，其中對(duì)于有住宅房屋權(quán)證的，且房屋位于所在學(xué)區(qū)的，將優(yōu)先辦理入學(xué)事宜。而在這個(gè)次序后，政策明確，小學(xué)畢業(yè)生及其父母戶口在學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，且戶主為其父或者其母，家庭實(shí)際居住地（房屋產(chǎn)權(quán)所有人為其父或母或小學(xué)畢業(yè)生本人、房屋權(quán)證性質(zhì)為非住宅，且該小學(xué)畢業(yè)生及其父母在城區(qū)無其他權(quán)證性質(zhì)為住宅的房產(chǎn)，落戶在該常住地址）在學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，則可以享受入學(xué)機(jī)會(huì)。該次序后，實(shí)際居住地為租賃房（憑房屋租賃合同等材料）且屬于學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，則可以安排入學(xué)。從該分類可以看出，其入學(xué)的優(yōu)先次序主要是商品住宅、非住宅項(xiàng)目、租賃住房。類似規(guī)定對(duì)于購房者是有啟發(fā)的。換句話說，對(duì)于一些公寓項(xiàng)目、商住項(xiàng)目和租賃項(xiàng)目來說，不一定可以獲得入學(xué)的機(jī)會(huì)。相對(duì)來說，有房產(chǎn)證的商品住宅項(xiàng)目，則在入學(xué)機(jī)會(huì)方面更大。

重慶：

防范學(xué)區(qū)炒作

2021年3月，重慶市市場監(jiān)督管理局發(fā)布了《商品房銷售不得與入學(xué)資格掛鉤宣傳提示》。此次政策對(duì)于學(xué)區(qū)炒作進(jìn)行了管控，強(qiáng)調(diào)了“脫鉤”的概念，即商品房銷售和入學(xué)資格脫鉤。政策明確四點(diǎn)內(nèi)容：第一，不得暗示有教育配套，即在廣告中不得使用中小學(xué)名稱、中小學(xué)形象標(biāo)志等內(nèi)容。第二，不得暗示可入學(xué)，即不可以在廣告中暗示購房可簽約入讀或劃片入讀中小學(xué)。第三，不得包裝房產(chǎn)，尤其是不能出現(xiàn)學(xué)位房、學(xué)區(qū)房、學(xué)府房、指標(biāo)房等用詞。第四，不能承諾入學(xué)資格，無論是書面還是口頭。這四點(diǎn)內(nèi)容比較全面，成為防范學(xué)區(qū)炒作的代表性政策。

對(duì)于購房者來說，對(duì)于一些炒作學(xué)區(qū)的風(fēng)險(xiǎn)需要有足夠的警覺。有時(shí)候購房比較心切，甚至中介人員推銷也比較“誠懇”，然后根據(jù)周邊學(xué)校規(guī)劃的判斷，就覺得入學(xué)機(jī)會(huì)沒什么問題。但現(xiàn)實(shí)中，學(xué)區(qū)和學(xué)位的劃定是教育部門的事，房企本身無權(quán)制定。更關(guān)鍵的是，如果此時(shí)去投訴房企，房企可能會(huì)撇清關(guān)系。畢竟現(xiàn)在很多營銷人員本身也是外部人員，和房企的關(guān)聯(lián)度不大。所以購房者需要自己做個(gè)判斷，對(duì)各類學(xué)區(qū)營銷的內(nèi)容減少預(yù)期和期待。只有這樣，才能預(yù)防交易風(fēng)險(xiǎn)，真正做到科學(xué)購房和理性擇校。