張勤學(xué)

（上海寶龍實(shí)業(yè)發(fā)展（集團(tuán)）有限公司，上海 200102）

1 目標(biāo)成本管理理論及開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成

1.1 目標(biāo)成本管理

1.1.1 目標(biāo)成本管理理論

成本管理理論就是運(yùn)用管理學(xué)的理論和方法，對(duì)企業(yè)資源的耗費(fèi)和使用進(jìn)行預(yù)算和控制的理論、程序和方法的總稱(chēng)。成本管理的重心是事后的成本核算為主轉(zhuǎn)變成事前主動(dòng)指導(dǎo)為重點(diǎn)，強(qiáng)化設(shè)計(jì)評(píng)審，優(yōu)化成本配置，提升產(chǎn)品（營(yíng)銷(xiāo)）價(jià)值。

1.1.2 成本控制原則

目標(biāo)成本管理理念：全員成本管理、全程成本管理、全面成本管理。

全員成本管理：強(qiáng)調(diào)成本管理工作是一項(xiàng)需要由多部門(mén)共同實(shí)施、配合參與。

全程成本管理：強(qiáng)調(diào)成本管理工作的時(shí)段跨度，須從項(xiàng)目前期的預(yù)可研、機(jī)會(huì)研究、參與招拍掛拿地、立項(xiàng)、實(shí)施可研開(kāi)始介入，從產(chǎn)品策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)，到工程招標(biāo)采購(gòu)、施工直至竣工結(jié)算交付完成。

1.1.3 成本管理原理、思路

成本管理工作包含以下四個(gè)步驟：

P——計(jì)劃，前期投資決策及設(shè)計(jì)階段確定成本管理目標(biāo)；

D——實(shí)施，具體實(shí)施過(guò)程：目標(biāo)分解、責(zé)任成本、招標(biāo)采購(gòu)、施工及結(jié)算審核階段；

C——檢查，實(shí)施過(guò)程中通過(guò)成本月報(bào)，定期檢查成本是否控制在批準(zhǔn)的目標(biāo)成本限額內(nèi)；

A——糾偏，若發(fā)現(xiàn)實(shí)際值與目標(biāo)成本有偏差，采取糾偏措施，保證造價(jià)管理的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，如圖1所示。

圖1 成本管理總體思路

建立合理的目標(biāo)成本，把目標(biāo)成本分解為責(zé)任成本落實(shí)到建設(shè)項(xiàng)目各業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)；推行全面、全員的成本管理；建立有效的成本管理檢測(cè)系統(tǒng)；考核與評(píng)估成本管理績(jī)效。

1.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本控制

目標(biāo)成本包含土地成本、開(kāi)發(fā)直接成本、開(kāi)發(fā)間接成本、期間費(fèi)用，本文主要討論項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接成本。

1.2.1 直接成本

開(kāi)發(fā)直接成本又分為：開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林景觀費(fèi)及配套設(shè)施費(fèi)用。

（1）開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)：前期費(fèi)用包括設(shè)計(jì)、簡(jiǎn)歷、顧問(wèn)費(fèi)，以及政府征收的各類(lèi)評(píng)估和規(guī)費(fèi)，占項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本的3%～5%。

設(shè)計(jì)顧問(wèn)費(fèi)控制重點(diǎn)是設(shè)計(jì)費(fèi)用，其管控的責(zé)任部門(mén)是規(guī)劃設(shè)計(jì)部；政府征收的各種評(píng)估費(fèi)用和規(guī)費(fèi)的管控責(zé)任是（集團(tuán)）投資發(fā)展部及項(xiàng)目公司。設(shè)計(jì)單位的選擇需要與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的定位匹配，并綜合考量其專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)創(chuàng)新、協(xié)同服務(wù)能力及地域經(jīng)驗(yàn)；規(guī)劃設(shè)計(jì)部需要加強(qiáng)與項(xiàng)目公司的溝通，透徹了解政府規(guī)劃要求條件，避免因政府規(guī)劃要求的變化而導(dǎo)致大量的設(shè)計(jì)返工導(dǎo)致目標(biāo)成本失控；對(duì)各類(lèi)評(píng)估、報(bào)建、人防異地建設(shè)費(fèi)和規(guī)費(fèi)的控制：此項(xiàng)費(fèi)用通常是有一定彈性的，對(duì)其控制須遵循“無(wú)功就是過(guò)”的原則。需要結(jié)合前期拿地談判，積極與相關(guān)部門(mén)溝通，爭(zhēng)取一定得優(yōu)惠政策；利用收費(fèi)依據(jù)的模糊，壓低計(jì)算基數(shù)。通常經(jīng)過(guò)努力可優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)[1]。

（2）主體建安工程費(fèi)：建安工程費(fèi)占項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本的40%～60%。

策劃、設(shè)計(jì)階段，確定控制目標(biāo)，其主要的內(nèi)容包含設(shè)計(jì)單位的選擇、設(shè)計(jì)評(píng)審，限額設(shè)計(jì)的應(yīng)用等，對(duì)于主要出租的大興持有物業(yè)（商業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店等），在前期策劃，設(shè)計(jì)階段應(yīng)關(guān)注交房標(biāo)準(zhǔn)（結(jié)構(gòu)荷載等），并積極開(kāi)展項(xiàng)目全生命周期的成本研究，綜合考量一次投資和運(yùn)營(yíng)成本的方案比選。

（3）社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)：燃?xì)夤こ桃话惆凑展こ藤M(fèi)用、部分地區(qū)按戶繳納費(fèi)用；室外供水消防管網(wǎng)包含在供水指標(biāo)中（如單獨(dú)消防系統(tǒng)按照限額表中的消防指標(biāo)計(jì)算）；熱力工程按照地區(qū)分別處理，有些地區(qū)從市政接口至熱力站部分（含設(shè)備及安裝）在市政配套中已繳納，需要了解地方規(guī)費(fèi)性文件執(zhí)行[2]。

（4）景觀工程測(cè)算依據(jù)：景觀工程目標(biāo)成本相關(guān)要素項(xiàng)目占地面積、密度、容積率；項(xiàng)目相關(guān)定位等。

物業(yè)管理、居委會(huì)用房、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、開(kāi)閉站等，如為獨(dú)棟建筑，參考類(lèi)似業(yè)態(tài)限額指標(biāo)按實(shí)測(cè)算；紅線外配套設(shè)施等，依據(jù)拿地協(xié)議或當(dāng)?shù)卣咭?guī)定執(zhí)行，特殊事項(xiàng)一事一議。

1.2.2 間接成本

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用分為：管理費(fèi)（工程管理費(fèi)用和現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)用）、營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)、物業(yè)完善費(fèi)用（維修基金）；其他費(fèi)用包含商業(yè)改造費(fèi)用（如有）及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)[3]。

（1）工程管理費(fèi)用：分為工程監(jiān)理、工程咨詢(xún)費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、安全監(jiān)督費(fèi)、工程保險(xiǎn)及竣工備案咨詢(xún)費(fèi)和項(xiàng)目公司管理費(fèi)用，一般為建安成本的3%～8%計(jì)算。

（2）營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)用：一般為銷(xiāo)售總額的2%～2.5%。

1.2.3 期間費(fèi)用

包含財(cái)務(wù)費(fèi)用（資本化利息）、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、總部管理費(fèi)用，此處不再詳細(xì)贅述。

2 案例實(shí)踐

以寧波江北##地塊項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目位于寧波市江北區(qū)，占地面積為4.91萬(wàn)m2，總建筑面積12.18萬(wàn)m2，其中地下室建筑面積3.13萬(wàn)m2，地上建筑面積9.05萬(wàn)m2，主要業(yè)態(tài)地下室（包含人防及非人防部分、多層及小高層住宅、配套商業(yè)街）。

2.1 項(xiàng)目目標(biāo)成本的確定

（1）本項(xiàng)目在可行性研究階段，估算目標(biāo)成本8.98億元，依據(jù)企業(yè)內(nèi)部限額設(shè)計(jì)及目標(biāo)成本限額標(biāo)準(zhǔn)，建安成本2180元/m2，實(shí)際建安成本偏差較大，主要原因?yàn)轫?xiàng)目所在地處于軟土地基、裝配式要求、土方運(yùn)距及綠建環(huán)保等因素。

在方案設(shè)計(jì)階段，依據(jù)可行性研究報(bào)告，從產(chǎn)品策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)，到工程招標(biāo)采購(gòu)、綜合營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)、成本、工程、財(cái)務(wù)等相關(guān)部門(mén)共同研究最終確定本項(xiàng)目準(zhǔn)確定位。

本項(xiàng)目方案確定后編制，充分考慮項(xiàng)目地質(zhì)情況，樁基選型、裝配式建筑（裝配率及PC構(gòu)件）、綠星二建等政府嚴(yán)控要求綜合考慮確定。

2.2 本項(xiàng)目目標(biāo)成本的具體估算

（1）前期成本主要包含勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)批報(bào)建費(fèi)、三通一平、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)及其他，編制此部分的目標(biāo)成本的關(guān)注點(diǎn)：①勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)編制：勘察丈量費(fèi)用、概念方案及施工圖的設(shè)計(jì)費(fèi)均基本采用戰(zhàn)略合作的形式，按照產(chǎn)品挑選適配的戰(zhàn)略供應(yīng)價(jià)作為目標(biāo)成本的編制基礎(chǔ)；②報(bào)批報(bào)建費(fèi)用主要包含收取費(fèi)用子項(xiàng)55個(gè)左右，依據(jù)項(xiàng)目所在得的實(shí)際情況計(jì)算費(fèi)用的子目會(huì)有差別，目標(biāo)成本編制之前需要熟悉項(xiàng)目所在的收費(fèi)政策，也可收集當(dāng)?shù)亟鼛啄甑捻?xiàng)目繳費(fèi)情況作為目標(biāo)成本編制參考；③三通一平及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用：包含場(chǎng)地平整、臨時(shí)道路、臨時(shí)用水用電、道路開(kāi)口的施工費(fèi)用，臨時(shí)設(shè)施臨時(shí)辦公室及臨時(shí)辦公室的裝修及前期的廣告圍墻等，此部分涉及費(fèi)費(fèi)用比例較小，通常計(jì)入總承包的合同范圍內(nèi)。

（2）建安成本，項(xiàng)目實(shí)際建安成本比限額成本（計(jì)劃成本）偏差較大：樁基、土方及裝配式建筑等因素。①樁基及土方成本的地域性很強(qiáng)，依據(jù)地勘報(bào)告項(xiàng)目所在地為軟土地基，經(jīng)技術(shù)提出的設(shè)計(jì)參數(shù)及樁基經(jīng)濟(jì)性考慮，本工程選擇的管樁，因承載力因數(shù)，管樁最終設(shè)計(jì)深度為40～50m之間，最后測(cè)算樁基成本分?jǐn)偟浇ㄖ娣e230元/m2；寧波當(dāng)?shù)赝潦絻r(jià)格較其他地區(qū)高，因政府約定的卸土方地點(diǎn)很遠(yuǎn)，距離工地距離50km外，最后土方價(jià)格也高于常規(guī)價(jià)格，土方分?jǐn)們r(jià)格達(dá)到270元/m2（按照地下面積分?jǐn)偅?；②裝配式建筑增加的成本主要有：專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)咨詢(xún)?cè)隽砍杀?，部品部件增量成本，現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)的增量成本，施工現(xiàn)場(chǎng)措施增量成本；本項(xiàng)目建筑中裝配式結(jié)構(gòu)需要占20%以上，因裝配式要求，增加了建安成本，依據(jù)裝配式建安造價(jià)測(cè)算實(shí)際增加的費(fèi)用，經(jīng)詢(xún)價(jià)比較測(cè)算最終測(cè)算結(jié)論，PC裝配式按預(yù)制率每增加10%，結(jié)構(gòu)及粗裝成本綜合增加約100元/m2計(jì)算（材料計(jì)算：鋼筋按照4000元/t，混凝土按照400元/m3）。

（3）最終測(cè)算各業(yè)態(tài)目標(biāo)成本匯總表詳見(jiàn)表1。

表1 各業(yè)態(tài)目標(biāo)成本估算匯總

2.3 目標(biāo)成本的分解

（1）為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本，需要將目標(biāo)成本細(xì)化，分解為責(zé)任成本、落實(shí)責(zé)任主體，推行全面、全員的成本管理。土地費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用及期間費(fèi)用為其他部門(mén)（投資、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)）為責(zé)任主體，開(kāi)發(fā)直接費(fèi)用主要由設(shè)計(jì)部門(mén)和成本部門(mén)協(xié)同完成。依據(jù)目標(biāo)成本科目，制定合約規(guī)劃，將責(zé)任成本進(jìn)一步細(xì)分為《招標(biāo)采購(gòu)合同控制清單》

（2）本項(xiàng)目目標(biāo)成本的分解：本工程分解科目共計(jì)227項(xiàng)，扣減開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用及期間費(fèi)用分解共計(jì)82033萬(wàn)元，土地費(fèi)用及前期成本按照100%分解到合約規(guī)劃，土建及安裝工程分解按照95%分解為合約規(guī)劃，裝修及景觀外立面等飾面工程按照目標(biāo)成本的90%分解。

2.4 江北項(xiàng)目目標(biāo)成本控制

（1）目標(biāo)成本的控制方法：自項(xiàng)目動(dòng)工開(kāi)始每月動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控，目標(biāo)成本及合約規(guī)劃全部平臺(tái)上線，目標(biāo)成本、合約規(guī)劃清單、招采系統(tǒng)及合同平臺(tái)統(tǒng)一上線管理，通常情況下變更工程先立項(xiàng)及暫估費(fèi)用，遇到項(xiàng)目緊急情況先處理一周內(nèi)上報(bào)立項(xiàng)，動(dòng)態(tài)成本=未簽訂合同以目標(biāo)成本計(jì)算+已簽訂合同以實(shí)際（合同金額+變更工程費(fèi)用）費(fèi)用計(jì)算動(dòng)態(tài)成本。

（2）按照全員、全程、全面成本控制，截至目前本項(xiàng)目已進(jìn)入結(jié)算階段，本項(xiàng)目的總成本統(tǒng)計(jì)如表2所示。

表2 項(xiàng)目的最終實(shí)際總成本統(tǒng)計(jì)

2.5 江北項(xiàng)目目標(biāo)成本控制預(yù)期效果比較分析

本項(xiàng)目目標(biāo)成本、合約規(guī)劃、招采階段及預(yù)估結(jié)算對(duì)比如表2所示。項(xiàng)目的總體變更率控制2.1%，開(kāi)發(fā)直接費(fèi)的變更比率為5.4%，控制在合約規(guī)劃預(yù)留的變更比率之內(nèi)，實(shí)際成本與目標(biāo)成本之比為97.63%，實(shí)際節(jié)約目標(biāo)成本2.37%，主要是在設(shè)計(jì)階段給予的設(shè)計(jì)限額與合約控價(jià)一致，技術(shù)在設(shè)計(jì)階段品質(zhì)與成本協(xié)同考慮的結(jié)果。

3 體會(huì)

綜上所述，目標(biāo)成本前置是管理好成本的基礎(chǔ)，目標(biāo)成本編制的準(zhǔn)確與否，除本身企業(yè)的沉淀數(shù)據(jù)外，還需要關(guān)注項(xiàng)目地域特點(diǎn)、當(dāng)?shù)卣?，繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的約定需要一一了解確認(rèn)，對(duì)當(dāng)?shù)卦诮?xiàng)目成本摸底，對(duì)編制目標(biāo)成本準(zhǔn)確度至關(guān)重要。各個(gè)技術(shù)部門(mén)的協(xié)同是控制好成本的關(guān)鍵。對(duì)單項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，設(shè)計(jì)階段成本已決定項(xiàng)目直接成本的70%～80%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)保證一定利益的保障，要做好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本，成本管理必須前置，做好拿地測(cè)算、方案階段目標(biāo)成本編制是成本管理前置的前提。

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)：目標(biāo)成本管理不僅僅是一種成本控制手段，而是利潤(rùn)與成本的綜合戰(zhàn)略規(guī)劃過(guò)程，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理必須與所在市場(chǎng)緊密聯(lián)系。全員、全面、全過(guò)程的成本管理，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)目標(biāo)成本管理取得高效能創(chuàng)造了重要條件。