馬彪

（遼寧省自然資源事務(wù)服務(wù)中心，遼寧沈陽(yáng) 110032）

隨著國(guó)有土地有償使用范圍的逐步擴(kuò)大，原來(lái)以劃撥方式供應(yīng)的土地開(kāi)始實(shí)行有償使用，在目前缺少市場(chǎng)交易實(shí)例、沒(méi)有市場(chǎng)驗(yàn)證的情況下，應(yīng)從多角度分析，綜合確定這類(lèi)特殊用途用地出讓地價(jià)的評(píng)估思路。

一、特殊用途用地地價(jià)評(píng)估依據(jù)

《土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)》（GB/T21010-2017）中規(guī)定：公用設(shè)施用地為公共管理與公共服務(wù)用地的二級(jí)類(lèi)，指用于城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施的用地，包括供水、排水、污水處理、供電、供熱、供氣、郵政、電信、消防、環(huán)衛(wèi)、公用設(shè)施維修等用地?？梢?jiàn)，污水處理廠土地用途二級(jí)類(lèi)應(yīng)為公共設(shè)施用地。

2016年12月，原國(guó)土資源部等八部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于擴(kuò)大國(guó)有土地有償使用范圍的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》），提出“對(duì)可以使用劃撥土地的能源、環(huán)境保護(hù)、保障性安居工程、養(yǎng)老、教育、文化、體育及供水、燃?xì)夤?yīng)、供熱設(shè)施等項(xiàng)目，除可按劃撥方式供應(yīng)土地外，鼓勵(lì)以出讓、租賃方式供應(yīng)土地，支持以作價(jià)出資或者入股的方式提供土地”。2017年起，各地逐漸制定、公布了公共服務(wù)項(xiàng)目基準(zhǔn)地價(jià)，這為污水處理廠的評(píng)估多提供了一種方法。

《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“4號(hào)文”）規(guī)定，出讓地價(jià)評(píng)估，應(yīng)至少采用兩種評(píng)估方法，包括收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法之一，以及成本逼近法或公示地價(jià)系數(shù)修正法，即我們常說(shuō)的“三選一、二選一”。作為污水處理廠用地評(píng)估時(shí)，除了采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法之外，還可以采用什么方法，在出讓評(píng)估時(shí)又該如何落實(shí)4號(hào)文中關(guān)于評(píng)估方法選擇的規(guī)定，筆者通過(guò)分析污水處理廠用地的特點(diǎn)來(lái)確定評(píng)估方法的選擇。

二、不同思路下的特殊用途用地地價(jià)評(píng)估方法

1.從土地利用方式分析

參考《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》《給排水設(shè)計(jì)手冊(cè)》《城鎮(zhèn)污水處理廠附屬建筑和附屬設(shè)備設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，污水處理廠的主要建、構(gòu)筑物一般由污水污泥的處理構(gòu)筑物以及附屬建筑構(gòu)成。

其中污水和污泥的處理建筑物主要包括格柵、沉渣池、曝氣池、沉淀池等構(gòu)成，受日處理污水能力大小的影響所需用地面積不等，這部分是整個(gè)廠區(qū)主要用地的部分。由于污水處理廠氣味污染較大，一般這些構(gòu)物都建于室內(nèi)，因此該部分功能區(qū)的建筑面積較大；也有個(gè)別較先進(jìn)的污水處理廠將該部分功能區(qū)建于地下，但由于造價(jià)相對(duì)較高而相對(duì)較少采用。

附屬建筑主要包括生產(chǎn)管理用房、行政辦公用房、化驗(yàn)室、維修間、倉(cāng)庫(kù)、堆棚和宿舍等。參考《城鎮(zhèn)污水處理廠附屬建筑和附屬設(shè)備設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》第2.1.3條，“生產(chǎn)管理用房、行政辦公用房、化驗(yàn)室和宿舍等組建成的綜合樓，其建筑系數(shù)可按55%~65%選用。”

綜上分析，污水處理廠的用地與工業(yè)用地性質(zhì)較為接近——其建筑物形式與生產(chǎn)工藝密切相關(guān)，與工業(yè)用地略有不同的是一般污水處理廠的容積率不會(huì)太?。ǔ鬯幚硐到y(tǒng)建于地下的），容積率超過(guò)1的概率要高于工業(yè)用地，但同時(shí)，容積率的增加并不會(huì)給污水處理企業(yè)帶來(lái)額外的收益。

2.從行業(yè)性質(zhì)角度分析

污水處理廠是通過(guò)處理污水來(lái)實(shí)現(xiàn)收益的，一般按照處理污水的噸數(shù)獲得相應(yīng)的收益，其土地、建筑物作為必須的生產(chǎn)資料為生產(chǎn)產(chǎn)品——處理污水提供支撐，從這個(gè)角度來(lái)看，其是通過(guò)“生產(chǎn)產(chǎn)品”獲得收益，這也與工業(yè)項(xiàng)目比較接近。

3.從對(duì)目前經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及約束角度分析

目前污水處理廠大多采取劃撥方式供地，隨著民營(yíng)資本的逐漸介入，政府鼓勵(lì)污水處理廠目用BOT方式運(yùn)營(yíng)，BOT即“建設(shè)-運(yùn)營(yíng)-轉(zhuǎn)讓”（Build-Operate-Transfer），最本質(zhì)的特點(diǎn)是吸收私營(yíng)企業(yè)資金和技術(shù)用于公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。經(jīng)政府批準(zhǔn)，某企業(yè)獲得特許權(quán)，籌措資金，在項(xiàng)目所在地成立專(zhuān)營(yíng)公司，在一定的運(yùn)營(yíng)期限內(nèi)獲取一定效益，最后在特許運(yùn)營(yíng)期結(jié)束時(shí)，將該項(xiàng)目無(wú)償轉(zhuǎn)讓當(dāng)?shù)卣\(yùn)營(yíng)。在特許運(yùn)營(yíng)期內(nèi)，政府按相關(guān)文件規(guī)定支付污水處理費(fèi)。

由此可見(jiàn)，污水處理廠作為基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)，收益受政策約束，政府本著保本微利的原則，也不允許這類(lèi)行業(yè)有暴利存在，從這個(gè)角度分析，經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)項(xiàng)目差異也很大，基本接近工業(yè)項(xiàng)目。

4.從對(duì)地價(jià)影響因素敏感度角度分析

通過(guò)地價(jià)影響因素對(duì)不同用途土地影響程度（表1）對(duì)比分析，污水處理廠地價(jià)影響因素的敏感度與工業(yè)用途比較相近，與商業(yè)、住宅相差較大。

表1 地價(jià)影響因素對(duì)不同用途土地影響程度

通過(guò)以上幾方面的分析，我們認(rèn)為污水處理廠作為經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施用地，其各方面都與工業(yè)用地更接近，其地價(jià)水平也應(yīng)與工業(yè)用地地價(jià)水平具有一定的可比性。在評(píng)估時(shí)，按照4號(hào)文的要求，可以選擇成本逼近法或基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法（已公布公共服務(wù)項(xiàng)目用地基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)）滿(mǎn)足“二選一”的要求；“三選一”的要求可參考工業(yè)用地評(píng)估方法的選擇，采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估時(shí)可采用地價(jià)水平相接近的工業(yè)用地成交案例作為比較實(shí)例，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況選擇是否進(jìn)行用途修正。