張俊平

【摘要】運(yùn)用了Arcgis軟件，采用空間插值分析方法，對(duì)統(tǒng)一地價(jià)內(nèi)涵后的樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行數(shù)據(jù)輸入、空間插值分析、數(shù)據(jù)輸出到繪制成地價(jià)分級(jí)圖，以此驗(yàn)證和調(diào)整土地定級(jí)成果。除了有效驗(yàn)證級(jí)別劃分外，還可以通過地價(jià)分級(jí)圖直觀反應(yīng)地價(jià)實(shí)際分布情況，還能深入分析高低不同地價(jià)區(qū)形成的原因，為城市內(nèi)部和區(qū)域間協(xié)調(diào)綜合發(fā)展提供思路。

【關(guān)鍵詞】以價(jià)驗(yàn)級(jí);GIS空間分析方法

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.15.037

1、城鎮(zhèn)土地定級(jí)傳統(tǒng)方法簡(jiǎn)述

傳統(tǒng)土地定級(jí)采用“以網(wǎng)格為基本定級(jí)單元，多因素綜合評(píng)判法確定單元作用總分值，根據(jù)模糊聚類原理，采用總分頻率確定土地級(jí)別分值界限，依次劃分土地級(jí)別，并將土地級(jí)別落實(shí)到以道路等自然地物為邊界的應(yīng)用評(píng)價(jià)單元上，利用市場(chǎng)交易樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行校核”的技術(shù)路線，進(jìn)行綜合定級(jí)和商業(yè)、住宅和工業(yè)用地的分類定級(jí)。

2、城鎮(zhèn)土地定級(jí)中“以價(jià)驗(yàn)級(jí)”方法的研究

2.1“以價(jià)驗(yàn)級(jí)”方法

依據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》GB/T18507-2014，在城鎮(zhèn)土地級(jí)的驗(yàn)證中，市場(chǎng)交易價(jià)格驗(yàn)證是作為土地初步定級(jí)的驗(yàn)證手段之一，是利用均質(zhì)地域平均地價(jià)驗(yàn)證土地級(jí)別。本次研究采用地理信息系統(tǒng)的方法，增加“以價(jià)驗(yàn)級(jí)”的GIS空間分析方法。

2.2“以價(jià)驗(yàn)級(jí)”GIS空間分析方法的研究

運(yùn)用了Arcgis軟件，采用空間插值分析方法，對(duì)統(tǒng)一地價(jià)內(nèi)涵后的樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行數(shù)據(jù)輸入、空間插值分析、數(shù)據(jù)輸出到繪制成地價(jià)分級(jí)圖，以此驗(yàn)證和調(diào)整土地定級(jí)成果。除了有效驗(yàn)證級(jí)別劃分外，還可以通過地價(jià)分級(jí)圖直觀反應(yīng)地價(jià)實(shí)際分布情況，還能深入分析高低不同地價(jià)區(qū)形成的原因，為城市內(nèi)部和區(qū)域間協(xié)調(diào)綜合發(fā)展提供思路。

“以價(jià)驗(yàn)級(jí)”的GIS空間分析方法具體內(nèi)容如下：

2.2.1內(nèi)容：利用ArcGIS繪制商業(yè)、住宅用地地價(jià)空間分布圖

2.2.2原理：空間插值分析是GIS空間分析的重要組成部分，它是將離散點(diǎn)的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換為連續(xù)的數(shù)據(jù)曲面，以便與其他空間現(xiàn)象的分布模式進(jìn)行比較。其理論假設(shè)是空間位置上越靠近的點(diǎn)，越可能具有相似的特征值;而距離越遠(yuǎn)的點(diǎn)，其特征值相似的可能性越小。本成果采用的是克里格插值法，然后對(duì)插值后的圖進(jìn)行重新分類。

2.2.3目的：

（1）充分利用收集整理的交易樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析和空間分析;

（2）通過對(duì)交易樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，統(tǒng)一地價(jià)內(nèi)涵，利用ArcGIS空間插值分析方法，得出商業(yè)、住宅用地地價(jià)空間分布圖;

（3）利用地價(jià)空間分布圖驗(yàn)證和調(diào)整土地定級(jí)成果外，加深了對(duì)地價(jià)分布情況直觀清楚地認(rèn)識(shí)，便于決策。

2.2.4步驟：

（1）交易樣點(diǎn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)化處理，通過地價(jià)測(cè)算，評(píng)估樣點(diǎn)地價(jià)，將樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行修正、檢驗(yàn)和剔除，統(tǒng)一地價(jià)內(nèi)涵，使其具有可比性。

（2）在ArcMAP上輸入地價(jià)樣點(diǎn)，并錄入樣點(diǎn)地價(jià)屬性。

（3）空間插值：打開Special Analyst工具欄，選擇Kriging（克里格插值法）進(jìn)行插值分析導(dǎo)出柵格圖（見圖1）。

（4）柵格重分類：打開Special Analyst工具欄，選擇Reclassify（重分類），根據(jù)地價(jià)突變情況進(jìn)行分類，并儲(chǔ)存數(shù)據(jù)。地價(jià)各分級(jí)顏色可以按需要修改。

（5）“以價(jià)驗(yàn)級(jí)”：將生成的地價(jià)分級(jí)成果圖與土地定級(jí)成果圖疊加，結(jié)合地價(jià)實(shí)際分級(jí)情況，對(duì)土地定級(jí)級(jí)別初步結(jié)果進(jìn)行細(xì)部調(diào)整。

3、實(shí)際操作中的應(yīng)用

在土地定級(jí)成果市場(chǎng)交易價(jià)格驗(yàn)證過程中，引入“以價(jià)驗(yàn)級(jí)”的GIS空間分析方法，運(yùn)用了Arcgis軟件，繪制成地價(jià)分級(jí)圖（見下圖2、3）。

利用地價(jià)分級(jí)成果圖套合土地初步定級(jí)成果圖，對(duì)土地定級(jí)結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)證，并對(duì)初步結(jié)果進(jìn)行細(xì)部調(diào)整。“以價(jià)驗(yàn)級(jí)”的GIS空間分析方法，既嚴(yán)格遵守《規(guī)程》，又因地制宜地進(jìn)行了技術(shù)創(chuàng)新，ArcGIS軟件的應(yīng)用方便了土地定級(jí)成果的驗(yàn)證和調(diào)整，從而保證定級(jí)估價(jià)成果的科學(xué)性、先進(jìn)性和實(shí)用性。

通過地價(jià)分級(jí)成果圖可以直觀反應(yīng)地價(jià)高低實(shí)際分布情況，還能深入分析高低不同地價(jià)區(qū)形成的原因，進(jìn)而達(dá)到合理配置城市土地，最大限度地發(fā)揮土地的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境綜合效益。利用地價(jià)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的差異性，引導(dǎo)土地的合理分配，科學(xué)安排城市用地結(jié)構(gòu)，確定土地的最佳用途、最佳開發(fā)強(qiáng)度與開發(fā)的先后順序，充分發(fā)揮土地的潛在效益，減少不合理用地現(xiàn)象，進(jìn)一步提升城市土地的節(jié)約集約利用水平。

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