曾華林

(成都市郫都區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，四川成都 611730)

隨著居民對(duì)美好生活場(chǎng)景的需求不斷提升，傳統(tǒng)社區(qū)服務(wù)“無(wú)序+分散”的布局模式盡顯疲態(tài)，人們需要一種就近滿(mǎn)足多樣化公共服務(wù)需求、又能進(jìn)行社會(huì)交往的公共場(chǎng)所。社區(qū)綜合體應(yīng)運(yùn)而生，一種趨向于“社區(qū)最后一公里”的綜合型服務(wù)供給模式[1]，為當(dāng)前社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的發(fā)展困境提供了解決思路。

1 發(fā)展成都市社區(qū)綜合體概述

1.1 發(fā)展背景

成都市在社區(qū)綜合體建設(shè)方面做了較多探索，自2010年來(lái)陸續(xù)編制了一系列專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃導(dǎo)則來(lái)指導(dǎo)社區(qū)綜合體建設(shè)。2010年出臺(tái)《成都市公共配套設(shè)施規(guī)劃導(dǎo)則》[2]，提出居住區(qū)服務(wù)中心項(xiàng)目宜以綜合體方式疊建布置。2013年制定《成都市中心城區(qū)十五分鐘基本公共服務(wù)圈規(guī)劃》[3]，將中心城區(qū)劃分為200個(gè)15 min基本公共服務(wù)圈，每個(gè)基本公共服務(wù)圈內(nèi)建設(shè)1個(gè)社區(qū)綜合體以滿(mǎn)足社區(qū)居民的“一站式”公共服務(wù)需求。2015年出臺(tái)《成都市中心城區(qū)社區(qū)綜合體規(guī)劃》[4]，規(guī)劃建設(shè)200處社區(qū)綜合體。2020年出臺(tái)《成都市社區(qū)綜合體建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則》[5]，規(guī)范了社區(qū)綜合體的建設(shè)及交付標(biāo)準(zhǔn)。2020年出臺(tái)《成都市社區(qū)綜合體功能設(shè)置導(dǎo)則》[6]，提出五大特色社區(qū)綜合體概念及綜合體功能設(shè)置建議。社區(qū)綜合體，已成為成都市解決居民綜合服務(wù)需求，提升社區(qū)生活品質(zhì)，滿(mǎn)足人民群眾對(duì)美好生活向往的重要載體。

1.2 社區(qū)綜合體理念內(nèi)涵

社區(qū)綜合體是指將社區(qū)服務(wù)設(shè)施進(jìn)行集中集約建設(shè)，集合了多種公共服務(wù)設(shè)施和便民商業(yè)服務(wù)設(shè)施的綜合建筑物(群)。成都市社區(qū)綜合體是由社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)、文體休閑、醫(yī)療衛(wèi)生、市政公用、社區(qū)商業(yè)等功能構(gòu)成的公共服務(wù)設(shè)施聚集體，是社區(qū)的公共服務(wù)中心(表1)。

1.3 建設(shè)現(xiàn)狀

2014年，成都市啟動(dòng)了第一批37個(gè)社區(qū)綜合體建設(shè)[7]。2017年底，成都市啟動(dòng)了中心城區(qū)基本公共服務(wù)設(shè)施“三年攻堅(jiān)”行動(dòng)，到2020年底全市新建2 818項(xiàng)公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目，其中社區(qū)綜合體261個(gè)。

表1 成都市社區(qū)綜合體特征

2 社區(qū)綜合體規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)

2.1 規(guī)劃選址原則

2.1.1 科學(xué)規(guī)劃

以成都市各區(qū)的15 min基本公共服務(wù)圈規(guī)劃為基礎(chǔ)，以每一個(gè)規(guī)劃生活圈為控制單元，與城市新區(qū)發(fā)展規(guī)劃、城市有機(jī)更新、產(chǎn)業(yè)功能區(qū)建設(shè)等專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃有機(jī)結(jié)合，綜合評(píng)估服務(wù)設(shè)施用地，選擇用地規(guī)模適宜、符合建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的地塊設(shè)置社區(qū)綜合體，并確保每個(gè)公服圈內(nèi)至少布局一處社區(qū)綜合體，滿(mǎn)足居民公共服務(wù)需求。

2.1.2 全面覆蓋

按照“開(kāi)發(fā)地塊同步建設(shè)、整理片區(qū)提前配套、建成區(qū)逐步完善”及“缺什么補(bǔ)什么”的原則，綜合考慮社區(qū)周邊現(xiàn)狀建設(shè)、土地出讓計(jì)劃等情況，對(duì)不滿(mǎn)足公共服務(wù)設(shè)施配置標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)圈進(jìn)行全面校核，結(jié)合近、遠(yuǎn)期實(shí)施進(jìn)行規(guī)劃落實(shí)。

2.1.3 交通便捷

社區(qū)綜合體盡量選擇在具備完善的公共停車(chē)設(shè)施和便捷的公共交通換乘工具等交通便利地塊，滿(mǎn)足居民15 min步行(500～1000 m)可達(dá)，提高社區(qū)綜合體的使用便捷性。

2.1.4 空間融合

結(jié)合公園、“小游園”、“微綠地”、廣場(chǎng)、綜合運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等公共開(kāi)敞空間進(jìn)行一體化規(guī)劃設(shè)計(jì)，延伸社區(qū)綜合體使用功能，為社區(qū)居民構(gòu)建人性化的生活與交往空間。

2.2 設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)

成都市基本公共服務(wù)設(shè)施包含社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、市政公用、商業(yè)服務(wù)八大類(lèi)，結(jié)合居民日常需求，確定除教育類(lèi)的其它七大類(lèi)服務(wù)設(shè)施均可納入社區(qū)綜合體內(nèi)進(jìn)行疊建(教育類(lèi)需獨(dú)立配置用地，社區(qū)綜合體內(nèi)不做相關(guān)要求)?！冻啥际兄行某菂^(qū)公園城市基本公共服務(wù)圈規(guī)劃導(dǎo)則》等規(guī)范根據(jù)各類(lèi)功能設(shè)施使用需求，明確了公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)(圖1、表2)。

圖1 社區(qū)綜合體主要功能構(gòu)成

表2 社區(qū)綜合體設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)

社區(qū)綜合體內(nèi)除了設(shè)置農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等基礎(chǔ)性社區(qū)商業(yè)設(shè)施外，還可以根據(jù)市場(chǎng)需求，設(shè)置部分其他商業(yè)設(shè)施，如商務(wù)辦公、餐飲娛樂(lè)、郵政服務(wù)、休閑購(gòu)物、教育培訓(xùn)、金融服務(wù)等多種功能，以保持社區(qū)綜合體的活力，增強(qiáng)居民社區(qū)歸屬感。

2.3 建設(shè)形式

基于公共服務(wù)設(shè)施使用需求，結(jié)合不同場(chǎng)地建設(shè)條件，可設(shè)置“垂直、水平、混合”三種社區(qū)綜合體建設(shè)形式[8]。垂直形式以單體多層建筑為主，依據(jù)各類(lèi)公服設(shè)施相互干擾度及空間關(guān)聯(lián)度的差異，進(jìn)行垂直空間布局；水平形式主要有兩種，一是單獨(dú)地塊形成的低層沿街建筑，各類(lèi)公服設(shè)施功能在水平空間疊建，二是多個(gè)功能的單獨(dú)地塊構(gòu)成布局相對(duì)集中的建筑群形式；混合形式即同時(shí)包含垂直建設(shè)和水平建設(shè)兩種形式，形成群體建筑(圖2)。

圖2 社區(qū)綜合體建設(shè)形式

3 社區(qū)綜合體建設(shè)實(shí)施

3.1 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

成都市為加強(qiáng)和規(guī)范社區(qū)綜合體建設(shè)，提升建筑品質(zhì)和建設(shè)質(zhì)量，制定了《成都市社區(qū)綜合體建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則》，明確綜合體建設(shè)應(yīng)包括建筑工程、室內(nèi)裝修、設(shè)施設(shè)備、環(huán)境景觀、導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)等內(nèi)容，并原則上規(guī)定不得以清水房標(biāo)準(zhǔn)交付使用。社區(qū)綜合體為公共服務(wù)設(shè)施的聚集體，其整體建設(shè)要求除應(yīng)滿(mǎn)足上述技術(shù)導(dǎo)則外，所含的各項(xiàng)公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)還需要滿(mǎn)足《成都市社區(qū)服務(wù)中心、社區(qū)用房、文化活動(dòng)中心、文化活動(dòng)站建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則》《成都市綜合運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、綜合健身館建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則》《成都市再生資源回收網(wǎng)點(diǎn)(暫存點(diǎn))建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則》《成都市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則》《社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、站建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》《成都市公共廁所建設(shè)技術(shù)要求》《成都市環(huán)衛(wèi)工人作息房建設(shè)技術(shù)要求》等規(guī)范、導(dǎo)則要求。

3.2 開(kāi)發(fā)模式

結(jié)合社區(qū)綜合體規(guī)劃點(diǎn)位的分布情況和實(shí)施條件，采取政府投資、企業(yè)配建、公開(kāi)招拍掛等多種開(kāi)發(fā)模式實(shí)施建設(shè)。

3.2.1 政府投資模式

發(fā)揮政府實(shí)施公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目的主體作用，對(duì)于以下三類(lèi)社區(qū)綜合體，可優(yōu)先采取政府投資方式實(shí)施。一是居民需求急切、需盡快建成投用的項(xiàng)目；二是位置相對(duì)較偏僻，周邊配套相對(duì)不完善，社會(huì)企業(yè)投資意愿不大的項(xiàng)目；三是因土地性質(zhì)等因素暫不具備上市條件的項(xiàng)目。

3.2.2 企業(yè)配建模式

在經(jīng)營(yíng)性用地出讓時(shí)，可在土地上市條件中明確由競(jìng)得者配套建設(shè)社區(qū)綜合體并無(wú)償移交屬地政府所在社區(qū)。此種開(kāi)發(fā)模式需要求配套社區(qū)綜合體與經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目首期“同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步竣工投用”，或者根據(jù)社區(qū)實(shí)際使用需求優(yōu)先實(shí)施投用。對(duì)于土地競(jìng)得者不按照建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)時(shí)間等要求實(shí)施配套社區(qū)綜合體建設(shè)的，可由屬地政府規(guī)劃、住建、房管等多部門(mén)形成聯(lián)動(dòng)，不予辦理關(guān)聯(lián)經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)售、網(wǎng)簽、規(guī)劃、竣工驗(yàn)收等程序予以制約。

3.2.3 公開(kāi)招拍掛模式

為激發(fā)市場(chǎng)活力，發(fā)揮社會(huì)資本優(yōu)勢(shì)，吸引企業(yè)積極參與，對(duì)于地理位置較優(yōu)越、有投資潛力的社區(qū)綜合體項(xiàng)目，可采取招拍掛模式建設(shè)。成都市《關(guān)于加強(qiáng)居住區(qū)公共配套設(shè)施建設(shè)管理的意見(jiàn)》明確采取此種模式的社區(qū)綜合體，公共服務(wù)設(shè)施面積不少于總建筑面積的50 %，剩余部分可由投資建設(shè)單位配置商業(yè)設(shè)施。建成后公共服務(wù)設(shè)施部分無(wú)償移交屬地政府所在社區(qū)，商業(yè)部分由投資建設(shè)單位自持。

4 社區(qū)綜合體運(yùn)營(yíng)管理

4.1 社區(qū)自主管理

由社區(qū)居委會(huì)作為管理主體，在街道社區(qū)綜合服務(wù)中心的指導(dǎo)下進(jìn)行具體管理。

4.2 組建專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)公司

學(xué)習(xí)蘇州市成立鄰里中心建設(shè)公司，負(fù)責(zé)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)鄰里中心的經(jīng)驗(yàn)[9]。成都市各區(qū)一般利用現(xiàn)有國(guó)有平臺(tái)公司，負(fù)責(zé)部分社區(qū)綜合體的運(yùn)營(yíng)管理，社區(qū)綜合體的商業(yè)部分租賃費(fèi)用可用于支持公益服務(wù)支出，減少政府財(cái)政投入，保證社區(qū)公共服務(wù)同商業(yè)服務(wù)持久、健康發(fā)展。

4.3 引進(jìn)市場(chǎng)管理團(tuán)隊(duì)

采取市場(chǎng)化運(yùn)作方式，通過(guò)招商引資，將社區(qū)綜合體中的商業(yè)及具備收益條件的部分設(shè)施整體打包，引進(jìn)社會(huì)企業(yè)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。由市場(chǎng)管理主體制定一套完整的社區(qū)綜合體管理體系，包括商戶(hù)組織、經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售、物業(yè)管理等方面內(nèi)容，在確保自身盈利的同時(shí)，以保障社區(qū)公共服務(wù)的質(zhì)量。

5 案例分析——以郫都區(qū)仁和社區(qū)綜合體為例

5.1 仁和社區(qū)現(xiàn)狀

仁和社區(qū)位于成都市郫都區(qū)紅光街道東北區(qū)域，面積約1.29 km2，規(guī)劃居住人口3.8萬(wàn)人，目前社區(qū)內(nèi)已建成居住住宅11個(gè)，常住人口約2萬(wàn)人，社區(qū)交通便捷。在仁和社區(qū)綜合體實(shí)施前，社區(qū)公共空間明顯不足，缺乏農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、文化活動(dòng)中心、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施等公共設(shè)施。

5.2 仁和社區(qū)綜合體情況

5.2.1 項(xiàng)目基本情況

仁和社區(qū)綜合體(又叫新合作·鄰里之家)占地面積5 454 m2，總建筑面積約16 236 m2，計(jì)容建筑面積約13 088 m2，容積率2.4，建筑高度23.95 m，空間上采取垂直建設(shè)形式，地下1層，地上5層。項(xiàng)目包含農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、文化活動(dòng)中心、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施、公廁(含環(huán)衛(wèi)休息站)等公共服務(wù)設(shè)施及商業(yè)、商務(wù)辦公等商業(yè)設(shè)施(圖3、圖4)。

5.2.2 開(kāi)發(fā)模式

仁和社區(qū)綜合體采取公開(kāi)招拍掛模式實(shí)施建設(shè)，根據(jù)土地出讓要求，項(xiàng)目建筑面積的51 %用于公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，建成后由開(kāi)發(fā)企業(yè)新合作公司無(wú)償移交給社區(qū)使用，剩余的49 %建筑面積由企業(yè)配置商業(yè)、商辦等設(shè)施并自持。

圖3 仁和社區(qū)綜合體

圖4 仁和社區(qū)綜合體各樓層功能設(shè)置

5.2.3 運(yùn)營(yíng)管理模式

項(xiàng)目的公共服務(wù)設(shè)施部分移交紅光街道仁和社區(qū)后，充分利用新合作公司在鄰里中心(社區(qū)綜合服務(wù)體)、新合作市集(農(nóng)貿(mào)市場(chǎng))、新合作生活(生鮮便利店)三大業(yè)態(tài)方面專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)，由紅光街道與其簽訂農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施部分的返租協(xié)議，租賃費(fèi)用于支持社區(qū)綜合體其他公共設(shè)施的費(fèi)用支出，保證社區(qū)公共服務(wù)持久、健康發(fā)展。

6 結(jié)束語(yǔ)

社區(qū)綜合體集多種功能于一身，更能形成有活力、有特色、易識(shí)別的社區(qū)公共服務(wù)中心，為成都市當(dāng)前社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的發(fā)展困境提供了解決思路。本文總結(jié)了成都市在社區(qū)綜合體規(guī)劃、建設(shè)、管理方面的一些經(jīng)驗(yàn)做法，并以具體案例進(jìn)行了詳細(xì)闡述，希望為其他城市的社區(qū)綜合體建設(shè)提供參考。