耿宇博

摘? 要：近些年，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，購房需求從剛需向改善型過度，人們對住房品質(zhì)的要求越來越高。本文借鑒已有研究成果中的風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)方法與構(gòu)建項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)體系的理論，通過對房屋維修數(shù)據(jù)分析、專家調(diào)查，以及建立精裝修住宅質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的結(jié)構(gòu)方程評價(jià)模型對各種質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化和分析。將定性與定量方法相結(jié)合，探討各風(fēng)險(xiǎn)因素之間的作用機(jī)理，揭示精裝修住宅質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)管控重點(diǎn)，為項(xiàng)目管理者提供決策參考。

關(guān)鍵詞：精裝修住宅;結(jié)構(gòu)方程模型 ;滲漏 ;空鼓開裂

根據(jù)某房地產(chǎn)公司近三年的維修數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，將精裝修住宅質(zhì)量問題分為如下四類：施工材料問題、滲漏問題、成品保護(hù)問題、空鼓開裂問題。將各個風(fēng)險(xiǎn)類型對應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行識別，形成風(fēng)險(xiǎn)識別清單，將風(fēng)險(xiǎn)清單構(gòu)建成結(jié)構(gòu)方程模型，如圖1所示。

本文采用調(diào)查問卷的形式，對識別的風(fēng)險(xiǎn)因素的影響程度進(jìn)行1-5分打分。調(diào)查數(shù)據(jù)的信度和效度檢驗(yàn)符合要求。通過SPSS25.0將調(diào)查問卷數(shù)據(jù)導(dǎo)入到AMOS23.0軟件，采用最大似然法對模型進(jìn)行參數(shù)估計(jì)，運(yùn)行結(jié)果均滿足要求。模型擬合結(jié)果如表4所示。

通過模型擬合結(jié)果可以看出，滲漏風(fēng)險(xiǎn)是精裝修住宅質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)中的最大風(fēng)險(xiǎn)，主要包括衛(wèi)生間滲漏、屋面滲漏、外墻滲漏。空鼓開裂風(fēng)險(xiǎn)是精裝修住宅質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)中第二大風(fēng)險(xiǎn)，主要包括墻磚空鼓和墻面開裂。成品保護(hù)風(fēng)險(xiǎn)是精裝修住宅質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的第三大風(fēng)險(xiǎn)，主要是因?yàn)楣ば虼┎?，造成成品被劃傷和破壞。最后一個風(fēng)險(xiǎn)是施工材料本身的風(fēng)險(xiǎn)，由于批量精裝修施工材料用量大，價(jià)格偏低，很多大品牌材料廠家都會特制工程款材料，或者施工單位偷換材料，造成精裝房施工材料的質(zhì)量偏低。針對以上問題建議做如下應(yīng)對方案[3]。

（1）衛(wèi)生間滲漏

衛(wèi)生間滲漏是非常常見質(zhì)量問題，主要是由于浴室長期有水浸泡，并且排水不暢通，防水層破壞造成的。

技術(shù)方面主要是選擇合適的防水材料，地面可以選擇聚氨酯或者JS高分子防水涂料，墻面選擇水泥基類的剛性防水砂漿，這樣有助于防止墻面瓷磚脫落。

管理方面要做好驗(yàn)收管理和工藝管理，每道工序施工前都要做好前置工序的驗(yàn)收和閉水試驗(yàn)，地漏的設(shè)置和排水坡度需重點(diǎn)關(guān)注，確保排水順暢，不積水。

（2）屋頂滲漏

屋頂滲漏是指房屋頂層的棚面有水的痕跡，平屋頂?shù)臐B漏概率要大于坡屋頂。屋頂滲漏的原因較為復(fù)雜，有的滲漏是因?yàn)榉浪畬悠茐模灿械臐B漏是因?yàn)榫聿念惙浪畬酉赂Z水，還有的滲漏是因?yàn)槲菝婊炷两Y(jié)構(gòu)裂縫等。

技術(shù)方面要選擇合適的防水材料，傳統(tǒng)的防水材料主要有SBS改性瀝青防水卷材、聚氨酯防水涂料、JS高分子防水涂料。防水卷材的缺點(diǎn)主要是無法避免防水層下面竄水，防水涂料的缺點(diǎn)主要是對基層要求較高，轉(zhuǎn)角處容易滲漏。目前比較新型的防水做法是采用非固化瀝青+SBS改性瀝青防水卷材，這種做法彌補(bǔ)了防水涂料和防水卷材的不足，既能夠避免防水層下竄水，又能愈合基層混凝土裂縫。

管理方面主要是做好驗(yàn)收管理，每道工序施工前都要做好前置工序的驗(yàn)收和閉水試驗(yàn)，選擇合適的天氣進(jìn)行施工，排水的坡度要嚴(yán)格控制。

（3）外墻滲漏

外墻滲漏是指外墻面上出現(xiàn)潮濕痕跡，有墻面發(fā)霉和長毛等現(xiàn)象。外墻滲漏主要有兩種，一種是窗口滲漏，是由于窗口處窗框與結(jié)構(gòu)、保溫之間的細(xì)部關(guān)系沒有處理好造成的;另一種是外墻滲漏，是由于外墻上的螺栓孔洞封堵不嚴(yán)，同時保溫層漏水造成的。

技術(shù)方面主要是做好防止外墻滲漏的相關(guān)工藝，如對拉螺栓孔洞的封堵、腳手眼的封堵等，全部采用微膨脹混凝土封堵密實(shí)，孔洞外側(cè)使用防水涂料進(jìn)行涂刷。

管理方面要加強(qiáng)質(zhì)量驗(yàn)收，特別是外墻保溫施工，在窗洞口四周200mm范圍內(nèi)要百分之百滿粘貼，防止雨水進(jìn)入保溫系統(tǒng)。

（4）墻面開裂

墻面開裂是指臥室、客廳等乳膠漆墻面產(chǎn)生方向不一的裂縫，主要發(fā)生在窗臺兩次，混凝土墻與砌筑墻體相交處等部位。墻面開裂主要是由于結(jié)構(gòu)不均勻沉降，不同材料之間溫縮變形不一致，以及抹灰材料的選擇不當(dāng)造成的。

技術(shù)方面主要是選擇合適的抹灰材料，確定有效的施工工藝。在不同部位交界處和施工洞口處要滿掛抗裂鋼絲網(wǎng)，砌體表面涂刷界面劑，抹灰材料可以選擇石膏抹灰或者聚合物砂漿抹灰，代替?zhèn)鹘y(tǒng)的聚合物水泥砂漿抹灰。

管理方面主要是做好細(xì)節(jié)的驗(yàn)收工作，對抹灰材料的進(jìn)場和使用，要嚴(yán)格按照規(guī)范規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收，按照使用說明書要求進(jìn)行使用。

（5）瓷磚脫落

瓷磚脫落問題主要發(fā)生在衛(wèi)生間和廚房墻面部位，在瓷磚粘結(jié)層與墻面防水粘接處特別容易出現(xiàn)瓷磚脫落問題。瓷磚脫落的原因可分為技術(shù)原因和管理原因。技術(shù)方面主要指砌筑材料、抹灰材料、防水材料和粘接材料的選擇和材料的配比;管理方面主要是砌筑、抹灰、防水、貼磚等各道工序的標(biāo)準(zhǔn)做法。

技術(shù)方面主要是選擇合適的材料，砌筑材料應(yīng)選擇吸水率低的砌塊，粘結(jié)材料選擇強(qiáng)度高、溫縮變形小的瓷磚膠，瓷磚選擇吸附性強(qiáng)的瓷磚，避免選用玻化磚。

管理方面要嚴(yán)格按照材料的使用說明和施工工藝進(jìn)行操作，瓷磚要用水浸泡，墻面要澆水濕潤，瓷磚膠要按照說明書的配比和使用時間進(jìn)行使用[4]。

（6）產(chǎn)品保護(hù)

成品保護(hù)不到位容易造成飾面劃痕，是指家具面、墻面、地面等精裝修成活面被劃傷的情況，破壞后不好修復(fù)。入戶門、窗、地磚、地板、家具、家電等均為交付前的最終效果，劃痕很難處理。

技術(shù)方面要做好成品保護(hù)方案，對地磚、底板、門窗、衛(wèi)浴、五金等所有部位設(shè)計(jì)專項(xiàng)的保護(hù)方案。

管理方面主要是落實(shí)好成品保護(hù)方案，跟蹤好責(zé)任單位。

（7）施工材料質(zhì)量問題

施工材料質(zhì)量問題主要是要做好各個層級的驗(yàn)收工作，確保材料從廠家直接發(fā)貨，到現(xiàn)場后做好材料的驗(yàn)收工作。同時按照規(guī)范要求對材料進(jìn)行抽檢，由有資質(zhì)的第三方單位進(jìn)行檢測，確保材料的各方面性能和指標(biāo)滿足規(guī)范要求。

結(jié)論

精裝房的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在滲漏、空鼓開裂、成品保護(hù)不到位和精裝修材料質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等方面。房地產(chǎn)開發(fā)單位和施工單位一定要在精裝房質(zhì)量上下功夫，才能贏得客戶的滿意。只有控制好每一道工序，才能完成一個高質(zhì)量的作品[5]。

參考文獻(xiàn)

[1] 段永輝，張?jiān)?，郭一斌，王?基于結(jié)構(gòu)方程的EPC項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)及策略建議[J].會計(jì)之友，2021（02）：104-110.

[2]武鵬.精裝修住宅投訴熱點(diǎn)問題解析[J].建筑科技，2021，5（04）：74-76.

[3]范慶昌.試論精裝修住宅建筑優(yōu)化設(shè)計(jì)[J].居舍，2020（27）：92-93+142.

[4]王峰，郭莎莎.淺析精裝修住宅的發(fā)展趨勢與質(zhì)量管理[J].門窗，2019（15）：178.