韓樂樂 丁雪瑩

摘要：長沙市自1998年實施住房制度改革，城市住房保障由實物安置向貨幣化安置轉(zhuǎn)移，新建商品房市場規(guī)模不斷擴大，城鎮(zhèn)居民住房水平持續(xù)提高，由此也產(chǎn)生了住房價格上漲、中等收入群體住房壓力較大以及住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不平衡等問題。通過近幾年長沙市住房供應(yīng)現(xiàn)狀、住房價格和人均可支配收入等數(shù)據(jù)，對居民的住房支付能力進行量化分析，構(gòu)建“低端有保障、中端有供應(yīng)、高端有市場”的住房分層供應(yīng)結(jié)構(gòu)，并提出完善長沙市多層次住房供應(yīng)體系的建議。

關(guān)鍵詞：住房供應(yīng)體系;多層次供應(yīng);城鎮(zhèn)住房;長沙市

中圖分類號：F293.35 文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）03-0032-39 收稿日期：2021-01-18

作者簡介：韓樂樂、丁雪瑩，長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)信息中心（長沙市房產(chǎn)研究中心）。

長沙市近幾年城市發(fā)展速度較快，經(jīng)濟增長向重質(zhì)重量轉(zhuǎn)變，近10年每年的GDP增速都保持在8%以上，區(qū)域競爭力和輻射效應(yīng)明顯增強，常住人口及戶籍人口不斷增加，潛在住房需求規(guī)模較大。截至2019年底，長沙市常住總?cè)丝?39.45萬人，較2018年增加23.98萬人，城鎮(zhèn)化率為79.56%。不斷增加的新市民有較大的住房需求規(guī)模，2015-2019年5年間，長沙市住房總量增加了7233.95萬平方米，增幅達19.36%，可仍有9萬余戶擁有購房資格的家庭暫未實現(xiàn)自身居住或改善居住的需求，結(jié)構(gòu)性的住房供需矛盾逐漸凸顯。

1 長沙市住房供應(yīng)現(xiàn)狀

1.1 保障性住房供應(yīng)現(xiàn)狀

1998年長沙市全面停止福利分房實物配給制度，開始加快建設(shè)保障性住房，經(jīng)過多年探索和發(fā)展，形成了以公租房（廉租房）、經(jīng)適房和定向限價商品房等為主的城鎮(zhèn)住房保障制度。

1.1.1 公租房保障方式

長沙市公租房保障方式為實物配租和租賃補貼，同一家庭只能選擇一種保障形式，鼓勵其選擇租賃補貼保障形式。公租房的保障對象為符合條件的城市中低收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和外來務(wù)工人員。

實物配租是指面向符合條件的保障對象提供住房，并按規(guī)定收取租金。實物配租又分為定向配租和非定向配租兩種形式。定向配租主要為一些企業(yè)園區(qū)或用人單位定向租給本園區(qū)或單位職工使用，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)由產(chǎn)權(quán)單位自行制定和實施。

租賃補貼是指面向本市城區(qū)符合條件的低收入城市戶籍家庭（含單身人員）發(fā)放租賃補貼，由其在市場上自行承租普通住房?，F(xiàn)行租賃補貼標(biāo)準(zhǔn)為28元/月/平方米，人均保障面積為15平方米，一個家庭保障面積總和不超過60平方米。對困難程度不同的城市中低收入住房困難家庭實行梯度補貼，低保、低收入和中等偏下收入住房困難家庭每平方米租賃補貼分別為租賃補貼標(biāo)準(zhǔn)的90%、80%和50% ，即：25元/月/平方米、22元/月/平方米、14元/月/平方米;每戶每月補貼金額不足300元的，補足至300元。

1.1.2 經(jīng)適房保障方式

長沙市經(jīng)適房保障方式分為實物保障和貨幣補貼保障兩種。申請對象為本人或家庭成員中至少有1人取得本市城區(qū)常住戶口3年以上，符合本市城區(qū)低收入標(biāo)準(zhǔn)的無房戶或住房困難戶。申請經(jīng)適房保障只能享受貨幣補貼，棚戶區(qū)、片區(qū)及其他市級以上重點工程征收中符合經(jīng)適房保障條件的對象，在有房源的情況下可以選擇實物保障。貨幣補貼標(biāo)準(zhǔn)為低收入無房戶8萬元，低收入住房困難戶5萬元。

1.1.3 保障房建設(shè)情況

2008至2019年，長沙財政累計投入住房保障資金133.1億元，通過新建、配建、收購、回租等方式多渠道建設(shè)（籌集）保障房房源22.92萬套，其中累計建設(shè)經(jīng)適房13.48萬套，新建（籌集）公租房9.44萬套（政府投資建設(shè)5.39萬套，用人單位自建4.05萬套）;出售公有住房13.86萬套，發(fā)放經(jīng)適房貨幣補貼和公租房補貼4.73萬戶。長沙市城鎮(zhèn)住房保障覆蓋率從2011年的19.51%提高至2018年的23.21%。

1.2 新建商品住房供銷現(xiàn)狀

1.2.1 住房用地供應(yīng)現(xiàn)狀

2015年至2020年，長沙市住房用地供應(yīng)量主要經(jīng)歷了“銳減-猛增-調(diào)整-穩(wěn)定”的過程，2015-2016年基于去庫存需要，用地供應(yīng)計劃量銳減，與此同時常住人口大幅增長，帶來大量新增住房需求，房地矛盾逐漸凸顯，房價迅速上漲。為穩(wěn)定市場預(yù)期，2017年8月長沙市出臺“限房價、競地價”措施，通過采取“限房價+競地價+搖號”的土地交易新規(guī)則，從土地供應(yīng)端源頭確定房屋銷售最高毛坯限價，穩(wěn)定后市房價預(yù)期。

1.2.2 新建商品住房供銷現(xiàn)狀

2015-2020年，長沙市新建商品住房累計供應(yīng)10978.40萬平方米，年均供應(yīng)1829.73萬平方米，成交12303.48萬平方米，年均成交2050.58萬平方米。2015年，長沙市結(jié)束上一輪調(diào)控周期，市場正處于去庫存關(guān)鍵階段，房企放價走量，成交量迅速攀升，新增供應(yīng)量大幅減少。在2017年進入新一輪調(diào)控周期后，市政府從限購、限貸、限售、限價等多方面發(fā)力，加大促供應(yīng)力度，供應(yīng)量迅速回升，供銷比從最低時的0.57攀升至1.12，供需關(guān)系顯著改善，并呈現(xiàn)出供應(yīng)逐步大于需求的特征。

長沙市商品住房目前主流的成交面積段在90～144平方米，占比超七成。在當(dāng)前限購政策下，擁有購房資格的購房者更傾向于一步到位購買更大戶型的產(chǎn)品，90～144平方米的剛需產(chǎn)品供需較為平衡，二孩家庭等改善型需求更偏向購買大平層產(chǎn)品。當(dāng)前市面上90平方米以下小戶型產(chǎn)品奇缺，但需求量仍然存在，致使部分小戶型需求向二手房市場轉(zhuǎn)移。

1.2.3 二手住房供應(yīng)現(xiàn)狀

按長沙市現(xiàn)行交易政策，二手住房房源主要由以下三類構(gòu)成：一是新建商品住房發(fā)證滿4年后可上市交易;二是經(jīng)適房發(fā)證滿5年，在補齊土地出讓金和土地契稅后，方可上市交易;三是國有土地上產(chǎn)權(quán)清晰的自建房、集資房和福利房等，符合交易條件的，也可上市交易，此類房屋以市中心棚戶區(qū)老舊小區(qū)等區(qū)域偏多。

二手住房房源信息主要在各中介平臺上掛牌，經(jīng)過平臺整合各中小中介機構(gòu)，目前在長沙市運營二手房業(yè)務(wù)的中介機構(gòu)主要是三大平臺公司：以鏈家為主的貝殼找房平臺、以58同城為主的安居客平臺和以新環(huán)境為主的象盒找房平臺。以貝殼找房平臺發(fā)布的長沙市二手房源信息為例，目前長沙市在該平臺掛牌上市的二手房共計3.37萬套，其中住房有3.20萬套。

長沙市二手住房市場體量偏小，2015年以來新建商品住房累計交易量是二手住房的4.36倍。二手住房市場受政策影響極為明顯，在2017年長沙市出臺“3·18”限購政策時，未將二手住房納入限購，二手住房成交量大幅增長，當(dāng)年新建商品住房與二手住房交易量之比僅為2.53，是近10年最低。后長沙市出臺“5·20”政策，二手住房交易實施限購，成交量有所下滑。全市二手住房成交均價（納稅評估價）總體呈上升趨勢，2016年、2017年及2018年均價上漲相對較快，2020年較2015年成交均價總體上漲3904元/平方米。

1.2.4 租賃住房供應(yīng)現(xiàn)狀

長沙市市場化租賃房源的供應(yīng)，仍以個人房源在中介掛牌為主，沒有形成全市統(tǒng)一且使用度高的租賃平臺，相關(guān)管理部門職權(quán)分散，一方面無法對租賃市場開展長期有效的日常監(jiān)管，另一方面由于掛牌房源分散在各個中介機構(gòu)，無法全面把握全市租賃市場的整體行情。租賃市場成熟度較低，租房糾紛較多，也促使居民更傾向于購買商品住房。目前，在長沙市運營個人房源租賃業(yè)務(wù)的中介機構(gòu)主要也是上述運營二手房業(yè)務(wù)的三大平臺公司，專業(yè)化運營的直租房源租賃企業(yè)較少，主要是萬科泊寓、中天樂柚等連鎖品牌和一些小型租賃企業(yè)。

2 長沙市住房供應(yīng)體系存在的問題

2.1 分層次供應(yīng)發(fā)展不平衡

長沙市住房市場長期堅持“市場+保障”的雙軌制供應(yīng)，解決了大量市民的住房需求。但長沙市新房市場和存量房市場發(fā)展失衡，逐漸凸顯出新房交易量占主體地位、二手住房交易市場較低迷、租賃市場不活躍的特征。近5年長沙市新建商品住房與二手住房交易量之比為4.36，且受房地產(chǎn)市場政策的影響年度波動較大。租賃市場長期以個人住房在中介掛牌出租為主，房源質(zhì)量參差不齊，監(jiān)管難度大，市場上缺乏大型住房租賃企業(yè)專業(yè)化運營，僅有的幾個連鎖直租企業(yè)市場占有率極低。

2.2 新建商品住房供應(yīng)單一

一是新建商品住房供應(yīng)渠道單一。新建商品住房的市場化供應(yīng)，未形成剛需、普通改善型需求、高端改善型需求的梯次供應(yīng)模式，尤其是房地產(chǎn)調(diào)控以來，剛需和改善型需求都集中在單一的購房通道中，市場沒有明顯區(qū)分。二是新建商品住房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一。戶型結(jié)構(gòu)方面，在住房限購政策下，市場供應(yīng)以普通剛需產(chǎn)品為導(dǎo)向，小戶型、改善型住房需求產(chǎn)品均較少，出現(xiàn)了改善性需求購房難度大、購房者提前消費大面積高總價產(chǎn)品等衍生問題。產(chǎn)品品質(zhì)方面，首先是住房產(chǎn)品整體品質(zhì)欠佳，因房屋品質(zhì)問題引起的投訴和維權(quán)事件較多，業(yè)主因建筑質(zhì)量、戶型設(shè)計、開發(fā)企業(yè)整改不到位而拒絕驗收入住的情況時有發(fā)生;其次是長沙市商品住房供應(yīng)暫未形成明確的分層次分等級供應(yīng)體系，市面上出現(xiàn)的所謂“高檔”“豪宅”等產(chǎn)品多為開發(fā)商自我宣傳，未有明確的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)品品質(zhì)結(jié)構(gòu)沒有根據(jù)市場需求拉開層次。

2.3 住房供應(yīng)規(guī)劃不完善

一是住房規(guī)劃在實操環(huán)節(jié)未能較好落地。長沙市高度重視住房規(guī)劃的編制工作，先后多次編制長沙市住房發(fā)展規(guī)劃，但在具體實施中，未能很好的發(fā)揮住房規(guī)劃的引領(lǐng)作用，如面對2016年去庫存后住房需求的快速變化，未能及時調(diào)整用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)、時序。二是住房規(guī)劃在供應(yīng)層面缺乏多渠道平衡。長沙市住房規(guī)劃主要針對保障房和新建商品住房市場，新建商品住房以銷售為主，對發(fā)展二手房市場和培育租賃市場的規(guī)劃未有足夠重視。三是住房規(guī)劃缺乏全面的數(shù)據(jù)支持。長沙市新建商品房市場網(wǎng)簽系統(tǒng)已運行多年，多部門業(yè)務(wù)協(xié)作流程順暢，對新房市場規(guī)劃發(fā)展提供了強大的數(shù)據(jù)支持。但由于二手市場和租賃市場網(wǎng)簽備案工作阻力較大，導(dǎo)致全市二手房及租賃市場各項交易數(shù)據(jù)難以摸清，無法對市場發(fā)展規(guī)劃形成良好的數(shù)據(jù)支持和預(yù)判作用。

3 居民收入水平與商品房支付能力分析

3.1 商品住房價格與整體收入對比

長沙市房價水平整體呈上漲趨勢，個別年份偶有回調(diào)，2020年長沙市新建商品住房成交均價（8799元/平方米）相較于2011年（5659元/平方米）總體上漲3140元/平方米。2011-2015年房價漲幅較緩慢，長期徘徊在5400～5900元/平方米，2012年和2014年還有微跌的現(xiàn)象，2015年以后房價增速較快，漲幅逐年擴大。

長沙市城市發(fā)展提質(zhì)增速，居民生活水平顯著提高，城鎮(zhèn)人均可支配收入穩(wěn)步增長，逐年保持在8%以上的增幅，2019年城鎮(zhèn)人均可支配收入55211元，較2011年翻一番有余。

從2011-2019年商品住房價格增速和人均可支配收入增速對比來看，人均可支配收入增速多年來一直保持平穩(wěn)狀態(tài)，而商品住房價格增速波動很大，2014年甚至出現(xiàn)負(fù)增長。2011年房價高速增長后增速回落，2012-2015年商品住房價格增速低于人均可支配收入增速，房價上漲緩慢，居民購房相對較易，2016年后房價進入快速上漲時期，除2017年因開啟新一輪調(diào)控致市場觀望情緒較重外，商品住房價格增速已高于人均可支配收入增速，見圖1。

根據(jù)長沙市統(tǒng)計局公布的2011-2019年城鎮(zhèn)人均可支配收入和城鎮(zhèn)人均住房建筑面積數(shù)據(jù)，以及長沙市商品房網(wǎng)簽系統(tǒng)中新建商品住房網(wǎng)簽均價數(shù)據(jù)，綜合測算長沙市2011-2019年長沙市整體房價收入比。長沙市整體房價收入比較低，大致在5～7倍之間波動，在全國主要城市中排位靠后，雖然2016年后房價攀升較快，但由于人均可支配收入穩(wěn)步提升，人均住房建筑面積略有縮小，房價收入比仍保持著較為平穩(wěn)的比例，見圖2。

3.2 不同收入群體的房價收入比

根據(jù)統(tǒng)計局“五分法”家庭人均可支配收入數(shù)據(jù)，高收入戶與其他層次群體收入有明顯差距，且增長速度也明顯快于其他層次，低收入戶與高收入戶的居民收入差距逐年擴大。高收入和低收入群體房價收入比差距在3～4倍左右，以長沙市歷年5～7倍的整體房價收入比來看，在當(dāng)前新建商品住房價格水平下，低收入群體和中低收入群體基本不具備獨立購房的能力，住房問題需要靠政府保障性住房政策幫助解決，高收入群體住房支付能力較強，在住房細分市場上有能力挑選更為優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，見表1。

3.3 不同收入群體的住房可支付能力

住房可支付性系數(shù)（Housing Affordability In-dex， HAI）是國際上用來衡量居民住房支付能力的參考指標(biāo)，判斷家庭收入對家庭住房貸款的償還能力，若HAI≥1，則說明該家庭住房支付能力較好，HAI越高，則家庭可承受更高價格的住房，反之如果HAI<1，則說明在當(dāng)前住房價格下，該家庭的住房支付能力存在問題，HAI越小，住房支付能力越弱。

HAI=家庭年收入/ （住房貸款月供×12）×月供占收入比重上限×100%

截至論文完稿，統(tǒng)計局仍未公布2019年與2020年長沙市城鎮(zhèn)家庭分層收入數(shù)據(jù)，故本節(jié)以2011-2018年數(shù)據(jù)的年均增長率預(yù)估2020年城鎮(zhèn)家庭分層收入大致情況，見表2。

以2020年長沙市新建商品住宅均價8799元/平方米，2019年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積41.3平方米（2020年數(shù)據(jù)暫未公布），戶均人口2.8人，現(xiàn)行商業(yè)住房貸款政策，最低首付比例30%，月供不得超過收入的50%，基準(zhǔn)利率4.9%，不考慮利率上浮點數(shù)，貸款30年，等額本息貸款計算，在長沙市當(dāng)前商品住房價格水平下，首套房剛需家庭購買一套自住商品房，每月需支付的月還款額為3780元。

以此月供額為基礎(chǔ)，計算不同收入家庭在新建商品住房市場上的住房支付能力。僅有高收入家庭在當(dāng)前房價水平下具備完全的支付能力，低收入和中低收入家庭在商品住房市場上基本不具備獨立購房能力，而中等收入和中高收入家庭，雖具備一定的可支付能力，但逐漸上漲的房價水平，仍對其購買能力產(chǎn)生了較大壓力，見表3。

4 基于收入梯度的多層次住房供應(yīng)體系構(gòu)建

4.1 基本目標(biāo)

構(gòu)建長沙市多層次住房供應(yīng)體系，是為保障不同住房支付能力居民的住房需求而建立，實現(xiàn)多渠道多層次住房供應(yīng)，滿足不同類型需求群體，逐步形成“低端有保障、中端有供應(yīng)、高端有市場”的住房分層供應(yīng)結(jié)構(gòu)，建立保障與市場相結(jié)合，購買與租賃相結(jié)合的多層次住房供應(yīng)體系，使更多市民享受到城市發(fā)展的成果，最終實現(xiàn)“住有所居”的終極社會目標(biāo)。

4.2 總體框架設(shè)計

將全市住房供應(yīng)模式大致分為三類：保障型住房、消費型住房和享受型住房，分別面向全市不同收入層次的家庭提供住房產(chǎn)品。保障型住房面向低收入、中低收入和部分中等收入群體，采取閉環(huán)管理;消費型住房面向中等收入和部分中高收入群體，提供限價商品住房;享受型住房面向中高收入和高收入群體，提供完全由市場定價的商品住房。

三大供應(yīng)模式下的住房類型分別為銷售型和租賃型。保障型住房中銷售型住房包括經(jīng)適房和定向限價商品房，租賃型住房除原有的公租房外，政府可通過籌集市場化租賃房源，限定其最高租金水平，將此類房源納入保障型租賃住房范疇。消費型住房包括普通限價商品房和租金相對較低的普通租賃住房。享受型住房包括高檔商品房和租金相對較高的高檔租賃住房，見圖3。

4.3 各收入群體的住房供應(yīng)模式

低收入群體人均可支配收入每月不高于1442元（長沙市現(xiàn)行住房保障低收入標(biāo)準(zhǔn)為家庭人均可支配收入每月不高于1893元），住房可支付系數(shù)0.19，屬于無獨立購房能力的群體。該群體的住房問題完全依賴政府解決，應(yīng)納入住房保障體系的基礎(chǔ)層次——公共租賃住房范疇。

中低收入群體的人均可支配收入每月在1442～3156元之間（長沙市現(xiàn)行住房保障低收入標(biāo)準(zhǔn)為家庭人均可支配收入每月1893～2524元之間），住房可支付系數(shù)0.42，獨立購房能力極弱。中低收入群體的收入差距約有1714元，可對其中接近低收入的群體提供公共租賃住房，接近中等收入的群體提供經(jīng)濟適用房，另輔以提供政府限價的租賃住房。

中等收入群體的人均可支配收入每月在3156～4219元之間，住房可支付系數(shù)0.56，獨立購房能力較弱。這類群體既無法享受當(dāng)前政策下保障性住房福利，又缺乏足夠的支付能力購買普通商品住房，屬于占比較高的社會“夾心層”人群，住房壓力較大，應(yīng)針對該類人群的收支特點設(shè)計半保障型的住房產(chǎn)品。例如對該類人群中符合特定條件的居民，提供定向限價商品房和限價租賃住房，納入住房保障體系，對其準(zhǔn)入退出機制實行閉環(huán)管理。另有商品房購買意愿的剛需購房居民，也可進入限價商品房市場和普通租賃商品房市場，通過消費型住房市場解決家庭住房需求。

中高收入群體的人均可支配收入每月在4219～5672元之間，住房可支付系數(shù)0.75，獨立購房能力略有不足，但在現(xiàn)行房地產(chǎn)市場調(diào)控環(huán)境下，商品住房價格不出現(xiàn)大幅度超預(yù)期增長，憑借住房金融貸款等方式，中高收入群體可在商品房市場上解決居住需求?？蓪υ擃惾巳褐械膭傂栀彿空咛峁┢胀ㄏ迌r商品房或普通租賃住房，對住房改善需求的購房者可提供由市場自主定價的非限價商品房或高檔租賃住房。

高收入群體的人均可支配收入每月在5672～13271元之間，住房可支付系數(shù)1.76，具備完全的獨立購房能力。高收入群體不僅收入的絕對值遠高于其他收入層次人群，其收入的增長速度也比其他收入層次要快，對居住水平的要求更加細致化和個性化。對該類人群的住房供應(yīng)可完全由市場定價房源自主解決。需注意的是，由于高收入群體對住房需求的差異較大，單一產(chǎn)品結(jié)構(gòu)無法有效滿足個性化的市場需求，因引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)做充分的產(chǎn)品客群調(diào)研，提供多樣化定位精準(zhǔn)的住房產(chǎn)品。

5 完善多層次住房供應(yīng)體系的建議

5.1 重視住房基礎(chǔ)數(shù)據(jù)普查

對各層次住房確定合理的供應(yīng)量和供應(yīng)方式，需要有強大的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)支撐，掌握市域范圍內(nèi)居民家庭的可支配收入情況、住房情況和住房需求情況。建議聯(lián)合住建、公安、稅務(wù)、民政和統(tǒng)計等相關(guān)部門，開展全市范圍內(nèi)住房基礎(chǔ)數(shù)據(jù)普查，結(jié)合居民個稅申報系統(tǒng)數(shù)據(jù)、家庭戶籍信息數(shù)據(jù)、商品房網(wǎng)簽系統(tǒng)等大數(shù)據(jù)支持，通過查詢工資流入、社會保險繳納證明、納稅記錄等方式，核定居民家庭真實收入，建立居民家庭住房基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫。

5.2 完善住房發(fā)展規(guī)劃

一是完善住房發(fā)展規(guī)劃。根據(jù)長沙市城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃以及城市規(guī)模、人口增長、住房存量、房地產(chǎn)市場運行情況等，將二手住房和租賃市場發(fā)展納入住房發(fā)展規(guī)劃體系，完善住房發(fā)展規(guī)劃，梳理保障性住房、商品住房和租賃住房的發(fā)展脈絡(luò)。二是落實住房發(fā)展規(guī)劃。做好住房發(fā)展規(guī)劃實施效果評估工作，按照年度、階段性等目標(biāo)及供應(yīng)安排，落實規(guī)劃實施工作，進行年度、階段性評估，并及時予以優(yōu)化調(diào)整，充分發(fā)揮好住房規(guī)劃的引領(lǐng)作用。

5.3 豐富差異化住房發(fā)展體系

一是完善差異化土地供應(yīng)機制。對于需要新增的保障型住房用地供應(yīng)予以優(yōu)先安排，完善當(dāng)前“限房價、競地價”方式的市場化住房用地供應(yīng)方式，實現(xiàn)分類機制。對于面向剛需購房者的消費型住房用地供應(yīng)主要采取“限房價、競地價”“限房價、競自持”等舉措，統(tǒng)籌兼顧租賃住房用地供應(yīng)。面向改善性需求的住房用地供應(yīng)通過“競配套”等手段采取市場化競價策略。二是完善差異化的稅收政策。在當(dāng)前首套房和二套房契稅差異的基礎(chǔ)上，積極探索二手住房轉(zhuǎn)讓的差別化稅率，對不同主體、不同地區(qū)、不同類型、不同持有年限住房的權(quán)屬轉(zhuǎn)移規(guī)定差別適用稅率，視情況調(diào)整增值稅免征年限，適當(dāng)降低首套二手住房交易的稅費成本，降低超過一定期限住房的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅率，提高短期內(nèi)流轉(zhuǎn)稅率，提高多套住房的持有成本。三是優(yōu)化差異化信貸舉措。繼續(xù)實行首套房和二套及以上住房的貸款利率、上浮點數(shù)和首付比例的差異化。充分發(fā)揮住房公積金的保障作用，擴大繳存覆蓋范圍，全面推廣“組合貸”，規(guī)范辦理流程和利率水平。嚴(yán)格開發(fā)貸款管理，合理控制房地產(chǎn)貸款占比，嚴(yán)守金融“三條紅線”“四檔管理”的規(guī)定。

5.4 積極培育存量房市場

二手住房市場方面，全面盤點長沙市二手住房市場現(xiàn)狀，規(guī)范二手住房交易行為，完善二手住房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)建設(shè)，盡快將二手住房納入全市網(wǎng)簽系統(tǒng)。制度上，規(guī)范買賣雙方和中介機構(gòu)的交易行為，制定二手住房交易價格指導(dǎo)手冊，合理約束二手住房的主體價值、裝修價值和附加價值的評估標(biāo)準(zhǔn)，強化二手住房評估價在市場實際交易中的作用，防范交易主體稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁等違法違規(guī)行為。市場引導(dǎo)上，結(jié)合各區(qū)域住房空置率和庫存情況，對長期處于新房待售量偏低而空置率偏高的區(qū)域，給予一定政策傾斜，鼓勵引導(dǎo)購房者向二手住房市場轉(zhuǎn)移。對持有貨幣補貼的購房者，若選擇購買二手住房，可在其補貼額度上額外增加一定補貼額度，以引導(dǎo)更多合適購房需求向二手住房市場轉(zhuǎn)移。

住房租賃市場方面，鼓勵多主體參與培育大型品牌租賃企業(yè)，形成政府保障房租賃、私人住房租賃、企業(yè)租賃的多渠道房源供應(yīng)體系，充分運用中央財政補貼試點資金進行扶持;制度上，建立健全長沙市租賃管理機構(gòu)和租賃管理相關(guān)條例、制度，規(guī)范住房租賃市場發(fā)展;對出租者、承租者實施稅收優(yōu)惠政策，激活住房租賃市場;監(jiān)管上，建立并完善住房租賃信息平臺，住房租賃指導(dǎo)價格發(fā)布制度，提高租金透明度。強化住房租賃市場監(jiān)管，對住房租賃企業(yè)實行備案管理，嚴(yán)厲打擊壟斷房源、哄抬租金等違法違規(guī)行為。

5.5 提高住房開發(fā)品質(zhì)

一是推進住房產(chǎn)業(yè)升級。緊跟市場發(fā)展脈絡(luò)，制定切實可行的住房產(chǎn)業(yè)化相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，改革創(chuàng)新建筑行業(yè)傳統(tǒng)的管理機制，以適應(yīng)產(chǎn)業(yè)升級的新需求。加強從業(yè)人員培訓(xùn)，提高住房產(chǎn)業(yè)化規(guī)模發(fā)展的能力。二是嚴(yán)格把控項目建設(shè)質(zhì)量。從土地出讓環(huán)節(jié)開始，全面提升房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)，包括提高建筑工程質(zhì)量、提高戶型設(shè)計質(zhì)量、提高裝修質(zhì)量、提高居住環(huán)境質(zhì)量，嚴(yán)格落實綜合質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)，明確建設(shè)開發(fā)單位的最終責(zé)任制，強制驗收不合格、整改不到位、發(fā)生重大安全事故的企業(yè)退出房地產(chǎn)市場。三是提升物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)。物業(yè)管理服務(wù)水平是影響業(yè)主居住滿意度的一項重要指標(biāo)，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)不僅提升項目附加價值，也是實現(xiàn)居民“住有好居”構(gòu)建和諧宜居環(huán)境的重要保障。