摘要：隨著城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，進(jìn)入21世紀(jì)以來，中國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)了三次較大的漲價(jià)潮，第一次是2003年“非典”之后，第二次是2008年4萬億刺激政策啟動(dòng)后，第三次是2015年底去庫存政策實(shí)施后。高房?jī)r(jià)帶來虹吸效應(yīng)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)過熱、房產(chǎn)泡沫加劇、社會(huì)資源配置失衡、貧富分化加劇，從而引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)和社會(huì)問題。通過對(duì)歐美、日本等主要發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)政策及實(shí)施經(jīng)驗(yàn)的分析，探究我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策，為政府破解高房?jī)r(jià)決策提供思路和借鑒。

關(guān)鍵詞：國(guó)外房產(chǎn)稅;房地產(chǎn)調(diào)控;政策

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）04-0050-56 收稿日期：2021-03-09

作者簡(jiǎn)介：賈志，華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院。

1 背景

1.1 高房?jī)r(jià)

進(jìn)入新世紀(jì)以來，我國(guó)房?jī)r(jià)基本呈快速上漲之勢(shì)，北京、上海、深圳、杭州、廈門、合肥等一二線城市房?jī)r(jià)漲幅明顯高于當(dāng)?shù)鼐用窨芍涫杖朐鲩L(zhǎng)，2009年以來上述城市房?jī)r(jià)收入比均超過10倍，北京、上海、深圳甚至超過13倍，高房?jī)r(jià)問題凸顯。高房?jī)r(jià)造成嚴(yán)重的社會(huì)分化，影響消費(fèi)擴(kuò)張和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長(zhǎng)，高房?jī)r(jià)成為中國(guó)城市化的最大障礙。

1.2 “房住不炒”總基調(diào)

2016年“9·30”房地產(chǎn)調(diào)控開始以來，穩(wěn)住房?jī)r(jià)是焦點(diǎn)，“房住不炒”也因此成為重心。當(dāng)前，房?jī)r(jià)已經(jīng)總體趨降，鑒于內(nèi)外不確定因素開始沖擊經(jīng)濟(jì)，在堅(jiān)持“房住不炒”底線之下，因城施策有望成為主抓手。相比之下，加快推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)將會(huì)一直貫穿本輪調(diào)控周期，因城施策將成為地產(chǎn)調(diào)控的一大方向。2019年7月底，中央政治局會(huì)議明確強(qiáng)調(diào)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，意味著房地產(chǎn)調(diào)控總體仍是從緊。但考慮到經(jīng)濟(jì)下行壓力確實(shí)較大，接下來更有可能的是各地在因城施策的基礎(chǔ)上會(huì)適度加大主動(dòng)權(quán)。三年來我國(guó)這輪房地產(chǎn)調(diào)控，關(guān)鍵詞就是“房住不炒”、因城施策和長(zhǎng)效機(jī)制。

2 歐美、日本房產(chǎn)稅政策

2.1 美國(guó)

房產(chǎn)稅是美國(guó)地方政府的第一大稅源。美國(guó)Tax foundation數(shù)據(jù)，房產(chǎn)稅占美國(guó)地方稅收總額的31.5%，占地方財(cái)政收入的46%。美國(guó)的房產(chǎn)稅有廣義和狹義之分。包含了房屋買賣整個(gè)環(huán)節(jié)要繳納的所有稅稱為廣義的房產(chǎn)稅;狹義的房產(chǎn)稅就是針對(duì)房屋持有征收的稅，每年一次。美國(guó)的房地產(chǎn)持有稅即“不動(dòng)產(chǎn)稅”，從殖民時(shí)期就開始征收了。1787年，美國(guó)聯(lián)邦政府為了支持獨(dú)立戰(zhàn)爭(zhēng)帶來的巨額支出，由憲法授予聯(lián)邦政府征收包括房地產(chǎn)稅在內(nèi)的直接稅的權(quán)利。美國(guó)獨(dú)立后，聯(lián)邦政府又在美法戰(zhàn)爭(zhēng)、第二次美英戰(zhàn)爭(zhēng)和南北戰(zhàn)爭(zhēng)期間，向全國(guó)普遍征收過包括不動(dòng)產(chǎn)稅在內(nèi)的房地產(chǎn)稅，以增加政府財(cái)政收入。

2.1.1 確定稅率

在稅率的決定權(quán)上，美國(guó)地方政府的自由度很高，沒有統(tǒng)一的稅率。聯(lián)邦政府制定稅率上限和漲幅限制，地方政府根據(jù)自身的財(cái)政預(yù)算確定稅率，目前稅率在0.12%～3%之間，不僅各州不同，且州內(nèi)各個(gè)地區(qū)也不同，調(diào)整頻率也非常高。一般地方政府會(huì)先確定自己一共需要征收多少房產(chǎn)稅。用下一年的財(cái)政預(yù)算，扣除其他各項(xiàng)政府收入，剩下的就是需要征收的房產(chǎn)稅。同時(shí)，地方政府會(huì)安排專業(yè)的評(píng)估員，對(duì)片區(qū)內(nèi)的每棟房屋進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。估算出來的這個(gè)數(shù)值就是日后交房產(chǎn)稅的基數(shù)。最后，根據(jù)自己片區(qū)內(nèi)估算出來的房產(chǎn)總價(jià)值和需要征收的房產(chǎn)稅總額，確定房產(chǎn)稅的稅率。2019年數(shù)據(jù)顯示，夏威夷州的房產(chǎn)稅最低，僅為0.27%，最高則是新澤西州，高達(dá)2.35%（藍(lán)色為低稅率，黃色為高稅率）。在房產(chǎn)稅這一塊，美國(guó)各州差距驚人，稅率差距有8.70倍。如表1所示。

2.1.2 稅收用處

房產(chǎn)稅是地方政府維持消防、教育、醫(yī)療、公共設(shè)施和福利等方面支出的重要來源。美國(guó)房產(chǎn)稅“取之于民，用之于民”，房主可以享受到社區(qū)服務(wù)改善的好處，基礎(chǔ)設(shè)施更加完善，公立學(xué)校教育撥款等。政府相關(guān)部門每年都要公布稅收款項(xiàng)的去處和使用，而且要公示的非常細(xì)致。

2.1.3 如何征收

在美國(guó)交房產(chǎn)稅的手續(xù)非常簡(jiǎn)單，通常地方政府會(huì)給每一位房主郵寄一份納稅通知，房主在指定的期限內(nèi)將房產(chǎn)稅稅額通過支票和納稅通知的回執(zhí)寄回地方政府制定的地址即可，有的地方也可以通過網(wǎng)上支付。

2.1.4 免征條件

政府規(guī)定了減免稅的項(xiàng)目，即當(dāng)房產(chǎn)稅超過某一最大值時(shí)，納稅人可以抵扣個(gè)人所得稅，再比如房子老舊、房子維修，甚至房貸等都在抵扣范圍內(nèi)。

2.1.5 處罰措施

罰款甚至沒收拍賣。美國(guó)的土地和房產(chǎn)都是私有的，而且是永久產(chǎn)權(quán)，但在美國(guó)如果不交房產(chǎn)稅后果是非常嚴(yán)重。對(duì)未按期限納稅者政府很快會(huì)寄來罰單，采取罰息和罰金措施，拖欠時(shí)間越長(zhǎng)罰金越高。當(dāng)所欠稅款和罰息罰金達(dá)到一定程度后，會(huì)被起訴，地方政府可以對(duì)拖欠房產(chǎn)稅房產(chǎn)采取留置、拍賣，最終房產(chǎn)所有者就會(huì)被喪失抵押品止贖權(quán)，房屋被收回。由于政府房產(chǎn)稅擁有最先申訴抵押權(quán)，因此，如果房產(chǎn)主對(duì)多方機(jī)構(gòu)有違約，地方政府有最優(yōu)權(quán)力在房產(chǎn)拍賣所得款項(xiàng)中得到資金用于抵稅。以加州為例，如果超過期限，房主會(huì)被征收應(yīng)付款10%的罰金;逾期三年未繳納房產(chǎn)稅會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)被地方政府沒收拍賣。

2.2 英國(guó)

英國(guó)是世界上最早開征房產(chǎn)稅的國(guó)家之一，1851年開始對(duì)商業(yè)用房和住宅用房征稅。英國(guó)房產(chǎn)使用者的納稅收入用于當(dāng)?shù)毓卜?wù)，推動(dòng)了公共福利社會(huì)的制度化進(jìn)程。

2.2.1 稅率確定

英國(guó)的稅收主要基于收入和資產(chǎn)制定收入稅率、資產(chǎn)利得稅稅率，其中房產(chǎn)稅是英國(guó)地方政府重要的稅收來源。住宅房產(chǎn)稅基于房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值征稅，非住宅房產(chǎn)稅基于房產(chǎn)年凈收益。地方政府獨(dú)占住宅房產(chǎn)稅，非住宅房產(chǎn)稅從1990年開始全部收益歸中央政府。中央政府可按人口基數(shù)轉(zhuǎn)移支付、撥款反饋部分稅額給地方政府。地方政府25%的稅收來自于住宅稅收，商用房產(chǎn)稅約占英國(guó)總稅收的3.5%。住宅稅率由地方政府自行確定，對(duì)每個(gè)等級(jí)房產(chǎn)規(guī)定相應(yīng)的納稅比例，并對(duì)各價(jià)值等級(jí)的房產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。英國(guó)每五年對(duì)住宅房產(chǎn)進(jìn)行一次評(píng)估，按照市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行從最低級(jí)別A級(jí)到最高級(jí)別H級(jí)共8個(gè)級(jí)別的區(qū)分，對(duì)房產(chǎn)內(nèi)容和價(jià)值進(jìn)行初步估算，對(duì)不同類型的房產(chǎn)做出差異性繳納等級(jí)界定，確定相應(yīng)的納稅額度，在全國(guó)范圍形成基本的、初步的評(píng)估體系。房產(chǎn)稅同樣分為A-H8個(gè)等級(jí)，以D等級(jí)為基準(zhǔn)價(jià)，稅率和房產(chǎn)類別直接關(guān)聯(lián)，A類型房產(chǎn)稅率最低，H類型房產(chǎn)稅率最高。地方政府根據(jù)實(shí)際情況，針對(duì)8個(gè)不同等級(jí)確定相應(yīng)的累進(jìn)稅率，制定不同的計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，作為收取稅收的依據(jù)。

非住宅房產(chǎn)稅率根據(jù)市場(chǎng)租賃價(jià)值確定稅率，稅率會(huì)因房產(chǎn)不同用途而異。年度稅費(fèi)等于應(yīng)納稅額乘以相應(yīng)等級(jí)非住宅房產(chǎn)占有使用的實(shí)際繳納稅額比率。

2.2.2 免征條件

英國(guó)所有注冊(cè)的房子都需要交稅，針對(duì)特殊群體給予特殊的稅收優(yōu)惠政策，如學(xué)生、軍人、外交官、殘障人士等社會(huì)群體可以享受稅級(jí)減免政策，空置住宅房可以享受6個(gè)月的免稅期。非住宅房產(chǎn)必須按時(shí)足額交稅，因自然災(zāi)害對(duì)非住宅房產(chǎn)帶來影響可申請(qǐng)降低稅率。

2.3 德國(guó)

2.3.1 稅收特點(diǎn)

德國(guó)房產(chǎn)稅具有輕持有、重交易、講公平的特點(diǎn)。德國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，其國(guó)民的高收入、高稅收和高福利是其發(fā)達(dá)的主要標(biāo)志。德國(guó)房地產(chǎn)稅制具有交易環(huán)節(jié)重稅：既征交易稅，又征所得稅;持有環(huán)節(jié)輕稅：短期交易征重稅，持有不到10年轉(zhuǎn)讓，征收資本得利稅，長(zhǎng)期持有交易免稅。德國(guó)實(shí)行“共享稅與專享稅相結(jié)合，以共享稅為主體”的稅收管理體制，其中土地稅專屬于地方政府，土地交易稅專屬于州政府。德國(guó)土地稅與通常理解的房產(chǎn)稅最為相似，納稅人為土地所有者，收入歸地方政府，是地方政府的專享稅收。地方政府有權(quán)決定稅率，體現(xiàn)了因城施策的特點(diǎn)。2016年德國(guó)土地稅收入達(dá)136億歐元，占地方政府稅收約15%。

2.3.2 稅率確定

德國(guó)房產(chǎn)稅主要在以下幾個(gè)方面進(jìn)行征稅：（1）房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，要分別繳納評(píng)估價(jià)值1%-1.5%的不動(dòng)產(chǎn)交易稅，和以房產(chǎn)交易價(jià)格為征稅基礎(chǔ)的土地購置稅，稅率從3.5%到6.5%不等;（2）不動(dòng)產(chǎn)通過買賣在交易過程中獲得盈利，還要繳納15%的差價(jià)盈利稅;（3）如果5年內(nèi)賣出3套及以上房產(chǎn)的，要對(duì)獲利部分征收25%的資本利得稅;（4）如果將購置的房產(chǎn)用于出租，依據(jù)房租收入需征收25%的資本利得稅。

2.3.3 如何征收

德國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域有很多的法律、法規(guī)和準(zhǔn)則，擁有獨(dú)立第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)并且建立了完善的數(shù)據(jù)庫，因此每年地方稅務(wù)局只需根據(jù)軟件程序計(jì)算得出每塊地應(yīng)納稅額并告知納稅人。各類地產(chǎn)價(jià)格由獨(dú)立的評(píng)估師評(píng)定，對(duì)自己的評(píng)估報(bào)告承擔(dān)法律責(zé)任。同時(shí)成立“房地產(chǎn)公共評(píng)估委員會(huì)”等民間組織，負(fù)責(zé)制定當(dāng)?shù)赝恋氐摹爸笇?dǎo)價(jià)”，為不同地段、不同類型的住房制定詳細(xì)且具有法律效力的“基礎(chǔ)價(jià)格”。所有房地產(chǎn)交易有義務(wù)參照此類指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行。

2.4 日本

在眾多亞洲國(guó)家中，日本房地產(chǎn)稅制發(fā)展較早，從1950年開始征收房產(chǎn)稅，其制度體幾經(jīng)變遷，目前已形成了一套比較成熟的征收體系和較為完善的減免制度。日本是土地私有制國(guó)家，房產(chǎn)買到手后就要世世代代繳納稅了。日本經(jīng)歷過兩次重大房地產(chǎn)稅收制度改革：二戰(zhàn)后，日本政府為了增加財(cái)政收入，開始征收房地產(chǎn)稅，主要包括固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅和營(yíng)業(yè)場(chǎng)所稅，確立了日本現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制的基本架構(gòu)。20世紀(jì)80年代末日本的房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重，1991年，日本針對(duì)土地保有環(huán)節(jié)征收“地價(jià)稅”，要求土地持有人須向國(guó)庫繳納土地保有稅，此后，日本房地產(chǎn)價(jià)格迅速下跌，泡沫破滅。1998年亞洲金融危機(jī)時(shí)，日本為了刺激宏觀經(jīng)濟(jì)，停止了對(duì)“地價(jià)稅”的課征。目前日本與房產(chǎn)相關(guān)的稅收主要包括不動(dòng)產(chǎn)取得類課稅、不動(dòng)產(chǎn)保有類課稅和不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得類課稅三大類，涵蓋了獲取、保有和轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的全過程。

2.4.1 稅收制度

日本實(shí)行三級(jí)政府稅權(quán)相互獨(dú)立的房地產(chǎn)稅制度，第一級(jí)是中央政府，第二級(jí)是都、道、府、縣，第三級(jí)是市、町、村。日本的房地產(chǎn)稅收基本由道府縣和市町村地方政府征管，屬于地方稅。地方擁有自治立法權(quán)，中央政府負(fù)責(zé)制定房地產(chǎn)稅基本法，但只對(duì)房地產(chǎn)稅法的大綱和原則進(jìn)行規(guī)定，稅目、課稅客體、課稅標(biāo)準(zhǔn)等由地方政府決定，并自行制定實(shí)施條例。日本從1950年開始征收房地產(chǎn)稅后，其在地方稅總收入的占比一直保持在40%以上，是基層政府財(cái)政收入最重要的來源。

2.4.2 稅率確定

日本房地產(chǎn)稅種齊全、稅制結(jié)構(gòu)相對(duì)完整。日本的不動(dòng)產(chǎn)保有類課稅主要包括固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅，均為地方稅（市町村稅），以市場(chǎng)價(jià)值為課稅依據(jù)，對(duì)土地、建筑物進(jìn)行課征。房地產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值評(píng)估每三年一次，在其后兩年中，如無重大改變，一般不重新估價(jià)。日本的房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值評(píng)估工作主要由不動(dòng)產(chǎn)鑒定協(xié)會(huì)和土地鑒定委員會(huì)共同負(fù)責(zé)，評(píng)估的主要依據(jù)是《不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)估法》。日本固定資產(chǎn)稅是繳費(fèi)基準(zhǔn)的的1.4%，上限為2.1%，都市計(jì)劃稅是繳費(fèi)基準(zhǔn)的0.3%，公寓還需要再繳納管理費(fèi)和修繕金。

2.4.3 繳納方式

日本房地產(chǎn)稅原則上每年分四次繳納，具體的期限由各地自行決定。納稅通知書在第一期的納稅月（6月）寄到，納稅通知書上同時(shí)記載都是計(jì)劃稅和固定資產(chǎn)稅的稅額。納稅人可以采用到稅務(wù)部門窗口、銀行和郵局窗口繳納，還可以銀行轉(zhuǎn)賬、便利店繳納、銀行ATM機(jī)、信用卡支付、手機(jī)支付等。

2.4.4 免征條件

為兼顧社會(huì)公平，日本針對(duì)固定資產(chǎn)稅和都市規(guī)劃稅也有相應(yīng)的減免政策：（1）政府、學(xué)校、皇室、墓地等有特殊用途的房地產(chǎn)免征固定資產(chǎn)稅。（2）計(jì)稅價(jià)值低于30萬日元的土地和計(jì)稅價(jià)值低于20萬日元的房屋，均免征固定資產(chǎn)稅。（3）日本是地震多發(fā)國(guó)家如需對(duì)老舊房屋進(jìn)行抗震翻建和改造依據(jù)不同的條件，可獲取1～3年不等的固定資產(chǎn)秒兌和城市規(guī)劃稅的減免。（4）如果對(duì)房屋進(jìn)行節(jié)能改造，可依據(jù)條件享受1/3的固定資產(chǎn)稅減免。（5）65歲以上或者殘疾人、需要對(duì)房屋進(jìn)行無障礙通道改建的，100平方米以內(nèi)的房屋可以享受減免1/3的固定資產(chǎn)稅。（6）對(duì)土地征收的稅額達(dá)到上一年度1.1倍，超出部分予以減免。（7）不足200平方米的小規(guī)模住宅用地，也可享受城市規(guī)劃稅的減免。

2.4.5 不足之處

日本在房產(chǎn)稅的設(shè)置方面也存在不少缺陷。房產(chǎn)稅的課稅名目繁多、計(jì)算復(fù)雜，實(shí)際操作起來非常麻煩。隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化經(jīng)常進(jìn)行調(diào)整，另有不少屬于地方稅的稅種存在地區(qū)差異，不僅普通納稅人搞不清楚，就是稅收部門的工作人員有時(shí)也會(huì)弄錯(cuò)。因此，日本各地征稅出錯(cuò)事件時(shí)有發(fā)生，甚至出現(xiàn)糾紛和官司。

3 我國(guó)開征房產(chǎn)稅的意義和條件

3.1 開征房產(chǎn)稅的意義

發(fā)揮稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用，利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期;調(diào)節(jié)收入水平，縮小貧富差距，利于促進(jìn)社會(huì)公平和資源合理利用;健全財(cái)產(chǎn)稅體系優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，增加地方政府財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政不足;促進(jìn)地方政府克服短視行為，為保證其長(zhǎng)期收益而注重改善投資環(huán)境，為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展創(chuàng)造條件;抑制炒房行為，促進(jìn)房地產(chǎn)資源高效流動(dòng)充分利用;利于國(guó)家深化經(jīng)濟(jì)體制改革，理順資金運(yùn)行渠道，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 開征房產(chǎn)稅的現(xiàn)實(shí)條件

政策層面，“房住不炒”將是政府“十四五”規(guī)劃對(duì)樓市的總基調(diào)，政府將加大調(diào)控力度，通過行政、貨幣、金融、稅收等綜合手段，聯(lián)動(dòng)發(fā)力，防范化解房產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，構(gòu)建穩(wěn)定房產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序平穩(wěn)發(fā)展，讓科技創(chuàng)新、實(shí)體制造、消費(fèi)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心動(dòng)力。

技術(shù)層面，全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)上登記基本實(shí)現(xiàn)全覆蓋，大數(shù)據(jù)、5G技術(shù)等信息技術(shù)廣泛應(yīng)用，電子政務(wù)發(fā)達(dá)，方便市民網(wǎng)上辦理納稅，省時(shí)省力。

法制層面，2019年3月5日，李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中指出，要健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，相關(guān)配套制度將不斷完善細(xì)化。

實(shí)踐層面，試點(diǎn)城市上海、重慶房產(chǎn)稅實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，為全國(guó)范圍內(nèi)鋪開積累了經(jīng)驗(yàn)。

4 破解高房?jī)r(jià)的建議

4.1 全面鋪開房產(chǎn)稅，一城一策，因地制宜，講究實(shí)效

確定征稅范圍、稅率標(biāo)準(zhǔn)及免稅條件是推廣房產(chǎn)稅的前提條件，其他城市可借鑒上海、重慶經(jīng)驗(yàn)。首先確定房產(chǎn)稅起征點(diǎn)，對(duì)超面積部分住房實(shí)行階梯式房產(chǎn)稅。嚴(yán)厲打擊投機(jī)式炒房，從供需兩端抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，對(duì)短期持有房產(chǎn)者征重稅，對(duì)擁有多套房產(chǎn)者征收較重交易所得稅，讓炒房者無利可圖，讓囤房者得不償失。

4.1.1 上海房產(chǎn)稅2021年開征標(biāo)準(zhǔn)

（1）上海房產(chǎn)稅2021年開征標(biāo)準(zhǔn)計(jì)稅依據(jù)：住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%。

（2）上海房產(chǎn)稅2021年開征標(biāo)準(zhǔn)稅率：實(shí)行0.4%～0.6%差別化稅率。適用稅率暫定為0.6%，但對(duì)應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率可暫減為0.4%。

（3）上海房產(chǎn)稅2021年開征標(biāo)準(zhǔn)征稅面積：對(duì)本市居民家庭給予人均60平方米的免稅住房面積（指住房建筑面積）扣除。合并計(jì)算的家庭全部住房面積為居民家庭新購住房面積和其他住房面積的總和。

因而，上海房產(chǎn)稅2021年開征標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)稅的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=應(yīng)稅面積*新購房單價(jià)*70%*稅率。

4.1.2 上海房產(chǎn)稅征收對(duì)象

（1）本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）。

（2）非本市居民家庭在本市新購的住房。房產(chǎn)稅如何征收，從上海征收對(duì)象中可以看出對(duì)本地居民有首套免征優(yōu)勢(shì)，也有限購規(guī)定。要多買可以，但是得繳納房產(chǎn)稅。

4.1.3 重慶房產(chǎn)稅2021年開征標(biāo)準(zhǔn)

（1）重慶房產(chǎn)稅2021年開征標(biāo)準(zhǔn)從價(jià)計(jì)征：依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計(jì)算繳納。稅率為1.2%。

（2）重慶房產(chǎn)稅2021年開征標(biāo)準(zhǔn)從租計(jì)征：按房產(chǎn)出租的租金收入計(jì)征的，稅率為12%。但對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

（3）重慶房產(chǎn)稅2021年開征標(biāo)準(zhǔn)個(gè)人住房房產(chǎn)稅稅率征收標(biāo)準(zhǔn)為：獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%;3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%;4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%;在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購第二套（含第二套）以上的普通住房，稅率為0.5%。

4.1.4 重慶房產(chǎn)稅征收對(duì)象

（1）個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅。

（2）個(gè)人新購的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍（含2倍）以上的住房。

（3）在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房。

4.2 綜合施策，聯(lián)動(dòng)發(fā)力

要想從根本上破解高房?jī)r(jià)難題，防范化解房產(chǎn)市場(chǎng)灰犀牛，建立房產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，僅靠單一政策難以奏效，必須多策并舉，綜合施策，聯(lián)動(dòng)發(fā)力。具體建議有：一是堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，租購并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。二是有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機(jī)制，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長(zhǎng)租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。三是善用政府看得見的手來治理市場(chǎng)，加強(qiáng)宏觀政策調(diào)控，限購限貸政策雖然治標(biāo)不治本，但能立竿見影。四是租購?fù)瑱?quán)，緩解購房壓力，延遲入市買房時(shí)間。五是堅(jiān)持房住不炒總基調(diào)，加強(qiáng)對(duì)地方政府貫徹落實(shí)政策的監(jiān)督監(jiān)察，納入地方政府績(jī)效考核。六是加大保障房、公租房供給和監(jiān)管，讓更多亟需住房的人有房住，精準(zhǔn)施策。七是加強(qiáng)對(duì)銀行監(jiān)管，引導(dǎo)資金向?qū)嶓w制造業(yè)和消費(fèi)流動(dòng)。八是加強(qiáng)對(duì)股票和基金市場(chǎng)監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊虛假欺詐行為，切實(shí)維護(hù)股民、基民合法權(quán)益，讓廣大人民有較好投資渠道。九是深入推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度和官員財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度，讓官員財(cái)產(chǎn)完全受控可查，讓腐敗無所遁形，無處藏身。十是嚴(yán)禁企業(yè)團(tuán)購囤積房產(chǎn)，對(duì)持有多套房產(chǎn)的企業(yè)仔細(xì)辨別后限期整改，通過政策引導(dǎo)進(jìn)入市場(chǎng)流通，違者嚴(yán)懲。十一是大力宣傳，改變企業(yè)和普通市民理財(cái)觀念，通過以上組合拳破解高房?jī)r(jià)困局，讓房產(chǎn)回歸居住本性。

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