熊穎

因?yàn)橛嗅t(yī)美概念“加持”，蘇寧環(huán)球4、5月股價(jià)一路猛漲。然而蘇寧環(huán)球的醫(yī)美產(chǎn)業(yè)仍處于虧損階段，公司仍是名副其實(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)。

蘇寧環(huán)球扎根南京本土，而一度有著“南京第一大盤(pán)”之稱(chēng)的威尼斯水城是公司的主要收入來(lái)源。2020年，威尼斯水城就確認(rèn)收入34.85億元，貢獻(xiàn)公司營(yíng)收超過(guò)8成。但《紅周刊》注意到，也是在2020年，威尼斯水城出現(xiàn)了大規(guī)模退房現(xiàn)象，這一現(xiàn)象在年報(bào)中具體體現(xiàn)為合同負(fù)債的大幅“縮水”。

一物業(yè)被退房24億元疑似存假銷(xiāo)售現(xiàn)象

商品房預(yù)售制度導(dǎo)致房企的住宅銷(xiāo)售通過(guò)預(yù)售款項(xiàng)獲得，該筆收入并不直接納入營(yíng)業(yè)收入，而是先歸為合同負(fù)債，直到商品房竣工交付后再結(jié)轉(zhuǎn)成為營(yíng)業(yè)收入。

2020年，蘇寧環(huán)球合同負(fù)債“縮水”嚴(yán)重。其2020年年報(bào)指出，合同負(fù)債中，公司的預(yù)收售房款從2020年初的32.08億元銳減至8.52億元。

為何預(yù)收售房款憑空“蒸發(fā)”23.56億元？

《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，僅威尼斯水城第十九街區(qū)這一單一物業(yè)項(xiàng)目，預(yù)收售房款就減少了24.23億元。此外，再綜合其它物業(yè)項(xiàng)目的預(yù)收售房款變動(dòng)，合計(jì)預(yù)收售房款減少23.56億元。

一不愿具名的資深地產(chǎn)研究人士告訴《紅周刊》記者，一般情況下，如果出現(xiàn)預(yù)收房款大幅減少，說(shuō)明房企出現(xiàn)了大量退房現(xiàn)象。而退房款項(xiàng)幾乎都來(lái)自同一個(gè)樓盤(pán)，可能是兩種原因，一是這個(gè)樓盤(pán)存在質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致大面積退房;二是房企本身為了沖時(shí)點(diǎn)業(yè)績(jī)而人為制造的假銷(xiāo)售、假去化現(xiàn)象。

那么蘇寧環(huán)球大規(guī)模退房背后，究竟是何原因呢？

2019年威尼斯水城被更名為“北外灘水城”?！都t周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，部分業(yè)主曾于2019年在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)表示，北外灘水城19街區(qū)存在綠化嚴(yán)重縮水，精裝減配，空調(diào)外機(jī)赤裸裸懸掛半空的安全問(wèn)題。

不過(guò)上述地產(chǎn)研究人士告訴《紅周刊》記者，一般房企針對(duì)質(zhì)量問(wèn)題主要通過(guò)修補(bǔ)、改進(jìn)、加固和補(bǔ)償來(lái)解決，涉及大規(guī)模退房的質(zhì)量問(wèn)題則非常嚴(yán)重，無(wú)法通過(guò)上述措施來(lái)克服和解決。由此可見(jiàn)，上述業(yè)主提及的北外灘水城19街區(qū)質(zhì)量問(wèn)題并沒(méi)有嚴(yán)重到需要通過(guò)退房才能解決。

那么，蘇寧環(huán)球假銷(xiāo)售的可能性有多大呢？

該人士介紹，假去化現(xiàn)象在地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)并不少見(jiàn)。在其曾任職的房企中，現(xiàn)金流緊張的時(shí)候，公司會(huì)借助員工及其親友身份來(lái)進(jìn)行假銷(xiāo)售。這一假去化現(xiàn)象，有利于房企獲得一定程度的按揭貸款來(lái)緩解資金壓力，等待市場(chǎng)回暖。

不過(guò)該人士同樣指出，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，假去化現(xiàn)象規(guī)模比較小，如果蘇寧環(huán)球23.56億元屬于這種情況，那規(guī)模是很大了。年報(bào)顯示，2020年蘇寧環(huán)球?qū)崿F(xiàn)營(yíng)業(yè)收入42.87億元。而同一年時(shí)間，威尼斯水城第十九街區(qū)的退房金額高達(dá)24.23億元，相當(dāng)于當(dāng)年總營(yíng)收的56.52%。

“對(duì)房企來(lái)說(shuō)，如果退房金額相當(dāng)于營(yíng)收的一半多，足以稱(chēng)得上是重大事件。”

然而針對(duì)這一重大變動(dòng)，蘇寧環(huán)球年報(bào)中未解釋原因，公司所聘請(qǐng)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所中喜會(huì)計(jì)師事務(wù)所也并未提出這一年報(bào)披露的不合理之處，而是出具了“標(biāo)準(zhǔn)無(wú)保留意見(jiàn)”。

那么蘇寧環(huán)球和中喜會(huì)計(jì)師事務(wù)或許還欠投資人一個(gè)解釋。

收入主力項(xiàng)目去化9成以上威尼斯水城或難持續(xù)“輸血”業(yè)績(jī)

蘇寧環(huán)球的大規(guī)模退房發(fā)生在旗下物業(yè)項(xiàng)目的威尼斯水城。一直以來(lái)，威尼斯水城為蘇寧環(huán)球的營(yíng)業(yè)收入作出重大貢獻(xiàn)，2018年、2019年、2020年，威尼斯水城確認(rèn)收入23.98億元、27.01億元、34.85億元，依次在總營(yíng)收中占比73.92%、68.83%、81.29%。

表1 威尼斯水城歷年確認(rèn)收入情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇寧環(huán)球2020年年報(bào)

威尼斯水城拿地時(shí)間較早，公告顯示，2002年9月，蘇寧環(huán)球旗下子公司浦東公司與南京市浦口區(qū)國(guó)土資源局簽署《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，以掛牌出讓方式取得位于南京市浦口區(qū)沿江鎮(zhèn)的300萬(wàn)平方米國(guó)有土地使用權(quán)，該地塊即是威尼斯水城的前身。

300萬(wàn)平方米相當(dāng)于381個(gè)足球場(chǎng)大小，如此龐大的土地面積，為后來(lái)的“南京第一大盤(pán)”創(chuàng)造了開(kāi)發(fā)條件。從2002年拿地至今，威尼斯水城的開(kāi)發(fā)周期歷時(shí)19年時(shí)間，物業(yè)項(xiàng)目也從威尼斯水城1街區(qū)陸續(xù)開(kāi)發(fā)至威尼斯水城20街區(qū)。

表2 蘇寧環(huán)球威尼斯水城（又名：北外灘水城）主要住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇寧環(huán)球2020年年報(bào)

《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)下威尼斯水城的二十個(gè)街區(qū)中，仍有四大街區(qū)尚未清盤(pán)。而除去于2020年5月1日開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的威尼斯水城20街區(qū)外，16街區(qū)、18街區(qū)、19街區(qū)的預(yù)售比例均在90%以上。

作為蘇寧環(huán)球的主要收入來(lái)源，威尼斯水城面臨著可售面積不多的尷尬局面。不難看出，后續(xù)，威尼斯水城或難長(zhǎng)期持續(xù)為蘇寧環(huán)球提供穩(wěn)定的業(yè)績(jī)“輸血”。此外，蘇寧環(huán)球土地儲(chǔ)備較少，僅剩8宗地塊，總建筑面積238.25萬(wàn)平方米。如僅依靠“吃老本”，而不開(kāi)拓出新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)方式，蘇寧環(huán)球或面臨盈利能力下滑的風(fēng)險(xiǎn)。