鄭吉妹

（海南明置業(yè)有限公司，海南澄邁 571924）

0 引言

隨著我國的城市化進度進一步加快，我國的房地產行業(yè)的發(fā)展也隨著城市化加快而進一步發(fā)展，同時房地產開發(fā)也加劇了行業(yè)內的競爭，有些開發(fā)商為了能夠提高自己的競爭力，會對現(xiàn)有資源進行簡化，降低行政費用，從而使受眾人群更傾向于選擇他們，本文將展開對房地產項目報建流程的內容分析，使更多人對房地產的開發(fā)有一定的了解。

1 房地產項目報建流程簡述

房地產行業(yè)涉及的范圍較廣，而且流程較為煩瑣，開發(fā)過程中一些項目流程需要前期的很多工作，而且包括其中的一些很多項目，其中就有著研究、規(guī)劃、建設施工等流程，而且開發(fā)的很多流程需要辦理很多的手續(xù)方可進行施工，所以很多項目在進行調度資源的時候時間差較大，而且在進行開發(fā)的時候還會存在這樣那樣的問題，需要向相關建設單位進行報告，直至項目結束，并且對相關的項目需要政府部門的許可才可以施工，政府在這個過程需要宏觀對房地產市場進行調控，并且政府需要發(fā)揮監(jiān)督作用，認真負責好每一個過程，并且在建設過程中的前中后期要實時進行監(jiān)控，如果有其中哪一個環(huán)節(jié)沒有審批通過就是屬于違法行為，需要承擔法律后果。所以在開工時需要政府部門進行工作檢驗，加強項目報建流程的透明，優(yōu)化不動產開發(fā)過程中的一些流程環(huán)節(jié)，使不動產流程資產能夠得到簡化，能夠更加直觀地進行不動產房地產的重點管理，提高企業(yè)的直接經濟效益，報建流程更加透明，結構較為緊密清晰，能夠使報建項目能夠簡明，更好地優(yōu)化項目的申報流程[1]。

以現(xiàn)在中國的市場來說，由于中國的幅員遼闊，有許多的需求及多種不同形式的要求，而且不同地區(qū)的政府監(jiān)管部門的監(jiān)管方案也有所不同，圖1 為海南某市內七區(qū)的開發(fā)項目建設報批報建流程，其中的一些項目報建具有一定的地域特色。

圖1 海南某市縣開發(fā)項目建設報批報建流程

2 房地產項目開發(fā)

2.1 房地產開發(fā)需具備資質

在對開發(fā)房地產項目的經營管理方面，必須進行相關資質水平的測試和演算，在對建設項目部對77 號文件的管理規(guī)定，房地產資質一般分為一級、二級、三級和四級，相關建設項目也可以對房地產開發(fā)申請相關的暫時資質。在取得了相關資質水平之后，方可進行下一步的房地產開發(fā)工作與經營。

2.2 需要配備相關的技術人員

房地產行業(yè)涉及的范圍較廣，需要經濟、工程、管理、財務等各個方面的人才，需要相關技術力量成立相應的機動小組，并且在各個部門之間進行配合研究。加強對管理人員的培養(yǎng)，定期舉行管理知識培訓，提高管理人員的專業(yè)知識及職業(yè)素養(yǎng)是施工企業(yè)單位需要做的一件事情。同時，在國內的大環(huán)境需要增加工程類管理人才的培養(yǎng)，提升管理人員總體水平。還可以通過加強企業(yè)與企業(yè)之間的聯(lián)系和管理人員之間的密切交流，加強管理人員的管理意識。企業(yè)和單位需要對一些剛入職的新人進行系統(tǒng)化的培訓，提高他們的實際操作能力、專業(yè)知識缺乏、職業(yè)素養(yǎng)缺失等問題，也可以通過在一些有豐富的技術質量管理人員的帶領下進行實際情況的學習和考察，并且通過讓他們接手一些小的項目，加強他們的實踐能力[2]。

2.3 具備一定的經濟能力

房地產開發(fā)是一個斥資巨大的項目，前期需要巨額的資金支撐整個項目的進行，相關的開發(fā)資金在一些金貴底端動輒達到幾個億的資產，而沒有一定的經濟實力，往往會以為一些資金鏈斷裂問題而造成項目的某個環(huán)節(jié)不能夠有效地進行，從而造成工程施工的項目開發(fā)失敗。所以在有些地方進行開發(fā)時，有明文規(guī)定稱，政府需要對開發(fā)單位的資金賬戶提前進行監(jiān)管，而且在進行一些項目的交易的同時，必須加強監(jiān)管，而且需要預留一定比例的資金以備不時之需，保證基層工人的基本利益。在進行施工許可前還需繳納一定數(shù)額的農民工工資保證金，而且在實施過程中發(fā)現(xiàn)上述的一些政策在實行時效果明顯。

2.4 監(jiān)督管理制度健全

只有擁有一個嚴苛的建筑施工技術管理制度，才能夠提升房地產建筑工程的高質量。而且，這不簡簡單單是幾句話，還需要對建筑工程的每一環(huán)節(jié)的管理制訂出一套有效的規(guī)定并在工程施工的最后進行，并且由相關的管理人員對后期的任務進行驗收檢查。這種制度可以消除一些存在的安全隱患和技術方面的壁壘，還縮短了工程施工時間。技術管理、質量管理等一些要到施工管理的要求，并且仔細檢查原材料是否有質量問題，嚴格把控工程施工中出現(xiàn)的問題。

3 房地產項目開發(fā)環(huán)節(jié)分析

房地產報建流程直接影響到了開發(fā)環(huán)節(jié)的一些問題，政府部門需要對開發(fā)商進行有力的監(jiān)督和檢查，并且提前協(xié)調好內部的一些活動事宜，要求各部門之間能夠協(xié)調配合，建立健全整個企業(yè)申報項目的角色定位和系統(tǒng)。對于房地產開發(fā)商的監(jiān)管要到位，在發(fā)現(xiàn)問題時及時地向相關部門報告，相關部門需要協(xié)調運營出相應的政策進行房地產收益的良性開發(fā)，尋找不合理之處，對于相關項目進行優(yōu)化處理，只有這樣才能夠更好地對整個申報流程進行性優(yōu)化，最大限度節(jié)省房地產申報流程的時間，為相關的開發(fā)商提供更多的時間進行市場的運營和相關信息項目的申報和發(fā)布，而且在開發(fā)之前要符合相關地方的要求，表1 為海南省某市房地產立項申請基本要求。

3.1 開發(fā)環(huán)節(jié)的流程優(yōu)化

要在房地產開發(fā)的相關法律法規(guī)的基礎上，熟悉當?shù)卣畬﹂_發(fā)商管理的一些政策方案，進一步了解項目審批階段的一些工作流程操作等一些環(huán)節(jié)，掌握相應的負責項目的大致申報流程后，用開發(fā)商自主擁有的一些資源對相應的申報流程及開發(fā)過程進行簡化處理，并且要對相應的細節(jié)進行明確。并且在相關領導在進行房地產報建流程的分析時，要借助房地產項目信息的管理學流程知識對項目的開發(fā)流程進行分析和優(yōu)化，加強和改善開發(fā)流程系統(tǒng)中的問題及管理系統(tǒng)開發(fā)。

表1 海南省某市房地產立項基本要求

3.2 開發(fā)流程的特征

（1）要綜合考慮一些房地產開發(fā)的具體方案項目。而且隨著社會的發(fā)展和改革，建筑科學技術的創(chuàng)新也是在不斷變化和發(fā)展的，通過現(xiàn)在的科學技術和互聯(lián)網的信息化以及計算機軟件的成型和提升。建筑施工行業(yè)也是借助計算機信息化的發(fā)展，而逐漸走上信息化科學化管理。在施工過程中，對相關通信技術和互聯(lián)網技術結合以及加強系統(tǒng)化的管理，對一些環(huán)節(jié)進行規(guī)律化的分析，通過科學技術的強化提高管理水平。

（2）發(fā)展具有一定的長期性。房地產的開發(fā)需要在較長的一段時間內才能收回成本，而且在房地產發(fā)展設計的一些項目的可行性研究方面，房地產的發(fā)展開發(fā)、土地收購、規(guī)劃、建設、驗收、銷售等多個環(huán)節(jié)，在很多環(huán)節(jié)上還需要花費大量的時間。

（3）在開發(fā)過程中具有風險性。由于房地產行業(yè)的開發(fā)涉及的較廣，需要耗費大量的人力物力，在開發(fā)過程中還會遇到各種各樣的困難，各種方面的風險也是需要開發(fā)商重點關注的，并且要具有一定的風險規(guī)避意識，避免一些問題的發(fā)生，從而獲得一定的收益。

4 結語

在對房地產開發(fā)項目報建流程進行了一定的分析和開發(fā)了解之后，對相關的申報流程要進行合理優(yōu)化。并且加快相關開發(fā)項目的審批流程為企業(yè)提供更多的經濟效益，避免不必要的時間浪費，提高企業(yè)的品牌競爭力。