高琦
新郊區(qū)金斯米爾位于倫敦西北80公里處的比斯特鎮(zhèn)城外。在陽光明媚的下午,金斯米爾的街道上滿是閑逛的人和嬉戲的孩童。十年內(nèi),這里已建造了1600戶住宅,不久后還將建造另外900戶。在地產(chǎn)商“寶家”的售樓處,菲麗普·巴格利說她“從沒想到會(huì)這么忙”。同樣,在紐約市以北128公里處的萊茵貝克村,人們的購房熱情也不斷高漲。加里·迪馬羅地產(chǎn)公司的櫥窗里展示著各式各樣的不動(dòng)產(chǎn)廣告,從奢華大宅到鄉(xiāng)村小屋應(yīng)有盡有——其中很多已經(jīng)售出。
美國房?jī)r(jià)在一年中上漲了11%,是近15年來上漲速度最快的一次。
金斯米爾和萊茵貝克并不是唯二兩個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫的地方。截至今年一月,美國房?jī)r(jià)在一年中上漲了11%,是近15年來上漲速度最快的一次。去年,英國的房?jī)r(jià)上漲了8%,德國上漲了9%。這種情形在許多富裕國家都能見到。在《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》追蹤調(diào)查的25個(gè)國家和地區(qū)中,實(shí)際房?jī)r(jià)在最近一年內(nèi)平均上漲了5%。
在許多國家,房?jī)r(jià)的上漲速度快到足以引起政界人士和央行行長(zhǎng)的關(guān)注。然而,與過去十年的情形截然不同,現(xiàn)今人口較少、通勤方便的地方反而比市中心的房?jī)r(jià)漲幅更大。原本遠(yuǎn)離新冠病毒的“世外桃源”看來也要遭殃了。
從表面上看,面對(duì)新冠疫情造成的經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩,房?jī)r(jià)能如此堅(jiān)挺實(shí)在令人困惑:通常情況下,房地產(chǎn)價(jià)格與經(jīng)濟(jì)狀況呈正相關(guān)。但是,這次的印花稅(住房交易稅)暫緩計(jì)劃和財(cái)政刺激限制了廉價(jià)急售。并且,極低的還款利率可能也起到了作用,如在美國,30年期的房屋貸款利率比2010年低了1.5個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí),城市封鎖和支出機(jī)會(huì)的減少意味著那些保住工作的人將現(xiàn)金儲(chǔ)蓄了起來。英國房地產(chǎn)咨詢公司的露西安·庫克指出,住房?jī)r(jià)值正在“由有錢人而不是貧民驅(qū)動(dòng)”。在美國,二月份的按揭貸款申請(qǐng)中有14%是用于購買第二套住房的,其比例是去年四月的兩倍。
由于新冠肺炎的傳播和各國的封鎖措施,人們的住所同時(shí)也成了辦公室、學(xué)校、健身房和烘焙間。因此,許多人都加大了對(duì)自己住所的投資。去年,美國最大的DIY家居連鎖店“家得寶”收入增長(zhǎng)了20%。據(jù)市場(chǎng)調(diào)研公司“巴博爾”的商業(yè)情報(bào)估計(jì),英國在2020年為房屋擴(kuò)建等家居裝修計(jì)劃頒發(fā)的許可證比2016至2019年的平均數(shù)量增加了1/3。
不擴(kuò)建的人們?cè)趯ふ倚碌木幼〉?。自去年五月以來,美國住宅的平均掛牌交易時(shí)間為47天,而前一年的同期則為59天。在英國,印花稅的暫緩繳付導(dǎo)致房屋銷售量在2020年最后一個(gè)季度上升至近14年來的最高點(diǎn)。
對(duì)于那些想要更多空間的人來說,最好的解決方案是搬出市中心。以倫敦為例,這里每平方英尺的住宅價(jià)格要比周圍的郡高出40%。過去的一年中,在英國人口密度較低但方便通勤的地區(qū),房?jī)r(jià)上漲速度要快于人口稠密區(qū)。在美國,類似的情形也有出現(xiàn)。
與過去十年的趨勢(shì)相反,諸如倫敦、紐約這種國際大都市的房?jī)r(jià)不再遙遙領(lǐng)先于相對(duì)僻靜的地方,美國房地產(chǎn)上市公司Zillow稱之為“重新洗牌”式的逆轉(zhuǎn)。去年,德國七大城市以外地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲了11%,而這七個(gè)最大城市的房?jī)r(jià)僅上漲了6%。在悉尼,位于市區(qū)通勤范圍內(nèi)的北部海濱地區(qū),房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)10%。
相比之下,倫敦和悉尼市中心的房?jī)r(jià)去年僅分別上漲了4%和3%。紐約曼哈頓區(qū)的房?jī)r(jià)下跌了4%。樓宇租賃市場(chǎng)也在降溫。悉尼的公寓租金去年下跌了5%。而墨爾本去年經(jīng)歷了111天的城市封鎖,租金下跌了8%。Zillow的數(shù)據(jù)顯示,紐約市的租金下跌了9%,其中曼哈頓區(qū)的跌幅尤其大,達(dá)到了15%。
新冠肺炎的肆虐已經(jīng)阻攔了一些進(jìn)入城市的常規(guī)人流。在新冠流行之前的幾年里,倫敦也有居民搬遷到英國其他地區(qū),但是海外移民彌補(bǔ)了人口的流失。新冠的肆虐,加上英國脫歐,似乎導(dǎo)致了流入人口的減少。一項(xiàng)評(píng)估顯示,倫敦去年的常住人口可能減少了8%。2020年3月,澳大利亞宣布對(duì)非澳公民和居民關(guān)閉邊境。應(yīng)屆畢業(yè)生也面臨著在共享住房中工作的前景,因此他們大約還是會(huì)與父母住在一起。
城市的人口流失愈發(fā)嚴(yán)重。克利夫蘭聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行的一項(xiàng)研究發(fā)現(xiàn),從2020年3月開始,美國每月從城市遷出的人口達(dá)到5.6萬人,與2017至2019年的平均數(shù)量相比,增加了一倍。
然而,隨著疫情趨向緩和,流入城市的人口會(huì)有所增加。學(xué)生和國際移民將成群結(jié)隊(duì)返回。因此,一些投資者將賭注押在了大城市上。曼哈頓的一個(gè)新開發(fā)項(xiàng)目以1200萬美元的價(jià)格出售大戶型公寓,并稱之為“新冠過后的住宅首選”。而在15個(gè)國家和地區(qū)擁有房地產(chǎn)的法國安盛投資管理公司,已在英國最大的住宅區(qū)——倫敦市中心,搶購了1233套公寓。
不過,人口密度較小的地方似乎仍然具有吸引力。政府因時(shí)制宜的居家辦公建議或許會(huì)在夏天取消,但遠(yuǎn)程工作可能仍會(huì)保留。招聘公司“萬寶盛華”對(duì)全球2萬名雇主進(jìn)行的調(diào)查顯示,2/5的老板打算允許他們的員工在某些時(shí)候居家工作。若是能減少通勤次數(shù),人們可能愿意忍受更長(zhǎng)的通勤時(shí)間,以換取更大的居住空間或更低的住房成本。因此,郊區(qū)的房?jī)r(jià)將會(huì)慢慢逼近城市房?jī)r(jià)。
房?jī)r(jià)總體上漲的命運(yùn)主要在于決策者。隨著新冠肺炎日漸可控,對(duì)購房者和房主的應(yīng)急支持將會(huì)結(jié)束。在英國,賦稅優(yōu)惠將于今年晚些時(shí)候結(jié)束。其他國家可能同樣希望給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。新西蘭的房?jī)r(jià)以每年22%的速度上漲,政府已開始采取措施抑制投機(jī)買賣。加拿大央行行長(zhǎng)擔(dān)心房地產(chǎn)市場(chǎng)“過度繁榮”,也準(zhǔn)備對(duì)其給予密切關(guān)注。為了避免影響經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,決策者目前可能只會(huì)采取溫和的限制措施,這將為房?jī)r(jià)競(jìng)爭(zhēng)提供更多的操作空間。
[編譯自英國《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》]
編輯:馬果娜