袁春霞

河南省地質(zhì)礦產(chǎn)勘查開(kāi)發(fā)局第三地質(zhì)礦產(chǎn)調(diào)查院 河南 信陽(yáng) 464000

農(nóng)村房屋不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記發(fā)證(以下簡(jiǎn)稱(chēng)農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證)包括農(nóng)村集體建設(shè)用地登記發(fā)證和農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證。其工作重點(diǎn)是農(nóng)村住宅基地的登記發(fā)證。在初始登記工作中,各區(qū)以村為單位,通過(guò)綜合的形式確保工作的有效實(shí)施。宅基地調(diào)查確認(rèn)工作由縣級(jí)土地行政主管部門(mén)負(fù)責(zé),實(shí)際工作由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)。但由于宅基地使用中存在一些違規(guī)行為,登記發(fā)證率相對(duì)較低。

1 農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作概述

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的頒布,進(jìn)一步推動(dòng)了新農(nóng)村建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程,為不動(dòng)產(chǎn)登記提供了法律支持,有效地保護(hù)了農(nóng)民合理的合法資產(chǎn),保證了現(xiàn)有宅基地使用權(quán)的合理性和合法性,避免了因權(quán)利不清而引發(fā)的財(cái)產(chǎn)糾紛和隨后的財(cái)產(chǎn)糾紛所造成的經(jīng)濟(jì)損失。無(wú)證宅基地可以由權(quán)利人申請(qǐng),經(jīng)批準(zhǔn)公示后可以發(fā)證,但在實(shí)際登記發(fā)證過(guò)程中存在一些問(wèn)題,影響了登記工作的順利進(jìn)行。因此,要嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)的要求,完成相關(guān)信息的調(diào)查,規(guī)范農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證流程,切實(shí)提高工作質(zhì)量,保障人民群眾的合法權(quán)益。

農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證時(shí),業(yè)主需要按照政策法規(guī)對(duì)房屋所有權(quán)、宅基地使用權(quán)等相關(guān)工作進(jìn)行登記。根據(jù)工作規(guī)范,工作人員要對(duì)申請(qǐng)范圍內(nèi)的土地使用者、面積、位置、用途等基本情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查。同時(shí),還要明確房屋所有人的基本情況、建筑年齡、建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)、房屋面積及用途、房產(chǎn)糾紛、墻體界限等。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定,需要對(duì)土地權(quán)屬信息和相關(guān)房屋信息進(jìn)行整合,為后續(xù)不動(dòng)產(chǎn)登記分配工作提供詳細(xì)的數(shù)據(jù)支持。農(nóng)村房屋不動(dòng)產(chǎn)認(rèn)證前,工作人員需要做好農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證項(xiàng)目的調(diào)查工作,包括房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查、土地權(quán)屬調(diào)查、成果復(fù)核、建筑物面積計(jì)算、數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)等,確保農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)登記認(rèn)證工作順利合法進(jìn)行。

2 農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作目的

以商城縣農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證項(xiàng)目(河鳳橋鄉(xiāng)、長(zhǎng)竹園鎮(zhèn)、黃柏山管理區(qū))為例,就此項(xiàng)目的宅基地和集體建設(shè)用地地籍(權(quán)籍)調(diào)查成果為基礎(chǔ),開(kāi)展集體土地上的房屋權(quán)籍信息調(diào)查；對(duì)宅基地和集體建設(shè)用地地籍(權(quán)籍)調(diào)查成果以外,新增的宅基地和集體建設(shè)用地以及地上房屋開(kāi)展房地一體的權(quán)籍調(diào)查；全面查清宅基地和集體建設(shè)用地上的房屋等建筑物、構(gòu)筑物的權(quán)籍情況。利用信息化技術(shù),疊加整合獲得的房屋權(quán)籍信息、宅基地和集體建設(shè)用地地籍(權(quán)籍)信息,形成房地一體的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍信息數(shù)據(jù)庫(kù)。按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》首次登記的規(guī)定,辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

3 農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證技術(shù)路線

以滿足商城縣農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查工作為出發(fā)點(diǎn),立足于已有的農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作成果基礎(chǔ),嚴(yán)格依據(jù)國(guó)家有關(guān)調(diào)查規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn),借助航天航空遙感、地理信息系統(tǒng)、衛(wèi)星定位和數(shù)據(jù)庫(kù)等技術(shù)手段,充分利用已有土地調(diào)查成果和登記成果,通過(guò)外業(yè)調(diào)查、復(fù)核審查、內(nèi)業(yè)建庫(kù),完成宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)宗地內(nèi)的房屋(地上建筑物和構(gòu)筑物)的權(quán)籍調(diào)查和房屋測(cè)量等工作,為農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證提供依據(jù)。實(shí)際工作現(xiàn)狀中,采取以房屋權(quán)籍為基礎(chǔ)、以房屋土地權(quán)籍信息為依托、以登記條例細(xì)則為依據(jù),實(shí)施農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)登記的技術(shù)路線。

4 農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證存在的問(wèn)題

4.1 一戶(hù)多宅和面積超標(biāo) 1982年《村鎮(zhèn)房屋用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前,房屋占用宅基地范圍至今未擴(kuò)大的,按使用面積辦理產(chǎn)權(quán)登記,核發(fā)產(chǎn)權(quán)證。政策實(shí)施后,農(nóng)民應(yīng)按批準(zhǔn)的宅基地使用面積辦理房地產(chǎn)證。沒(méi)有土地使用證的,應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)定的最高宅基地審批要求核發(fā)房地產(chǎn)證。從實(shí)際調(diào)查來(lái)看,宅基地過(guò)多的情況很多。隨著人們對(duì)住房需求的不斷增加和經(jīng)濟(jì)水平的提高,農(nóng)民對(duì)原有房屋進(jìn)行了翻修、改建,大量修建院墻占用公共土地,給資產(chǎn)核算工作帶來(lái)一定困難。

一戶(hù)多宅的問(wèn)題主要是通過(guò)捐贈(zèng)、繼承、自購(gòu)宅基地等方式造成的。政策出臺(tái)前,缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),導(dǎo)致一戶(hù)多宅現(xiàn)象嚴(yán)重。在現(xiàn)行宅基地管理政策中,一戶(hù)一宅為核心。但由于長(zhǎng)期缺乏有效的監(jiān)管制度,一戶(hù)標(biāo)準(zhǔn)模糊不清,在實(shí)際登記發(fā)證工作中難以落實(shí)一戶(hù)一宅,導(dǎo)致實(shí)際管理混亂,影響不動(dòng)產(chǎn)登記效率。

4.2 權(quán)屬界限不明確 在實(shí)際的農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作中,由于需要經(jīng)過(guò)多個(gè)審批階段和審批部門(mén),時(shí)間跨度比較長(zhǎng),很容易丟失數(shù)據(jù),導(dǎo)致核發(fā)工作困難重重。而且,以前的登記審批材料都是紙質(zhì)檔案,工作人員保管不當(dāng)會(huì)導(dǎo)致相關(guān)權(quán)屬證明材料丟失、權(quán)屬來(lái)源信息不完整,給以后的農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作帶來(lái)很大困難。隨著農(nóng)村改革發(fā)展的不斷加快,新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目有序推進(jìn)。一些村民從原來(lái)的宅基地搬到了新農(nóng)村安置點(diǎn),這也增加了農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證的工作量。部分村民搬遷后未辦理相關(guān)手續(xù),進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)和權(quán)利變更工作,導(dǎo)致宅基地權(quán)屬混亂、權(quán)屬關(guān)系不清,給后續(xù)登記發(fā)證工作造成很大障礙。

4.3 宣傳工作不到位 在農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作開(kāi)展之前,沒(méi)有有效的宣傳工作,導(dǎo)致村民的配合程度不高,也給調(diào)查工作帶來(lái)一定困難。部分村民外出務(wù)工,導(dǎo)致權(quán)利人的簽字工作在調(diào)查期間不能有效完成,影響了實(shí)際工作進(jìn)度。部分工作人員對(duì)相關(guān)法律法規(guī)和注冊(cè)流程了解不清,實(shí)際工作中問(wèn)題頻發(fā),影響了注冊(cè)發(fā)證工作效率。

5 農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作的優(yōu)化策略

5.1 加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),壓實(shí)工作責(zé)任 農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)定,采取不動(dòng)產(chǎn)一體化的方式進(jìn)行。由于涉及面廣、工作內(nèi)容多,要加強(qiáng)工作優(yōu)化,減少權(quán)屬糾紛的發(fā)生,降低查處難度。加強(qiáng)對(duì)農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作的領(lǐng)導(dǎo),把這項(xiàng)工作列入重要議事日程,以鞏固責(zé)任,確保農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作有序發(fā)展。

5.2 加強(qiáng)學(xué)習(xí)教育,增強(qiáng)隊(duì)伍整體素質(zhì) 人才是職業(yè)發(fā)展的重要組成部分。只有擁有一支高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)人才隊(duì)伍,才能為各項(xiàng)工作的有效開(kāi)展提供保障。農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作還應(yīng)注重人才隊(duì)伍的建設(shè)和優(yōu)化,從而更好地提高登記工作的質(zhì)量和效率。對(duì)于農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作,有很強(qiáng)的政策和技術(shù)要求,要保證按時(shí)完成各項(xiàng)任務(wù),因此要加強(qiáng)發(fā)展技術(shù)隊(duì)伍的培訓(xùn)。對(duì)于上級(jí)國(guó)土資源部門(mén),要加強(qiáng)對(duì)農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證人員的培訓(xùn),使他們掌握更多的專(zhuān)業(yè)知識(shí),提高登記人員的工作水平,進(jìn)一步提高登記發(fā)證的效率和質(zhì)量。

5.3 分門(mén)別類(lèi)處理“一戶(hù)多宅” 村民因繼承取得的第二套宅基地申請(qǐng)房地產(chǎn)登記時(shí),有關(guān)土地登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)受理。村民對(duì)買(mǎi)賣(mài)房屋取得的第二套宅基地申請(qǐng)房地產(chǎn)登記時(shí),登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)其來(lái)源合法性進(jìn)行審查。土地登記機(jī)關(guān)對(duì)出租、出售宅基地的違法建設(shè)登記申請(qǐng),可以不予受理。為保證農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證的合理性,要結(jié)合有關(guān)規(guī)定和要求,嚴(yán)格開(kāi)展管理工作。

5.4 建立合理的農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證規(guī)范內(nèi)容 建立科學(xué)合理的農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證進(jìn)度要求。包括加快制度建設(shè)和細(xì)化登記工作權(quán)限。要積極有效地優(yōu)化相應(yīng)登記檔案的歸檔工作,確保新老檔案能夠?qū)崿F(xiàn)更好的銜接,為以后的工作提供良好的信息基礎(chǔ)。加強(qiáng)農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)登記使用執(zhí)法檢查,杜絕違法現(xiàn)象。要加強(qiáng)對(duì)村民住宅建設(shè)和土地使用的日常監(jiān)管,控制違法行為,重視城鄉(xiāng)結(jié)合部等地區(qū)農(nóng)村住宅用地的監(jiān)督管理。完善農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)用地變更登記表,杜絕新的權(quán)屬糾紛。而在工作中,要嚴(yán)格執(zhí)行安全相關(guān)法律法規(guī),防止違法現(xiàn)象的發(fā)生。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述,農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證可以促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè),保護(hù)相關(guān)權(quán)益人的合法權(quán)益。在實(shí)際登記過(guò)程中,要以相關(guān)法律法規(guī)為指導(dǎo),充分利用現(xiàn)有各項(xiàng)成果,結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際,嚴(yán)格規(guī)范登記流程,加大審核力度,確保農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作的科學(xué)性和有效性,為農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作的廣泛開(kāi)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。